Stoßlüften vs. Dauerlüften: Richtig lüften, Schimmel vermeiden und Energie sparen in Gewerbeimmobilien

Die Frage nach dem richtigen Lüftungskonzept stellt sich in Gewerbeimmobilien im Raum München nicht nur in der Heizperiode. Für Bauherren, Bestandshalter, Betreiber und öffentliche Auftraggeber geht es ganzjährig darum, hygienische Raumluft, sicheren Feuchteschutz und Energieeffizienz in ein belastbares technisches System zu überführen. Stoßlüften und Dauerlüften stehen dabei exemplarisch für zwei grundsätzlich unterschiedliche Strategien, die sich direkt auf Betriebskosten, Instandhaltung und Werthaltigkeit von Büro-, Wohn- und Retailflächen auswirken.

Mit jeder energetischen Sanierung verschärft sich diese Fragestellung: Luftdichte Gebäudehüllen, verbesserte Fenster und anspruchsvolle Ausbauten erhöhen die Anforderungen an das Lüftungskonzept. Gleichzeitig stehen Immobilien im Großraum München unter wachsendem Druck durch ESG-Kriterien, EU-Taxonomie, Green-Building-Zertifizierungen und strengere Anforderungen an den Feuchteschutz. Entscheidungen, die in der Planung getroffen werden, prägen die Lüftungsqualität und den Energiebedarf über Jahrzehnte.

Relevanz von Stoßlüften und Dauerlüften in modernen Gebäuden

Energetisch optimierte Gebäude in Bayern weisen in der Regel eine hohe Luftdichtheit auf. Die daraus resultierenden geringeren Lüftungswärmeverluste sind aus Sicht des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erwünscht, reduzieren jedoch den natürlichen Luftaustausch. Ohne kontrollierte Lüftung oder klar definierte Lüftungsabläufe steigen Feuchteeintrag und CO₂-Konzentration in stark genutzten Räumen deutlich an.

In typischen Nutzungsszenarien wie Büroetagen, hochwertigen Wohnungen, Arztpraxen, Boardinghäusern oder Verkaufsflächen führen Personenbelegung, EDV-Technik, Beleuchtung, Kochen und Sanitärnutzung zu einem kontinuierlichen Feuchte- und Lastaufbau. Stoßlüften und Dauerlüften sind zwei bekannte, aber bauphysikalisch sehr unterschiedlich wirkende Methoden, um diese Lasten abzuführen. Sie beeinflussen unter anderem:

• die Höhe der Lüftungswärmeverluste und damit den Heiz- und Kühlenergiebedarf,
• die Feuchteverteilung in Bauteilen und das Risiko von Schimmelbildung,
• den thermischen und hygienischen Komfort der Nutzer,
• die Planbarkeit und Steuerbarkeit der Raumluftqualität,
• die Investitions- und Betriebskosten technischer Anlagen.

Die vergangenen Heizperioden mit teilweise stark variierenden Energiepreisen haben gezeigt, dass ungünstig organisierte Fensterlüftung schnell zu spürbaren Mehrverbräuchen führen kann. Parallel rücken lüftungstechnische Fragen in Due-Diligence-Prüfungen, ESG-Reporting und Zertifizierungsprozesse zunehmend in den Vordergrund. Ein auf Stoßlüften oder Dauerlüften abgestimmtes Gesamtkonzept ist daher ein zentraler Bestandteil der technischen Gebäudeausrüstung.

Technische Grundlagen des richtigen Lüftens

Zur fachlichen Bewertung von Stoßlüften und Dauerlüften sind einige bauphysikalische Kenngrößen maßgeblich. Sie beschreiben, wie sich Luftaustausch, Feuchte und Temperatur in Räumen und Bauteilen verhalten und welche Auswirkungen dies auf Schimmelrisiko und Energiebedarf hat.

Luftwechsel und Luftwechselrate

Der Luftwechsel bezeichnet, wie oft das Raumluftvolumen innerhalb einer Stunde durch Außenluft ersetzt wird. In der Praxis werden für Büroräume, Wohnungen und vergleichbare Nutzungen häufig Luftwechselraten zwischen 0,5 und 1,0 pro Stunde angesetzt. Diese Zielwerte dienen als Orientierungsgröße, um hygienische Luftverhältnisse und Feuchteschutz sicherzustellen.

Stoßlüften über vollständig geöffnete Fenster oder Querlüftung erzeugt kurzzeitig sehr hohe Luftwechselraten. In wenigen Minuten kann ein Großteil der Raumluft ausgetauscht werden. Beim Dauerlüften über gekippte Fenster erfolgt der Luftwechsel hingegen langsam, unstetig und stark wind- und temperaturabhängig. Eine präzise Abschätzung des tatsächlichen Luftwechsels ist in diesem Fall kaum möglich.

