Wohnklima verbessern: Lüftungskonzepte für sanierte Gebäude

Sanierte Gewerbeimmobilien und exklusive Wohnobjekte im Großraum München sind oft energetisch optimiert. Dichtere Gebäudehüllen, moderne Fenster und hochwertige Dämmstoffe reduzieren den Wärmeverlust, schränken aber zugleich den natürlichen Luftwechsel ein. Ohne ein passgenaues Lüftungskonzept drohen Feuchte, Schimmel und Komforteinbußen – Risiken, die Eigentümer, Investoren und Facility-Manager nicht ignorieren können. Der folgende Fachbeitrag erklärt, warum Lüftung bei hochwertigen Sanierungen heute Chefsache ist, welche rechtlichen Vorgaben gelten und wie sich wirtschaftliche, zukunftssichere Lösungen realisieren lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Mehrere Trends treffen sich im Jahr 2024 an einem Punkt: Erstens fordern ESG-Kriterien einen messbaren Beitrag zum Klimaschutz, auch bei Bestandsimmobilien. Zweitens steigen Nutzererwartungen an Komfort und Gesundheit. Drittens verschärft sich die Regulatorik zum Feuchteschutz. Ein zu geringes Luftwechselvolumen führt binnen weniger Monate zu erhöhter Raumluftfeuchtigkeit. Schon ab 65 % relativer Feuchte wächst das Schimmelrisiko exponentiell. Besonders bei hochwertigen Innenausbauten mit Echtholz, Naturstein oder sensibler Technik sind Folgekosten immens. Gleichzeitig fordert die DIN 1946-6 eine Lüftungsauslegung, sobald mehr als ein Drittel der Fenster oder Dachflächen ausgetauscht werden. Für viele Sanierungsprojekte im Münchner Raum ist das inzwischen Standard. Wer keinen Lüftungsnachweis erbringt, riskiert Gewährleistungs- und Haftungsansprüche – ein unkalkulierbares Risiko, das sich frühzeitig abfangen lässt.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik ermittelt in seiner jüngsten Marktstudie, dass kontrollierte Wohnraumlüftung in Deutschland bereits 28 % der Neubauten und 12 % der Sanierungen erreicht hat. In Süddeutschland liegt die Quote höher, weil der gehobene Miet- und Nutzermarkt eine bessere Ausstattung verlangt. Parallel zeigen Daten des Umweltbundesamtes, dass 32 % der Büroangestellten über abgestandene Luft klagen. Produktivitätsverluste summieren sich laut Bundesanstalt für Arbeitsschutz auf bis zu 10 % je Arbeitsplatz. Für große Firmenzentralen bedeutet das sechsstellige Opportunitätskosten pro Jahr. In Luxuswohnungen schlägt sich schlechte Luftqualität vor allem in geringer Wiedervermietbarkeit und Wertminderung nieder. Der Return on Investment für ein professionelles Lüftungskonzept ist damit nicht nur ökologisch, sondern klar monetär belegbar.

Förderprogramme & Gesetze

Seit Januar 2024 bündelt die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) alle relevanten Zuschüsse. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung erhalten bis zu 20 % Förderung, wenn sie Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans sind. Daneben greift die Kommunalrichtlinie des Bundesumweltministeriums für Nichtwohngebäude im Rahmen der Klimaschutzinitiative. Auf Landesebene führt Bayern ein „Förderpaket Nachhaltige Gewerbeimmobilie“ ein, das bis zu 30 % Tilgungszuschuss bei KfW-Krediten ermöglicht. Zentrale rechtliche Vorgaben bleiben die DIN 1946-6 für die Lüftung von Wohnungen, die VDI-Richtlinie 3803 Blatt 1 für Nichtwohngebäude sowie das Gebäudeenergiegesetz. Alle Normen fordern, dass ein Planer den Mindestluftvolumenstrom gegen Feuchteschutz, Gesundheit und Geruchsbeseitigung nachweist. Bei Gewerbeobjekten ist zusätzlich die Arbeitsstättenrichtlinie ASR A3.6 relevant, die 30 m³ Frischluft pro Person und Stunde empfiehlt. Projekte, die diese Kennwerte unterschreiten, können bereits heute versicherungsrechtliche Probleme bekommen.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Lüftungsstrategien starten mit einer ganzheitlichen Bedarfsermittlung. Im ersten Schritt analysiert ein TGA-Planer die Luftlasten: Personenbelegung, interne Wärmelasten, Feuchtequellen sowie mögliche Schadstoffemissionen aus Mobiliar oder Produktionsprozessen. Parallel werden Raumgeometrie, Denkmalschutzauflagen und Schallschutzanforderungen erfasst. Darauf baut eine Wirtschaftlichkeitsrechnung auf, die Invest- und Betriebskosten gegenüberstellt. Ein häufiger Fehler besteht darin, auf reine Fensterlüftung zu setzen und potenzielle Schimmelbeseitigungskosten auszublenden. Eine Sensitivitätsanalyse macht deutlich, dass schon moderate Wertverluste die Mehrinvestition in mechanische Lüftung amortisieren. Für die Finanzierung empfehlen sich Förder-Kombinationen: zinsgünstiger KfW-Kredit plus BAFA-Zuschuss für Wärmerückgewinnung. Ein erfahrener Generalübernehmer wie BETSA bündelt diese Bausteine und stellt die Förderanträge fristgerecht.

Umsetzung & Bauleitung

Während der Ausführung entscheidet die Detailqualität über den späteren Nutzen. Luftdichte Leitungsführungen, schallentkoppelte Befestigungen und bedarfsgeführte Steuerungen sind Pflichtbestandteile hochwertiger Anlagen. Für denkmalgeschützte Fassaden bieten sich diskrete Außenwandluftdurchlässe an, die farblich angepasst werden. In Großraumbüros kommt es auf flexible Zonenregelung an, damit nicht genutzte Bereiche automatisch in den Eco-Betrieb wechseln. Ein integrales Baustellen-Controlling verhindert Kollisionen mit Sprinklerleitungen oder Statik. Digitale 3D-Modelle (BIM) sichern die Kollisionsprüfung ab und liefern zugleich die Dokumentation für Wartungsteams. Nach der Inbetriebnahme folgt ein „Fine-Tuning“: Volumenstrommessung, Einregulierung und Schulung des Facility-Managements. Eine mit dem Bauherrn abgestimmte Wartungsvereinbarung hält die Filterwechselzyklen ein und verhindert Energieverluste durch verschmutzte Wärmetauscher.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Energieberatungsbericht für ein Technologiezentrum in Garching zeigte, dass mangelnder Luftwechsel zu CO₂-Spitzen von 2.500 ppm führte. Nach dem Umbau mit einer dezentralen Anlage sank der Wert unter 800 ppm. Die Mitarbeiter meldeten 18 % weniger Kopfschmerz-Beschwerden, Krankentage reduzierten sich um 6 %. Parallel sank der Heizwärmeverbrauch dank 85 % Wärmerückgewinnung um 14 %. Die Gesamtinvestition amortisierte sich binnen vier Jahren. Ein entscheidender Faktor war die Nachtkühlungsfunktion. An heißen Sommertagen kann das System über freie Kühlung die thermische Last reduzieren, was teure Kältemaschinen entlastet. Gerade im Münchner Großraum mit steigenden Sommertemperaturen ist dieser Zusatznutzen zentral.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Starnberger Fünfseenland sollte ein denkmalgeschütztes Anwesen eine moderne Wellness-Zone erhalten. Die Herausforderung bestand darin, hohe Feuchte aus dem Spa-Bereich abzuführen, ohne Zugluftrisiken im Wohnbereich zu erzeugen. Gelöst wurde dies über ein kombiniertes System: zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung für Grundlüftung plus separate Abluftmodule im Spa, gesteuert über Feuchtefühler. Die Anlage arbeitet flüsterleise unter 25 dB(A), damit sie die Ruhe in den Schlaf- und Bibliotheksräumen nicht stört. Die Klimalösung wertet nicht nur das Wohngefühl auf, sondern schützt die historische Bausubstanz vor Salz- und Feuchteschäden. Der Wiederverkaufswert des Anwesens stieg laut Gutachten um rund 7 %.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Premium-Einzelhändler in der Münchner Innenstadt wollte seine Verkaufsfläche modernisieren, ohne den laufenden Betrieb stark zu beeinträchtigen. Die Lösung war ein modulares Plug-and-Play-Lüftungssystem, das über Nacht installiert wurde. Sensorik zur Luftqualität steuert die Ventilatoren bedarfsgerecht, was den Stromverbrauch um 22 % senkt. Während der Pandemie erlaubte die Anlage einen schnellen Wechsel in den 100 %-Frischluftmodus, was Kundenvertrauen stärkte und den Umsatzrückgang begrenzte. Zudem gelang es, Geruchsemissionen aus einer integrierten Show-Küche über Aktivkohlefilter abzuführen. Durch die Wahl von Brandschutzklasse A2 ließ sich das System ohne zusätzliche Verkleidung integrieren – ein wichtiger Aspekt bei limitiertem Deckenraum.

Fazit

Lüftungskonzepte sind längst kein Randthema mehr, sondern Teil einer integralen Sanierungsstrategie. Sie sichern den Werterhalt von Immobilien, schützen Nutzer vor Gesundheitsschäden und erfüllen gesetzliche Mindestanforderungen. Ob High-Tech-Büro, Luxusloft oder Retail-Flagship: Ein maßgeschneidertes System mit Wärmerückgewinnung, intelligenter Steuerung und sauberer Ausführung schafft messbare ökonomische Vorteile. BETSA bündelt Planung, Bauleitung und Fördermittelmanagement aus einer Hand und minimiert so Schnittstellenrisiken. Eigentümer erhalten damit eine Lösung, die funktioniert, dokumentiert ist und langfristig Bestand hat.

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