Richtig lüften im Winter: Schimmel vermeiden ohne Wärme zu verschwenden

Richtig lüften im Winter ist für Bauherren, Bestandshalter und Facility-Manager im Raum München eine technisch und wirtschaftlich relevante Steuerungsaufgabe. Ungeeignete Lüftungsstrategien erhöhen das Risiko für Schimmelbefall, Durchfeuchtung der Gebäudehülle und Komforteinbußen bei den Nutzern. Parallel steigen die Anforderungen an Energieeffizienz, CO₂-Reduktion und Wertstabilität von Gewerbeimmobilien und hochwertigen Wohnobjekten. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie sich Schimmel vermeiden lässt, ohne unnötig Heizwärme zu verlieren und ohne die Raumqualität zu beeinträchtigen.

Richtig lüften im Winter: bauphysikalische Ausgangslage

Im bayerischen Winter sind die Temperatur- und Feuchteunterschiede zwischen Innen- und Außenluft meist ausgeprägt. Beheizte Innenräume erreichen Lufttemperaturen von etwa 20 bis 23 Grad Celsius, während die Außenluft häufig im einstelligen oder negativen Bereich liegt. Warme Luft kann deutlich mehr Wasserdampf aufnehmen als kalte. Sobald diese Luft an Bauteiloberflächen mit geringerer Temperatur abkühlt, steigt die relative Luftfeuchtigkeit lokal stark an.

Wird an kritischen Stellen – etwa an schlecht gedämmten Außenwänden, Fensterlaibungen, Betonstützen in der Fassade oder nicht thermisch getrennten Balkonen – der Taupunkt erreicht oder überschritten, kommt es zu Tauwasserausfall. Bereits ab rund 80 % relativer Luftfeuchtigkeit an der Oberfläche erhöht sich das Risiko mikrobiellen Wachstums deutlich. Bleibt dieser Zustand über Wochen bestehen, können erste Schimmelflecken sichtbar werden, oftmals zunächst in Rand- und Anschlussbereichen, die im laufenden Betrieb nur eingeschränkt kontrolliert werden.

Parallel dazu wirken sich zufällige oder dauerhaft gekippte Fenster im Winter negativ auf die Energiebilanz aus. Der kontinuierliche Luftaustausch kühlt angrenzende Bauteile aus, führt zu hohen Lüftungswärmeverlusten und verschlechtert die Effizienz von Heizsystemen. Für Eigentümer und Betreiber wird die Organisation des Luftwechsels damit zu einem zentrales Element im Energiemanagement.

Die Luftfeuchtigkeit im Haus hat darüber hinaus direkten Einfluss auf Nutzer, Oberflächen und Technik. Zu geringe relative Luftfeuchte kann zu Schleimhautreizungen und statischer Aufladung führen, während zu hohe Feuchte Schimmelbildung, Milbenwachstum und Schäden an Innenausbauten begünstigt. Arbeitsplätze, medizinische Einrichtungen, Hotelbereiche oder hochwertige Innenarchitektur reagieren empfindlich auf dauerhafte Abweichungen vom optimalen Feuchtebereich.

Aktuelle Rahmenbedingungen, Daten und normative Anforderungen

Gebäudebestand, Feuchtebelastung und Schimmelrisiko

Untersuchungen im deutschen Wohn- und Gewerbebestand weisen einen relevanten Anteil von Gebäuden mit sichtbaren oder verdeckten Schimmelvorkommen aus. Typische Ursachen sind eine Kombination aus:

• unzureichender oder inhomogener Wärmedämmung,
• teilweise modernisierten Gebäudehüllen ohne angepasstes Lüftungskonzept,
• geänderter Nutzung mit höherer interner Feuchteproduktion,
• veränderten Luftdichtheitsverhältnissen durch neue Fenster,
• nicht auf die neue Gebäudesituation abgestimmtem Lüftungsverhalten.

In energetisch sanierten Bestandsgebäuden verschärfen dichte Gebäudehüllen die Situation. Während Wärmedämmung und moderne Fenster den Heizwärmebedarf reduzieren, sinkt der unkontrollierte Luftwechsel über Fugen und Undichtheiten. Die Feuchtigkeit verbleibt länger im Gebäude und konzentriert sich bei ungünstiger Luftführung und unzureichender Lüftung an potenziellen Wärmebrücken. Richtig lüften im Winter wird damit zum integralen Bestandteil des Feuchteschutzes.

