Mobilitätskonzepte bei Quartierssanierungen in München – Schlüssel zum langfristigen Immobilienwert

Quartiere im Großraum München stehen unter hohem Modernisierungsdruck: Der Gebäudebestand altert, Flächen sollen intensiver genutzt werden und die Mobilitätswende schreitet voran. Für Investoren, Corporates und Facility-Manager eröffnet sich dadurch nicht nur ein enormes Wertsteigerungspotenzial, sondern auch eine komplexe Aufgabe. Wer sein Stadtviertel oder Gewerbecampus heute umfassend saniert, muss Mobilität als integralen Bestandteil mitdenken. Elektroladepunkte, Sharing-Flotten, intelligente Parkräume und Anbindung an den öffentlichen Verkehr beeinflussen bereits jetzt den Vermietungserfolg und die ESG-Bilanz. Dieser Beitrag zeigt, warum Mobilitätskonzepte bei Quartierssanierungen unverzichtbar sind, welche regulatorischen Rahmenbedingungen gelten und wie eine praxisnahe Umsetzung im sechs- bis siebenstelligen Projektumfeld gelingt.

Warum integrierte Mobilität jetzt ein Muss ist

Mehrere Trends sorgen dafür, dass Mobilitätslösungen zur Pflichtaufgabe werden. Erstens verschärft der Freistaat Bayern die CO₂-Reduktionsziele, wodurch Gewerbeobjekte künftig nur noch dann als zukunftsfähig gelten, wenn auch der Verkehrssektor im Mikrokosmos Quartier adressiert wird. Zweitens definieren Großmieter in ihren Green-Lease-Verträgen immer öfter Kriterien wie Ladeinfrastruktur, Fahrradabstellplätze und Car-Sharing-Optionen. Drittens erwarten High-End-Bewohner in Luxusapartments einen reibungslosen Zugang zu E-Mobilität und Concierge-Services. Fehlt ein durchdachtes Mobilitätskonzept Quartier, entstehen Leerstände oder Abschläge bei der Bewertung. Damit wird Mobilität zum harten ökonomischen Faktor, nicht nur zum Image-Thema.

Aktuelle Daten, Studien und Regulatorik

Branchenkennzahlen

Laut einer 2023 veröffentlichten Studie des Fraunhofer-Instituts ISE verfügen derzeit nur 18 Prozent der Bestandsquartiere in deutschen Metropolen über eine nutzerfreundliche Ladeinfrastruktur. Gleichzeitig gehen die Forscher davon aus, dass bis 2030 rund 40 Prozent aller Gewerbeflotten auf elektrische Antriebe umstellen. Für den Raum München prognostiziert die Landeshauptstadt einen Zuwachs von 60.000 E-Fahrzeugen bis 2028. Die Nachfrage nach Park-und-Charge-Stellplätzen wird sich damit vervierfachen. Auch Mikromobilität legt zu: Bereits heute werden im innerstädtischen Bereich bis zu 17 Prozent aller Wege mit Fahrrädern oder E-Scootern zurückgelegt. Diese Kennzahlen verdeutlichen, dass reine „Parkplatzsanierungen“ nicht mehr ausreichen. Gefragt sind multifunktionale Mobilitätsknotenpunkte, die Strom, Sharing-Optionen und digitale Buchungssysteme verbinden.

Förderprogramme und Gesetze

Auf Bundesebene spielt das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) seit 2023 eine zentrale Rolle. Es schreibt vor, dass bei größeren Sanierungen Ladeinfrastruktur vorbereitet werden muss, wenn mehr als zehn Stellplätze vorhanden sind. Ergänzend bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen für „Nachhaltige Quartierskonzepte“ an. In Bayern greift das Landesförderprogramm „E-Mobilität vor Ort“, welches bis zu 40 Prozent der Investitionskosten für Ladepunkte übernimmt. Zudem treten immer mehr Kommunen mit Stellplatz-Satzungen auf, die den Bau von PKW-Plätzen an die Bereitstellung von Fahrradabstellflächen knüpfen. Diese Kombination aus Pflichten und Anreizen macht eine ganzheitliche Quartiersentwicklung Mobilität zur wirtschaftlichen Notwendigkeit.

Planung und Finanzierung zukunftsfähiger Mobilitätskonzepte

Bedarfsanalyse und Zieldefinition

Am Anfang jeder Quartierssanierung steht eine detaillierte Bedarfsanalyse. Dabei werden Nutzergruppen, Fahrprofile, Spitzenzeiten und vorhandene Netzinfrastruktur erfasst. Eine Tiefenbefragung von Mietern und Mitarbeitern liefert belastbare Daten, um spätere Investitionsentscheidungen zu fundieren. Wichtig ist, Mobilität nicht isoliert, sondern als Teil des gesamten Energiekonzepts zu betrachten. Werden Dachflächen für Photovoltaik vorgesehen, kann der gewonnene Strom in eine Quartiersbatterie fließen und Ladepunkte versorgen. So sinken Betriebskosten und CO₂-Bilanz gleichermaßen.

