Wintercheck für Mehrfamilienhäuser im Großraum München
Niedrige Temperaturen, hohe Feuchte und häufige Frostwechsel kennzeichnen die Wintermonate in Oberbayern. Für Mehrfamilienhäuser bedeutet dies steigende Energieaufwendungen und ein erhöhtes Schadenspotenzial an Gebäudehülle, Haustechnik und Dachflächen. Ein strukturiert durchgeführter Wintercheck schafft belastbare Entscheidungsgrundlagen für Eigentümer, Verwalter und technische Dienstleister und bildet die Basis für eine planbare Sanierung des Wohnblocks.
Rahmenbedingungen und Relevanz
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts entfallen rund 35 % des deutschen Endenergieverbrauchs auf den Gebäudesektor, wobei Raumwärme den größten Anteil bildet. Im Großraum München kommen klimatische Besonderheiten hinzu: Mehrere Frost-Tau-Zyklen pro Saison begünstigen Rissbildungen in Putz und Beton. Parallel verschärfen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Anforderungen an Effizienz und Anlagentechnik. Ein Wintercheck kombiniert bauphysikalische Untersuchung mit regulatorischer Bewertung und ermöglicht somit fristgerechtes Handeln, zum Beispiel beim Austausch von Heizkesseln älter als 30 Jahre.
Ablauf und Prüftiefe des Winterchecks
1 | Bestandsaufnahme
Die Einstiegsphase umfasst eine visuelle Begehung von Fassade, Dach, Fenstern, Tiefgarage sowie Außenanlagen. Schäden wie Abplatzungen, undichte Anschlüsse oder Korrosionsspuren werden dokumentiert und in einer Schadenskartierung verortet.
2 | Messtechnische Analyse
- Thermografische Aufnahmen zur Identifikation von Wärmebrücken und Hohllagen im Wärmedämmverbundsystem.
- Dichtheitsprüfung der Dachhaut, optional per Rauchgas- oder Tracergasverfahren.
- Datenlogging von Vor- und Rücklauftemperaturen, Pumpenleistung und Regelzeiten.
- Hydraulischer Abgleich zur Bewertung der Heizkreisbalance.
3 | Energetische und wirtschaftliche Bewertung
Ermittelte Kennzahlen werden mit Referenzwerten vergleichbarer Gebäudeklassen abgeglichen. Daraus folgt ein investitionsbezogener Maßnahmenkatalog, der Fördermöglichkeiten und Amortisationszeiten ausweist. Für Eigentümergemeinschaften werden Varianten in modularer Reihenfolge dargestellt, um unterschiedliche Liquiditätsszenarien abzubilden.
Wirtschaftliche Potenziale und Praxisbeispiele
Gebäudehülle und Dämmung
Thermografische Messreihen an Bestandsbauten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren zeigen durchschnittliche Heizwärmebedarfe von über 160 kWh /m² a. Nach Teilmodernisierung auf Basis der Wintercheck-Ergebnisse sinkt dieser Wert typischerweise um bis zu 40 %. Früh erkannte Hohllagen im WDVS vermindern zusätzlich das Risiko kostenintensiver Gerüststellungen durch Notinstandsetzungen.
Dach, Balkone und Entwässerung
Undichtigkeiten im Flachdachbereich zählen zu den Hauptursachen für Feuchteschäden in obersten Geschossen. Visuelle Prüfung kombiniert mit Dichtheitsnachweis ermöglicht die Planung witterungsabhängiger Instandsetzungsfenster. Bei Balkonen werden Gefälle, Abdichtungsanschlüsse und Entwässerungsleitungen kontrolliert, um Frostsprengungen an Brüstungen oder Putzflächen vorzubeugen.
Heizungs- und Regeltechnik
Der Austausch ungeregelter Heizkreispumpen durch Hocheffizienzpumpen reduziert den Strombedarf um bis zu 15 %. Datenbasierte Anpassungen der Regelstrategie, beispielsweise durch optimierte Nachtabsenkung, unterstützen die Zielsetzung, Komfort aufrechtzuerhalten und gleichzeitig den Primärenergieeinsatz zu senken.