In hochwertigen Neubauten mit hoher Luftdichtheit ist die bauphysikalische Situation noch sensibler. Die Luftfeuchtigkeit im Haus wird im Wesentlichen durch interne Lasten geprägt: Personen, Pflanzen, offene Wasserflächen, Koch- oder Reinigungsprozesse, technische Geräte und in Gewerbebauten auch produktionstechnische Abläufe. Ohne abgestimmtes Lüftungs- und Heizkonzept kann es selbst bei sehr guter Dämmung zu lokalem Tauwasserausfall kommen, insbesondere an Bauteilanschlüssen und Installationszonen.

Gesetzliche Vorgaben, Normen und technische Regeln

Für Betreiber und Eigentümer in Bayern ergeben sich aus Gesetzen, Verordnungen und Normen klare Anforderungen an Raumluftqualität, Luftwechsel und Feuchteschutz. Zentrale Bezüge sind unter anderem:

• das Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit Anforderungen an Energieeffizienz und Luftdichtheit,
• die Arbeitsstättenverordnung mit Vorgaben zu gesundheitsgerechten Raumklimabedingungen in Arbeitsräumen,
• Normen und Richtlinien zur Lüftung, unter anderem DIN 1946-6 (Lüftung von Wohnungen) sowie einschlägige VDI-Richtlinien für Nichtwohngebäude,
• technische Regelwerke zum baulichen Feuchteschutz und zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung.

Diese Dokumente unterscheiden teilweise zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden, zwischen Neubau und Bestand sowie zwischen natürlicher, ventilatorgestützter und mechanischer Lüftung. Durchgängig gefordert wird jedoch ein ausreichender Luftwechsel, der hygienische, bauphysikalische und energetische Anforderungen gleichermaßen berücksichtigt. Richtig lüften im Winter bedeutet vor diesem Hintergrund, die Luftfeuchtigkeit im Haus so zu steuern, dass Schimmel vermieden und gleichzeitig unnötige Lüftungswärmeverluste begrenzt werden.

Förderpolitische Instrumente auf Bundes- und Landesebene setzen zusätzliche Impulse. In Verbindung mit Programmen zur energetischen Sanierung werden insbesondere lüftungstechnische Maßnahmen mit Wärmerückgewinnung adressiert. Der Hintergrund: Mechanische oder hybride Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung erlauben einen definierten Luftwechsel, reduzieren die Luftfeuchtigkeit und minimieren gleichzeitig den Bedarf an Heizenergie. Für Planungen im Großraum München mit ambitionierten Energie- und Komfortzielen ist eine integrierte Betrachtung dieser Systeme mit Dämmung, Heizung und Feuchteschutz üblich.

Aus Sicht von Investoren, Projektentwicklern und institutionellen Eigentümern sind zudem haftungs- und mietrechtliche Aspekte relevant. Schimmel in Miet- und Gewerbeflächen kann zu Auseinandersetzungen, Nutzungsbeschränkungen und Wertminderungen führen. Ein konsistentes Konzept zu Raumklima, Luftfeuchtigkeit im Haus und richtigem Lüften im Winter trägt dazu bei, Risiken im Betrieb zu reduzieren und regulatorische Anforderungen verlässlich einzuhalten.

Planerische Ansätze für richtiges Lüften im Winter

Lüftungskonzept als Bestandteil der Gesamtplanung

In der Projektentwicklung und Sanierungsplanung im Raum München wird richtig lüften im Winter zunehmend als Querschnittsaufgabe verstanden. Anstelle isolierter Einzelmaßnahmen steht ein strukturiertes Lüftungskonzept, das auf die jeweilige Gebäudekategorie und Nutzung zugeschnitten ist. Grundlage bildet in der Regel eine bauphysikalische Analyse, die unter anderem folgende Punkte umfasst:

• Bestandsaufnahme von Dämmstandard, Fensterqualität und Luftdichtheit,
• Identifikation potenzieller Wärmebrücken und kritischer Bauteiloberflächen,
• Analyse der internen Feuchtequellen und Nutzungsprofile,
• Bewertung des vorhandenen oder geplanten Heizsystems im Zusammenspiel mit der Lüftung.

