Trockenbau in München: Schnelle Raumgestaltung für Gewerbe- und Premiumimmobilien

Ausgangslage im Münchner Immobilienmarkt

Steigende Spitzenmieten, begrenzte Flächenreserven und umfassendere ESG-Berichtspflichten beeinflussen Umbauentscheidungen im Großraum München. Vermieter und Asset-Manager benötigen Lösungen, die Baubetrieb, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit gleichzeitig berücksichtigen. Trockenbausysteme erfüllen diese Anforderungen, da sie ohne Austrocknungszeiten auskommen, den Betrieb nur kurz beeinträchtigen und sich rückstandsfrei rückbauen lassen.

Marktdaten und regulatorische Rahmenbedingungen

Entwicklung des Innenausbau­segments

Nach Berechnungen der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen entfallen inzwischen rund 60 % des deutschen Innenausbaus auf Trockenbau; in Münchner Bürogebäuden mit Premiumstandard liegt der Anteil bei etwa 80 %. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie prognostiziert bis 2026 ein durchschnittliches jährliches Wachstum von vier Prozent für das Segment. Verkürzte Vermarktungszyklen, flexible Arbeitsplatzkonzepte und höhere Ausbaustandards im Luxuswohnungsbau gelten als Haupttreiber.

Referenzprojekte in der bayerischen Landeshauptstadt zeigen eine Verkürzung der Ausbauzeit um bis zu 40 %. Ein 1 000 m² großes Regelgeschoss kann anstelle von 14 Wochen innerhalb von acht Wochen bezogen werden. Bei einer Leerstandsquote von unter drei Prozent entspricht dies einer deutlichen Vorverlagerung der Mieteinnahmen.

Normen, Brandschutz, Nachhaltigkeit

Für die Planung nichttragender Innenwände gilt DIN 4103, während DIN 18181 die Materialanforderungen an Gipsplatten definiert. Brandschutzklassifizierungen erfolgen nach DIN 4102 bzw. EN 13501; für Gebäudekategorien mit erhöhtem Risiko, etwa Hochhäuser oder Verkehrsbauten, kommt die Muster-Hochhaus-Richtlinie hinzu. Trockenbaukonstruktionen erreichen Feuerwiderstandsklassen bis F180 A und Schalldämmwerte von R_w ≥ 57 dB, sofern eine doppelte Beplankung und mineralische Einlage vorgesehen sind.

Hinsichtlich ESG-Kriterien sind Umweltproduktdeklarationen (EPD) nach ISO 14025 ausschlaggebend. Gipskarton­platten können zu über 40 % recycelt werden; namhafte Hersteller betreiben Rücknahmeprogramme, um die CO₂-Bilanz und die Erreichung von DGNB-, LEED- oder BREEAM-Punkten zu verbessern.

Technische Grundlagen und Systemauswahl

Wand-, Decken- und Bodensysteme

Trockenbauwände bestehen üblicherweise aus einem verzinkten CW-/UW-Ständerwerk, beplankt mit Gipskarton- oder Gipsfaserplatten. Mit Mineralwolle gefüllte Hohlräume steigern Schall- und Brandschutz. Für Feucht- und Nasszonen finden zementgebundene, hydrophobierte Platten Verwendung. Abgehängte Decken aus Metall- oder Gipskarton­kassetten dienen der Aufnahme von Haustechnik, Optimierung der Raumakustik sowie Integration von Beleuchtung und Kühlsystemen. Doppelbodenkonstruktionen erlauben nachträgliche Leitungsführungen und passen die Flächen­tragfähigkeit an wechselnde Nutzungen an.

Tragwerks- und Planungsaspekte

Obwohl Trockenbauwände nichttragend sind, erfordern sie eine statische Vorbemessung zur Aufnahme von Horizontallasten oder Einzellasten aus Regalen, Monitorsystemen und Hänge­möbeln. Bei auskragenden Decken oder starker Windsogbelastung in oberen Geschossen sind zusätzliche Aussteifungen mittels UA-Profilen oder Stahlrahmen vorzusehen. Building-Information-Modelling (BIM) ermöglicht eine kollisionsfreie Abstimmung mit HLK-, Elektro- und Sprinklerplanung und beschleunigt die Erstellung prüffähiger Werk- und Montagepläne.

