Hygieneanforderungen bei Lüftungssystemen: Worauf Unternehmen im Großraum München achten sollten

Gesunde Raumluft ist längst mehr als ein Komfortmerkmal. Sie entscheidet über Leistungsfähigkeit, Werterhalt und Rechtssicherheit einer Immobilie. Gerade im Großraum München, wo dichte Bebauung und hohe Immobilienpreise vorherrschen, rücken Hygieneanforderungen bei Lüftungssystemen in den Fokus. Unternehmer, Investoren und Facility-Manager müssen heute nachweisen, dass ihre Gebäude nicht nur energieeffizient, sondern auch hygienisch betrieben werden. Der folgende Fachbeitrag zeigt, warum saubere Lüftungsanlagen ein geschäftskritischer Faktor sind, welche Normen gelten und wie sich Sanierungsprojekte strukturiert umsetzen lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Seit der Pandemie ist das Bewusstsein für Innenraumluft sprunghaft gestiegen. Parallel verschärfen EU-Vorgaben den CO₂-Grenzwert für Nichtwohngebäude. Moderne Lüftungssysteme sollen daher Energie sparen und Viren, Bakterien sowie Schimmelsporen zuverlässig abführen. Eine mangelhafte Anlage birgt nicht nur gesundheitliche Risiken. Sie gefährdet auch den Versicherungsschutz und den Immobilienwert. Wer heute saniert, kann den Hygienestandard gleich auf die kommenden Jahre ausrichten und zusätzliche Fördermittel nutzen.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Das Fraunhofer IBP beziffert die Produktivitätssteigerung durch gute Raumluft auf bis zu acht Prozent. Gleichzeitig zeigen Studien der TU München, dass 34 Prozent aller gewerblichen Luftleitungen mikrobiell belastet sind, weil Wartungszyklen überschritten wurden. Laut VDMA entstehen dadurch jährliche Folgekosten von rund 2,5 Mrd. Euro deutschlandweit – unter anderem durch Krankheitsausfälle und vorzeitige Anlagenerneuerung.

Förderprogramme & Gesetze

Für Sanierungen im Bestand gelten primär die VDI-Richtlinie 6022 zur Hygiene, die DIN EN 16798 für Lüftungsraumberechnung und die Bayerische Bauordnung. Die VDI 6022 fordert eine Erstinspektion durch geschultes Personal, wiederkehrende Hygienekontrollen alle drei Jahre sowie eine ausführliche Anlagen­dokumentation. Seit 2023 verknüpft die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ihren Zuschuss mit dem Nachweis „hygienegerechter Betrieb“. Darüber hinaus verlangt das Infektionsschutzgesetz für bestimmte Sonderbauten – etwa Kliniken oder Versammlungsstätten – eine lückenlose Filterüberwachung. Wer diese Vorgaben ignoriert, riskiert Bußgelder bis 50 000 Euro und Regressforderungen bei Gesundheitsschäden.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Sanierungen beginnen mit einer klaren Bedarfsermittlung. Entscheidend ist die Raum­belegung, die Luftmengenberechnung und eine Ist-Analyse des Kanalnetzes. Für Projekte ab 1 000 Quadratmetern empfiehlt sich ein kombiniertes Hygiene- und Energie-Audit. Damit lassen sich Förderquoten erhöhen und das Lastenheft präzisieren. Banken honorieren solche Gutachten mit besseren Konditionen, weil sie das Gebäuderisiko reduzieren.

Bei der Budgetierung sollten Reserven für Betriebsunterbrechungen eingeplant werden. Hochwertige Filter, automatisierte Spülzyklen und antibakterielle Beschichtungen erhöhen die Investition, senken aber die späteren Wartungskosten. Viele Unternehmen nutzen deshalb TCO-Modelle (Total Cost of Ownership), um die Entscheidung zu untermauern.

Umsetzung & Bauleitung

In der Realisierungsphase ist ein enges Zusammenspiel von Lüftungsfachplaner, TGA-Gewerken und Hygieneinspektor nötig. Bei Umbauten im laufenden Betrieb hilft ein Modulkonzept. Einzelne Stränge werden nacheinander abgeschaltet, gereinigt oder ersetzt. Dabei gilt das Prinzip „kontaminationsfreier Rückbau“: Bauteile werden in verschlossenen Behältern abtransportiert, damit Schmutz nicht in andere Zonen gelangt.

Vor der Übergabe ist eine Abnahmeprüfung gemäß VDI 6022-A Pflicht. Dazu gehören mikrobiologische Abklatschtests, eine Sichtkontrolle von Tropfen­abscheidern und der Nachweis ausreichender Strömungsgeschwindigkeit. Digitale Prüfpunkte in der Cloud erleichtern später die Wartung. Ein vernetztes Monitoring meldet Grenzwertüberschreitungen automatisch an die Haus­technik oder an externe Dienstleister wie betsa.de.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Bei einem Software-Campus in München-Schwabing führte die Sanierung der Lüftungsanlage zu 25 Prozent weniger Krankheitstagen. Der Hygienenachweis erleichterte außerdem die Zertifizierung nach LEED Gold. Durch den niedrigeren CO₂-Gehalt stieg die Konzentrationsfähigkeit messbar, was die HR-Abteilung als Argument im Employer Branding nutzt.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Premium-Segment erwarten Käufer flüsterleise Anlagen mit HEPA-Filtern der Klasse H14. Eine intelligente Steuerung koppelt CO₂-Sensoren mit der Smart-Home-Zentrale. Die Luftqualität im Haus lässt sich per App überwachen. Bei einem Private Estate am Starnberger See sank der in-house Pollen-Index um 90 Prozent, was den Wiederverkaufswert deutlich steigerte.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein exklusives Modehaus in der Münchner Innenstadt installierte UV-C-Module in der Zuluft. Die Maßnahme reduzierte Geruchspartikel und schuf konstant frische Luft im Verkaufsraum. Kunden verweilten länger, was den Umsatz pro Quadratmeter um zwölf Prozent anhob. Gleichzeitig erfüllte der Betreiber die strengeren Auflagen für VOC-Emissionen, die ab 2024 gelten.

Fazit

Hygienische Lüftungssysteme sind kein Nice-to-have, sondern ein Muss für werterhaltende Sanierungen. Sie schützen Gesundheit, sichern den Versicherungsschutz und tragen zu nachhaltigen Renditen bei. Wer von Beginn an auf normkonforme Planung, regelmäßige Wartung und intelligentes Monitoring setzt, reduziert langfristig Kosten und Risiken. Als regionaler Generalübernehmer koordiniert betsa.de alle Schritte von der Bedarfsanalyse bis zur Abnahmeprüfung – effizient, transparent und mit einem festen Ansprechpartner vor Ort.

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