Mess- und Simulationsverfahren wie Blower-Door-Tests, thermografische Aufnahmen oder hygrothermische Berechnungen ermöglichen es, feuchtegefährdete Bauteile frühzeitig zu erkennen. Auf dieser Basis lassen sich Strategien entwickeln, wie die Luftfeuchtigkeit im Haus durch geeigneten Luftwechsel, Oberflächentemperaturen und Heizführung so beeinflusst werden kann, dass Schimmelbildung vermieden wird.

Die Bandbreite möglicher Lösungskonzepte reicht von klar definierten Fensterlüftungsregeln über schachtbasierte Systeme bis zu zentralen oder dezentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. In dichter werdenden Gebäudehüllen ist der Ersatz zufälliger Infiltration durch kontrollierte Lüftung ein wesentlicher Schritt, um einerseits die Anforderungen des GEG zu erfüllen und andererseits Feuchteschäden vorzubeugen.

Systemintegration: Lüftung, Heizung, Dämmung und Steuerung

Für Bürogebäude, Hotels, Arztpraxen und hochwertige Wohnanlagen im Großraum München bewährt sich ein integraler Ansatz. Richtig lüften im Winter wird dabei nicht isoliert betrachtet, sondern stets im Zusammenspiel mit den folgenden Komponenten analysiert:

• Wärmedämmstandard und thermische Hülle,
• Fensterqualität, Sonnenschutz und Verschattung,
• Heizsysteme (z. B. Flächenheizungen, Konvektoren, Luftheizsysteme),
• mechanische oder hybride Lüftungssysteme mit oder ohne Wärmerückgewinnung,
• Sensortechnik für Temperatur, CO₂ und Luftfeuchtigkeit,
• Gebäudeautomation und nutzungsabhängige Regelstrategien.

Ein Beispiel ist der Einsatz von Feuchte- und CO₂-Sensoren zur erfassung der Raumluftqualität in Echtzeit. Diese Daten können genutzt werden, um Lüftungsgeräte, Fensterantriebe oder Zuluftvolumenströme bedarfsgerecht zu steuern. Die Luftfeuchtigkeit im Haus wird so innerhalb definierter Grenzwerte gehalten, ohne dass übermäßige Luftwechselraten zu erhöhten Heizwärmeverlusten führen.

Im gehobenen Wohnungsbau und in repräsentativen Gewerbeimmobilien erfolgt die Einbindung solcher Systeme häufig in übergeordnete Gebäudeleittechnik oder Smart-Building-Plattformen. Richtig lüften im Winter wird dann Teil eines automatisierten Betriebs, bei dem Nutzeroberflächen lediglich informieren oder wenige zentrale Eingriffsmöglichkeiten vorsehen. Entscheidend ist in allen Fällen, dass das Regelkonzept die bauphysikalischen Grenzen des Gebäudes berücksichtigt und den Feuchteschutz sicherstellt.

Wirtschaftliche Betrachtung und Risikoabwägung

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht wird das Thema Lüften im Winter zunehmend im Kontext von Lebenszykluskosten diskutiert. Der Mehraufwand für eine durchdachte Lüftungsstrategie und entsprechende Technik wird häufig durch folgende Effekte kompensiert:

• Reduktion von Schimmel- und Feuchteschäden an Bauteilen und Oberflächen,
• Vermeidung von Nutzungsausfällen und Mietminderungen,
• besser kalkulierbare Energieverbräuche durch definierte Luftwechselraten,
• stabilere Raumluftbedingungen für sensible Nutzungen und Ausbauten,
• Beitrag zur Erreichung energetischer Zielwerte und Zertifizierungen.

Die Kombination aus Fördermöglichkeiten, gesteigertem Immobilienwert und reduzierten Betriebsrisiken führt dazu, dass Investitionen in ein technisch fundiertes Lüftungskonzept häufig als Teil eines übergreifenden energetischen Sanierungspakets betrachtet werden. Richtig lüften im Winter wird damit zu einem planbaren Baustein im Asset- und Risikomanagement, insbesondere bei größeren Liegenschaften im städtischen Umfeld von München.

