Kostenplanung bei Komplettsanierungen: Budgetklarheit für Bauherren und Investoren
Steigende Energiepreise, verschärfte ESG-Anforderungen und das Gebäudeenergiegesetz verändern die Rahmenbedingungen für Bestandsimmobilien im Großraum München. Wer eine umfassende Modernisierung oder Sanierung plant, kalkuliert rasch mit Investitionen im sechs- bis siebenstelligen Bereich. Eine präzise Kostenplanung ist deshalb unverzichtbar, um Liquidität zu sichern, Entscheidungswege zu verkürzen und Risiken für sämtliche Stakeholder transparent darzustellen.
Bedeutung einer vorausschauenden Kostenplanung
Komplettsanierungen berühren Tragwerk, Technische Gebäudeausrüstung, Gebäudehülle und Innenausbau gleichermaßen. Eingriffe in einem Gewerk wirken sich zwangsläufig auf angrenzende Gewerke aus. Fehlt in der Frühphase ein belastbarer Kostenrahmen, gefährden Nachfinanzierungen sowohl Termine als auch die Verhandlungsposition gegenüber Kreditgebern, Versicherern und Investoren. Eine strukturierte Kostenplanung schafft die Grundlage für:
- Freigabeprozesse in Unternehmen, Fonds und Family Offices
- Nachvollziehbarkeit gegenüber Banken und Versicherungsgesellschaften
- Erfüllung von Offenlegungspflichten im ESG-Reporting
- Fortlaufendes Controlling während Planung und Bauausführung
Ein konsistenter Kostenplan ist im Bauwesen weniger Schätzwert als entscheidungsrelevantes Führungsinstrument.
Determinanten der Gesamtinvestition
Bestandsaufnahme und Gebäudestatus
Jede seriöse Kalkulation beginnt mit einer lückenlosen Bestandserfassung. In urbanen Quartieren mit historischer Bebauung kommen 3D-Laserscans, Materialanalysen und Energieaudits zum Einsatz, um verborgene Schwachstellen – beispielsweise unterdimensionierte Holzdecken – frühzeitig zu erkennen. Ein vollständiges Aufmaß verhindert Nachträge, da Mengen und Massen vor der Entwurfsplanung feststehen.
Technische und rechtliche Vorgaben
Der angestrebte Energiestandard bestimmt den Investitionsbedarf. Ob KfW-Effizienzhaus, LEED-Gold oder DGNB-Platin: Höhere Zielwerte erfordern zusätzliche Aufwendungen für Dämmung, Lüftungstechnik und Steuerungssysteme. Brandschutz- und Schallschutzanforderungen verschärfen sich bei Nutzungsänderungen, während das GEG ab 2024 den anteiligen Einsatz erneuerbarer Energien bei Heizungserneuerungen verpflichtend macht. Diese Regelwerke beeinflussen insbesondere die Kostengruppe 400 der DIN 276.
Marktentwicklung von Material- und Lohnpreisen
Zwischen 2020 und 2023 erhöhten sich die Baupreise in Bayern laut Destatis um rund 30 %. Fachkräftemangel, volatile Lieferketten und steigende Transportkosten verstärken den Trend. Kostenpläne müssen daher Preisgleitklauseln, Indexanpassungen und strategische Rahmenverträge berücksichtigen, um spontane Preissprünge abzufedern.
Kalkulationsmethoden im Projektverlauf
Kennwerte in der Konzeptphase
Frühphasenabschätzungen bedienen sich Quadratmeter-Kennwerten. Für die Kernsanierung von Büroflächen liegen sie derzeit bei 1.800 – 2.600 €/m² BGF. Diese Spannen liefern Entscheidern eine Richtgröße, ersetzen aber keine detaillierte Kostenstruktur.
Elementorientierte Schätzung
In der Entwurfsphase werden Kostenelemente gemäß DIN 276 bewertet. Elemente wie „Fassade erneuern“, „TGA komplett ersetzen“ oder „Dach aufstocken“ lassen sich mit regionalen Benchmarks hinterlegen. So entstehen transparente Teilbudgets, die sich gezielt anpassen lassen, wenn Planungsänderungen eintreten.
Positionsgenaue Detailkalkulation
Zur Ausführungsplanung (Leistungsphase 5 nach HOAI) werden alle Leistungen in Leistungsverzeichnissen ausgeschrieben. Die resultierende Kostenfeststellung bildet den verbindlichen Budgetrahmen. Übliche Risikopuffer von drei bis fünf Prozent bleiben jedoch bestehen, insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden, in denen unvorhergesehene Bauteile zum Vorschein kommen können.