Nutzungsbezogene Szenarien
- Büro- und Verwaltungsgebäude: Stabile Temperaturführung verringert das Ausfallrisiko technischer Infrastruktur wie Serverräume.
- High-End-Wohnungen: Luftdichte Anschlüsse sichern Behaglichkeit und schützen anspruchsvolle Oberflächen.
- Retail-Flächen: Gleichmäßiges Raumklima verhindert Kurvenschwankungen an Kühlmöbeln und senkt Energieaufwand für Lüftung.
Erfahrungen aus diesen Segmenten zeigen, dass präventive Maßnahmen die Instandsetzungskosten gegenüber reaktiven Eingriffen um den Faktor drei bis vier senken können. Ein qualifizierter Generalpartner – etwa BETSA – koordiniert dabei alle Gewerke und minimiert Schnittstellenverluste.
Bewertung der Haustechnik im Detail
Modernisierungsentscheidungen rund um die Wärmeerzeugung werden erst tragfähig, wenn die vorhandene Hydraulik, Regelung und Wärmeverteilung sauber erfasst ist. Im Großraum München dominieren bei Mehrfamilienhäusern Heizungsanlagen mit zentralem Gaskessel, vereinzelt ergänzt um Solarkollektoren oder Wärmepumpen im Bivalenzbetrieb. Der Wintercheck prüft neben dem Alter der Kesseltechnik insbesondere die Brennwerteffizienz unter Teillast, die Takthäufigkeit sowie die Vorlauftemperaturen in kalten Spitzenlaststunden. Auffälligkeiten – etwa hohe Rücklauftemperaturen oder Differenzdruckschwankungen – lassen auf fehlenden hydraulischen Abgleich, verstellte Thermostatventile oder veraltete Pumpentechnik schließen. Durch einfache Maßnahmen wie Ventilvoreinstellungen können Einsparpotenziale von bis zu 6 % bei den Heizkosten realisiert werden, ohne sofort in neue Wärmeerzeuger zu investieren.
Lüftung, Trinkwasser und Innenraumhygiene
Die Bewertung der lüftungstechnischen Anlagen umfasst Filterzustand, Luftwechselraten und Enthalpieverlauf. Speziell in dichten Gebäudehüllen nimmt die Bedeutung einer balancierten Wohnraumlüftung zu, um Schimmelbildung bei reduzierten Fensterlüftungsgewohnheiten zu verhindern. Auf der Trinkwasserseite werden Warmwasserspeicher auf Betriebstemperatur, Zirkulationsgeschwindigkeit und Dämmzustand geprüft. Legionellenbefall tritt häufig bei Temperaturen unter 55 °C in Stichleitungen auf, weshalb Temperatur-Logging an mehreren Entnahmestellen verpflichtend ist. Eine gezielte Sanierungsreihenfolge – zuerst Dämmung der Speicher, dann Optimierung der Zirkulationspumpen – senkt sowohl thermische Verluste als auch das hygienische Risiko.
Elektrische Anlagen und Brandschutz
In frostintensiven Perioden steigt die Belastung elektrischer Heizbänder an Dachrinnen, Tiefgaragenlüftern und Notstromaggregaten. Der Wintercheck kontrolliert Leitungsschutzschalter, Kabelisolierungen und Fehlerstromschutzsysteme. Gleichzeitig erfolgt eine brandschutztechnische Sichtung von Abschottungen an Leitungsdurchführungen. Werden Mängel früh erkannt, lassen sich kostenintensive Feuerwehr- oder Versicherungsauflagen vermeiden.