Umsetzung in Planung, Bau und Betrieb

Natürliche Lüftung und Nutzerorganisation

In Gebäuden ohne mechanische Lüftung ist die Steuerung des Luftwechsels im Winter primär eine organisatorische und planerische Aufgabe. Richtig lüften im Winter erfordert definierte Abläufe, um ausreichenden Luftaustausch sicherzustellen und gleichzeitig die Bauteiloberflächen in Fensternähe nicht unnötig auszukühlen. Wesentliche Aspekte sind:

• klare Festlegung von Lüftungsintervallen in Abhängigkeit von Nutzung und Belegung,
• Vermeidung dauerhaft gekippter Fenster in der Heizperiode,
• Berücksichtigung von Raumgeometrie, Möblierung und Luftführung bei der Planung,
• Berücksichtigung von Sonderbereichen mit erhöhter Feuchteproduktion.

Im Winter wird häufig kurze, intensive Fensteröffnung bevorzugt, weil kalte Außenluft bei Erwärmung im Innenraum eine deutlich niedrigere relative Luftfeuchtigkeit aufweist. Auf diese Weise kann die Luftfeuchtigkeit im Haus gesenkt werden, ohne dass die Bauteilmasse vollständig auskühlt. Allerdings ist diese Vorgehensweise nur dann wirksam, wenn sie konsequent und nutzungsgerecht umgesetzt wird. In gewerblich genutzten Gebäuden ist dazu meist eine verbindliche Regelung zwischen Eigentümer, Betreiber und Mietern erforderlich.

Mechanische Lüftung und Einregulierung

In Gebäuden mit ventilatorgestützter oder mechanischer Lüftung verlagert sich der Schwerpunkt von der Nutzerorganisation auf Planung, Inbetriebnahme und Einregulierung. Richtig lüften im Winter bedeutet hier, dass Luftmengen, Volumenströme und Betriebszeiten auf die tatsächliche Nutzung abgestimmt werden. Relevante Punkte sind unter anderem:

• Auslegung der Luftvolumenströme in Abhängigkeit vom Feuchteeintrag und der Raumgeometrie,
• Berücksichtigung der Gleichzeitigkeit verschiedener Nutzbereiche,
• regelungstechnische Verknüpfung mit Temperatur- und Feuchtesensoren,
• Feinabstimmung der Anlagen im Rahmen der Inbetriebnahme und des Probebetriebs,
• Berücksichtigung saisonaler Anpassungen, insbesondere in der Heizperiode.

Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung kombinieren Feuchteabfuhr mit der Rückgewinnung eines erheblichen Anteils der in der Abluft enthaltenen Wärme. Dies ermöglicht es, die Luftfeuchtigkeit im Haus stabil zu halten und gleichzeitig Lüftungswärmeverluste zu begrenzen. Eine sorgfältige Abstimmung mit dem Heizsystem ist dabei wichtig, um unerwünschte Effekte wie Zugerscheinungen oder überhöhte Vorlauftemperaturen zu vermeiden.

Schnittstellenkoordination und Luftdichtheit

Während der Ausführung gewinnt die Koordination zwischen den beteiligten Gewerken an Bedeutung. Richtig lüften im Winter setzt voraus, dass die geplante Luftdichtheitsebene und der Dämmstandard tatsächlich erreicht werden. Die folgenden Aspekte sind dabei besonders relevant:

• Abstimmung zwischen Rohbau, Fenstereinbau, Dämmarbeiten und technischen Installationen,
• sorgfältige Ausbildung der luftdichten Ebene, insbesondere an Durchdringungen und Anschlüssen,
• Vermeidung ungeplanter Luftpfade, die zu Kondensation in der Konstruktion führen können,
• Überprüfung der Luftdichtheit durch geeignete Messverfahren,
• Dokumentation relevanter Details für den späteren Betrieb und die Instandhaltung.

Undichtigkeiten können dazu führen, dass warme, feuchte Innenluft in kalte Bauteilschichten gelangt und dort kondensiert. Dies ist mit dem Lüftungskonzept häufig nicht kompatibel und erschwert eine kontrollierte Steuerung der Luftfeuchtigkeit im Haus. Für Bauunternehmen, Planungsbüros und Bauleitungen in Bayern gehört die Qualitätssicherung der Luftdichtheit daher zu den zentralen Voraussetzungen für ein funktionierendes Lüftungs- und Feuchteschutzkonzept.

