Photovoltaik-Fassaden in München: Stromproduktion und Architektur im Verbund

Rahmenbedingungen und Marktpotenzial für Photovoltaik-Fassaden

Münchner Immobilienprojekte bewegen sich zwischen strengen Klimazielen, steigenden Energiepreisen und wachsenden Erwartungen institutioneller Kapitalgeber. Eine Photovoltaik-Fassade – häufig auch als Solarfassade oder Fassade mit Solar bezeichnet – bringt den Energieertrag direkt an die Gebäudehülle und erweitert das Gestaltungsspektrum. Für Gewerbeparks entlang des Mittleren Rings ebenso wie für anspruchsvolle Wohnquartiere bietet die vertikale Montagefläche einen entscheidenden Vorteil, weil Dachflächen oft verschattet oder bereits belegt sind.

Energetische und wirtschaftliche Treiber

Die bundesweite CO₂-Bepreisung lässt jede fremdbezogene Kilowattstunde teurer werden. Parallel fordert die EU-Taxonomie nachvollziehbare Dekarbonisierungspfade. Eine aktive Gebäudehülle liefert hier messbare Kennzahlen: Erzeugte Kilowattstunden werden unmittelbar in Energiebilanzen und ESG-Reports integriert, wodurch nachhaltige Finanzierungsinstrumente wie Green Bonds zugänglich werden.

Regulatorischer Rahmen in Bayern

Nach Art. 6a BayBO darf eine Photovoltaik-Fassade ohne zusätzliche Abstandsflächen errichtet werden, sofern Blendgutachten den Verkehrsraum schützen. Förderrechtlich lassen sich mehrere Programme bündeln:

• KfW-Förderkredit 261 für Neubauten mit Effizienzhaus-40-QNG-Standard und Tilgungszuschüssen bis 22,5 %.
• BAFA-Einzelmaßnahmen für Bestandsgebäude, anrechenbar auf Fassaden-PV.
• Städtische Zuschüsse aus dem Programm „M-Ökostrom“ mit bis zu 30 % Investitionsbeihilfe, wenn die Anlage öffentlich einsehbar ist.

Die beantragten Mittel müssen vor Auftragsvergabe genehmigt sein; ein konsistentes Nachweismanagement verkürzt die Bearbeitung bei Behörde und Förderstelle.

Technische und wirtschaftliche Planung von Fassaden-PV

Ertragsprognose und Wirtschaftlichkeitsrechnung

Planungsbüros segmentieren die Fassadenfläche digital, um Einstrahlungswinkel, Verschattung durch Nachbarstrukturen und Reflexionen zu simulieren. Die resultierenden Jahreserträge liegen laut Fraunhofer-ISE in Süddeutschland bei bis zu 85 kWh pro Quadratmeter und erreichen damit etwa 80 % moderner Dachanlagen – mit Vorteilen bei niedriger Wintersonne. Bei einem Münchner Bürogebäude mit 6 000 m² Nutzfläche lassen sich auf diese Weise 25 – 35 % des Strombedarfs abdecken. Eigenverbrauchsquoten verbessern die Amortisationszeit, während Batteriespeicher oder dynamische Stromtarife den Lastgang glätten.

Konstruktionsprinzipien und Schnittstellenkoordination

Eine Solar­fassade muss Witterungsschutz, Statik und Stromerzeugung vereinen. Typische Ausführungen:

1. Elementfassaden mit Glas-Glas-Modulen: hohe Druckfestigkeit, geeignet für Hochhäuser und stark frequentierte Standorte; Verbundsicherheitsglas minimiert Splitterrisiken.
2. Hinterlüftete Kassettenfassaden mit Dünnschichtmodulen: größerer Gestaltungsspielraum in Farbe und Raster, geringeres Eigengewicht.

Die DC-Verkabelung erfolgt geschossweise, führt über Steigschächte zu Wechselrichtern und in das Gebäudeverteilnetz. Brandschutzkonzepte berücksichtigen frühzeitig Kabelkanäle in getrennten Brandabschnitten sowie zulassungskonforme Durchführungen. Eine vorgelagerte statische Vorbemessung der Unterkonstruktion bezieht Windlasten und Eigengewichte ein, um Nachrüstungen zu vermeiden.

Anwendungsfelder nach Immobilientyp

Büro- und Dienstleistungsimmobilien

Vorhangfassaden an Unternehmenszentralen rund um den Airport oder im Werksviertel verfügen über große Modulflächen. Die erzeugte Energie reduziert nicht nur Betriebskosten, sondern verbessert Kennzahlen wie den Corporate Carbon Footprint. Echtzeit-Monitoring in Foyers schafft Transparenz gegenüber Mietern, Mitarbeitern und Investoren.

Hochwertiger Wohnungsbau

In Premiumlagen – etwa am Starnberger See oder in der Maxvorstadt – legen Eigentümer Wert auf homogene Oberfläche, Ruhe und Privatsphäre. Dunkle Glas-Glas-Module ohne sichtbare Zellstruktur fügen sich als ästhetisches Band in die Architektur ein. Die erzeugte Energie betreibt Aufzüge, Wärmepumpen oder Ladepunkte, während Dachflächen für begrünte Terrassen frei bleiben.

Retail- und Freizeitobjekte

Shopping-Malls und Entertainment-Center setzen häufig auf hohe Glasanteile. Farbige Dünnschichtmodule ermöglichen Corporate-Design-Elemente in der Hülle und reduzieren gleichzeitig den solaren Wärmeeintrag. Im Ergebnis sinken Spitzenlasten der Klimatisierung, was den Betriebskosten und der Lastgangoptimierung zugutekommt.