Relative Luftfeuchte und Feuchtehaushalt

Die relative Luftfeuchte gibt an, wie viel Wasserdampf die Luft im Verhältnis zu ihrer maximal möglichen Aufnahme enthält. Für Arbeits- und Wohnbereiche gelten Richtwerte von etwa 40 bis 60 Prozent als komfortabel und bautechnisch unkritisch. Entscheidend für Schimmelbildung ist allerdings nicht nur die Raumluftfeuchte, sondern die Feuchtesituation an Bauteiloberflächen und in Bauteilschichten.

Werden lokale Oberflächen im Wand- oder Deckenbereich dauerhaft auf relative Feuchten von etwa 80 Prozent oder mehr gebracht, können mikrobiologische Prozesse einsetzen. Dies betrifft insbesondere schlecht gedämmte Bereiche, geometrische Wärmebrücken, Fensterlaibungen und Anschlüsse. Ein richtig konzipiertes Lüftungssystem – ob über Stoßlüften oder mechanische Lüftung – muss daher den Feuchteeintrag aus Nutzung und Belegung so abführen, dass kritische Feuchten im Bauteil vermieden werden.

Wärmeverluste durch Lüften und Auskühlung von Bauteilen

Jede Form des Lüftens führt zu Wärmeabfuhr. Maßgeblich ist dabei, wie stark die Raumluft ausgetauscht wird und in welchem Umfang Bauteile auskühlen. Beim Dauerlüften über gekippte Fenster strömt kalte Außenluft permanent in die Fensterlaibung und angrenzende Bauteilbereiche ein. Diese Bereiche kühlen aus, was zu niedrigen Oberflächentemperaturen und damit zu höheren relativen Feuchten an der Oberfläche führt.

Stoßlüften im Winter wirkt anders: Durch die kurze, intensive Lüftungsphase wird der Luftaustausch konzentriert und die Auskühlung der massiven Bauteile begrenzt. Decken, Wände und Fußböden behalten einen Großteil ihrer Temperatur und tragen anschließend zur raschen Wiederaufheizung der Raumluft bei. Das Risiko für Kondensation an kalten Flächen wird dadurch aus bauphysikalischer Sicht reduziert.

Mechanische Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung führen einen definierbaren Luftstrom über Wärmetauscher, in denen ein Großteil der in der Abluft enthaltenen Wärme an die Zuluft übertragen wird. Lüftungswärmeverluste lassen sich so deutlich verringern, während die Luftwechselrate genau eingestellt und überwacht werden kann.

Stoßlüften und Dauerlüften im Vergleich

Stoßlüften: Kurzzeitige Lüftung mit hohem Luftaustausch

Unter Stoßlüften wird das vollständige Öffnen von Fenstern über einen begrenzten Zeitraum verstanden. In Kombination mit Querlüftung, also der Öffnung gegenüberliegender Fenster oder Türen, entstehen hohe Luftgeschwindigkeiten und damit sehr hohe Luftwechselraten. Im Winter genügen meist wenige Minuten, im Sommer sind längere Phasen erforderlich, um den gleichen Effekt zu erzielen.

In Büros, Wohnungen oder vergleichbaren Nutzungen lassen sich durch systematisch organisiertes Stoßlüften folgende bauphysikalische Effekte erreichen:

• schneller Abtransport von Feuchte- und CO₂-Lasten,
• begrenzte Abkühlung der raumumschließenden Bauteile,
• deutlich reduzierter Lüftungswärmeverlust im Vergleich zu Dauerlüften,
• klare zeitliche Trennung von Lüftungs- und Heizphasen.

In kleinteiligen Einheiten mit überschaubarer Nutzerzahl kann Stoßlüften als natürliche Lüftungsstrategie funktionieren, sofern definierte Lüftungsintervalle eingehalten werden. In größeren Strukturen wie mehrgeschossigen Bürogebäuden, Boardinghäusern, gemischt genutzten Ensembles oder Retail-Clustern im Großraum München hängt die Wirksamkeit stark von der Organisation und dem Nutzerverhalten ab.

Ein rein nutzerabhängiges Stoßlüftungskonzept stößt insbesondere dann an Grenzen, wenn wechselnde Nutzergruppen, Schichtbetrieb oder temporäre Überbelegungen vorliegen. Ergänzende Komponenten wie CO₂- und Feuchtesensorik, motorisch betriebene Fenster oder teilautomatisierte Lüftungsroutinen können in solchen Fällen dazu beitragen, definierte Luftwechselraten näherungsweise einzuhalten.

Dauerlüften: Gekippte Fenster als kontinuierliche Öffnung

Beim Dauerlüften werden Fenster über längere Zeiträume auf Kippstellung gehalten. In vielen Bestandsgebäuden wird dieses Vorgehen als vermeintlich „schonende“ Variante des Luftwechsels betrachtet. Aus bauphysikalischer Sicht entstehen jedoch mehrere systematische Nachteile.

Über die Kippstellung entweicht permanent erwärmte Raumluft, während kalte Außenluft in den Fensterbereich nachströmt. Die Luftführung konzentriert sich im Bereich der Laibungen, Brüstungen und angrenzenden Bauteile. Diese Zonen kühlen aus, was insbesondere in Sanierungsobjekten mit älteren Fenstern, reduzierter Dämmung oder vorhandenen Wärmebrücken zu kritischen Oberflächentemperaturen führen kann.

Die Konsequenzen des Dauerlüftens sind unter anderem:

• erhöhte Lüftungswärmeverluste durch dauerhaft geöffnete Leckageflächen,
• Auskühlung von Bauteilen mit erhöhtem Risiko lokaler Kondensation,
• verstärktes Schimmelrisiko im Bereich von Fensterlaibungen und Anschlüssen,
• schwer kalkulierbare Luftwechselraten, abhängig von Wind, Temperaturdifferenz und Gebäudegeometrie.

Im Winter kann Dauerlüften dazu führen, dass Heizsysteme permanent gegen den unkontrollierten Luftaustausch arbeiten. Dies betrifft insbesondere Gebäude, in denen die Dichtheit der Hülle bereits erhöht wurde, ohne das Lüftungskonzept entsprechend anzupassen. In solchen Fällen überlagern sich Infiltrationsverluste durch Winddruck, konvektive Wärmeabfuhr an gekippten Fenstern und mögliche Fehlbedienungen der Heizungsanlagen.

Aus Sicht der Schimmelprävention sind die lokal ausgekühlten Bereiche besonders relevant. Auch wenn die mittlere Raumluftfeuchte noch im akzeptablen Bereich liegt, kann die relative Feuchte direkt an kalten Oberflächen deutlich ansteigen. Liegen dort dauerhaft Werte über etwa 80 Prozent vor, wird mikrobielles Wachstum begünstigt. In Sanierungsprojekten sollte deshalb das Zusammenspiel aus Fensterergänzung oder -austausch, Dämmstandard und geplanter Lüftungsform frühzeitig untersucht werden.

Normen, Richtlinien und Rahmenbedingungen in Deutschland

DIN 1946-6 und lüftungstechnisches Konzept im Wohnbereich

Die DIN 1946-6 fordert für Wohngebäude ein Lüftungskonzept, sobald bestimmte Sanierungsumfänge oder Dichtheitsniveaus erreicht werden. Ziel ist eine nutzerunabhängige Mindestlüftung zum Feuchteschutz. Auch wenn die Norm vornehmlich auf Wohnnutzung ausgerichtet ist, ist sie für hochwertige Apartments, Serviced Apartments, betreutes Wohnen oder gemischt genutzte Gebäude in München und Bayern in der Praxis relevant.

Die Norm unterscheidet mehrere Lüftungsstufen:

• Feuchteschutzlüftung als nutzerunabhängige Mindestlüftung,
• reduzierte Lüftung für zeitweise abwesende Nutzer,
• Nennlüftung für den üblichen Aufenthaltsfall,
• Intensivlüftung für kurzfristig erhöhte Lasten.

Damit wird deutlich, dass eine rein fensterbasierte Lüftung ohne definierte Abläufe das Kriterium der nutzerunabhängigen Feuchteschutzlüftung in vielen Fällen nicht erfüllt. Für Investoren, die Wohnanteile in größeren Immobilienportfolios sanieren, wird das lüftungstechnische Konzept damit zu einem integralen Teil der Planung und nicht zu einer nachgelagerten Komfortfrage.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Lüftungswärmeverluste

Das GEG fasst die früheren Regelwerke EnEV und EnEG zusammen und stellt die energetischen Mindestanforderungen an Neubau und Sanierung. Dazu zählt die Berücksichtigung von Lüftungswärmeverlusten und die Möglichkeit, mechanische Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung energetisch anzurechnen. Die Art und Weise, wie in einem Gebäude gelüftet wird, hat somit unmittelbare Auswirkungen auf die Bilanzierung nach GEG.

Stoßlüften im Winter wirkt in diesem Zusammenhang günstiger als unkontrolliertes Dauerlüften, da die Lüftungswärmeverluste auf kurze Intervalle konzentriert werden. In der Praxis ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich in komplexen Gewerbeimmobilien mit hoher Belegungsdichte und heterogenen Nutzungen eine rein manuelle Lüftungsstrategie nur bedingt umsetzen lässt.

Für Bürogebäude, hochwertige Wohnanlagen, Hotels oder Mixed-Use-Immobilien im Großraum München werden daher zunehmend zentrale oder dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung eingesetzt. Sie ermöglichen:

• definierte und planbare Luftwechselraten,
• Reduktion der Lüftungswärmeverluste durch Wärmerückgewinnung,
• Kopplung der Lüftung an Heiz- und Kühlsysteme,
• Integration in gebäudeübergreifende Energiekonzepte.