Nutzerinformation und Betriebsorganisation

Unabhängig vom gewählten technischen Konzept bleibt die Einbindung der Nutzer ein strukturierter Bestandteil der Gesamtplanung. Richtig lüften im Winter wird im Betrieb nur dann dauerhaft erreicht, wenn das Bedienkonzept verständlich und die Zuständigkeiten klar geregelt sind. Dazu zählen unter anderem:

• Bereitstellung verständlicher Informationen zu Temperatur- und Feuchtebereichen,
• Darstellung relevanter Kennwerte (z. B. Luftfeuchtigkeit im Haus, CO₂-Werte) über Anzeigegeräte oder Leitstände,
• Festlegung von Verantwortlichkeiten für die Anpassung von Betriebszeiten und Regelparametern,
• regelmäßige Überprüfung der Einstellwerte im Rahmen des technischen Gebäudemanagements.

Insbesondere in komplexeren Gewerbeimmobilien, Büroclustern oder hochwertigen Wohnanlagen im Raum München bewährt sich eine enge Verzahnung zwischen technischer Gebäudeausrüstung, Hausverwaltung und Facility-Management. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass das geplante Konzept zum Lüften im Winter nicht nur in der Planungsphase schlüssig ist, sondern auch im laufenden Betrieb dauerhaft funktioniert und weiterentwickelt werden kann.

Spezifische Anforderungen verschiedener Gebäudetypen

Bau- und Sanierungsprojekte im Raum München umfassen ein breites Spektrum an Gebäudetypen, die unterschiedliche Anforderungen an das richtige Lüften im Winter stellen. In Bürogebäuden stehen konstante Belegung über den Arbeitstag, hohe interne Wärmelasten und wechselnde Konferenzbelegungen im Vordergrund. Für einen sicheren Feuchteschutz müssen hier zeitabhängige Lüftungsstrategien mit bedarfsgerechter Regelung verknüpft werden, um Lüftungswärmeverluste außerhalb der Kernzeiten zu begrenzen. In Hotels und Serviced Apartments spielen kurze Belegungswechsel, stark variierende Feuchtelasten aus Bädern sowie hohe Komfortanforderungen eine zentrale Rolle. Lüftungssysteme müssen sowohl Spitzenlasten nach Duschvorgängen als auch Grundlasten im Teillastbetrieb abdecken, ohne Zugerscheinungen oder Geräuschbelastungen zu verursachen. In medizinischen Einrichtungen werden zusätzlich hygienische Anforderungen und definierte Luftwechselraten relevant, sodass das Thema Schimmelprävention mit Aspekten wie Filtertechnik und Druckzonenkonzepten verknüpft ist.

Im hochwertigen Wohnungsbau sind Nutzerkomfort, Energieeffizienz und Werterhalt gleichermaßen entscheidend. Richtig lüften im Winter bedeutet hier häufig, nutzerunabhängige Grundlüftung mit optionaler Stoßlüftung zu kombinieren. Für größere Wohnanlagen im Großraum München empfiehlt sich eine differenzierte Betrachtung von Wohnungen mit hoher Belegungsdichte, Einheiten mit Homeoffice-Anteil oder Wohnungen in Ecklage mit erhöhtem Auskühlrisiko. Gewerbliche Sondernutzungen wie Fitnessbereiche, Gastronomie oder Wellnessflächen im Gebäudekomplex erzeugen zusätzliche Feuchtelasten, die konzeptionell von den übrigen Flächen getrennt erfasst und abgeführt werden müssen. Eine pauschale Betrachtung des Luftwechsels führt in solchen gemischten Nutzungen schnell zu Fehleinschätzungen hinsichtlich Schimmelrisiko und Energiebedarf.

