Sanierung von Mehrfamilienhäusern im Herbst: Energieeffizienz und Wertsteigerung im süddeutschen Bestand

Energetischer Handlungsbedarf im bayerischen Mehrfamilienhausbestand

Mehrfamilienhäuser prägen einen wesentlichen Teil des Wohnungsangebots in Bayern. Altbauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren verzeichnen in München laut kommunaler Verbrauchsstatistik häufig Heizwärmebedarfswerte von mehr als 800 kWh /(m²·a). Damit liegen sie deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Fortlaufend steigende Energietarife sowie verschärfte CO₂-Bepreisung erhöhen die Betriebskosten erheblich und begünstigen die Wirtschaftlichkeit tiefgreifender Modernisierungen.

Aktuelle Auswertungen des Fraunhofer-IBP weisen für ganzheitliche Sanierungen Einsparpotenziale von 30 – 60 % beim Primärenergiebedarf aus.

Auf der Investorenseite wirkt sich der energetische Standard zudem unmittelbar auf Kaufpreise und Kapitalisierungsraten aus. Der IVD-Marktbericht 2023 ermittelte in München Preisaufschläge von durchschnittlich 20 % für modernisierte Objekte gegenüber unsanierten Vergleichsgebäuden. Damit wird deutlich, dass energetische Qualität nicht nur Kosten senkt, sondern das Asset langfristig absichert.

Förderkulisse und regulatorische Rahmenbedingungen

Gesetzliche Anforderungen

Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) sieht gestaffelte Reduktionen beim zulässigen Primärenergiebedarf vor. Bei wesentlichen Änderungen an der Anlagentechnik ist ein Anteil erneuerbarer Wärme obligatorisch. Für Bestandsgebäude bedeutet dies, dass ohne regenerative Ergänzung kaum noch Genehmigungsfähigkeit besteht.

Finanzielle Anreizinstrumente

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Tilgungszuschüsse bis 25 % bei Erreichen des Effizienzhaus-Standards 70 oder besser.
• KfW-Kreditlinien 261/262: zinsvergünstigte Darlehen mit Kombinationsoption zu BAFA-Einzelmaßnahmen.
• Landesprogramme wie der EnergieBonusBayern: bis zu 300 €/m² Wohnfläche bei CO₂-Minderung ≥ 55 %.
• Komplementäre kommunale Zuschüsse, beispielsweise für Zusatzaufwand in der Denkmalpflege.

Viele Programme sind degressiv ausgestaltet; ab 2024 werden Förderhöhen sukzessive reduziert. Zeitnah angesetzte Projekte profitieren somit von maximaler finanzieller Unterstützung.

Projektabwicklung im Herbst: Planungs-, Finanzierungs- und Ausführungsschwerpunkte

Integrale Planung und Wirtschaftlichkeitsanalyse

Der Projektstart beginnt mit einer ganzheitlichen Bestandsaufnahme. Thermografische Aufnahmen, Blower-Door-Tests und dynamische Gebäudesimulationen liefern eine belastbare Datengrundlage. Auf Basis dieser Ergebnisse entsteht ein Sanierungsfahrplan, in dem Gebäudehülle, Fenstersysteme und Anlagentechnik zu einem abgestimmten Maßnahmenpaket zusammengeführt werden. Parallel wird die Förderstruktur auf das Vorhaben zugeschnitten und eine Rentabilitätsrechnung erstellt, die Einspar-Cashflows, mögliche Mietanpassungen sowie Kapitalkosten berücksichtigt.

Saisonale Vorteile der Herbst­phase

Die Monate September bis November bieten für Fassaden- und Dacharbeiten vergleichsweise stabile Witterungsfenster. Gleichmäßige Temperaturen verkürzen Klebe- und Abbindezeiten mineralischer Systeme. Zudem lassen sich Gerüste vorausschauend disponieren, da die Nachfrage traditionell nachlässt. Moderne Schnellputz- und Zusatzmittel gewährleisten ausreichende Trocknung trotz kürzerer Tageslichtphasen.

