Gebäudeenergiegesetz (GEG): Änderungen und Auswirkungen auf Eigentümer in Bayern

Energieeffizienz rückt für Immobilienprofis in Bayern immer stärker in den Fokus. Seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes – häufig auch als „Heizungsgesetz“ diskutiert – gelten neue Anforderungen, die nicht nur Privathaushalte, sondern vor allem gewerbliche Bestandshalter und Projektentwickler betreffen. Wer heute Büroflächen, Produktionsstandorte oder exklusive Wohnobjekte im Großraum München plant, kauft oder saniert, muss die neuen Pflichten frühzeitig berücksichtigen. Der folgende Fachbeitrag erklärt, was sich ab 2024 konkret ändert, welche Spielräume es gibt und welche Chancen sich für zukunftssichere Investitionen ergeben.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Novelle des GEG tritt schrittweise ab Januar 2024 in Kraft. Für Neubauten im reinen Neubaugebiet gilt dann bereits die Vorgabe, dass Heizungen mindestens zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien gespeist werden müssen. In Bestandsgebäuden greifen Übergangsfristen, doch der politische Druck ist deutlich: Fossile Wärmeerzeuger werden sukzessive teuer. Gleichzeitig steigen die Energiepreise sowie die Erwartungen von Mietern, Mitarbeitern und Investoren an nachhaltige Gebäude. Wer nicht rechtzeitig reagiert, riskiert mittelfristig Wertverluste, höhere Betriebskosten und Einschränkungen bei der Vermietbarkeit. Für Unternehmen im Raum München, die ohnehin einen hohen Kosten- und Wettbewerbsdruck spüren, können nicht eingehaltene Effizienzstandards schnell zur Wachstumsbremse werden.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz verursachen Gebäude in Deutschland rund 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und knapp 30 Prozent der CO₂-Emissionen. Bayern liegt aufgrund seines hohen Bestands an Ein- und Zwei­familienhäusern sowie energieintensiver Gewerbebauten leicht über dem Bundesschnitt. Eine Studie des IW Köln zeigt: Jedes dritte Bürogebäude in der Metropolregion München stammt aus den 1980er-Jahren oder früher und verfehlt die heute gängigen Effizienzklassen signifikant. Gleichzeitig verzeichnet die Region den bundesweit stärksten Zuwachs an ESG-getriebenem Investmentkapital. Nachhaltige Gebäude erzielen laut CBRE einen Miet- und Verkaufsaufschlag von bis zu zwölf Prozent gegenüber nicht zertifizierten Objekten. Für Eigentümer entsteht somit ein doppelter Hebel: Die Einhaltung des GEG reduziert Risiken und steigert gleichzeitig die Marktattraktivität.

Förderprogramme & Gesetze

Der Gesetzgeber flankiert die strengeren Pflichten mit attraktiven Förderprogrammen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) können Unternehmen Tilgungszuschüsse von bis zu 45 Prozent für Wärmepumpen, Biomasseanlagen oder den Anschluss an ein Wärmenetz erhalten. Die bayerische „EnergieBonusBayern“-Initiative ergänzt diese Zuschüsse um bis zu 30 Euro pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche bei umfassender Sanierung. Gleichzeitig verschärft der Bund die Energieausweise: Ab 2024 müssen bei Verkauf oder Vermietung die geschätzten CO₂-Kosten verpflichtend ausgewiesen werden. Für Eigentümer mit fossilen Heizsystemen wird die Vergleichbarkeit damit noch transparenter. Auch die kommunale Wärmeplanung wird Pflicht. Kommunen mit über 100.000 Einwohnern – dazu zählt München – müssen bis 2026 eine verbindliche Roadmap vorlegen. Daraus ergibt sich Planungssicherheit, ob und wann ein Anschluss an Fern- oder Nahwärme realistisch ist. Investoren können ihre Modernisierung also früh auf die geplante Infrastruktur abstimmen.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Projekte starten mit einer integralen Bestandsanalyse. Energieberater, Architekten und TGA-Planer sollten frühzeitig gemeinsam prüfen, wie Gebäudehülle, Haustechnik und Nutzerprofil zusammenspielen. Eine Thermografie in Verbindung mit einem Luftdichtheitstest bietet schnelle Hinweise auf Einsparpotenziale. Im zweiten Schritt empfiehlt sich ein Sanierungsfahrplan über mindestens zwei Etappen. So lassen sich Fördersätze optimieren und Bauabläufe stören den laufenden Betrieb weniger stark. Für Unternehmen mit knappen Budgets bietet sich außerdem Contracting an: Ein Energiedienstleister übernimmt Planung, Finanzierung und Betrieb der neuen Anlage, während die Einsparungen die Raten decken. Wichtig ist, sämtliche Förderanträge vor Auftragserteilung einzureichen; rückwirkende Bewilligungen sind ausgeschlossen.