Arbeitsstättenrechtliche Vorgaben zur Raumluftqualität

Für Arbeitsstätten gelten neben energetischen Anforderungen auch arbeitsschutzrechtliche Regelungen. Die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und die Technischen Regeln für Arbeitsstätten, insbesondere ASR A3.6 „Lüftung“, konkretisieren Anforderungen an Luftqualität, CO₂-Gehalt, Lufttemperatur und Luftfeuchte.

Für Büroräume wird häufig ein CO₂-Richtwert von maximal etwa 1000 ppm als Zielgröße herangezogen. Dieser Wert ist mit rein fensterbasierter Lüftung in kleineren, klar strukturierten Büros bei systematischem Stoßlüften erreichbar. In Großraumbüros, Besprechungszonen, Schulungsräumen oder Räumen mit wechselnder Belegung ist es jedoch schwierig, die erforderlichen Luftwechselraten ausschließlich über die manuelle Fensterlüftung sicherzustellen.

Mechanische Lüftungsanlagen ermöglichen hier eine kontinuierliche Zuluftversorgung und einen definierten Abtransport von CO₂ und Feuchte. Durch die Kopplung mit Sensorik können Luftmengen an tatsächliche Belegung und Lasten angepasst werden. Stoßlüften kann in solchen Konzepten weiterhin ergänzend genutzt werden, etwa bei moderaten Außentemperaturen oder zur kurzfristigen Abführung von Gerüchen.

Planerische und organisatorische Aspekte in Sanierung und Neubau

Lüftungskonzepte im Planungsprozess

In der Planung von Neubauten und Sanierungen in München und ganz Bayern spielt die frühzeitige Festlegung des Lüftungskonzepts eine zentrale Rolle. Es geht nicht allein um die Wahl zwischen Stoßlüften und Dauerlüften, sondern um das Zusammenspiel von:

• Gebäudegeometrie und Grundrissorganisation,
• Fensterpositionen und Öffnungsmechanismen,
• Fassadenaufbau und Dämmstandard,
• Heizungs-, Kühl- und Lüftungstechnik,
• Feuchte- und CO₂-Lasten aus Nutzung und Belegung.

Bauphysikalische Bestandsanalysen liefern die Datengrundlage, um Feuchtepfade, vorhandene Wärmebrücken und den aktuellen Luftwechsel zu quantifizieren. Auf dieser Basis kann entschieden werden, ob und in welchem Umfang Stoßlüftung ausreicht oder ob dezentrale bzw. zentrale Lüftungsanlagen erforderlich sind. Ebenso lassen sich unterschiedliche Varianten hinsichtlich Investitionskosten, Betriebskosten und Instandhaltungsaufwand vergleichen.

Ausführung, Schnittstellen und Betrieb

In der Realisierung von Lüftungskonzepten spielen Schnittstellen zwischen Ausbaugewerken, Fensterbau und Technischer Gebäudeausrüstung (TGA) eine erhebliche Rolle. Bereits kleinere Ausführungsdetails können Einfluss auf Luftführung, Dichtheit und Feuchteverteilung haben. Beispiele sind:

• die Lage und Ausführung von Außenluft- und Fortluftöffnungen,
• Wärmebrückenfreiheit im Bereich von Lüftungsdurchführungen,
• koordiniertes Dichtungskonzept an Fenstern und Fassaden,
• Vermeidung unkontrollierter Nebenwege für Luftströme.

Im Betrieb ist die Art des vorgesehenen Lüftungskonzepts ebenfalls maßgeblich. Wo Stoßlüften vorgesehen ist, müssen organisatorische Abläufe, Zuständigkeiten und Zeitfenster klar definiert sein. In Objekten mit häufig wechselnder Nutzung oder Nutzerstruktur sind ergänzende Maßnahmen wie digitale Informationssysteme, einfache Nutzerinformationen oder automatisierte Fensterantriebe verbreitet.

In Gebäuden mit mechanischer Lüftung kann der laufende Betrieb durch kontinuierliches Monitoring unterstützt werden. Daten aus CO₂-, Temperatur- und Feuchtesensoren liefern Hinweise auf das tatsächliche Nutzerverhalten und die Wirksamkeit des Systems. Auffällige Muster, etwa dauerhaft erhöhte Feuchte in bestimmten Zonen, können Anlass für eine Überprüfung von Anlageneinstellungen, Luftmengen oder Nutzungsdichten geben.

Lüftungskonzepte in typischen Nutzungsszenarien

Büro- und Verwaltungsgebäude

In Büroimmobilien stehen Produktivität, Aufenthaltsqualität und Energiekennwerte im Vordergrund. Kleinere Büroeinheiten mit begrenzter Belegung können mit klar organisierten Stoßlüftungsintervallen und ergänzender Sensorik betrieben werden. In großflächigen Open-Space-Bereichen, Konferenzzonen oder Kombibüros sind mechanische Lüftungssysteme mit definierten Luftwechselraten und teilweise variabler Volumenstromregelung üblich.

