Lüftungskonzepte im Herbst umsetzen: Energieeffizienz und gesundes Raumklima für Gewerbeimmobilien in München

Herbsttage bringen kühlere Außenluft, stabile Wetterlagen und oft einen Schub an Bauaktivitäten, sobald die Sommerferien vorbei sind. Für Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien im Großraum München ist dies der ideale Zeitpunkt, ein neues Lüftungskonzept zu planen oder eine bestehende Anlage zu modernisieren. Der Grund ist einfach: Wer jetzt handelt, nutzt die moderate Außentemperatur als natürlichen Partner für Wärmerückgewinnung, erzielt schnelle Energieeinsparungen in der kommenden Heizsaison und kann die Arbeiten ohne Unterbrechung der Kernprozesse durchführen. Dieser Beitrag zeigt, was eine zeitgemäße Lüftungsstrategie im Herbst leisten muss, welche Normen und Förderungen greifen und wie sich Projekte im sechsstelligen Segment effizient steuern lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Steigende Energiepreise und das verschärfte Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) erhöhen den Handlungsdruck. Lüftungsanlagen, die Wärmeverluste minimieren und gleich­zeitig CO₂-Werte senken, rücken deshalb in den Fokus. Im Herbst lassen sich Umbauten besser terminieren, weil die Raumtemperaturen noch nicht im kritischen Winterbereich liegen. Außerdem können Unternehmer die Ausfallzeiten ihrer Flächen in den oft ruhigeren Herbstwochen nutzen, um Systeme einzustellen, ohne den Betrieb zu stören. Wer bis zum Jahresende fertig ist, kann Förderanträge noch im laufenden Steuerjahr geltend machen und die Einsparungen sofort bilanzwirksam ausweisen.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Laut Bundesverband GebäudeKlima verbraucht ein durchschnittliches Bürogebäude rund 20 % seiner Heizenergie allein durch Lüftungswärmeverluste. Moderne Systeme mit Wärmerückgewinnung reduzieren diesen Wert auf unter 8 %. Eine Studie des Fraunhofer IBP belegt zusätzlich, dass eine optimale Luftqualität die Produktivität in Verwaltungsgebäuden um bis zu 10 % steigern kann. Für Investoren bedeutet dies: Jeder investierte Euro senkt Betriebskosten und erhöht gleichzeitig den Nutzwert der Immobilie, was sich positiv auf Mieterlöse und den Kapitalwert auswirkt.

Förderprogramme & Gesetze

Das GEG verlangt seit 2023, dass neue oder umfassend modernisierte Nichtwohngebäude einen bestimmten Primärenergiebedarf nicht überschreiten. Lüftungstechnik mit Wärmerückgewinnung ist dabei ein wesentlicher Hebel. Zusätzlich fördern die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) und das Bayerische 10 000-Häuser-Programm den Austausch veralteter Anlagen. Unternehmen erhalten bis zu 40 % Zuschuss, wenn die Systeme einen Temperatur­wirkungsgrad von mindestens 80 % nach DIN EN 308 nachweisen. Die Norm DIN 1946-6 regelt zudem die Pflicht zur Lüftungskonzeption bei wesentlichen Änderungen am Gebäudehüll­system. Wer Fassade oder Dach saniert, muss automatisch ein Lüftungskonzept vorlegen – ein Faktor, den Planer bereits in der frühen Leistungsphase berücksichtigen sollten.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Ein solides Lüftungskonzept beginnt mit einer Raumnutzungsanalyse. Sie ermittelt Luftvolumenströme, Feuchte­einträge und Schadstoffbelastungen. Für Bestandsobjekte empfiehlt sich eine CO₂-Baseline-Messung, um Spitzenlasten im Tagesverlauf abzuleiten. Parallel wird die mögliche Platzierung von Lüftungskanälen oder dezentralen Geräten geprüft. In denkmalgeschützten Münchner Altbauten sind oft kompakte Deckengeräte mit hoch­effizienten Kreuzgegenstrom­tauscher die beste Lösung, da sie geringe Einbau­höhen bieten.

