Schimmel vermeiden: Effektives Lüften im Herbst

Sinkende Außentemperaturen und kürzere Tage verändern die bauphysikalischen Rahmenbedingungen in Gewerbeimmobilien spürbar. Warme, feuchte Innenluft trifft im Herbst auf abgekühlte Bauteile; Tauwasser entsteht, wenn die relative Luftfeuchte lokal über kritische Werte steigt. Für Eigentümer und Betreiber im Großraum München hat das unmittelbare wirtschaftliche Konsequenzen: Jeder Quadratmeter Produktions- oder Bürofläche ist hochpreisig, Stillstände aufgrund mikrobieller Belastung können Lieferketten unterbrechen und die Vermietbarkeit beeinträchtigen. Ein abgestimmtes Lüftungskonzept ist daher kein Komfortdetail, sondern elementarer Bestandteil des Gebäudebetriebs.

Relevanz in der Übergangszeit

Die Kombination aus gut gedämmten Gebäudehüllen nach GEG und reduzierten Außenluftwechseln erhöht das Risiko von Feuchteschäden. Untersuchungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung weisen darauf hin, dass rund ein Drittel der deutschen Nichtwohngebäude latente Feuchtigkeitsprobleme zeigt. In München liegt die Quote laut Technischer Universität München noch höher, da dicht schließende Fassadensysteme unkontrollierte Infiltration nahezu ausschließen. Facility-Manager sehen sich damit vor zwei Aufgaben:

• Kondensationspunkte an Wärmebrücken identifizieren und überwachen.
• Luftwechselraten bedarfsgerecht steuern, ohne den Energieverbrauch erheblich zu steigern.

Steigt die Luftfeuchte über circa 80 %, können auf rauen Oberflächen innerhalb weniger Tage Mikroorganismen kolonisieren – insbesondere an Fensterlaibungen, hinter Einbauten oder in Doppelböden von Serverräumen. Die Kosten anschließender Sanierungen liegen häufig im hohen dreistelligen Eurobereich pro Quadratmeter.

Marktdaten und regulatorischer Rahmen

Kennzahlen aus der Praxis

Die Bauakademie Biberach beziffert die jährlichen Folgekosten von Schimmelschäden in Nichtwohngebäuden bundesweit auf über eine Milliarde Euro. Sanierungsaufwendungen bewegen sich laut Verband Deutscher Sachverständiger zwischen 300 € und 500 € /m², bei hochinstallierten Flächen deutlich darüber. In Münchener Premiumlagen verlängern sich Vermarktungszeiten angeblich um das Doppelte, wenn ein Objekt zuvor als „feucht“ klassifiziert wurde.

Gesetzliche Mindestanforderungen und Förderinstrumente

Das Gebäudeenergiegesetz fordert einen nachweisbaren Mindestluftwechsel zur Vermeidung von Feuchteschäden. Ergänzend verpflichtet die Arbeitsstättenverordnung Arbeitgeber, ein gesundes Raumklima bereitzustellen. Verstöße können Bußgelder sowie Nachbesserungspflichten nach sich ziehen. Parallel existieren fördernde Maßnahmen: Das KfW-Programm 263 unterstützt energieeffiziente Lüftungstechnik in Nichtwohngebäuden mit Tilgungszuschüssen, während das bayerische Programm „Richtlinie Luft“ Mess- und Steuertechnik zur Feuchtereduktion bezuschusst.

Technische Umsetzung in anspruchsvollen Projekten

Konzept und Wirtschaftlichkeit

Ein belastbares Lüftungskonzept beginnt mit einer detaillierten Feuchte- und Temperaturdiagnose. Mittels Thermografie, Datenloggern und Luftdichtheitsprüfungen werden kritische Bereiche identifiziert. Die gewonnenen Kennwerte fließen in Berechnungen nach DIN 1946-6 ein, um Luftwechselraten nutzungsabhängig festzulegen. Investoren fordern zunehmend Lebenszykluskostenanalysen: Studien zeigen, dass bedarfsgeführte Systeme bis zu 30 % Betriebskosten einsparen und sich binnen fünf bis sieben Jahren amortisieren. Förderfähige Nachweise beschleunigen die Kapitalrendite.

Ausführung und Monitoring

Während der Bau- oder Sanierungsphase gilt besondere Aufmerksamkeit der luftdichten Ausführung von Kanälen und Durchdringungen. Selbst geringfügige Undichtigkeiten können Kondensat in Zwischendecken verursachen. Eine fortlaufende Bauüberwachung koordiniert Schnittstellen zwischen TGA-, Trockenbau- und Fassadengewerken. Nach Inbetriebnahme übernehmen digitale Monitoring-Systeme die Kontrolle: Sensorik für CO₂, Temperatur und Feuchte meldet Abweichungen in Echtzeit und ermöglicht prädiktive Wartung.