In zahlreichen Projekten im Raum München werden hybride Konzepte umgesetzt: Öffnungsfähige Fenster erlauben bei geeigneten Witterungsbedingungen eine natürliche Lüftung, während eine zentrale Lüftungsanlage den Grundluftwechsel sichert und Wärmerückgewinnung ermöglicht. Stoßlüften wird dann zur Ergänzung einer technischen Basislüftung, nicht zu deren Ersatz.

Hochwertige Wohnungen und Long-Stay-Konzepte

Im gehobenen Wohnungsbau mit hoher Luftdichtheit und anspruchsvollen Ausbauten stehen Komfort und Feuchteschutz gleichwertig nebeneinander. Stoßlüften bietet in solchen Objekten eine wirkungsvolle Möglichkeit, Nutzungsfeuchte aus Kochen, Duschen oder Wäschetrocknung zügig abzuführen. In der Realität ist das notwendige Lüftungsverhalten jedoch nicht immer gewährleistet, insbesondere bei temporärer Nutzung oder Vermietung.

Dezentrale oder zentrale Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung werden daher häufig als Grundlage für einen nutzerunabhängigen Mindestluftwechsel eingesetzt. Stoßlüften bleibt dabei ein ergänzendes Instrument zur kurzfristigen Lastspitze. Intelligente Regelstrategien, die Feuchte- und CO₂-Signale berücksichtigen, können die Luftmengen bedarfsgerecht anpassen und so den Energiebedarf mit den Anforderungen an den Bautenschutz verknüpfen.

Gewerbe- und Retailflächen

In Einzelhandelsflächen, Showrooms und vergleichbaren Nutzungen zeichnen sich die Lüftungsanforderungen durch stark schwankende Personenbelegung und häufig große transparente Fassaden aus. Stoßlüften über Fenster hat hier meist nur begrenzte Relevanz, da Türen in der Regel als Hauptzugang fungieren und dauerhaft geöffnet werden können. Dauerlüften über gekippte Fenster ist in solchen Szenarien mit Blick auf Energieverbrauch und Feuchteschutz besonders ungünstig.

Mechanische Lüftungslösungen, teilweise kombiniert mit Luftschleiern an Eingängen und abgestimmten Kühlkonzepten, sind verbreitet. Sie erlauben einen kontrollierten Luftwechsel unabhängig von Kundenfrequenz und Witterung. Stoßlüften kann in Nebenbereichen wie Personalräumen oder Lagern zusätzliche Funktionen übernehmen, etwa zur schnellen Geruchsabfuhr oder temporären Feuchtereduktion.

Boardinghäuser, Hotels und temporäre Wohnformen

Boardinghäuser, Serviced Apartments und Hotels im Großraum München weisen im Vergleich zum klassischen Wohnungsbau eine deutlich höhere Fluktuation und sehr heterogene Nutzerprofile auf. Gleichzeitig bestehen hohe Anforderungen an Komfort, Hygiene und Energieeffizienz, etwa im Rahmen von Betreiberkonzepten, ESG-Kriterien und Markenstandards. Stoßlüften über Fenster bleibt für Gäste und Bewohner ein wichtiges Mittel, um kurzfristig Frischluft zuzuführen oder Gerüche abzuführen. Für den dauerhaften Feuchteschutz und eine verlässliche Raumluftqualität ist diese nutzerabhängige Lüftung jedoch nicht ausreichend planbar.

In der Praxis setzen Betreiber deshalb regelmäßig auf kombinierte Lösungen: Eine mechanische Grundlüftung mit Wärmerückgewinnung stellt die Mindestluftwechselraten sicher, während Fensterlüftung als Zusatzoption vorgesehen wird. In Bädern und Küchenzonen erfolgt die Abluftführung meist mechanisch, um hohe Feuchtespitzen gezielt abzuführen und das Schimmelrisiko an kritischen Bauteilen zu minimieren. Stoßlüften kann hier als Ergänzung genutzt werden, um nach intensiver Nutzung oder Reinigung die Luftqualität schnell zu verbessern, ohne den Energiebedarf des Gesamtsystems unnötig zu erhöhen.

Aus betrieblicher Sicht spielt die Robustheit der gewählten Lüftungsstrategie eine zentrale Rolle. Reinigungspersonal, wechselnde Gäste und unterschiedliche Gewohnheiten dürfen nicht dazu führen, dass Fenster dauerhaft gekippt bleiben und Lüftungswärmeverluste unkontrolliert steigen. Klare Betriebsanweisungen, gut sichtbare Hinweise in den Zimmern und gegebenenfalls Fensterkontakte mit Anzeige- oder Regelungsfunktion helfen, Dauerlüften zu vermeiden und den vorgesehenen Energiestandard zu sichern.