Projektpraxis im Bestand

Vorbereitung und Budgetierung

Ein modulares Achsraster von 1,25 m erleichtert spätere Grundrissänderungen ohne Eingriff in Deckenanschlüsse. Lebenszykluskostenanalysen zeigen, dass höhere Profilstärken oder aufwändigere Akustikpakete sich nach spätestens sieben Jahren durch reduzierte Umbaukosten amortisieren. Förderprogramme, beispielsweise für Einzelmaßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), beschleunigen die Wirtschaftlichkeit zusätzlicher Dämmungen.

Ausführung und Koordination

Just-in-time-Anlieferungen reduzieren Lagerflächen auf der Baustelle. Eine eng abgestimmte Taktung mit Elektro-, Sprinkler- und HLK-Gewerken verhindert Nacharbeiten, da Leitungen hinter den Beplankungen verschwinden. Digitale Mängeltracking-Tools senken Nachbesserungsquoten um bis zu 30 %. Für sensible Bestandsnutzungen wird häufig ein zweistufiger Staubschutz mit Schleusen- und Unterdrucksystem eingerichtet.

Qualitätssicherung und Abnahme

Die VOB/C ATV DIN 18340 bildet die Grundlage für die Abnahme. Sichtflächen erreichen typischerweise Oberflächengüte Q3; im Premiumausbau ist Q4 üblich. Flächenhafte Streiflichtprüfungen decken Spachtelunebenheiten auf, akustische Messungen nach DIN 4109 belegen das Schalldämmmaß, und Thermografie identifiziert potenzielle Wärmebrücken. Eine lückenlose Dokumentation minimiert Haftungsrisiken.

Branchenbezogene Anwendungen

Büro- und Verwaltungsgebäude

Agile Arbeitswelten setzen auf flexible Räume wie Think-Tanks und Projektzonen. Verglaste Trockenbauwände sichern Tageslichtdurchgang; akustisch wirksame Deckensegel reduzieren Nachhallzeiten und verbessern die Sprachverständlichkeit. Sensorik für CO₂-Gehalt oder Belegungsgrade kann unsichtbar in Wand- oder Deckenhohlräume integriert werden.

Premium-Wohnungsbau

Im gehobenen Wohnsegment erlauben gebogene Ständerwerke organische Raumgeometrien. Feuchtraumplatten ermöglichen fugenlose Spa- und Wellnessbereiche, während hinterleuchtete Deckenkanten für Akzentlicht sorgen. In Smart-Home-Konzepten verschwinden Lautsprecher, Aktoren und Steuerzentralen weitgehend unsichtbar hinter perforierten Beplankungen.

Handels- und Showroomflächen

Einzelhandelskonzepte ändern sich schneller als Mietverträge. Leicht versetzbare Trennwände unterstützen Pop-Up-Strukturen und saisonale Layouts. Feuerbeständige Vorsatzschalen schützen historisches Mauerwerk und bieten Raum für Strom- und Datenleitungen hinter großformatigen LED-Wänden. Wiederholtes Überstreichen der glatten Oberflächen reduziert Materialeinsatz und Standzeiten.

Hotellerie und Gastronomie

Renovierungsphasen in Münchens Hotel- und Gastronomiebetrieben müssen oft in Zwischensaisons von wenigen Wochen erfolgen. Vorfertigte Trockenbauelemente reduzieren Staub- und Lärmbelastung, was den Weiterbetrieb von Lobby, Bar oder Küche ermöglicht. In Brandlast optimierten Fluren werden Gipsfaserplatten mit integrierten LED-Orientierungsstreifen verbaut, die Fluchtwege kennzeichnen und zugleich den Einbau separater Leitungen ersparen. Für Schallentkopplung zwischen Gästezimmern kommen doppelschalige Installationswände auf getrennten UW-Profilen zum Einsatz; sie erreichen Schalldämmmaße von bis zu Rw = 62 dB und erfüllen damit die Vorgaben zahlreicher Hotelkettenstandards.

Gesundheits- und Laborbauten

Kliniken und Labore verlangen abwischbare, fugenarme Oberflächen sowie erhöhte Luftdichtheit. Zementgebundene Platten mit antibakterieller Beschichtung werden hier in Kombination mit umlaufenden Silikonfugen eingesetzt. Druckstabile UA-Profile tragen Deckengeräte oder Hängeschränke, ohne die notwendige Beweglichkeit der nichttragenden Konstruktion einzuschränken. Reinraumzonen erhalten versiegelte Revisionklappen, sodass Wartungsarbeiten an Medienleitungen möglich sind, ohne die Kontaminationssicherheit zu gefährden. Die Installation von medizinischen Versorgungsschienen erfolgt über rückseitig einlaminierte Stahlplatten, die Punktlasten bis 2,5 kN aufnehmen können.