Umsetzung & Bauleitung

In der Ausführung entscheidet die nahtlose Abstimmung von Gewerken. Bei komplexen Modernisierungen im laufenden Betrieb ist eine Bauleitung mit Erfahrung im Lean-Construction-Ansatz empfehlenswert. Materiallieferungen erfolgen just-in-time, Leerstände werden minimiert und die Kommunikation mit den Mietern bleibt transparent. Wärmepumpen benötigen ausreichend Dimensionierung der Wärmequelle; bei Innenstadtlagen in München kann eine hybride Lösung aus Luft-/Wasser-Gerät und Eisspeicher sinnvoll sein. Werden Photovoltaik und Wärmepumpe verknüpft, lohnt sich eine zentrale Gebäudeautomation. Sie steuert Lastverschiebungen, nutzt Preissignale aus dem Strommarkt und dokumentiert die CO₂-Bilanz. Ein digitales Bautagebuch schafft Nachweise für Förderstellen und vereinfacht die Abnahme.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Mittelstands­unternehmen in Garching ersetzte seine Gas-Brennwertkessel durch zwei reversibel arbeitende Wärmepumpen. Parallel wurden die Kühldecken hydraulisch abgeglichen und die Beleuchtung auf LED umgestellt. Das GEG verlangt künftig eine Primärenergie­einsparung von 55 Prozent bei Komplettsanierungen. Das Projekt erreichte 62 Prozent, senkte die Betriebskosten um 4,10 Euro pro Quadratmeter und qualifiziert sich nun für eine ESG-Konformitätsbescheinigung. Das erleichtert die Refinanzierung über grüne Anleihen.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Landkreis Starnberg ließ ein Family Office ein Seegrundstück mit Bestandsvilla modernisieren. Die Herausforderung: Den historischen Charakter bewahren und trotzdem die 65-Prozent-Regel einhalten. Realisiert wurde ein Erdwärmesondenfeld, ergänzt um eine Gas-Spitzenlasttherme, die bei Außentemperaturen unter minus fünf Grad zugeschaltet wird. Eine aufeinander abgestimmte Dämmung von Dach und Kellerdecke ermöglichte den Erhalt der Fassadenoptik. Das gesamte Energiesystem wird via App überwacht. Der Heizenergiebedarf sank um 70 Prozent, während die wertbestimmende Substanz unverändert blieb.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Investor aus Grünwald sanierte ein innerstädtisches Geschäftshaus mit mehreren Mietern. Die bisherigen Strom-Direktheizungen standen im Widerspruch zur GEG-Vorgabe. Statt einer Komplettumstellung auf Zentralheizung wurde eine Kombination aus Dach-PV, Wärmepumpe und dezentraler Lüftung mit Wärmerückgewinnung eingesetzt. Jede Mietfläche erhielt eigene Subzähler, die Verbrauch und CO₂-Emissionen in Echtzeit ausweisen. Das senkt die Nebenkostenabrechnung und erfüllt gleichzeitig die Nachweispflichten gegenüber der Umwelt-, Sozial- und Governance-Berichterstattung.

Fazit

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes verschärft die Anforderungen, bietet jedoch klare wirtschaftliche Chancen. Eigentümer, die jetzt handeln, sichern sich hohe Fördersätze, profitieren von steigenden Marktwerten und festigen ihre ESG-Positionierung. Der Schlüssel liegt in einer ganzheitlichen Planung, regionaler Umsetzungskompetenz und reibungslosem Projektmanagement. BETSA.de begleitet Sie dabei von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur schlüsselfertigen Übergabe – terminsicher, budgettreu und mit profundem Wissen zu den GEG-Pflichten.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular