Sachverständigenprüfung vor und nach Sanierung: Risiken minimieren, Werte sichern

Sanierungen in der Metropolregion München haben eine klare Zielsetzung: den Immobilienwert langfristig steigern, Betriebskosten senken und die wachsenden ESG-Anforderungen erfüllen. Doch zwischen Planungsideen und realem Mehrwert liegen oft verborgene Baumängel, energetische Schwachstellen und juristische Fallstricke. Eine unabhängige Sachverständigenprüfung vor und nach der Sanierung schafft Transparenz, schützt Ihr Budget und erleichtert die Abnahme gegenüber Behörden, Mietern und Investoren.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Der Münchner Immobilienmarkt gehört zu den teuersten in Europa. Fehlerhafte Modernisierungen wirken sich hier überproportional aus: Ein verdeckter Feuchtigkeitsschaden oder ein nicht nachgewiesener Energiestandard kann Millionen kosten. Gleichzeitig verschärfen EU-Taxonomie, Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) und die ESG-Berichtspflicht den Druck auf Eigentümer. Ohne belastbares Gutachten ist weder eine realistische Wirtschaftlichkeitsrechnung noch eine verlässliche Finanzierung möglich. Die Sachverständigenprüfung bietet daher einen klaren Wettbewerbsvorteil.

Gesetzliche Anforderungen und Normen

Energie und Klimaschutz

Das GEG fordert für Bestandsgebäude, die umfassend saniert werden, die Einhaltung bestimmter Primärenergiekennwerte. Für Nichtwohngebäude in Bayern gilt zusätzlich die Bayerische Bauordnung (BayBO), die Lüftung, Brandschutz und Barrierefreiheit adressiert. Ab 2025 steigt der Anteil erneuerbarer Energien, der nachgewiesen werden muss. Sachverständige erstellen dafür Energieausweise und simulieren verschiedene Sanierungsvarianten, um die optimale Kombination aus Dämmung, Haustechnik und PV-Anlage zu ermitteln.

Bautechnik und Sicherheit

DIN 4108 (Wärmeschutz), DIN 18599 (Energieeffizienz) und die VDI-Richtlinien zu Schallschutz und Raumluftqualität bilden die technische Basis. Hinzu kommen Brandschutzkonzepte nach DIN 4102 und DIN 18230. Ein Sachverständigengutachten überprüft vorab, ob die bestehende Substanz diese Regeln bereits erfüllt oder ob konstruktive Verstärkungen nötig sind. Während der Bauphase dienen stichprobenartige Prüfungen der Qualitätssicherung, bevor das Gebäude abschließend nach VOB/B und BGB abgenommen wird.

Ablauf einer Sachverständigenprüfung vor der Sanierung

Bestandsaufnahme

Zuerst erfolgt eine Begehung mit zerstörungsfreien Methoden wie Thermografie, Endoskopie oder 3D-Laserscanning. Diese Datengrundlage zeigt Wärmebrücken, Risse und Maßabweichungen im Bestand. Digitale Zwillinge erlauben später einen direkten Soll-Ist-Vergleich.

Bewertung von Energie und Schadstoffen

Ein Energieaudit nach DIN EN 16247 und Blower-Door-Tests ermitteln Effizienzpotenziale. Parallel werden Baustoffe auf Asbest, PCB oder Schimmelsporen untersucht. Das Ergebnis fließt in ein Gutachten, das Sanierungsprioritäten und Kostenschätzungen definiert.

Wirtschaftlichkeitsanalyse

Auf Basis der Lebenszykluskosten (LCC) vergleicht der Sachverständige verschiedene Sanierungsszenarien. Dazu zählen Investitionssumme, Förderquoten, Abschreibungsmodelle und Betriebskosten. Für Investoren entstehen so belastbare KPIs wie Return on Investment (ROI) oder Internal Rate of Return (IRR).

Prüfung während und nach der Sanierung

Qualitätssicherung während der Bauphase

Ein Sanierungs-Sachverständiger prüft stichprobenartig Abdichtungen, Dämmstärken und Haustechnik-Installationen. Bautagebuch und digitale Fotodokumentation bieten bei späteren Gewährleistungsansprüchen Beweiskraft. Abweichungen werden früh erkannt, sodass Nacharbeiten günstiger sind als nachträgliche Sanierungen.

Abnahmegutachten und Performance-Monitoring

Nach Fertigstellung folgt das Abnahmegutachten. Hier werden Luftwechselrate, Heizlast und Schallschutz gemessen und mit den Planwerten abgeglichen. Moderne Sensorik ermöglicht zudem ein Monitoring der ersten zwölf Betriebsmonate. Damit lassen sich Energieprognosen validieren und Fördermittelprüfungen souverän bestehen.

Praxisbeispiele aus dem Großraum München

Büro- und Verwaltungsgebäude

Ein globaler Tech-Konzern modernisierte seine Münchner Zentrale. Vor der Sanierung ergab die Sachverständigenprüfung eine potenzielle Einsparung von 37 % beim Primärenergiebedarf. Nach der Umsetzung belegten Messungen sogar 41 %. Die Bank erhielt dadurch eine Green-Bond-Finanzierung zu besseren Konditionen.

High-End Wohnen und Private Estates

Bei einer denkmalgeschützten Villa in Grünwald deckte das Gutachten Hohlstellen im Putz und veraltete Haustechnik auf. Durch gezielte Eingriffe sank der Erneuerungsbedarf um 15 %, ohne den historischen Charakter zu beeinträchtigen. Die Immobilie erzielte anschließend eine Wertsteigerung im zweistelligen Prozentbereich.

Retail- und Mischimmobilien

Ein Innenstadtkomplex mit Gastronomie und Co-Working-Flächen musste wegen Brandschutzauflagen umgebaut werden. Die Sachverständigenprüfung koordinierte die Fachplaner und lieferte ein Abnahmegutachten, das den reibungslosen Weiterbetrieb sicherte. Mietausfälle blieben minimal, da die Arbeiten abschnittsweise über Nacht stattfanden.

Tipps für Entscheider

Richtige Auswahl des Sachverständigen

Achten Sie auf Doppelqualifikationen: Bauwesen und Energieeffizienz. Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder Mitgliedschaften bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau erhöhen die Rechtssicherheit.

Vertragsgestaltung und Haftung

Vereinbaren Sie klar definierte Prüfbereiche und aussagekräftige Mängelberichte. Honorare sollten leistungsgerecht und nach HOAI-Honorarzonen kalkuliert sein. Eine erweiterte Berufshaftpflicht des Sachverständigen schützt vor Folgeschäden.

Digitale Tools und Monitoring

BIM-gestützte Gutachten liefern nachvollziehbare Ergebnisse. Cloud-Plattformen stellen Messdaten in Echtzeit bereit. So können Projektsteuerer, Facility-Manager und Finanzierer jederzeit den Fortschritt einsehen und Entscheidungen datenbasiert treffen.

Fazit

Eine fundierte Sachverständigenprüfung ist kein Kostenfaktor, sondern eine Investition in Qualität, Rechtssicherheit und Rendite. Wer vor, während und nach der Sanierung auf unabhängige Expertise setzt, vermeidet teure Nacharbeiten, erfüllt ESG-Kriterien und steigert den langfristigen Marktwert seiner Immobilie. BETSA.de verbindet diese Prüftiefe mit regionaler Baukompetenz und schlüsselfertiger Umsetzung – ideal für alle, die komplexe Projekte im Großraum München effizient realisieren wollen.

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