Finanzierung und Liquiditätsmanagement
Struktur von Eigen- und Fremdkapital
Je nach Unternehmensstrategie kommen Innenfinanzierung, klassische Bankkredite, Mezzanine-Kapital oder Kombinationen daraus zum Einsatz. Die Kostenplanung enthält daher eine Liquiditätskurve, die Zahlungsspitzen sichtbar macht. So lassen sich Kreditlinien rechtzeitig bereitstellen und Zinskosten optimieren.
Einbindung von Förderprogrammen
Für Nichtwohngebäude bietet die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Tilgungszuschüsse von bis zu 20 %. Die LfA Förderbank Bayern ergänzt das Angebot durch zinsverbilligte Darlehen. Förderanträge müssen frühzeitig gestellt werden, da viele Programme ein bestätigtes Sanierungskonzept von Energieeffizienz-Experten voraussetzen.
Kostensteuerung in der Bauphase
Vergabeformen und Vertragsmodelle
Die klassische Einzelvergabe maximiert Preiswettbewerb, erhöht jedoch den Koordinationsaufwand des Bauherrn. Alternativ bieten Pauschalverträge oder GMP-Modelle (Guaranteed Maximum Price) feste Obergrenzen und verlagern einen Teil des Kostenrisikos auf den Auftragnehmer. In innerstädtischen Lagen mit begrenzten Zeitfenstern setzen viele Projektentwickler auf schlüsselfertige Gesamtverträge.
Digitales Controlling und Echtzeitdaten
4D-BIM, mobile Bautagebücher und cloudbasierte Kostenplattformen ermöglichen den täglichen Soll-Ist-Vergleich. Abweichungen lassen sich sofort identifizieren und durch Maßnahmen wie Wertstoffsubstitution oder Terminverschiebungen kompensieren. Die Integration in ERP-Systeme schafft darüber hinaus Transparenz für das obere Management.
Praxisbeispiele
Bürokomplex in München-Sendling
Ein Verwaltungsgebäude aus den 1990er-Jahren mit 4.500 m² BGF erhielt neue LED-Beleuchtung, ein VRF-Klimasystem sowie eine hochgedämmte Fassade inklusive Fenstertausch. Die Kosten verteilten sich auf 35 % TGA, 25 % Gebäudehülle, 20 % Innenausbau, 10 % Planung und 10 % Reserven. Durch früh fixierte Materialpreise blieb das Projekt zwei Prozent unter dem genehmigten Budget und erreichte den Effizienzhaus-70-Standard.
Penthouse-Umbau in Grünwald
Bei der Sanierung eines 600 m² großen Penthouses führten exklusive Natursteine, Smart-Home-Systeme und Einbauten nach Maß zu hohen Ausstattungsanteilen. Eine detaillierte Aufschlüsselung aller Sonderposten legte die Kostentreiber offen. Parallel senkte ein BEG-Zuschuss für die Wärmepumpe die Gesamtinvestition um rund acht Prozent.
Hauptrisiken und Präventionsmaßnahmen
Die wesentlichen Kostentreiber liegen in unklar definierten Leistungen, verspäteten Entscheidungen und fehlenden Pufferbudgets. Ein verbindlicher Terminplan mit abgestimmten Meilensteinen reduziert Koordinationsverluste. Preisgleitklauseln für Schlüsselmateralien sowie eine projektbezogene Bauherrenversicherung schützen zusätzlich vor externen Kostenschocks.
Abrechnung und Nachtragsmanagement
Eine solide Kostenplanung wirkt erst dann nachhaltig, wenn das Abrechnungsverfahren ebenso strukturiert aufgesetzt ist. Im bayerischen Vergaberecht besteht die Pflicht, jede Leistungsabweichung unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Wer Nachträge erst mit der Schlussrechnung einreicht, riskiert Ablehnung durch den Auftraggeber und langwierige Auseinandersetzungen vor der Vergabekammer Südbayern. Empfehlenswert ist ein zweistufiges Verfahren: Zunächst wird ein vorläufiger Kostenanschlag freigegeben, nach Prüfung der Mengenänderungen durch das Baucontrolling erfolgt die formale Beauftragung. Digitale Nachtragsmodule in AVA-Systemen verkürzen die Bearbeitungszeiten und liefern jederzeit prüfbare Kostenstände.
