Sanierung im Herbst: Weniger Nachfrage, bessere Planung

Der Herbst gilt in vielen Branchen als Übergangszeit – im Bauwesen eröffnet er hingegen ein strategisches Zeitfenster. Während im Frühjahr und Sommer Kapazitäten knapp und Preise oft ausgelastet sind, sinkt die Nachfrage zwischen September und November messbar. Für Unternehmen, Investoren und Facility-Manager im Großraum München entsteht dadurch eine selten genutzte Chance: anspruchsvolle Sanierungsprojekte lassen sich ruhiger, planbarer und häufig mit besserer Verfügbarkeit von Fachkräften realisieren. Dieser Beitrag zeigt, warum der „Sanierungszeitpunkt Herbst“ betriebswirtschaftlich und technisch attraktiv ist, welche Normen und Förderprogramme aktuell gelten und wie sich komplexe Vorhaben im sechsstelligen Bereich optimal vorbereiten lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die gewerbliche Immobilienwirtschaft steht vor gleich mehreren Herausforderungen. Gestiegene Energiekosten, ESG-Berichtspflichten und ein spürbarer Fachkräftemangel erhöhen den Handlungsdruck. Parallel verschieben sich Projektstarts, weil Entscheidungsträger lange Genehmigungsprozesse einkalkulieren müssen. Im Herbst klafft dennoch eine Kapazitätslücke: Viele Bauunternehmen aus Bayern schließen Sommerbaustellen ab, verfügen aber bereits über Material und Personal für die nächste Saison. Wer diese Phase nutzt, profitiert von entspannteren Terminplänen, geringeren Stillstandszeiten und einem kalkulierbaren Sanierungszeitpunkt.

Marktsituation: Angebot, Nachfrage und Zeitfenster im Herbst

Aktuelle Baukonjunktur-Zahlen

Nach Angaben des Ifo Instituts lag der Geschäftsklimaindex im deutschen Hochbau im dritten Quartal 2023 rund vier Punkte unter dem Vorjahreswert. Besonders stark betroffen waren private Neubauten; im Gewerbesegment blieb die Nachfrage stabil, fiel jedoch von August auf Oktober um gut sechs Prozent. Branchenintern sprechen Bauunternehmen in Bayern von einer spürbaren Glättung der Auftragslage ab Mitte September. Für Investoren heißt das: Kapazitäten werden frei, ohne dass Qualitätsabstriche nötig sind.

Material- und Handwerkerverfügbarkeit

Die Lieferzeiten für Dämmstoffe, Wärmepumpen und Hochleistungsfenster lagen laut Bundesverband Baustoffe im Sommer 2023 noch bei zwölf bis 16 Wochen. Bis Ende Oktober reduzierte sich dieser Wert auf acht bis zehn Wochen. Gleichzeitig sinken Durchschnittspreise für Holz und Stahl, weil internationale Auftragsrückgänge zu Lagerüberschüssen führen. Fachunternehmen wie BETSA können dadurch Materialien schneller abrufen und den Bauzeitenplan eng takten. Weniger Wartezeit bedeutet geringere Finanzierungskosten und minimiert Ausfallrisiken.

Technische und regulatorische Anforderungen

Gebäudeenergiegesetz (GEG) und EU-Taxonomie

Seit Januar 2023 schreibt das GEG strengere Effizienzstandards vor. Gewerbeimmobilien müssen bei Sanierung mindestens das energetische Niveau von Effizienzhaus 70 erreichen. Ab 2024 weitet die EU-Taxonomie diese Vorgaben aus: Nur Objekte, die nachweislich auf einen 2050-konformen Dekarbonisierungspfad gebracht wurden, gelten als „ökologisch nachhaltig“. Unternehmen, die Kapital über Green Bonds oder ESG-Fonds aufnehmen möchten, sollten Sanierungen daher so timen, dass eine fristgerechte Fertigstellung bis spätestens Q4 2024 realistisch bleibt. Der Herbst 2023 bzw. 2024 ist ideal, weil Prüf- und Abnahmeverfahren noch im gleichen Haushaltsjahr abgeschlossen werden können.

Förderprogramme von Bund und Land

Für energetische Modernisierung stehen aktuell mehrere Fördertöpfe offen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG) bezuschusst Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Haustechnik oder PV-Anlagen mit bis zu 20 % (Stand: September 2023). Der Freistaat Bayern ergänzt die BEG mit dem Programm „Renergie Gebäudesanierung“, das zusätzlich Tilgungszuschüsse bei KfW-Krediten bietet. Ein frühzeitiger Antrag ist Pflicht, die Bewilligung dauert meistens vier bis sechs Wochen. Wer im Herbst startet, kann die Förderzusage noch im laufenden Fiskaljahr in die Bilanz einfließen lassen.

Praxistipps für anspruchsvolle Projekte

Budgetierung und Cashflow-Management

Bei Volumina im sechs- bis siebenstelligen Bereich lohnt ein gestaffelter Zahlungsplan. Im Herbst stehen häufig noch liquide Mittel aus abgeschlossenen Quartalen zur Verfügung. Unternehmen können Abschlagszahlungen so steuern, dass sie steueroptimal ins Geschäftsjahr fallen. Die Praxis zeigt: Ein Drittel Anzahlung zur Materialdisposition, ein weiteres Drittel nach Rohbaufertigstellung und der Rest nach schlüsselfertiger Abnahme verteilt das Risiko fair.

Ausschreibung und Vergabe

Die Phase nach den Sommerferien bietet spürbar mehr Resonanz auf Ausschreibungen. Handwerksbetriebe senden detaillierte Angebote, weil ihre Auslastung für das kommende Jahr noch offen ist. BETSA empfiehlt eine zweistufige Vergabestrategie: zuerst funktionale Leistungsbeschreibung für Gewerke wie Ausbau, TGA und Fassade, anschließend Verhandlungsgespräche zur Optimierung. Durch die Kombination aus Generalunternehmer-Modell und selektiver Einzelvergabe lassen sich Qualitätssicherung und Kosteneffizienz verbinden.

Bauleitung im Herbstwetter

München verzeichnet zwischen September und November durchschnittlich 45 Regentage. Eine vorausschauende Bauleitung plant daher witterungskritische Arbeiten – Abdichtung, Dachöffnungen, Betonteile – zuerst. Innenausbau, Installationen und Trockenbau folgen, sobald die Gebäudehülle geschlossen ist. Moderne Baucontainer und mobile Heizgeräte ermöglichen trockene Arbeitsbedingungen. Zusätzlich kann ein digitaler Bautagebuch-Workflow Ausfallzeiten dokumentieren und Nachträge reduzieren.

Nutzungsspezifische Chancen im Herbst

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Längere Homeoffice-Phasen im Herbst senken die Auslastung von Büroflächen. Das erleichtert Teilabsperrungen und Nachtarbeit, ohne den Betriebsablauf zu stören. Gleichzeitig wertet eine energieeffiziente Sanierung die Immobilie für ESG-Ratings auf. Ein Beispiel: Ein Münchner Softwareunternehmen ließ 8.000 m² Bürofläche modernisieren, Austausch der Kälteanlage inklusive. Durch Durchführung von Oktober bis März blieb die Belegschaft im Hybridmodus und sparte laut interner Berechnung rund 120.000 € an Mietersatzflächen.

Luxuswohnungen und Private Estates

Bei hochpreisigen Wohnobjekten spielt Diskretion eine Rolle. Die Herbstmonate bieten kürzere Tage, wodurch Sichtschutzmaßnahmen leichter umsetzbar sind. Zudem endet die Gartensaison, sodass Erdarbeiten für Pool-Technik oder Tiefgaragenzufahrten kaum Vegetationsschäden verursachen. BETSA realisierte jüngst eine denkmalgeschützte Villa am Starnberger See mit neuen Erdwärmesonden. Der Bohrtrupp arbeitete im Oktober, die Rasenflächen wurden im Frühjahr wieder hergestellt – ohne baubedingte Nutzungseinbußen.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Einzelhandelsmieter planen Sortimentswechsel traditionell im Spätsommer. Wer im Herbst kernsaniert, kann rechtzeitig vor dem Weihnachtsgeschäft wieder öffnen. Technisch relevant: Die Installation neuer Kälteaggregate für die Kühlkette erfordert moderate Außentemperaturen. Zu warmes Wetter belastet Probebetrieb und Inbetriebnahme, zu kaltes Wetter verzögert Estrich-Trocknung. Der Herbst bildet den optimalen Mittelwert.

Fazit

Der Herbst ist für schlüsselfertige Sanierungen im Großraum München eine unterschätzte Hochsaison. Geringere Nachfrage schafft Planungsspielraum, Materiallieferzeiten verkürzen sich und Förderprogramme können noch im gleichen Geschäftsjahr genutzt werden. Wer jetzt handelt, erfüllt künftige GEG- und ESG-Standards, steigert den Immobilienwert und sichert sich qualifizierte Fachkräfte zu kalkulierbaren Konditionen. BETSA.de begleitet Sie dabei als regionaler Partner – von der Machbarkeitsstudie über die Bauleitung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

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