Bauleitung und Gewerke­koordination

Für bewohnte Mehrfamilienhäuser ist eine lärmarme Baufolge entscheidend. Eine eng getaktete Schnittstellenplanung vermeidet Stillstände, indem Ausbau- und Haustechnikgewerke parallelgeführt werden. Digitale Bautagebücher mit Echtzeit-Status erleichtern die Steuerung. Zur technischen Abstimmung sind insbesondere folgende Punkte relevant:

1. Wärme­dämm­verbund­systeme in Verbindung mit Niedertemperatur-Heizflächen.
2. Wärmepumpenbetrieb mit Vorlauf­temperaturen unter 55 °C.
3. Smarte Gebäudeleittechnik zur Einzelraumregelung und Energiedatenerfassung (ESG-Reporting).

Finanzierungskonzepte für Portfoliobesitzer

Größere Bestandshalter bündeln häufig mehrere Objekte in einer Projektgesellschaft, um Skaleneffekte bei Beschaffung und Finanzierung zu nutzen. Cashflows aus Energieeinsparungen und indexierten Mietanpassungen werden dabei gezielt in die Kapitaldienstfähigkeit eingebracht. Eine transparente Struktur erhöht zudem die Attraktivität für institutionelle Co-Investoren.

Praxisbeispiele

Langfristiger Core-Investor

Ein regionaler Immobilienfonds modernisierte 2022 ein 40-Einheiten-Gebäude aus den 1970er-Jahren. Nach Fassadendämmung, Dreifachverglasung und Luft-Wasser-Wärmepumpe sank der Primärenergiebedarf von 240 auf 90 kWh /(m²·a). Förderdarlehen reduzierten die Eigenkapitalbindung um 1,2 Mio. €; der Marktwert stieg um 18 % binnen zwölf Monaten.

Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft

Eine WEG mit 26 Einheiten in Grünwald beschloss 2023 eine kombinierte Dach- und Heizungsmodernisierung. Dank stringenter Beschlussfassung konnte die Maßnahme binnen zweier Eigentümerversammlungen finalisiert werden. Eine Photovoltaik-Anlage versorgt nun die Wärmepumpe und deckt den Allgemeinstrom zu 38 %. Die Gemeinschaftsrücklage wurde deutlich entlastet.

Family Office im Denkmalbestand

Bei einem Gründerzeitobjekt in der Maxvorstadt kamen innenliegende Aerogel-Dämmstoffe zum Einsatz, um die historische Fassade unverändert zu belassen. Ergänzend wurde eine Fußbodenheizung mit hydraulischem Abgleich installiert. Die Bundesförderung „Effizienzhaus Denkmal“ ermöglichte einen Zuschussanteil von 25 %; die erzielte Nettokaltmietsteigerung lag nach Fertigstellung bei 22 %.

Material- und Systemwahl für den bayerischen Klimaraum

Die Auswahl von Dämmstoffen und Haustechnik muss die regionalen Temperaturspannen zwischen Alpenvorland und oberfränkischem Mittelgebirge berücksichtigen. Diffusionsoffene Mineralwolle bewährt sich bei Massivbauten, da sie kapillaraktiv bleibt und Schlagregen­belastungen standhält. In Lagen mit erhöhter Feuchte ist eine zweilagige Konstruktion mit hydrophobierter Unterputzschicht sinnvoll, um Frost-Tau-Wechsel zu kompensieren. Für Holzmantel­konstruktionen empfehlen sich Holzfaser- oder Zelluloseplatten, deren spezifische Wärmespeicherkapazität sommerliche Überhitzung reduziert. Bei Fenstern zeigen Holz-Alu-Verbundrahmen mit Uₓ-Werten < 0,9 W/(m²·K) die beste Balance aus Witterungsbeständigkeit und Wartungsaufwand. Auf der Anlagenseite erzielen Sole-Wasser-Wärmepumpen im Münchner Schotter­becken COP-Werte von 4,5 – 5,0, während in dicht bebauten Vierteln häufig Luft-Wasser-Geräte mit schallgedämmter Aufstellung notwendig sind. Eine 15 cm starke Trittschall­entkopplung im Technikraum reduziert Körperschall und erleichtert die Genehmigung.

Qualitätssicherung und Abnahmeprozesse

Bereits in der Ausschreibungsphase sollte ein verbindliches Prüfsystem nach VDI 6200 verankert sein. Für das Fassadengewerk sind Haftzugprüfungen an mindestens fünf Stichproben pro Bauabschnitt vorzusehen, um die Klebekraft des Wärmedämmverbundsystems zu dokumentieren. Bei Fenstern verlangen viele Bauämter einen Schlagregentest nach EN 1027; ein mobiles Prüfelement ermöglicht die Messung ohne Demontage. Die Heizungsinbetriebnahme erfolgt zweistufig: hydraulischer Abgleich mit digitalem Durchflussmessgerät, danach ein 72-Stunden-Monitoring der Vorlauf­temperatur­kennlinie. Erst nach positiver Auswertung wird die Schlussrechnung freigegeben. Eine begleitende Thermografie kurz vor dem Gerüstabbau deckt Wärmebrücken auf; Korrekturen lassen sich so in einem Baustellengang realisieren.

Mieterkommunikation während der Bauphase

Bewohnte Mehrfamilienhäuser erfordern ein stringentes Informationskonzept. Ein digitales Schwarzes Brett im Eingangsbereich zeigt Terminpläne, Lüftungshinweise und tagesaktuelle Lärmprognosen. Staubabschottungen mit Unterdruckhaltung verringern Belastungen in Wohneinheiten, während mobile Sanitärmodule Arbeiten an Steigleitungen beschleunigen und Mietausfälle vermeiden. Für Temperatur­absenkungen während der Hydrauliktests sollte eine schriftliche Vereinbarung mit Wärmekompensation (zum Beispiel Gutschrift auf Nebenkosten) vorliegen, um nachträgliche Mietminderungen zu verhindern. Erfahrungsgemäß erhöht eine wöchentliche Sprechstunde der Bauleitung die Akzeptanz und reduziert Konflikte signifikant.

Digitales Monitoring und ESG-konformes Reporting

Nach Fertigstellung verlangen Investoren verlässliche Daten für Taxonomie- und ESG-Berichte. Ein Gateway sammelt Wärmemengen, Stromverbrauch und CO₂-Emissionen in 15-Minuten-Intervallen. Die Daten werden in einer cloudbasierten Plattform nach ISO 52120 ausgewertet. Portfolioeigentümer können so nachweisen, dass der Primärenergie­verbrauch um mindestens 30 % gesenkt wurde – eine Schwelle, die viele Green-Bond-Programme als Mindestkriterium definieren. Zugleich liefern die Echtzeitwerte eine Grundlage für prädiktive Wartung: Bei Abweichungen der Jahresarbeitszahl sendet das System Servicealarme und minimiert Stillstandzeiten der Wärmepumpen.

Risikomanagement und Versicherungsaspekte

Versicherer stufen energetische Komplett­sanierungen als Risikoerhöhung ein, wenn Eingriffe in tragende Bauteile oder Leitungsnetze erfolgen. Eine Bauleistungsversicherung mit Erweiterungsmodul für Bestandsbauten deckt unvorhergesehene Sachschäden ab und ist vom Bauträger in die Kalkulation einzupreisen. Für Wärmepumpen empfiehlt sich eine Maschinenbruch-Police. Darüber hinaus reduziert ein Bauzeitpuffer von zwei Wochen das Verzugspotenzial bei wetterbedingten Unterbrechungen – gerade im Bayerischen Oberland, wo frühe Schneefälle möglich sind. Ein verzugskritischer Meilensteinplan vereinfacht die Kommunikation mit Finanzierern und schützt die Förderfähigkeit, da bei wesentlichen Fristüberschreitungen Tilgungszuschüsse verfallen können.