Finanzierungsseitig hat sich das Modell der Investitionsreserve bewährt. Hierbei werden Rückstellungen bereits vor Baubeginn in der Bilanz berücksichtigt, während Fördermittel die Netto­investition senken. Für Portfoliobesitzer lohnt ein Contracting-Ansatz: Ein externer Dienstleister plant, baut und betreibt die Anlage und erhält im Gegenzug einen Teil der Energieeinsparung. Dies verschiebt CAPEX zu OPEX und schont die Eigenkapitalquote.

Umsetzung & Bauleitung

Eine Herbstbaustelle erfordert exakte Logistik. Größere Geräte wie zentrale RLT-Anlagen werden per Kran auf das Dach gehoben, wenn Dachlasten und Statik dies zulassen. In urbanen Lagen rund um den Münchner Altstadtring müssen Zeitfenster mit Behörden abgestimmt werden, um Verkehrsbehinderungen zu vermeiden. Bauleiter setzen daher auf Wochenend-Termine oder die frühen Morgenstunden. Im Innenausbau gilt der Grundsatz „Staubarme Sanierung“. Mobile Luftreiniger mit HEPA-Filtern sichern den laufenden Betrieb, während flexible Staubschutz­wände sensible Bereiche trennen. Eine präzise Schnittstellenkoordination zwischen TGA-Planung, Trockenbau und Gebäudetechnik verhindert teure Nacharbeiten.

Abschließend erfolgt ein Luftmengenabgleich und die Einregulierung nach DIN EN 12599. Digitale Monitoring-Systeme erfassen dabei Live-Daten und bilden sie im CAFM-System des Betreibers ab. So lassen sich Soll-Ist-Abweichungen früh erkennen. Ein Wartungsvertrag stellt sicher, dass Filtertausch und Hygieneinspektionen nach VDI 6022 fristgerecht erfolgen.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

In einem Münchner Technologiepark wurde die Lüftungsanlage einer 6 000 m² großen Bürofläche ersetzt. Durch den Wechsel auf Rotationswärmetauscher mit 83 % Rückgewinnungsgrad sank der Heizenergiebedarf um 150 MWh pro Jahr. Die Investition amortisierte sich in 5,2 Jahren. Gleichzeitig reduzierten sich CO₂-Konzentrationen im Open Space um durchschnittlich 300 ppm. Das Ergebnis: Weniger Fehlzeiten durch Erkältungen und nachweislich höhere Mitarbeiterzufriedenheit laut interner HR-Befragung.

Luxuswohnungen & Private Estates

Bei der Kernsanierung eines denkmalgeschützten Stadthauses in Bogenhausen kam eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Enthalpie­wärme­tauscher zum Einsatz. Das System erhält nicht nur Wärme, sondern auch Feuchtigkeit. Die relative Luftfeuchte blieb selbst im Winter oberhalb von 40 %. So werden teure Parkettböden und historische Stuckdecken geschützt. Die Anlage ist akustisch gekapselt und unterschreitet 18 dB(A) im Wohnbereich – ein wichtiger Komfortfaktor für Premium-Mietwohnungen.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Flagship-Store in der Münchner Maximilianstraße kombinierte eine hybride Lüftung: Tagsüber unterstützen automatisch gesteuerte Fensterlüftungen die Grundlast, während in den Stoßzeiten eine mechanische Anlage mit CO₂-Sensor den Volumenstrom regelt. Das halbierte den Stromverbrauch der Ventilatoren und verbesserte das Einkaufserlebnis durch gleichmäßige Temperaturen. Außerdem integrierte das System eine Wärmepumpe, die überschüssige Abwärme aus LED-Beleuchtung zum Vorwärmen der Zuluft nutzt.

Fazit

Lüftungskonzepte im Herbst umzusetzen ist für Eigentümer und Betreiber in München doppelt attraktiv: Erstens verkürzt sich die Bauzeit dank stabiler Wetterbedingungen, zweitens zahlt sich die Investition durch sofortige Energieeinsparungen in der folgenden Heizperiode aus. Moderne Anlagen sichern die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben, verbessern das Raumklima und steigern den Immobilienwert. Wer Planung, Fördermittel und Umsetzung aus einer Hand realisiert, reduziert Risiken und erhält messbare Ergebnisse.

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