Mobilitätswende bei Sanierungen: Ladestationen und E-Mobilität als Werttreiber

Die Nachfrage nach Ladeinfrastruktur wächst rasant. Unternehmen und Investoren, die heute eine Sanierung oder Modernisierung im Großraum München planen, können mit einer integrierten E-Mobilitätsstrategie nicht nur ökologische Ziele erreichen, sondern auch die Attraktivität und den Marktwert ihrer Immobilien deutlich steigern. Gleichzeitig erfordert der Einbau von Ladestationen fundiertes technisches Wissen, genaue Kenntnis der Förderlandschaft und ein stringentes Projektmanagement. Dieser Beitrag zeigt, warum das Thema gerade jetzt strategisch relevant ist, welche regulatorischen Rahmenbedingungen gelten und wie sich Ladepunkte wirtschaftlich sinnvoll in komplexe Bauvorhaben einbinden lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Der Standortvorteil einer Immobilie hängt zunehmend von ihrer Ladeinfrastruktur ab. Laut dem Branchenmonitor „Elektromobilität in Deutschland 2024“ planen 43 Prozent aller Gewerbemieter den Umstieg auf elektrische Firmenflotten binnen der nächsten drei Jahre. Gleichzeitig verschärft die EU ihre Klimaziele. Ab 2035 dürfen in der Union nur noch emissionsfreie Neuwagen zugelassen werden. Dieser regulatorische Druck trifft das wirtschaftsstarke München besonders früh, denn rund 35 Prozent aller bayerischen Dienstwagen werden hier zugelassen. Wer heute saniert, muss deshalb Ladepunkte einplanen, um langfristige Leerstände zu vermeiden. Hinzu kommt, dass neue ESG-Kriterien Investoren verpflichten, den CO₂-Ausstoß ihrer Objekte transparent zu dokumentieren. Ladeinfrastruktur liefert hierbei einen gut messbaren Nachhaltigkeitsbeitrag.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Der Bundesverband eMobilität verzeichnet Ende 2023 in Bayern über 205.000 zugelassene Elektrofahrzeuge, ein Plus von 58 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der öffentlichen Ladepunkte liegt bayernweit bei 21.300, davon knapp 3.700 im Stadtgebiet München. Das Verhältnis Fahrzeug zu Ladepunkt steigt damit bereits über das von der Bundesregierung angepeilte 10:1-Ziel hinaus. Für Immobilien mit eigener Ladeinfrastruktur entsteht hier ein klarer Wettbewerbsvorteil. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt, dass Gewerbeobjekte mit installierten Ladepunkten beim Verkauf durchschnittlich fünf bis acht Prozent höhere Preise erzielen, sofern mindestens ein Ladepunkt pro 250 Quadratmeter Nutzfläche verfügbar ist.

Förderprogramme & Gesetze

Relevante Vorschriften beginnen auf EU-Ebene: Die Verordnung Alternative Fuels Infrastructure Regulation verpflichtet Neubauten mit mehr als 20 Stellplätzen ab 2025 zur Leitungsinfrastruktur für künftige Ladepunkte. In Deutschland setzt das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) diese Vorgaben um. Für Sanierungen gilt, dass jede größere Renovierung, die mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betrifft, ebenfalls Lade-Leitungen vorsehen muss. Das Bayerische Klimaschutzgesetz flankiert die Bundesregelung und sieht Erleichterungen bei Baurecht und Denkmalschutz vor, wenn Ladeinfrastruktur entsteht.

Aktuell stehen mehrere Förderprogramme bereit. Die seit 2023 laufende „Bundesförderung Ladeinfrastruktur“ des Bundesministeriums für Digitales und Verkehr bezuschusst DC-Schnelllader mit bis zu 60 Prozent der Investitionskosten. Für Betriebe mit Eigenerzeugung aus Photovoltaik ist das KfW-Programm 442 interessant, das bis zu 10.200 Euro Zuschuss je Ladepark vorsieht. In Bayern ergänzt das Programm „Solar plus Speicher“, indem es einen Bonus für Wallboxen bis 22 Kilowatt vergibt. Wichtig für die Planung: Die Antragstellung muss vor Auftragsvergabe erfolgen. Eine detaillierte Förderanalyse zu Beginn des Projekts verhindert, dass Co-Finanzierungen verloren gehen.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Der Schlüssel liegt in einer ganzheitlichen Bedarfsanalyse. Zuerst wird das Nutzerprofil ermittelt: Mitarbeiterladen, Kundenladung oder öffentliche Nutzung. Daraus leitet sich die Ladeleistung ab. Ein Logistikzentrum benötigt oft 11-Kilowatt-AC-Lader für lange Standzeiten, während der Einzelhandel auf 150-Kilowatt-DC-Lader setzt, um Kunden in kurzer Zeit hohe Reichweiten zu bieten. Parallel erfolgt eine Netzanschlussprüfung beim regionalen Verteilnetzbetreiber. In München arbeitet man hier meist mit den Stadtwerken München zusammen. Wird die vorhandene Anschlusskapazität nicht reichen, kann ein Leistungssteigerungsantrag schnell sechs Monate Bearbeitungszeit bedeuten. Frühzeitiges Handeln verhindert Verzögerungen.