Claim-Vermeidung durch präzise Vertragsgrundlagen
Viele Kostenüberschreitungen haben ihre Ursache in unklaren Leistungsbeschreibungen. Bauträger und Generalunternehmer in München setzen daher vermehrt auf funktionale Leistungsprogramme in Kombination mit Anlagen, die bis zur letzten Schnittstelle definiert sind. Ergänzend hat sich ein gestaffeltes Vergütungsmodell bewährt: Ein Teil der Vergütung bleibt bis zur mängelfreien Abnahme zurückgestellt. Diese Regelung erhöht die Motivation aller Beteiligten, Qualität und Termine konsequent einzuhalten und mindert das Risiko späterer Claims.
Steuerliche Effekte und Bilanzierung
Komplettsanierungen im Bestand können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn die Aufwendungen netto mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises betragen. Unternehmen sollten daher frühzeitig klären, ob eine Aktivierung auf das Anlagevermögen oder die Sofortabsetzung als Erhaltungsaufwand steuerlich vorteilhafter ist. In Bayern sehen zahlreiche Kommunen höhere Hebesätze der Grundsteuer vor; eine energetische Modernisierung kann jedoch durch Zuschläge auf die lineare Abschreibung (AfA) nach § 7f EStG ausgeglichen werden. Für gewerblich genutzte Immobilien ist zudem die Bildung von Instandhaltungsrücklagen ein Instrument, um künftige Liquiditätsbelastungen abzufedern und das Rating bei Kreditinstituten zu stabilisieren.
Lebenszykluskosten als Entscheidungskriterium
Kurzfristige Einsparungen in der Bauphase erhöhen oft die Betriebskosten über Jahrzehnte. Die DIN 18960 empfiehlt deshalb, spätestens mit Beginn der Ausführungsplanung ein Lebenszykluskostenmodell aufzusetzen. In Kombination mit CO₂-Bepreisung nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz wird sichtbar, dass eine höherwertige Dämmung oder ein hybrides Heizkonzept trotz Mehrkosten von zehn Prozent bereits nach acht bis zwölf Jahren eine positive Kapitalwertbilanz aufweist. Viele Investoren im Großraum München verlangen außerdem ESG-Konformität, die in Form von Green-Lease-Klauseln an die Mieter weitergegeben werden kann und damit die Rendite verbessert.
Kommunikation mit Stakeholdern
Eine transparente Kostenstruktur reduziert Abstimmungsrunden mit Kreditgebern, Facility-Dienstleistern und Behörden. Wöchentliche Reportings nach dem Standard der Initiative Deutscher Nachhaltigkeitskodex verknüpfen Budgetfortschritt, Terminplan und ESG-Kennzahlen. Besonders bei Projekten mit öffentlichen Zuschüssen verlangt die Regierung von Oberbayern einen dokumentierten Mittelabfluss. Ein einheitliches Reporting-Framework erleichtert die Bündelung dieser Informationen und verhindert Doppelarbeiten der Projektbeteiligten.
Ausblick auf regulatorische Entwicklungen
Zum 1. Januar 2025 tritt in Bayern die novellierte Bayerische Bauordnung (BayBO) in Kraft. Für Sanierungsprojekte bedeutet dies strengere Nachweispflichten bei Bestandsumbauten und eine Erweiterung der Genehmigungsfreistellung nur für spezifische Maßnahmen wie Fassadendämmungen. Parallel diskutiert der Bundesgesetzgeber eine Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes in Richtung „Worst Performing Buildings“. Eigentümer von Objekten mit Energieausweis-Klasse F oder schlechter sollten deshalb zusätzliche Rückstellungen einplanen, um den zukünftigen Mindeststandard frühzeitig zu erreichen. Unternehmen, die jetzt in digitale Zwillinge investieren und Verbrauchsdaten fortlaufend erfassen, profitieren von schnelleren Nachweisen, wenn neue Vorgaben greifen.
Fazit: Eine vorausschauende Kostenplanung bildet das Rückgrat jeder Komplettsanierung. Detaillierte Vertragsgrundlagen, stringentes Nachtragsmanagement und ein Lebenszyklusblick verhindern Budgetrisiken, sichern die Finanzierung und erhöhen die Wertschöpfung von Bestandsimmobilien im bayerischen Markt. Entscheider sind gut beraten, digitale Controlling-Tools, steuerliche Optimierung und proaktive Stakeholder-Kommunikation frühzeitig zu verknüpfen.
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