Rechtliche Prüfsteine und Normen
Die Analysen orientieren sich an den einschlägigen DIN-Vorschriften (u. a. DIN 4108, DIN 18017), der VDI-Richtlinie 6022 für Raumluftqualität sowie den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Für den Dachbereich sind die „Flachdachrichtlinie“ und DIN 18531 maßgeblich. Bei Fassadenarbeiten ist die Einhaltung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) hinsichtlich Brandschutzriegeln und Fluchtwegen zwingend. Dadurch wird sichergestellt, dass geplante Maßnahmen nicht nur technisch sinnvoll, sondern auch genehmigungsfähig sind.
Digital gestütztes Monitoring
Sensorbasierte Datenerfassung ermöglicht es, kritische Temperatur- und Feuchtewerte in Heizräumen, Dachaufbauten oder Technikschächten über die gesamte Wintersaison zu dokumentieren. Cloudbasierte Dashboards liefern Eigentümern und Facility-Managern einen Live-Einblick in den Energieverbrauch. Schwellenwerte werden automatisiert mit Klimadaten des Deutschen Wetterdiensts korreliert, um witterungsbereinigte Kennzahlen zu generieren. Diese Transparenz erleichtert die Priorisierung von Sanierungsschritten und dient als Nachweis gegenüber Förderstellen.
Qualitätssicherung und Dokumentation
Jede Einzelmaßnahme wird in einem Prüfprotokoll mit Fotoanhang, Messdaten und Normverweis hinterlegt. Für Gewerke wie Dach oder Fassade empfiehlt sich die Abnahme in zwei Stufen: Wetterschutzebene und Endoberfläche. Bei haustechnischen Eingriffen wird ein Inbetriebnahmeprotokoll gemäß VDI 2077 erstellt. Die lückenlose Dokumentation bildet sowohl die Grundlage für Gewährleistungsansprüche als auch für den gesetzlichen Betreiberpflichten-Nachweis.
Kostenstruktur und Förderkulisse
Die Gesamtkosten eines Winterchecks liegen bei typischen Wohnanlagen zwischen 0,25 % und 0,6 % der Jahreswarmmiete. Liegt der Fokus auf der Heiztechnik, amortisiert sich die Investition häufig innerhalb einer Heizperiode. Bei kombinierten Paketen aus Dämmung, Anlagentechnik und Photovoltaik lassen sich über die BEG-Einzelmaßnahmenprogramme Zuschüsse bis zu 20 % realisieren. Kreditvarianten der KfW ermöglichen zudem Tilgungszuschüsse, sofern primärenergetische Nachweise erbracht werden. Eine frühzeitige Fördermittelprüfung vermeidet doppelte Planungsaufwände und sichert Liquidität.
Umsetzungsplanung und Vergabestrategie
Nach Abschluss der Prüfungen wird eine Maßnahmenmatrix aufgestellt, die nach Dringlichkeit, Wirtschaftlichkeit und Bauzeitfenster sortiert ist. Gewerkeübergreifende Arbeiten – etwa Fassadenrüstungen mit gleichzeitiger Dachsanierung – werden gebündelt, um Rüstkosten zu minimieren. Für kleinere Instandhaltungen empfiehlt sich die Einzelvergabe an regionale Fachbetriebe, während komplexe Pakete unter Generalunternehmerführung effizienter abgewickelt werden. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung nach VOB/C schafft hierbei Kalkulationssicherheit und Transparenz.
Fazit
Ein strukturierter Wintercheck deckt Schwachstellen an Gebäudehülle, Haustechnik und Betriebskonzept frühzeitig auf, schafft Compliance mit BayBO und GEG und eröffnet Zugang zu Fördermitteln. Eigentümer und Verwalter erhalten klare Prioritätenlisten, reduzieren unkalkulierte Ausfallrisiken und sichern den Werterhalt ihrer Mehrfamilienhäuser im Großraum München. Handlungsempfehlung: Jetzt die Prüfungen in die Jahresplanung integrieren, Förderanträge zeitnah stellen und qualifizierte Partner für die Umsetzung auswählen.
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