Vertikal installierte Solarmodule erschließen in dicht bebauten Stadtquartieren Potenziale, die mit Dachanlagen allein nicht erreichbar wären.

Planungstiefe und BIM-Integration

Die gewerkeübergreifende Koordination gelingt effizient, wenn die Photovoltaik-Fassade bereits in der Vorplanung als eigenständige Bauteilschicht in das BIM-Modell übernommen wird. Modulgeometrien, Befestigungspunkte und Wechselrichterstandorte lassen sich so früh mit Tragwerksplanung, Haustechnik und Fluchtwegen abgleichen. Kollisionsprüfungen in der LOD-350-Phase reduzieren spätere Nacharbeiten und sichern die Einhaltung der Kostengrenzen. Begleitende Ertragsdaten werden als Attribute im Modell hinterlegt, was die spätere Betriebsführung vereinfacht.

Montageablauf und Bauzeitenfenster

Für innerstädtische Baustellen in München bestimmt häufig die Logistik den Terminplan. Bewährt hat sich eine sequenzielle Vorfertigung: Gerüstlos montierbare Fassadenelemente werden just in time per Lkw-Kran eingesetzt. Ein Montageteam schafft durchschnittlich fünf bis acht Elemente pro Tag, wodurch ein 1 500 m²-Objekt in rund vier Wochen geschlossen ist. Bereits verschaltete DC-Strings verkürzen die Anschlusszeiten; Restleistungen wie Dichtfugen oder Blitzschutz folgen taktgesteuert. Witterungsunabhängige Arbeitsbühnen reduzieren Stillstand bei Föhn oder Schneefall.

Kostentreiber und Einsparpotenziale

Die spezifischen Investitionskosten bewegen sich aktuell zwischen 450 und 650 € pro Quadratmeter Modulfläche. Treibend wirken komplexe Geometrien, Sondergläser und brandschutztechnische Aufdopplungen. Einsparungen entstehen durch serielle Rastermaße, die Reduktion individueller Zuschnitte und den Einsatz zentraler Wechselrichter anstelle vieler Mikrowechselrichter. Eine Lebenszykluskostenbetrachtung zeigt, dass höhere Anfangsinvestitionen für Glas-Glas-Module mit verlängerten Garantien (bis 30 Jahre) langfristig wirtschaftlicher sein können als günstigere Standardvarianten.

Betrieb, Wartung und Monitoring

Nach Inbetriebnahme erfordert eine Fassaden-PV ebenso wie Dachanlagen eine jährliche Sichtprüfung, Isolationsmessungen und Thermografie. Dank senkrechter Ausrichtung ist Verschmutzung durch Pollen oder Feinstaub geringer; Regen reinigt die Oberfläche weitgehend selbstständig. Monitoring-Portale erfassen Stringdaten in Echtzeit und melden Abweichungen vom Sollwert, sodass Ertragseinbußen früh erkannt werden. In München kalkulieren Serviceanbieter derzeit mit circa 0,9 bis 1,2 ct /kWh für Wartung und Versicherung.

Sicherheit und Versicherbarkeit

Die Kombination aus absturzsichernden Glaselementen und elektrischen Leitungen verlangt ein abgestimmtes Sicherheitskonzept. Blitzschutzfachplaner binden Fang- und Ableitungen direkt in die Unterkonstruktion ein, um Überspannungen zu vermeiden. Für die Gebäudeversicherung ist neben der statischen Zulassung der Nachweis einer VDE-konformen Prüfung entscheidend. In Bayern lassen sich Photovoltaik-Fassaden ohne Aufpreis in bestehende Policen integrieren, sofern Brandschottungen und Abschaltvorrichtungen dokumentiert sind.

Vertragsmodelle und Finanzierung

Unternehmen, die Eigenkapital schonen wollen, wählen Contracting-Varianten. Dabei übernimmt ein Dienstleister Planung, Bau und Betrieb und verkauft den erzeugten Strom über einen langfristigen PPA an den Gebäudeeigentümer. Die Stadtwerke München fördern solche Modelle mit vergünstigten Netzentgelten, wenn der Strom überwiegend vor Ort verbraucht wird. Alternativ kann eine Objektgesellschaft die Solar­fassade aktivieren und Erträge in Form von Mieterstrom abrechnen. Wichtig ist die frühe Abstimmung mit der Hausverwaltung, um Nebenkostenabrechnungen rechtssicher abzubilden.

Rückbau und Recyclingperspektive

Am Ende der Nutzungsdauer wird die Photovoltaik-Fassade demontiert wie eine klassische Vorhangfassade. Aluminiumrahmen, Glas und Solarzellen lassen sich getrennt erfassen und über etablierte Rücknahmesysteme der Hersteller verwerten. Bayerische Entsorgungsbetriebe rechnen aktuell mit einer Rückvergütung von bis zu 30 € pro Tonne Aluminium, was die Rückbaukosten senkt. Eine produktbezogene Materialdokumentation in der Bauakte erleichtert später die Kreislaufwirtschaft und entspricht den Anforderungen der EU-Taxonomie.

Fazit
Photovoltaik-Fassaden vereinen Energiegewinnung, Gestaltung und Klimaschutz in einer Bauteilschicht und bieten in Münchner Verdichtungsräumen eine wirtschaftlich attraktive Ergänzung zu Dachanlagen. Entscheidend für den Projekterfolg sind eine frühe BIM-basierte Planung, serielle Fertigungskonzepte und klar definierte Wartungsprozesse. Wer Finanzierungsoptionen, Förderprogramme und Versicherungsanforderungen rechtzeitig bündelt, verkürzt die Amortisation und steigert den Immobilienwert.

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