Sanierung von Mehrfamilienhäusern im Herbst – Effizienz, Werterhalt und Mieterzufriedenheit im Großraum München

Der Immobilienmarkt im Raum München kennt seit Jahren nur eine Richtung: Werte steigen beständig, während gleichzeitig neue gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz den Druck auf Bestandshalter erhöhen. Für Eigentümergemeinschaften, institutionelle Investoren und Facility-Manager stellt sich daher die Frage, wann und wie eine gemeinschaftliche Sanierung eines Mehrfamilienhauses am wirtschaftlichsten umgesetzt wird. Der Herbst bietet hierfür ein nahezu ideales Zeitfenster. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum jetzt der richtige Moment ist, welche regulatorischen Faktoren 2024/2025 zu berücksichtigen sind und wie Sie Ihr Projekt effizient, terminsicher und schlüsselfertig realisieren.

Warum das Herbstfenster für die Sanierung von Mehrfamilienhäusern ideal ist

Zwischen September und November herrschen in Bayern moderate Temperaturen und vergleichsweise geringe Niederschläge. Fassadenarbeiten, Dachabdichtungen und der Einbau neuer Fenster lassen sich ohne Hitze- oder Frostschäden durchführen. Gleichzeitig haben viele Handwerksbetriebe die Hochsaison des Sommers hinter sich, was Kapazitäten freisetzt und terminkritische Gewerke planbar macht. Für die Mieterinnen und Mieter reduziert sich die Beeinträchtigung, da Ferienzeit und Urlaubsabwesenheiten oft vorbei sind und kurze Tage die Arbeitszeiten klar strukturieren. In Summe senkt ein Sanierungsstart im Herbst das Risiko von Bauverzögerungen und Zusatzkosten.

Ein weiterer Faktor ist das bevorstehende Jahresende. Eigentümergemeinschaften können Budgets ausschöpfen, die im laufenden Geschäftsjahr noch nicht verplant wurden, und gleichzeitig erste Abschreibungen bereits für das nächste Steuerjahr ansetzen. Diese Kombination aus günstigen klimatischen und finanziellen Rahmenbedingungen macht den Herbst zu einem strategisch wichtigen Zeitraum.

Gesetzliche Rahmenbedingungen und Förderkulisse 2024/2025

Energieeffizienz und Klimaschutzziele

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verschärft sich der zulässige Primärenergiebedarf für Wohngebäude. Für Mehrfamilienhäuser bedeutet das einen Zielwert von maximal 55 Prozent des Referenzgebäudes bei größeren Eingriffen in die Anlagentechnik oder Gebäudehülle. Die EU-Richtlinie zur Gebäudeeffizienz (EPBD) legt zudem fest, dass schlecht performende Bestandsgebäude bis 2030 in Effizienzklasse E, ab 2033 in Klasse D überführt sein müssen. Für institutionelle Investoren ist ein zögerlicher Fahrplan daher gleichbedeutend mit einem zukünftigen Vermietungsrisiko. Schon heute verlangen viele Unternehmenskunden klimaneutrale Mietflächen und ESG-konforme Portfolios.

Förderprogramme von Bund, Land und Kommunen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet Tilgungszuschüsse bis zu 20 Prozent für die Sanierung zum Effizienzhaus 55 oder 40. Ergänzend existiert eine Einzelmaßnahme-Förderung, die bis zu 15 Prozent der Kosten für Dämmung, Wärmepumpen und Lüftungsanlagen abdeckt. Bayern unterstützt über das 10 000-Häuser-Programm zusätzlich Photovoltaik- und Speicherlösungen. Die Landeshauptstadt München gewährt Fördersätze von bis zu 1 000 Euro pro neu geschaffenem Quadratmeter bezahlbarem Wohnraum, wenn zugleich energetische Standards verbessert werden. Gut vorbereitet lassen sich Fördermittel kumulieren, sofern die Antragstellung vor Baubeginn erfolgt. Eine fachkundige Begleitung durch einen Energieeffizienz-Experten ist Pflicht und erhöht die Erfolgsaussichten.

Technische Schwerpunkte bei der Sanierung von Mehrfamilienhäusern

Gebäudehülle und Dämmung

Die Außenhülle entscheidet über mehr als 40 Prozent des Endenergieverbrauchs. In der Praxis bewährt sich ein zweistufiges Vorgehen: Zuerst erfolgt eine thermografische Analyse, um Wärmebrücken aufzudecken. Danach werden Fassaden mit mineralischen Wärmedämmverbundsystemen oder vorgehängten hinterlüfteten Konstruktionen optimiert. Bei Baudenkmalen kommt oft eine Innendämmung zum Einsatz, die mit kapillaraktiven Calciumsilikatplatten Feuchtigkeit reguliert. Neue Fenster in Dreischeiben-Ausführung reduzieren U-Werte auf unter 0,8 W/(m²K) und tragen zur Schallreduktion bei.

Heiz- und Klimatechnik

Im großstädtischen Kontext ermöglicht das Münchner Fernwärmenetz bereits heute Vorlauftemperaturen von unter 90 Grad. Wird eine Hybridlösung gewünscht, kombiniert man Fernwärme mit solarthermischen Dachkollektoren oder einer Luft-Wasser-Wärmepumpe für den Sommerbetrieb. Bei dezentralen Lagen setzt sich die Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonden durch, insbesondere in Kombination mit einer Wohnungsstation für jede Einheit. Die Investition amortisiert sich durch niedrigere Betriebskosten und steigert die Attraktivität für zukünftige Mieter.