Auf Finanzierungsebene hat sich ein zweistufiges Modell bewährt. Zuerst werden sämtliche förderfähigen Kosten identifiziert, darunter auch Planungsleistungen, Tiefbau und Netzanschluss. Anschließend bietet sich eine Kombination aus KfW-Zuschuss, regionalem Bonusprogramm und Eigenkapital an. Betreiber-Contracting ist eine Alternative, wenn Kapitaleinsatz geschont werden soll. Dabei übernimmt ein externer Dienstleister Aufbau und Betrieb der Ladetechnik gegen eine fixe Pacht oder Umsatzbeteiligung. Für größere Portfolios kann diese Lösung bilanzielle Vorteile bringen.

Umsetzung & Bauleitung

Bei Sanierungsprojekten mit laufendem Betrieb gilt es, die Bauphasen sauber zu taktieren. Tiefbauarbeiten für die Leitungswege lassen sich häufig mit ohnehin geplanten Fassaden- oder Parkplatzsanierungen bündeln. Dadurch entfallen doppelte Aufgrabungen. Für historische Gebäude in Schwabing oder Bogenhausen muss zudem die Denkmalschutzbehörde eingebunden werden. Hier zeigen Erfahrungen, dass Bodenkanäle statt Wanddurchbrüchen Genehmigungen erleichtern.

Die Auswahl der Hardware richtet sich nach dem künftigen Energiemanagement. Smarte Wallboxen mit ISO-15118-Funktion ermöglichen Plug-and-Charge und erleichtern das Lastmanagement. In Gewerbeobjekten sollte das System OCPP-fähig sein, um Abrechnungsdienstleister flexibel zu wechseln. Vor Inbetriebnahme ist die Anlage von einer nach VDE-AR-N 4100 zertifizierten Elektrofachkraft zu prüfen. Nicht selten scheitern Projekte an fehlenden Dokumentationen, was später Gewährleistungsansprüche erschwert. Eine lückenlose Bauleitung mit Mängelverfolgung ist daher Pflicht.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein internationaler Tech-Konzern mit Sitz in Garching integrierte 60 Ladepunkte à 22 Kilowatt in seine Tiefgarage. Durch ein dynamisches Lastmanagement sank die Anschlussleistung um 40 Prozent gegenüber statischer Planung. Die Maßnahme spart jährlich etwa 28 Tonnen CO₂ und war dank KfW-Zuschuss nach vier Jahren amortisiert. Gleichzeitig stieg der Vermietungsgrad auf 100 Prozent, da der E-Mobilitätsservice als Benefit für Mitarbeiter beworben wurde.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Münchner Süden entstand bei der Sanierung einer denkmalgeschützten Stadtvilla ein unterirdisches Car-Lift-System mit individuell gestalteten Wallboxen. Die Ladestation wurde in das Smart-Home-System integriert, sodass die Bewohner per App Ladevorgänge steuern können. Durch die Kombination mit einer 30-Kilowatt-Peak-PV-Anlage deckt die Immobilie bis zu 70 Prozent des jährlichen Ladebedarfs aus Eigenstrom. Für vermögende Private Estates erhöht diese Unabhängigkeit die Kristallisationskraft des Objekts auf dem Premium-Markt.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Retail-Park in Freising installierte acht DC-Schnelllader à 150 Kilowatt. Während der Ladezeit verweilen Kunden im Einkaufszentrum durchschnittlich 23 Minuten länger und geben laut Betreiberstudie 18 Prozent mehr aus. Die Energie wird über einen PPA-Vertrag mit einem Solarpark aus Niederbayern bezogen, was die Scope-3-Emissionen reduziert. Damit erfüllt der Investor die ESG-Vorgaben internationaler Fondsgesellschaften und sichert sich günstige Refinanzierungskonditionen.

Fazit

Ladeinfrastruktur ist kein Nischenfeature mehr, sondern entwickelt sich zum Hygienefaktor hochwertiger Gewerbe- und Wohnimmobilien. Wer jetzt im Raum München saniert, profitiert von klaren rechtlichen Leitplanken, attraktiven Förderzungen und einem wachsenden Nachfragepotenzial. Eine integrale Planung, die Netzausbau, Fördermittel und smartes Lastmanagement zusammendenkt, minimiert Kosten und maximiert Rendite. Als Generalunternehmer für schlüsselfertige Sanierungen begleitet BETSA.de Ihr Projekt von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur betriebsbereiten Ladeinfrastruktur – zuverlässig, terminsicher und mit tiefer regionaler Expertise.

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