Finanzierungsmodelle und Förderintegration

Die Investitionssummen für Ladeinfrastruktur, Parkhaussysteme oder App-basierte Zugangslösungen liegen häufig im hohen sechsstelligen Bereich. Klassische Eigenmittel lassen sich durch Contracting-Modelle ergänzen: Ein externer Betreiber übernimmt Planung, Bau und Betrieb, während der Eigentümer eine monatliche Nutzungsgebühr zahlt. Die KfW-Programme 432 „Energetische Stadtsanierung“ und 442 „Solarstrom für Elektrofahrzeuge“ können als Baustein dienen. Ein erfahrenes Generalunternehmen wie betsa koordiniert die Zusammenführung von Fördergeldern, Eigenkapital und Drittmitteln und verkürzt damit die Time-to-Market deutlich.

Umsetzung und Bauleitung im Bestand

Technologien und Infrastruktur

Bei Tiefgaragen in Bestandsobjekten stellt die Stromkapazität oft den limitierenden Faktor dar. Lastmanagement-Systeme verteilen daher den verfügbaren Strom intelligent auf alle Ladepunkte. Schnelllader mit bis zu 150 kW sind an Hot-Spots sinnvoll, während Wallboxen mit 11 kW im Wohnbereich ausreichen. Einen wichtigen Mehrwert bieten modulare Kabeltrassen, die Erweiterungen ohne Aufstemmen ermöglichen. Für Fahrrad- und Mikromobilitätsräume gewinnen Zutrittslösungen per RFID ‑Karte oder Smartphone an Bedeutung. In Premiumprojekten setzt sich außerdem das Valet-Parking-Prinzip durch, bei dem ein Serviceteam Fahrzeuge umparkt und lädt.

Bauzeitliche Herausforderungen

Quartierssanierungen laufen häufig im laufenden Betrieb. Um Ausfallzeiten zu minimieren, entwickelt die Bauleitung einen Phasenplan mit Nacht- und Wochenendarbeiten. Staubarme Bohrungen, Schallschutzmatten und temporäre Wegführungen sichern den Betriebsablauf. Eine BIM-gestützte Dokumentation erhöht die Transparenz für alle Stakeholder. Praxisbeispiel: Beim Umbau einer Unternehmenszentrale in der Münchner Maxvorstadt konnte durch präzise 3D-Bestandserfassung der notwendige Deckendurchbruch für Kabelschächte um 27 Prozent verkleinert werden. Das sparte Material, Bauzeit und Lärm-Emissionen.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Unternehmen im Großraum München nutzen Mobilitätsangebote zunehmend als Employer-Branding-Tool. Ein dediziertes Parkraumkonzept Sanierung mit E-Flotten-Pool steigert die Attraktivität für Fachkräfte. Gleichzeitig lassen sich Dienstreisen durch Car-Sharing-Modelle flexibel abdecken, was Fuhrparkkosten senkt. Eine Studie des Münchner Kreises zeigt, dass sich Investitionen in Ladeinfrastruktur bei durchschnittlicher Auslastung bereits nach 5,8 Jahren amortisieren.

Luxuswohnungen und Private Estates

Im Premium-Segment erwarten Eigentümer eine State-of-the-Art-Garage mit Einzelstellern, die diskret und leise arbeiten. Ergänzt wird dies durch Schnelllade-Ports für Performance-E-Fahrzeuge sowie eigene Netzersatzanlagen, um Ladeleistung auch bei Stromausfall zu sichern. Hochwertige Oberflächen, smarte Lichtführung und Concierge-Service schaffen ein ganzheitliches Erlebnis. Durch die Kombination aus Ästhetik und Technologie lässt sich der Quadratmeterpreis erheblich steigern.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Renditeorientierte Investoren profitieren, wenn Kunden länger verweilen und zusätzliche Umsätze generieren. Ladepunkte direkt an der Mall-Eingangsebene erhöhen die Frequenz, während digital buchbare Mikro-Depots die letzte Meile für Lieferdienste optimieren. Das erleichtert Click-and-Collect-Konzepte und sorgt für planbare Logistikströme. Ein Münchner Retail-Park meldete nach Implementierung eines offenen Lade-Hubs einen Umsatzanstieg von acht Prozent innerhalb von zwölf Monaten.

Fazit

Mobilitätskonzepte bei Quartierssanierungen sichern die Zukunftsfähigkeit von Immobilien, reduzieren Betriebskosten und steigern die Attraktivität für Mieter, Kunden sowie Investoren. Wer rechtzeitig auf Ladeinfrastruktur, Sharing-Modelle und intelligente Parkraumsysteme setzt, erfüllt regulatorische Auflagen, verbessert seine ESG-Kennzahlen und positioniert sich als Vorreiter einer nachhaltigen Stadtviertel Mobilität. BETSA.de bietet als regionaler Generalpartner umfassende Erfahrung in der Planung, Finanzierung und schlüsselfertigen Umsetzung solcher High-End-Projekte – inklusive Koordination aller Förderprogramme und Gewerke.

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