Digitales Energiemonitoring

Smart Meter Gateways liefern stündliche Verbrauchswerte. Im Zusammenspiel mit einer Gebäudeleittechnik lassen sich Lastspitzen glätten, was die Netznutzungsentgelte reduziert. Eigentümergemeinschaften profitieren zusätzlich von verlässlichen Abrechnungsdaten nach der novellierten Heizkostenverordnung, die seit 2022 eine monatliche Verbrauchsinformation vorschreibt. Die Einbindung eines Monitoring-Systems schafft Transparenz und erleichtert den Nachweis der Einsparziele gegenüber Förderstellen.

Organisation, Finanzierung und Bauablauf

Eigentümergemeinschaft und Beschlussfassung

Gemeinschaftliche Sanierungsprojekte erfordern eine qualifizierte Mehrheit nach Wohnungseigentumsgesetz. Ein Sanierungsfahrplan, erstellt von einem zertifizierten Energieberater, dient als Entscheidungsgrundlage und erfüllt zugleich die Anforderungen für BEG-Förderanträge. Wichtig ist eine klare Priorisierung: Zuerst die Maßnahmen mit dem höchsten energetischen Hebel, danach Komfort- und Designkomponenten. Transparente Kommunikation über digitale Eigentümerportale verkürzt Abstimmungsprozesse erheblich.

Kostensicherheit und Fördermittelintegration

Bei Projekten im sechsstelligen Bereich empfiehlt sich ein Festpreis- oder GMP-Modell (Garantierter Maximalpreis). So sind Budgetrisiken minimiert, ohne den Spielraum für technische Optimierungen einzuschränken. Fördergelder werden durch eine separate Mittelabrufplanung berücksichtigt. Ein erfahrener Generalunternehmer übernimmt das Cash-Flow-Management, sodass Liquiditätslücken vermieden werden und Zwischenfinanzierungen zielgenau getaktet sind.

Bauleitung im bewohnten Bestand

Die Koordination von Baustellenlogistik, Materialzufuhr und Abfallentsorgung erfolgt in dichten urbanen Lagen oft über Zeitfensterlieferungen. Ein Etagen-Wechselkonzept sorgt dafür, dass pro Woche nur einzelne Stränge stillgelegt werden. Lärmarme Kernbohrtechnik und Staubschutzwände minimieren Belastungen. Erfahrene Bauleiter stimmen Maßnahmen täglich mit einem Ansprechpartner je Einheit ab und führen digitale Bautagebücher, die allen Stakeholdern zugänglich sind. Das erhöht die Akzeptanz und reduziert das Reklamationsaufkommen.

Praxisbeispiele aus München

Bestandsobjekt der 1970er-Jahre in Schwabing

Ein achtgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 48 Wohneinheiten wies vor Projektstart einen Primärenergiebedarf von 240 kWh/m²a auf. Durch eine Fassadendämmung mit 16 cm Mineralwolle, neue Holz-Alu-Fenster und eine Umstellung von Ölzentralheizung auf Fernwärme wurde der Bedarf auf 78 kWh/m²a gesenkt. Die Bauzeit betrug fünf Monate, wovon der Innenausbau in jeder Wohnung lediglich zwei Tage beanspruchte. Die Eigentümergemeinschaft erhielt einen Zuschuss von 18,4 Prozent der Investitionssumme über die BEG. Leerstandszeiten konnten dank exakter Terminplanung vermieden werden.

Luxus-Mehrparteienvilla am Starnberger See

Bei diesem Objekt lag der Fokus weniger auf Kostenersparnis, sondern auf Nachhaltigkeit und Markenimage. Verbaut wurden Eichenholzfenster mit Bronze-Beschlägen, eine reversible Wärmepumpenanlage mit Bodenkonvektoren und ein intelligentes Lichtkonzept mit tageslichtabhängiger Steuerung. Die Fassade erhielt eine hinterlüftete Naturstein-Schale, die eine Dämmstärke von 20 cm PUR-Hartschaum ummantelt. Nach der Fertigstellung im Oktober konnten alle Wohnungen zum Jahresende für 22 Prozent über dem regionalen Marktdurchschnitt vermietet werden. Das Projekt zeigt, dass energetische Sanierung und Premium-Anspruch sich nicht ausschließen, sondern den Objektwert nachhaltig steigern.

Fazit

Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern im Herbst vereint technische Machbarkeit, staatliche Förderung und steuerliche Vorteile zu einer selten günstigen Konstellation. Wer den Zeitfaktor nutzt, stellt sein Portfolio rechtzeitig auf die neuen Energieeffizienzstandards ein, senkt Betriebskosten und erhöht die Attraktivität für solvente Mieter. Gleichzeitig lassen sich durch eine schlüsselfertige Ausführung Planungs- und Schnittstellenrisiken minimieren. BETSA realisiert solche Projekte im Großraum München als verlässlicher Partner von der Machbarkeitsstudie bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Eigentümergemeinschaften, Investoren und Facility-Manager gewinnen dadurch Planungssicherheit, Kostentransparenz und messbare Nachhaltigkeit.

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