Bildung, Forschung und Kultur

Universitäten und Museen benötigen flexible Grundrisse zur Anpassung an wechselnde Exponate oder Lehrmethoden. Schienenabhängungen in abgehängten Decken erlauben eine stufenlose Positionierung von Beleuchtung und akustischen Absorbern. Speziell perforierte Gipskartonplatten senken Nachhallzeiten in Hörsälen auf unter 0,8 s – ein Wert, der nach DIN 18041 für gute Sprachverständlichkeit in Großräumen gefordert wird. Sogenannte „White-Wall“-Systeme mit magnetischer Oberfläche fungieren gleichzeitig als Schreib- und Projektionsfläche und reduzieren damit den FF&E-Anteil im Ausbau.

Fabrik- und Logistikhallen

In Produktionsbereichen mit hoher mechanischer Beanspruchung kommen Faserzementplatten zum Einsatz, die Stoßenergien bis 30 J nach EN 13964 widerstehen. Trennwände, die an Massivstützen anschließen, werden mittels Brandschutzmanschetten F 120 gemäß MLAR ausgeführt, damit Gebäudeabschnitte im Brandfall getrennt bleiben. Integrationen von Steuerleitungen, Bus-Systemen und Sensorik erfolgen in optional begehbaren Hohlböden, wodurch Taktzeiten in Fertigungslinien ohne lange Stillstände angepasst werden können.

Vorfertigung und Lean-Site-Management

Der hohe Miet- und Flächendruck im Großraum München begünstigt Vorfertigung in regionalen Werkstätten. Dabei werden komplette Sanitärzellen, Schachtwände oder Decken-Kassetten just-in-sequence auf die Baustelle geliefert. Digitale Lieferscheine synchronisieren Anlieferung, Montage und Abfalllogistik, sodass pro Geschossebene maximal zwei Entsorgungscontainer vorgehalten werden müssen. Eine Lean-Site-Analyse der Bayerischen BauAkademie belegt eine Verkürzung der Montagezeiten um 18 % und eine Reduktion unproduktiver Wegezeiten um 22 %.

Nachhaltigkeitsnachweis und Rückbau

Für Green-Building-Zertifizierungen gewinnt der selektive Rückbau an Bedeutung. Schraubverbindungen statt genagelter Beplankungen sowie sortenrein getrennte Dämmstoffe erleichtern die Wiederverwertung. Hersteller bieten Rücknahme von Verschnitt an, wodurch bis zu 7 kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter eingesparter Primärrohstoff kompensiert werden können. Digitale Materialpässe nach DIN EN ISO 23386 ermöglichen späteren Eigentümern eine transparente Kreislaufbilanz und verbessern den Taxonomie-Score bei Immobilienbewertungen.

Kosten- und Terminsteuerung

Eine Kostenkennwertstudie der IHK für München und Oberbayern zeigt, dass Trockenbau in Bürogebäuden mittlerer Qualität mit 115 €/m² Rohbaunutzfläche kalkuliert werden kann, während konventioneller Mauerwerksbau bei etwa 148 €/m² liegt. Bei Premiumausbauten steigt der Anteil technischer Einbauten, sodass die Differenz auf rund 20 €/m² sinkt. Entscheidend bleiben jedoch die Terminrisiken: Puffer von drei bis fünf Arbeitstagen für Schnittstellengewerke senken die Wahrscheinlichkeit teurer Beschleunigungsmaßnahmen um mehr als 40 %. Softwaregestützte 6D-BIM-Terminketten verknüpfen Mengen, Kosten und CO₂-Werte in Echtzeit und unterstützen Projektcontrolling sowie Berichtspflichten gegenüber Investoren.

Akustik, Klima und Wohlbefinden

Die Nachfrage nach New-Work-Flächen macht Akustik- und Klimadecken zu Schlüsselfaktoren. Metallkassettendecken mit integrierten Kapillarrohrmatten erreichen Kühlleistungen bis 90 W/m² bei minimalem Strömungsgeräusch. In Trockenbau-Kühldecken eingespachtelte Sensoren erfassen Temperatur und Feuchte und regeln die Wasserführung bedarfsgerecht. Innenraumklimamessungen in Münchner Pilotbüros dokumentieren eine Steigerung der Aufenthaltszufriedenheit um 22 % und eine Reduktion krankheitsbedingter Ausfalltage um knapp einen Tag pro Mitarbeitendem und Jahr.