Life-Cycle-Costing und langfristige Bewirtschaftung

Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung endet nicht mit der Schlussrechnung. Unter Anwendung der DIN 276 und der LCC-Methodik nach ISO 15686-5 werden Investitions-, Betriebs- und Rückbaukosten über einen Betrachtungszeitraum von 30 Jahren geglättet. Studien der TU München zeigen, dass ein um 20 % höherer initialer Dämmstandard über den Lebenszyklus bis zu 9 €/m² Wohnfläche einspart. Gleiches gilt für modulare Wärmepumpensysteme, bei denen Verdichter und Ventilatoren separat tauschbar bleiben und damit niedrige Ersatzinvestitionen ermöglichen. Ein Reservefonds, gespeist aus den Energieeinsparungen, sichert künftige Modernisierungen und erhöht die Attraktivität im Core-Core-Plus-Segment.

Steuerliche Hebel und bilanzieller Effekt

Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten wirkt sich unmittelbar auf die Eigenkapitalrendite aus. Für vermietete Objekte können energetische Maßnahmen als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig sein, sofern sie nicht den Standard eines Neubaus übersteigen. Wird jedoch der Effizienzhaus-55-Standard erreicht, classifizieren Finanzbehörden häufig als anschaffungsnahe Herstellungskosten; diese sind nur über die AfA von 2 % pro Jahr abzuschreiben. Eine sorgfältige Kostentrennung nach Gewerken ist daher unerlässlich. Bauträger nutzen zudem § 7b EStG für Sonderabschreibungen auf zusätzlich geschaffenen Wohnraum – etwa bei Anbau von Aufzügen oder Dachgeschossausbau, die häufig parallel zur energetischen Sanierung realisiert werden.

Checkliste für eine reibungslose Herbstsanierung

1. Voruntersuchung mit Blower-Door, Thermografie und Schadstoffscreening spätestens im Juli
2. Förderantragstellung inklusive Energieberater­bestätigung mindestens acht Wochen vor Auftragsvergabe
3. Verbindliche Materialfreigaben und Bemusterungen vor Ende August, um Lieferzeiten abzusichern
4. Bauzeitplanung mit Witterungsfenstern und alternativem Innenarbeits­programm für Schlechtwettertage
5. Einrichtung eines Baustellen-Informationssystems für Mieter sowie Unterbrechungsplan für Versorgungsleitungen
6. Prüf- und Abnahmeplan nach VDI 6200, ergänzt um Inbetriebnahme­handbuch für die neue Anlagentechnik
7. Implementierung eines Monitoring-Gateways und ESG-konformen Datenexports vor Gebäuderückgabe

Ausblick auf kommende technische Entwicklungen

Die rapide Weiterentwicklung von Hochtemperatur-Wärmepumpen (bis 80 °C Vorlauf) wird Debatten um den Erhalt von Heizkörpern neu gestalten. Für Bestandsinvestoren bedeutet das geringere Eingriffe in die Wohnungsinnenräume. Gleichzeitig drängen Vakuum-Superdämmungen mit λ-Werten < 0,007 W/(m·K) auf den Markt; sie eröffnen Chancen, Fassaden­aufbauten unter fünf Zentimetern zu realisieren und so Grenzabstände einzuhalten. Eine vorausschauende Planung sollte diese Trends beobachten, um spätere Nachrüstoptionen zu sichern.

Fazit

Energetische Sanierungen von Mehrfamilienhäusern im bayerischen Bestand lassen sich im Herbst technisch effizient und wirtschaftlich attraktiv umsetzen, sofern Materialwahl, Qualitätskontrolle und Mieterkommunikation sauber verzahnt sind. Förderprogramme, steuerliche Hebel und ESG-Anforderungen bieten zusätzlichen Renditehebel, verlangen jedoch präzise Planung und sauberes Monitoring. Entscheider sollten jetzt Projekte anstoßen, um optimale Zuschüsse, moderate Bauzinsen und kurze Lieferfristen auszuschöpfen.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular