Dachbegrünung vorbereiten: Herbstpflege für grüne Dächer

Gründächer gelten in München und ganz Bayern als Schlüsseltechnologie, um ökologische, energetische und städtebauliche Ziele gleichzeitig zu erfüllen. Unternehmer und Immobilieninvestoren setzen auf das begrünte Dach, um Klima­risiken zu mindern, ESG-Kriterien zu erfüllen und den Nutzwert ihrer Bestandsimmobilien zu steigern. Damit sich die Investition über Jahrzehnte rechnet, ist eine fachgerechte Herbstpflege entscheidend. Der vorliegende Beitrag erklärt, warum die Wartung jetzt wichtig ist, welche Normen gelten und wie sich anspruchsvolle Sanierungsprojekte mit professioneller Bauleitung effizient umsetzen lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Zahl begrünter Dächer in der Metropolregion München hat sich laut Umweltreferat in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Gleichzeitig verlängern sich Trocken­perioden, Starkregenereignisse nehmen zu und das Gebäudeenergiegesetz verschärft die Anforderungen an die Dämmung. Eine vorausschauende Herbstpflege verknüpft diese Aspekte. Sie erhält die Wasserretention, schützt die Dachabdichtung vor Frostschäden und optimiert die thermische Performance für die Heizperiode. Für Eigentümer großer Gewerbeareale kann das bis zu 25 % geringere Betriebskosten im Winter bedeuten. Wer seine Dächer jetzt prüfen lässt, reduziert Ausfallrisiken, vermeidet Gewährleistungsstreitigkeiten und verbessert die Taxonomie-Konformität des Portfolios.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Der Bundesverband GebäudeGrün beziffert die realisierte Dachbegrünung in Deutschland 2022 auf rund 9 Mio. m². Davon entfallen 65 % auf Extensivbegrünungen. In Ballungsräumen wie München liegt der Anteil intensiver Systeme bereits bei 40 %, weil dort zusätzliche Nutzungen wie Dachterrassen oder Photovoltaik-Kombinationen gefragt sind. Studien der Technischen Universität München zeigen, dass gut gewartete Systeme bis zu 90 l Regenwasser pro Quadratmeter speichern und den städtischen Hitzeinsel­effekt um bis zu 3 °C senken können.

Im gewerblichen Bestand betragen die kalkulierten Lebenszykluskosten eines begrünten Daches laut DGNB rund 18 % weniger als bei konventionellen Schichten, sofern eine jährliche Wartung eingeplant ist. Ausfälle durch verstopfte Abläufe oder Durchwurzelung können dagegen Instandhaltungskosten bis zum Faktor 4 verursachen. Die Herbstpflege wird damit zu einer betriebswirtschaftlichen Pflicht, nicht nur zu einer ökologischen Kür.

Förderprogramme & Gesetze

Auf Bundesebene unterstützt die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) die energetische Sanierung von Bestandsdächern. Werden Begrünung, Dämmung und Photovoltaik kombiniert, können Investoren bis zu 20 % Zuschuss auf förderfähige Kosten erzielen. In Bayern ergänzt das Programm „GründachPLUS“ der Landeshauptstadt München die Bundesmittel mit bis zu 50 €/m², wenn definierte Retentionswerte erreicht werden. Für Neubauten greift das Bayerische Klimaschutzgesetz, das bei Bauanträgen ab 2023 eine teilweise Dachbegrünung für Nichtwohngebäude vorschreibt.

Technisch maßgeblich sind die FLL-Richtlinien zur Dachbegrünung, DIN 18531 für die Abdichtung und DIN 4095 für die Bauwerksdrainage. Wer Sanierungen plant, muss zudem die zusätzliche Eigenlast nach Eurocode 1 berücksichtigen. Für Photovoltaik-Aufständerungen existiert ein aktueller FLL-Hinweis, der klarstellt, dass Wartungswege ganzjährig begehbar sein müssen. Die Herbstpflege ist der ideale Zeitpunkt, um diese Wege auf Standfestigkeit zu prüfen.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Großprojekte beginnen mit einer Bestandaufnahme. Ein qualifizierter Gutachter erstellt ein Schichtenprotokoll, analysiert die Tragreserve und nimmt Kernbohrungen vor. Danach folgt die Last- und Wasserhaushaltsberechnung. Für Facility-Manager lohnt es sich, eine Teilflächenstrategie zu prüfen: Oft lassen sich kritische Zonen wie Attiken oder Anschlussdetails zuerst sanieren, ohne den gesamten Dachaufbau zu erneuern. Für die Finanzierung bietet sich ein Mix aus Förderdarlehen der KfW-Bank (Programm 261) und kommunalen Zuschüssen an. Da Förderanträge vor Auftragsvergabe eingereicht werden müssen, sollte dieser Schritt spätestens im Sommer abgeschlossen sein.