Technische Optionen zur Feuchtesteuerung im Bestand

Im Bestand stehen Eigentümer und Betreiber vor der Aufgabe, bestehende Strukturen und Technik wirtschaftlich sinnvoll zu erweitern. Neben klassischen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung können dezentrale Geräte eine praktikable Lösung darstellen, insbesondere bei Gebäuden mit kleinteiliger Nutzung oder heterogener Grundrissstruktur. Dezentral eingesetzte Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung ermöglichen eine gezielte Steuerung des Luftwechsels in besonders feuchtebelasteten Bereichen wie Sanitärräumen, Teeküchen oder Besprechungszonen. Ergänzend können feuchtegeführte Abluftsysteme eingesetzt werden, die die Luftfeuchtigkeit im Haus überwachen und den Abluftvolumenstrom anpassen, sobald definierte Schwellenwerte überschritten werden.

In Bestandsgebäuden mit geringer technischer Ausstattung spielen außerdem bauliche Maßnahmen eine Rolle. Dazu gehören die Verbesserung des Wärmeschutzes an kritischen Bauteilen, der Austausch von Fenstern mit ungünstigen Oberflächentemperaturen sowie die Optimierung von Heizflächenpositionen. Vor allem Heizkörpernischen, verdeckte Installationen oder vollflächig möblierte Außenwände können dazu führen, dass Oberflächentemperaturen lokal abfallen und das Risiko für Tauwasser steigt. Eine sachgerechte Kombination aus behutsamer Dämmung, Anpassung der Heizflächen und definierten Lüftungsabläufen reduziert das Schimmelrisiko nachhaltig, ohne zwingend umfangreiche Eingriffe in die Haustechnik zu erfordern.

Sensorik und Monitoring im laufenden Betrieb

Für Betreiber größerer Liegenschaften im Raum München gewinnt die kontinuierliche Überwachung von Raumluftparametern an Bedeutung. Sensorik für Temperatur, CO₂-Konzentration und relative Luftfeuchtigkeit ermöglicht ein datenbasiertes Monitoring des Gebäudebetriebs. Durch Auswertung dieser Daten lassen sich kritische Räume, Zeiten mit erhöhter Feuchteproduktion und Ineffizienzen im Lüftungskonzept identifizieren. So können etwa Besprechungsräume, die regelmäßig überbelegt sind, oder Sanitärzonen mit unzureichender Abluft schnell erkannt und gezielt nachjustiert werden.

Im Rahmen von Gebäudeleittechnik oder digitalen Zwillingen können aus den Messwerten Kennzahlen generiert werden, die einen Abgleich mit planungsseitig angesetzten Luftwechselraten erlauben. Abweichungen weisen auf Anpassungsbedarf bei den Betriebszeiten, Volumenströmen oder Nutzerabläufen hin. Für energetisch anspruchsvolle Objekte empfiehlt sich ein saisonales Monitoring, bei dem der Winterbetrieb besonders im Fokus steht. Auf Basis mehrerer Heizperioden können so Regelstrategien optimiert, Grenzwerte für die Luftfeuchtigkeit nachgeschärft und Schwellwerte für Alarmierungen definiert werden. Dies erhöht die Betriebssicherheit und unterstützt ein frühzeitiges Eingreifen, bevor es zu sichtbarem Schimmel oder Bauschäden kommt.

Betriebliche Strategien zur Minimierung von Lüftungswärmeverlusten

Ein zentrales Ziel beim Lüften im Winter ist die Reduktion vermeidbarer Wärmeverluste. Neben der technischen Ausstattung beeinflusst vor allem die Betriebsstrategie, wie viel Heizenergie tatsächlich für den Luftaustausch aufgewendet werden muss. In Nichtwohngebäuden empfiehlt sich eine konsequente Anpassung der Lüftungszeiten an die tatsächliche Nutzung. Eine durchgängige Volllastlüftung auch in Rand- und Nachtzeiten führt zu unnötigen Energieverlusten, ohne zusätzliche Vorteile für den Feuchteschutz zu bieten. Stattdessen sind Laststufen- oder Volumenstromkonzepte sinnvoll, bei denen während der Nutzungszeit höhere Luftwechselraten und außerhalb der Belegungszeiten reduzierte Grundraten vorgesehen werden.