Brandschutzdetails für Hochhäuser

Ab Gebäudeklasse 5 fordert die Bayerische Bauordnung erweiterte Brandprüfungen. Trockenbau-Schachtwände werden hier oft mit dreilagiger 18-mm-Platte beplankt und durch Mineralwolle der Baustoffklasse A1 hinterlegt. Quellende Brandschutzbänder an Anschlussfugen verhindern Rauchdurchtritt bei Temperaturen ab 180 °C. In Evakuierungstreppenräumen minimieren feuerhemmende Vorsatzschalen die Aufheizung von Stahlbetonwänden, sodass die Tragfähigkeit auch bei Beflammung von außen erhalten bleibt. Prüfzeugnisse nach ETA oder abZ sind in der digitalen Baudokumentation hinterlegt und für die Brandschau jederzeit abrufbar.

Facility-Management und Wartung

Die Langlebigkeit von Trockenbauflächen hängt maßgeblich von geregelten Wartungsintervallen ab. Revisionsöffnungen in Rasterdecke oder Schachtwand werden gemäß DIN 14406 verplombt, damit die Funktionskontrolle sprinkler- und lüftungsseitiger Anlagen dokumentiert werden kann. Ein auf QR-Codes basiertes Mängelmanagement ermöglicht dem Facility-Team eine Schadensmeldung mit automatischer Planverortung. Marker-freie Reparatursets stellen optische Einheitlichkeit selbst bei Q4-Oberflächen sicher und reduzieren Folgekosten.

Fördermöglichkeiten und steuerliche Aspekte

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude deckt im Rahmen der Einzelmaßnahme „Gebäudehülle“ bis zu 20 % der Kosten für zusätzliche Dämmstoffe in Trockenbauvorsatzschalen ab, gedeckelt auf 60 000 € pro Kalenderjahr. Kommunale Programme der Stadt München unterstützen zudem den Einbau ressourcenschonender Baustoffe mit bis zu 30 €/m², sofern Recyclinganteile von mindestens 30 % nachgewiesen werden. Bei gemischt genutzten Objekten kann die lineare AfA für gewerbliche Flächen mit 3 % angesetzt werden; Bauteile der Kategorie „Trockenbauwände“ weisen dabei eine gewöhnliche Nutzungsdauer von 40 Jahren auf, was die langfristige Wirtschaftlichkeitsrechnung unterstützt.

Ausblick auf modulare Holz-Gips-Kombinationen

Aktuelle Forschungsprojekte an der Technischen Universität München untersuchen hybride Module, bei denen Ständerwerke aus nachhaltigem Fichten-KVH mit feuchteadaptiven Gipskartonplatten kombiniert werden. Vorläufige Brandversuche bestätigen Feuerwiderstände von F90-B, während die CO₂-Bilanz gegenüber rein metallischem Ständerwerk um rund 45 kg/m² sinkt. Durch Steck- statt Schraubverbindungen werden Montageschritte um bis zu 25 % verkürzt, was die Lösung vor allem für serielle Wohnungsbauten attraktiv macht.

Praxisbeispiel: Bürogeschosssanierung am Arabellapark

In einem achtgeschossigen Bestandsgebäude wurden 3 500 m² Trockenbauwände, 2 800 m² Akustikdecken und 1 600 m² Doppelboden in nur zwölf Wochen verbaut. Die Baustelle arbeitete in drei Schichten, unterstützt durch eine digital gesteuerte Materiallogistik. Das Projekt unterschritt den anvisierten CO₂-Etappenzielwert um 14 % und erzielte eine Vorabzertifizierung in Gold nach DGNB-System. Entscheidender Erfolgsfaktor war die wöchentliche Kollisionsprüfung aller Gewerke im BIM-Modell, wodurch Nachträge unter 2 % der Auftragssumme blieben.

Fazit
Trockenbau beschleunigt termin- und kostenkritische Ausbauprojekte im Großraum München, erfüllt hohe technische Anforderungen und unterstützt ESG-Ziele durch recyclingfähige Materialkreisläufe. Entscheider profitieren von planbaren Kostenkennwerten, geringer Baufeuchte, schnellen Umbauzyklen und Förderzugängen. Empfohlen wird eine frühzeitige BIM-gestützte Planung, die systemgerechte Ausführung unter Lean-Site-Bedingungen sowie die Dokumentation aller Baustoffe in digitalen Materialpässen, um langfristige Wertschöpfung und Nachhaltigkeit zu sichern.

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