Im Rahmen der ESG-Berichterstattung gewinnt die Taxonomie-Eignung an Bedeutung. Die EU-Verordnung verlangt den Nachweis, dass Baumaßnahmen erhebliche Umweltbeiträge leisten und keinen ökologischen Schaden verursachen. Eine Dachbegrünung erfüllt dies, wenn sie Biotopflächenfaktor und Wasserrückhalt nachweislich verbessert. Investoren dokumentieren dies durch Monitoring-Systeme, die Feuchte, Temperatur und Abflussmengen aufzeichnen. Die Daten schaffen Transparenz gegenüber Kapitalgebern und senken spätere Due-Diligence-Kosten.

Umsetzung & Bauleitung

Im Herbst liegt der Fokus auf drei Aufgaben: Vegetationspflege, Entwässerungskontrolle und Dichtheitsprüfung. Das Pflegeteam entfernt Laub und Fremdbewuchs, korrigiert Substrataufhöhungen und bringt bei Bedarf Dünger mit Langzeitwirkung aus. Bei extensiven Sedum-Flächen genügt häufig eine einmalige Mahd; intensive Gründächer erfordern einen Scherrenschnitt oder Mulchgang. Wichtig ist, dass Saatgutreste entfernt werden, damit sie die Dachabläufe nicht blockieren.

Anschließend kontrolliert die Bauleitung die Entwässerung. Kontrollschächte, Kiesfangleisten und Notüberläufe werden freigeräumt und auf Risse geprüft. Moderne Procedere nutzen Endoskop-Kameras, um schwer zugängliche Attika­bereiche zu inspizieren. Die Ergebnisse fließen in das Wartungsprotokoll gemäß VOB Teil C, um Gewährleistungsfristen abzusichern.

Die Dichtheitsprüfung erfolgt idealerweise mit elektroimpedanter Messtechnik. Dieses zerstörungsfreie Verfahren erkennt Feuchtigkeitseintritte im Millimeterbereich. Wird Feuchte entdeckt, lassen sich Punktreparaturen vor dem Wintereinbruch durchführen. Für Dächer mit zusätzlicher Auflast, etwa Solarmodulen, empfiehlt es sich, modulare Aufständerungen kurzzeitig anzuheben. So lassen sich verborgene Schadstellen ohne Demontage großflächiger Technik beheben.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Nutzererwartungen an moderne Büroimmobilien gehen über reine Arbeitsplatzfläche hinaus. Studien der Fraunhofer-IBP belegen, dass sichtbare Grünflächen auf dem Dach die Mitarbeiterzufriedenheit um bis zu 15 % erhöhen. Eine regelmäßige Herbstpflege erhält das Erscheinungsbild und reduziert Energieverluste durch feuchte Dämmung. In einem Münchener Bürokomplex aus den 1990er-Jahren konnte durch Sanierung und Neubepflanzung die Heizenergiebilanz um 12 % verbessert werden. Gleichzeitig stieg die Vermietungsquote innerhalb von zwölf Monaten von 82 % auf 96 %.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Segment High-End-Residential entscheiden individuelle Gestaltung und Wartungsqualität über die Vermarktungsdauer. Bei einem Penthouse-Ensemble in Grünwald wurde das intensiv begrünte Dach im Rahmen der Herbstpflege mit LED-Lichtstreifen und automatischer Bewässerung nachgerüstet. Durch den Einsatz kapillarer Bewässerungsplatten sank der Wasserverbrauch um 30 %. Die Immobilie erzielte anschließend einen Mehrerlös von 1.500 €/m² gegenüber dem lokalen Premiumdurchschnitt. Solche Projekte zeigen, dass sich ästhetische und wirtschaftliche Ziele verbinden lassen, wenn Fachplanung und Garten- und Landschaftsbau eng kooperieren.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Handelsimmobilien benötigen belastbare Dächer, die auch bei Kundenverkehr sicher begehbar sind. Betreiber großer Shopping-Center in der Region nutzen begrünte Dachflächen als Aufenthaltszonen. Die Herbstpflege legt besonderes Augenmerk auf Rutschfestigkeit. Oberflächentests nach DIN 51130 dokumentieren den Haftreibwert. Zugleich werden Flucht- und Rettungswege geprüft. Ein Center im Norden Münchens reduzierte nach einer systematischen Wartung die Haftungsfälle wegen Stolpern auf null. Zudem spart das Gebäude jährlich 180 m³ Abwassergebühren, weil die Stadt München eine teilweise Gebührenerstattung für nachgewiesene Niederschlags­rückhaltung gewährt.

Fazit

Eine professionelle Herbstpflege ist der kosteneffizienteste Schritt, um den langfristigen Erfolg einer Dachbegrünung zu sichern. Sie schützt Abdichtung und Dämmung, erhält die gestalterische Qualität und maximiert die ökologischen Effekte. Entscheidungsträger profitieren von geringeren Betriebskosten, belastbareren ESG-Ratings und nachhaltiger Wertsteigerung ihrer Gewerbe- und Luxusimmobilien. BETSA.de bietet hierfür eine schlüsselfertige Bau- und Sanierungskompetenz, die alle Gewerke von der Tragwerksplanung bis zur Pflege vereint.

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