Bei Hybridkonzepten, die natürliche Fensterlüftung mit mechanischer Unterstützung kombinieren, ist eine klare Regelung erforderlich, wie sich automatisch gesteuerte Komponenten und manuelle Eingriffe ergänzen. Offenstehende Fenster bei gleichzeitig laufender mechanischer Lüftung können die Energiebilanz deutlich verschlechtern und lokale Auskühlungen verursachen. In hochwertigen Wohn- und Hotelprojekten kann die Kombination aus Fensterkontakten, Heizungssteuerung und Lüftungsregelung dafür sorgen, dass Heizleistung und Luftvolumen bei offenen Fenstern situativ reduziert oder angepasst werden. Richtig lüften im Winter bedeutet hier, die Schnittstellen so abzustimmen, dass Lüftungswärmeverluste minimiert, Komforteinbußen vermieden und gleichzeitig die Luftfeuchtigkeit im Haus in einem sicheren Bereich gehalten wird.

Schimmelprävention als Bestandteil des Instandhaltungskonzepts

Neben Planung und Inbetriebnahme spielt die laufende Instandhaltung eine wesentliche Rolle für den nachhaltigen Feuchteschutz. Filterwechsel, Wartung der Lüftungsgeräte, Reinigung von Luftauslässen und regelmäßige Kontrolle von Abluftleitungen tragen dazu bei, den geplanten Luftwechsel dauerhaft zu gewährleisten. Verdeckte Verschmutzungen oder verstellte Luftauslässe können den Volumenstrom erheblich reduzieren und damit die Wirksamkeit des Lüftungskonzepts im Winter beeinträchtigen. In größeren Gebäudestrukturen ist es sinnvoll, Wartungspläne mit klaren Intervallen zu etablieren und Zuständigkeiten im Facility-Management eindeutig zu regeln.

Im Rahmen von Begehungen sollten insbesondere Rand- und Eckbereiche, Fensterlaibungen, Innendämmungen, Installationsschächte und Übergänge zu unbeheizten Zonen visuell kontrolliert werden. Früh erkannte Verfärbungen, Geruchsauffälligkeiten oder erhöhte Feuchtewerte an Oberflächen ermöglichen eine punktuelle Nachsteuerung, bevor größere Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden. Für institutionelle Eigentümer im Raum München empfiehlt sich, Schimmelprävention und richtiges Lüften im Winter in Checklisten für die technische Due Diligence und die laufende Objektbewertung aufzunehmen. So wird das Thema systematisch in Entscheidungs- und Budgetprozesse integriert.

Kommunikation mit Mietern und Nutzern

Gerade bei gemischt genutzten Immobilien ist die Kommunikation mit Mietern und Nutzern entscheidend, um das Lüftungskonzept im Alltag wirksam umzusetzen. Für Flächen ohne mechanische Lüftung sollten klare, einfach verständliche Lüftungsempfehlungen bereitgestellt werden, die sich an typischen Nutzungsprofilen orientieren. Dazu gehören Hinweise zu Dauer und Häufigkeit der Fensterlüftung in der Heizperiode, Umgang mit gekippten Fenstern, Einsatz von Luftbefeuchtern sowie zur Vermeidung von vollflächig an Außenwänden platzierten Möbeln. Ergänzend können einfache Hinweise zu Zielbereichen für Temperatur und Luftfeuchtigkeit im Haus gegeben werden, etwa durch Aushänge, kurze Informationsblätter oder digitale Mieterportale.

In Gebäuden mit automatisierter Lüftung ist es wichtig, die Funktionsweise der Systeme zu erläutern und Handlungsspielräume der Nutzer zu definieren. Werden etwa Raumtemperaturen oder Luftfeuchtewerte automatisiert geregelt, sollten Eingriffsmöglichkeiten nachvollziehbar begrenzt und erklärt werden, um Fehlbedienungen zu vermeiden. Für Büro- und Praxisflächen im Raum München bietet es sich an, Ansprechpartner im Facility-Management zu benennen, die bei Auffälligkeiten wie Zugerscheinungen, zu trockener Luft oder beschlagenen Fenstern eingebunden werden. So kann gezielt geprüft werden, ob es sich um ein lokales Komfortthema oder um einen Hinweis auf ein strukturelles Problem im Lüftungs- und Heizkonzept handelt.