Praxisbeispiele aus Bayern

1. Bürokomplex mit 2 000 Arbeitsplätzen: Nach Installation dezentraler Geräte mit Wärmerückgewinnung sank die durchschnittliche Raumfeuchte in Wintergärten von 65 % auf 40 %. Die anschließende energetische Inspektion verzeichnete zwölf Prozent weniger Heizwärmebedarf.
2. Penthouseflächen in Grünwald: Eine vollautomatische Steuerung regelt den Luftwechsel anhand von CO₂- und Feuchtesensoren. Bei Abwesenheit der Nutzer hält das System die relative Feuchte dauerhaft unter 50 %, ohne den Energiebedarf zu steigern.
3. Flagshipstore am Marienplatz: Nachtlüftung über motorisch betätigte Dachklappen führt Lösemitteldämpfe und Innen­feuchte ab, sobald die Außenluft deutlich trockener ist. Ergebnis ist eine stabile Raumfeuchte von 45 % und eine wahrnehmbare Geruchsneutralität.

Bedarfsgerechte Lüftungssysteme vereinen Feuchteschutz, Energieeffizienz und Nutzerkomfort – eine integrale Disziplin für nachhaltige Immobilien im süddeutschen Markt.

Mess- und Regeltechnik: vom Einzelsensor zur vernetzten Plattform

Präzise Feuchtesteuerung beginnt bei der Sensorik. Moderne Funk- und Bus-Systeme erfassen Temperatur, relative Luftfeuchte und CO₂ an repräsentativen Punkten und liefern Minutendaten an das Gebäudeleitsystem. In Münchener Produktionshallen haben sich kombinierte Fühler mit Schutzart IP65 bewährt, da sie Spritzwasser und Staub trotzen. Entscheidend ist die Plausibilisierung der Messwerte: Algorithmen filtern Störgrößen, erkennen Trends und lösen Lüftungsbefehle erst aus, wenn mehrere Sensoren korrelierende Signale senden. So sinkt die Gefahr unnötiger Luftwechsel und der Heizwärmebedarf bleibt planbar.

Sanierung im laufenden Betrieb

Viele Gewerbeobjekte können Stillstände nicht akzeptieren. Taktische Maßnahmen wie temporäre Umluftfilter, mobile Entfeuchter und Nachtabsenkung der Raumtemperatur halten die Feuchte während der Sanierungsphase unter Kontrolle. Parallel werden Lüftungskanäle gereinigt, Leckagen abgedichtet und Schalldämpfer mit hydrophoben Einsätzen nachgerüstet. Ein Phasenplan nach VDI 6022 Teil 1 sorgt dafür, dass sensible Bereiche – etwa Reinräume oder Serverflächen – Priorität erhalten und die Produktionsqualität gesichert bleibt.

Rechtssichere Dokumentation und Haftungsfragen

Kommt es trotz aller Vorsorge zu Schimmelschäden, entscheidet die Beweislage über Regressansprüche. Betreiber in Bayern führen daher digitale Feuchtejournale, die jeden relevanten Messwert sechs Jahre archivieren. Ergänzend werden Instandhaltungsschritte nach DIN 31051 hinterlegt. Bei Streitigkeiten liefern diese Datensätze einen Nachweis, dass der Mindestluftwechsel eingehalten und die Arbeitsstättenverordnung erfüllt wurde. Für Generalunternehmer reduziert sich das Haftungsrisiko, weil sie lückenlose Übergabeprotokolle vorweisen können.

Energie- versus Feuchtemanagement

In der Übergangszeit konkurrieren Heizlastreduzierung und Feuchteschutz. Wärmerückgewinnung mit Gegenstromplatten erreicht in Praxisprojekten bis zu 85 % Effizienz, führt aber gelegentlich zu Kondensation in den Plattenkanälen. Abtaufunktionen, die bei niedrigen Außentemperaturen kurzfristig den Bypass öffnen, verhindern Vereisung. Kombinationen mit adiabater Kühlung nutzen zudem trockene Herbstluft, um interne Lasten abzuführen. Eine energetische Simulation nach DIN V 18599 quantifiziert die Wechselwirkungen und unterstützt die Entscheidung, welche Regelstrategie die niedrigsten Gesamtkosten liefert.

Zukunftstrends: KI-basierte Steuerung und Klimaanpassung

Künstliche Intelligenz wertet historische Wetterdaten, Belegungsszenarien und Energiepreise aus und stellt Lüftung, Heizung und Beschattung prädiktiv ein. Erste Bürogebäude in der Münchener Innenstadt zeigen, dass KI-Regler die mittlere Luftfeuchte um drei Prozentpunkte senken und zugleich bis zu neun Prozent Strom einsparen. Im Kontext des Klimawandels gewinnt die Fähigkeit, auf verlängerte Feuchteperioden zu reagieren, weiter an Bedeutung. Prognosemodelle berücksichtigen bereits Szenarien, in denen der typische Herbst in Bayern wärmer, aber feuchter wird – eine zusätzliche Herausforderung für die Schimmelprävention.

Fazit
Gezieltes Lüften ist der wirtschaftlichste Schutz vor Schimmel in Gewerbeimmobilien. Wer Sensorik, Regelalgorithmen und Gebäudehülle aufeinander abstimmt, minimiert Feuchtespitzen, reduziert Energieverluste und schafft belastbare Belege für Compliance. Investitionen zahlen sich kurzfristig durch geringere Betriebskosten und langfristig durch Werterhalt der Immobilie aus. Entscheider sollten jetzt Machbarkeitsanalysen beauftragen, Fördermittel prüfen und ein kontinuierliches Monitoring einführen.

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