Besondere Herausforderungen in Bestandsgebäuden

In vielen gewerblich genutzten Bestandsimmobilien in Bayern treffen unterschiedliche Baualtersklassen, nachträgliche Dämmmaßnahmen und heterogene Nutzungskonzepte aufeinander. Häufig wurden Fenster bereits erneuert oder einzelne Fassadenbereiche gedämmt, ohne das Lüftungskonzept gesamthaft anzupassen. Daraus resultieren Spannungsfelder zwischen Feuchteschutz, Nutzerkomfort und Energieverbrauch.

In teilmodernisierten Gebäuden kann das gewohnte Dauerlüften über gekippte Fenster lokal zu starker Auskühlung führen, etwa in nicht sanierten Laibungsbereichen oder an Anschlüssen zu Bestandsbauteilen. Schimmelbefall an diesen Stellen wird dann oft fälschlich ausschließlich auf „falsches Lüften“ zurückgeführt, obwohl das bauphysikalische Gleichgewicht durch die punktuelle Sanierung verschoben wurde. Umgekehrt führt eine vollständige Abdichtung ohne ergänzende Lüftungsmaßnahmen schnell zu erhöhten Raumluftfeuchten, insbesondere bei höherer Belegung oder veränderter Nutzung.

Eine systematische Bestandsaufnahme ist daher unverzichtbar. Dazu gehören unter anderem die Bewertung der Luftdichtheit, die Identifikation von Wärmebrücken, die Analyse typischer Feuchtequellen und die Ermittlung bisheriger Lüftungsgewohnheiten. Auf dieser Grundlage lässt sich entscheiden, ob ein optimiertes Stoßlüftungskonzept mit Nutzerunterweisung ausreichend ist, ob Fensterlüfter oder Schachtlösungen sinnvoll sind oder ob mittelfristig eine mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung erforderlich wird. Bei Umbauten und Umnutzungen, etwa der Umwandlung von Büroflächen in Apartments, müssen diese Fragestellungen besonders früh adressiert werden, um spätere Schäden an Bauteilen und Konflikte mit Mietern und Nutzern zu vermeiden.

Schimmelprävention als integraler Bestandteil des Lüftungskonzepts

Der Schutz vor Schimmelbefall ist in Gewerbeimmobilien nicht nur eine bautechnische, sondern auch eine wirtschaftliche und rechtliche Aufgabe. Schimmel in Büro- oder Wohnbereichen führt zu Reklamationen, Nutzungsausfällen, erhöhten Instandsetzungskosten und in vielen Fällen zu Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern, Betreibern und Mietern. Ein schlüssiges Lüftungskonzept, das Stoßlüften sinnvoll einbindet und Dauerlüften minimiert, ist daher ein entscheidender Baustein des Risikomanagements.

Bauphysikalisch betrachtet hängt Schimmelbildung maßgeblich von der Kombination aus relativer Luftfeuchte, Oberflächentemperatur und Zeitdauer ab. Lüftung allein kann fehlende Dämmung oder gravierende Wärmebrücken nicht vollständig kompensieren. Umgekehrt kann eine sehr gute Dämmung ohne ausreichenden Luftaustausch ebenfalls zu kritischen Feuchteverhältnissen führen, wenn Nutzungsfeuchte nicht abtransportiert wird. In der Planung ist deshalb zu klären, welche Schutzziele mit welchen Mitteln erreicht werden sollen: Verbesserung der Oberflächentemperaturen durch Dämmmaßnahmen, Begrenzung der Raumluftfeuchte durch mechanische Lüftung oder definierte Stoßlüftungsintervalle und – in vielen Fällen – eine Kombination dieser Maßnahmen.

Zur Reduzierung des Schimmelrisikos haben sich in der Praxis mehrere Bausteine bewährt:

• Festlegung realistischer Luftwechselraten in Abhängigkeit von Nutzung, Belegungsdichte und inneren Lasten.
• Sicherstellung einer nutzerunabhängigen Mindestlüftung in sensiblen Bereichen wie Bädern, Teeküchen, Sanitärräumen und innenliegenden Zonen.
• Vermeidung ausgeprägter Wärmebrücken im Bereich von Fensterlaibungen, Attiken, Auskragungen und Installationsführungen.
• Einsatz von Sensorik, um erhöhte Feuchten frühzeitig zu erkennen und Lüftungsmaßnahmen automatisiert oder begleitet einzuleiten.

Stoßlüften kann im Rahmen eines solchen Gesamtkonzepts gezielt eingesetzt werden, um kurzfristig hohe Feuchte- oder Geruchslasten zu senken, etwa nach Veranstaltungen, in stark genutzten Besprechungsräumen oder nach intensiver Sanitärnutzung. Dauerlüften über gekippte Fenster erhöht dagegen das Risiko lokal ausgekühlter Bauteile und sollte vor allem in modernisierten Objekten vermieden werden.

Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit verschiedener Lüftungsstrategien

Die Wahl zwischen Stoßlüften, Dauerlüften und mechanischer Lüftung mit Wärmerückgewinnung ist immer auch eine wirtschaftliche Entscheidung. Während nutzerorganisiertes Stoßlüften auf den ersten Blick investitionsarm erscheint, entstehen bei ungünstiger Organisation und wechselnden Nutzergruppen oft hohe laufende Energiekosten. Dauerlüften über gekippte Fenster verschärft diesen Effekt weiter, da unkontrollierte Lüftungswärmeverluste auftreten und Heiz- sowie Kühlanlagen dauerhaft gegen Außenbedingungen antreten müssen.

Mechanische Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung erfordern zwar höhere Anfangsinvestitionen, ermöglichen aber eine deutliche Reduktion der Lüftungswärmeverluste. In gut geplanten Systemen können 70 Prozent und mehr der in der Abluft enthaltenen Wärme an die Zuluft übertragen werden. Besonders in Objekten mit langen Betriebszeiten und hoher Belegungsdichte – etwa Bürogebäude, Boardinghäuser oder gemischt genutzte Quartiere in München – amortisieren sich diese Systeme häufig über die eingesparten Energiekosten und die erhöhte Werthaltigkeit der Immobilie.

Für die wirtschaftliche Bewertung sind neben Energieverbräuchen auch Aspekte wie Instandhaltung, Lebensdauer der Anlagen, Reinigungsaufwand der Lüftungskanäle und die Flexibilität bei Nutzungsänderungen zu berücksichtigen. In modular strukturierten Gebäuden können dezentrale Lösungen mit Wärmerückgewinnung Vorteile bieten, da sie eine Anpassung an unterschiedliche Nutzungseinheiten erlauben. Stoßlüften bleibt dabei ein ergänzender Baustein, um bei moderaten Außentemperaturen oder in Übergangszeiten natürliche Lüftungspotenziale zu nutzen und so die technische Anlage zeitweise zu entlasten.

Automatisierung, Sensorik und digitale Unterstützung

Mit zunehmender Digitalisierung der technischen Gebäudeausrüstung erweitern sich die Möglichkeiten, Lüftungskonzepte intelligent zu steuern und an reale Nutzungsbedingungen anzupassen. Sensoren für CO₂, Temperatur, relative Luftfeuchte und flüchtige organische Verbindungen liefern kontinuierliche Informationen über die Qualität der Raumluft. Auf Basis dieser Daten können mechanische Lüftungssysteme bedarfsgerecht geregelt und Stoßlüftungsfenster gezielt angesteuert werden.

In Büroimmobilien und Wohnanlagen im Raum München kommen vermehrt motorische Fensterantriebe zum Einsatz, die zentral oder zonenweise angesteuert werden. Damit lassen sich definierte Stoßlüftungszyklen umsetzen, die sowohl Feuchteschutz als auch Energieeffizienz berücksichtigen. Beispielsweise können in den frühen Morgenstunden kurzzeitig Fenster geöffnet werden, um einen Basisaustausch der Raumluft zu erreichen, während tagsüber eine mechanische Lüftungsanlage den Grundluftwechsel sichert. Witterungsdaten und Gebäudesensorik helfen, ungünstige Situationen wie Schlagregen, hohe Außenluftfeuchten oder extreme Kälte bei der Steuerung zu berücksichtigen.

Digitale Assistenzsysteme unterstützen zudem die Nutzerkommunikation. Über Informationsdisplays, Apps oder Intranetlösungen können Hinweise zur richtigen Nutzung von Stoßlüften gegeben, aktuelle CO₂-Werte visualisiert und Handlungsempfehlungen ausgesprochen werden. In Miet- und Betreiberkonzepten trägt dies dazu bei, Verantwortung und Bewusstsein für das Thema Lüften zu stärken, ohne die Nutzer mit komplexen technischen Details zu überfordern.

Kommunikation mit Mietern, Nutzern und Betreibern

Selbst das bestgeplante Lüftungskonzept bleibt wirkungslos, wenn es nicht verständlich kommuniziert und im Alltag gelebt wird. In gemischt genutzten Gebäuden mit Büro-, Wohn- und Retailanteilen treffen unterschiedliche Erwartungen, Gewohnheiten und Kenntnisse aufeinander. Für Bauherren und Bestandshalter ist es daher entscheidend, das Thema Lüften in Mietverträge, Hausordnungen und Betreiberhandbücher aufzunehmen.

In der Praxis bewährt sich eine mehrstufige Kommunikationsstrategie:

• Technische Beschreibung des vorgesehenen Lüftungskonzepts in Planung und Übergabeunterlagen, damit Betreiber und Facility Management die Anlagen zielgerichtet betreiben.
• Kurze, leicht verständliche Hinweise für Büro- und Wohnnutzer, wie Stoßlüften korrekt durchgeführt wird und warum Dauerlüften zu vermeiden ist.
• Schulungen oder Einweisungen bei Bezug oder nach größeren Umbauten, um das Zusammenspiel von Fenstern, Heizflächen und Lüftungsanlagen zu erläutern.
• Laufende Rückkopplung über Monitoringdaten, etwa bei dauerhaft erhöhten CO₂- oder Feuchtewerten, um gemeinsam mit den Nutzern Optimierungen vorzunehmen.

Gerade im Großraum München, wo Leerstandszeiten, Mieterfluktuation und hohe Mieten wesentliche Steuerungsgrößen sind, lassen sich Konflikte und Schadensfälle durch frühzeitige Aufklärung und eine klare Rollenverteilung zwischen Eigentümern, Betreibern und Mietern reduzieren. Stoßlüften wird dadurch nicht als lästige Pflicht, sondern als integrierter Bestandteil eines durchdachten Gebäudebetriebs wahrgenommen.

Pragmatische Handlungsempfehlungen für die Praxis

Für die Umsetzung in konkreten Projekten haben sich einige pragmatische Leitlinien etabliert, die die bauphysikalischen Zusammenhänge und die betrieblichen Anforderungen zusammenführen. In Gebäuden mit überwiegend manueller Fensterlüftung sollte Stoßlüften klar priorisiert werden: Fenster für wenige Minuten vollständig öffnen, idealerweise mit Querlüftung, und anschließend wieder schließen. Dauerlüften über Kippstellung ist insbesondere in der Heizperiode zu vermeiden, da es Energieverluste erhöht und die Schimmelgefahr an Laibungen steigern kann.

In Neubauten und umfassend sanierten Objekten empfiehlt sich eine frühzeitige Entscheidung für eine mechanische Lüftung mit definierter Grundlast, die durch natürliche Lüftung ergänzt wird. Dabei ist zu klären, welche Räume zwingend mechanisch zu belüften sind (z. B. innenliegende Sanitärräume, hoch belegte Besprechungsräume) und wo Nutzer über Stoßlüften sinnvoll eingebunden werden können (z. B. in Einzelbüros oder Wohnungen). Die Integration von Sensorik, Fensterkontakten und digitaler Nutzerinformation unterstützt die Einhaltung der vorgesehenen Strategie.

Bei Bestandsgebäuden mit hohem Schimmelrisiko oder wiederkehrenden Beschwerden ist eine kombinierte Betrachtung von Bauphysik, Technik und Nutzerverhalten erforderlich. Messungen der Raumluftfeuchte, Temperatur und CO₂-Konzentration über einen repräsentativen Zeitraum liefern eine belastbare Grundlage, um geeignete Maßnahmen abzuleiten – von der Optimierung der Stoßlüftungsintervalle über kleinere bauliche Eingriffe bis hin zur Nachrüstung von Lüftungstechnik mit Wärmerückgewinnung. Wichtig ist, dass kurzfristige Lösungen wie „mehr Lüften“ nicht von strukturellen Schwachstellen ablenken, sondern in ein langfristig tragfähiges Lüftungskonzept eingebettet werden.

Fazit: Stoßlüften gezielt nutzen, Dauerlüften vermeiden, Systeme integrieren
Ein wirksames Lüftungskonzept in Gewerbeimmobilien verbindet bauphysikalische Grundlagen mit klaren organisatorischen Abläufen und einer geeigneten technischen Ausstattung. Stoßlüften über vollständig geöffnete Fenster ist eine effiziente Methode, um kurzfristig hohe Feuchte- und CO₂-Lasten abzubauen, ohne massive Bauteile unnötig auskühlen zu lassen. Dauerlüften über gekippte Fenster führt dagegen häufig zu erhöhten Lüftungswärmeverlusten, lokalen Kältebereichen und damit zu einem höheren Risiko für Schimmelbildung.

Für Neubau- und Sanierungsprojekte im Raum München bedeutet dies: Mechanische Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung sollten als Basis für einen nutzerunabhängigen Mindestluftwechsel vorgesehen werden, ergänzt durch sinnvoll organisierte Stoßlüftung. Bestandsgebäude benötigen eine sorgfältige Analyse von Hülle, Nutzung und Nutzerverhalten, um passende Kombinationen aus Stoßlüften, baulichen Maßnahmen und gegebenenfalls technischer Nachrüstung zu finden. Firmenkunden profitieren, wenn diese Entscheidungen frühzeitig und integriert getroffen werden – mit Blick auf Feuchteschutz, Energieeffizienz, Betreiberkosten und Rechtssicherheit.

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