Besondere klimatische Rahmenbedingungen in Bayern

Die klimatischen Verhältnisse in Bayern, insbesondere im Großraum München und im Alpenvorland, führen zu spezifischen Anforderungen an das Lüften im Winter. Längere Kälteperioden mit Temperaturen deutlich unter dem Gefrierpunkt, häufige Temperaturwechsel sowie Phasen mit hoher Außenluftfeuchtigkeit beeinflussen die bauphysikalische Situation. Kalte Außenluft enthält absolut gesehen zwar wenig Feuchtigkeit, führt bei unsachgemäßer Lüftung jedoch zur Abkühlung von Bauteilen und damit zu einem erhöhten Risiko von Tauwasserbildung in Randzonen. Richtig lüften im Winter bedeutet vor diesem Hintergrund, die Intensität der Lüftungsintervalle mit der Leistungsfähigkeit des Heizsystems und dem Dämmstandard des Gebäudes abzustimmen.

Bei Gebäuden mit großflächigen Verglasungen, ausgedehnten Balkon- und Loggienbereichen oder exponierten Ecklagen ist eine sorgfältige Analyse der Oberflächentemperaturen erforderlich. In Kombination mit hoher Luftfeuchtigkeit im Haus können sich ansonsten bevorzugt an diesen Stellen Schimmelprobleme entwickeln. Für Bauherren und Betreiber in Bayern ist es daher sinnvoll, bereits in frühen Planungsphasen klimabezogene Szenarien zu betrachten und im Zuge der Auslegung von Lüftungsanlagen, Fensterflächen und Heizsystemen zu berücksichtigen. Ergänzend sind Verschattungskonzepte, Nachtabsenkungen und Frostschutzstrategien der Haustechnik so zu gestalten, dass sie den Feuchteschutzanforderungen nicht entgegenstehen.

Integration in nachhaltige und zertifizierte Gebäudekonzepte

Die Anforderungen an Energieeffizienz, CO₂-Reduktion und Nachhaltigkeitszertifizierungen nehmen auch im bayerischen Immobilienmarkt stetig zu. Richtig lüften im Winter ist in diesem Kontext ein zentrales Element, um sowohl die energetischen Zielwerte als auch die Anforderungen an Raumluftqualität und Nutzerkomfort zu erfüllen. In Zertifizierungssystemen werden häufig Indikatoren wie thermischer Komfort, Luftwechsel, Feuchteschutz und Betriebstransparenz bewertet. Lüftungskonzepte mit Wärmerückgewinnung, sensorgestützter Regelung und dokumentiertem Monitoring leisten hier einen wesentlichen Beitrag.

Für Investoren und Projektentwickler bietet die frühzeitige Integration von Lüftungs- und Feuchteschutzstrategien in ganzheitliche Nachhaltigkeitskonzepte mehrere Vorteile. Zum einen lassen sich Energiekennzahlen verlässlicher einhalten, zum anderen wird das Risiko von Schimmel und damit verbundene mietrechtliche Konflikte reduziert. Zudem können Gebäude, die nachweislich stabile Raumluftbedingungen im Winter bieten, am Markt besser positioniert und langfristig wirtschaftlicher bewirtschaftet werden. Die Luftfeuchtigkeit im Haus wird damit von einem potenziellen Risikofaktor zu einem planbar gesteuerten Parameter, der sowohl die technische Performance als auch die Zufriedenheit der Nutzer positiv beeinflusst.

Fazit: Für Bauherren, Eigentümer und Facility-Manager im Raum München ist richtiges Lüften im Winter eine kombinierte Bau- und Betriebsaufgabe. Entscheidend sind ein auf den Gebäudetyp zugeschnittenes Lüftungskonzept, eine sorgfältige Abstimmung mit Heizung, Dämmung und Luftdichtheit sowie der Einsatz geeigneter Sensorik und Monitoringinstrumente. Wirtschaftlich sinnvoll ist, Feuchteschutz und Schimmelprävention frühzeitig in Planung und Instandhaltungsstrategie zu integrieren, um Schäden, Energieverluste und Nutzungseinschränkungen zu vermeiden. Wer Luftwechsel, Luftfeuchtigkeit und Oberflächentemperaturen konsequent im Blick behält, schafft die Grundlage für stabile, gesunde und energieeffiziente Innenräume – und reduziert gleichzeitig Haftungs- und Betriebsrisiken.

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