Förderprogramme für die Sanierung gewerblicher Immobilien in Bayern
Markt- und Regulierungsdruck im Großraum München
Unternehmen mit Gebäudebestand in München und den umliegenden Landkreisen erleben derzeit eine Verdichtung aus steigenden Energiepreisen, verschärften ESG-Vorgaben und anhaltendem Nachfrageüberhang nach hochwertigen Flächen. Das Gebäudeenergiegesetz 2024 verschiebt den zulässigen Primärenergiebedarf nach unten, während Kreditinstitute bei der Objektfinanzierung den EU-Taxonomie-Nachweis verlangen. Parallel legt der lokale Mietmarkt immer mehr Wert auf zertifizierte Nachhaltigkeit. Für Eigentümer entsteht dadurch ein unmittelbarer Investitionsbedarf, den sie ohne externe Finanzierungshilfen selten in der gewünschten Geschwindigkeit realisieren können.
Bundesweite Förderquellen mit Relevanz für Bayern
BEG: Zuschuss- und Kreditkomponente
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bündelt Einzelförderungen für Gebäudehülle, Anlagentechnik und Komplettsanierungen. Bei Einzelmaßnahmen lassen sich bis zu 40 % der förderfähigen Kosten als nicht rückzahlbarer Zuschuss sichern. Für ganzheitliche Projekte steht der Kredit mit Tilgungszuschuss bereit, dessen Höhe vom erreichten Effizienzhaus-Standard abhängt. Entscheidend ist die Beantragung vor Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags.
KfW-Programme 263 und 293
Das Programm 263 „Klimafreundlicher Mittelstand“ ergänzt die BEG um zinsvergünstigte Darlehen. Förderfähig sind Vorhaben, die mindestens 20 % Primärenergie einsparen. Programm 293 adressiert erneuerbare Prozesswärme und lässt sich mit der BEG kumulieren, solange die Summenobergrenze nach EU-Beihilferecht respektiert wird. Für Portfoliobetreiber ist relevant, dass die KfW pro wirtschaftlich eigenständiger Einheit bis zu 50 Mio. € anerkennt.
Steuerbonus nach § 35c EStG
Der steuerliche Sonderabzug ermöglicht bis zu 20 % Kostenreduktion über drei Jahre und kann für Objekte mit vermietungsorientierter Struktur interessant sein. Da eine Kombination mit der BEG ausgeschlossen ist, vergleicht man im Vorfeld Barwert, Cash-flow und steuerliche Verlustverrechnung.
Regionale Programme im Freistaat
EnergieBonusBayern und BioKlima
Der Freistaat Bayern unterstützt Investitionen in Wärmepumpen, Biomasseanlagen und Stromspeicher. Das Budget kann mit Bundesmitteln kombiniert werden, sofern die Gesamtsubvention 60 % der Projektkosten nicht überschreitet. Für Produktions- oder Logistikimmobilien lohnt besonders das Programm „BioKlima“, das CO₂-Äquivalente als Bemessungsgrundlage heranzieht und dadurch höhere Zuschussbeträge ermöglicht als rein kilowattstundenbasierte Programme.
Kommunale Fördertöpfe der Landeshauptstadt
München finanziert Photovoltaik, Dach- und Fassadenbegrünung sowie Regenwassernutzung. Die Zuschussquote erreicht bis zu 30 % der Nettoinvestitionen, verknüpft jedoch den Auszahlungstermin an eng gesteckte Fristen. Umlandgemeinden wie Garching oder Unterhaching unterhalten eigene Förderlinien, die häufig bereits im Frühjahr ausgeschöpft sind. Eine parallele Antragstellung mit digitalen Unterlagen verkürzt Wartezeiten deutlich.
Nachweisführung und Projektstruktur
DIN-basierte Energieanalyse
Grundlage jedes Förderantrags ist eine energetische Bestandsaufnahme nach DIN V 18599. Die daraus resultierende Bilanz dient gleichzeitig als Benchmark für spätere Monitoring-Pflichten. Werden Sensorikpunkte früh in die Leistungsbeschreibung integriert, sinken Kosten für Nachinstallationen.
Kumulierung und Deckelungen
Zuschüsse dürfen addiert werden, Kredite stehen meist nebeneinander. Typisch ist die Kombination aus einem KfW-Kredit als Finanzierungssäule und einem kommunalen Zuschuss für Photovoltaik oder Dachbegrünung. Entscheider prüfen hierbei die beihilferechtliche Obergrenze nach „De-minimis“ oder „Allgemeiner Gruppenfreistellung“, um Rückforderungen zu vermeiden.
Zeitleiste für einen 6 000 m²-Bestand
- Woche 1–4: Energieaudit, Potenzialanalyse, Vorabgespräch mit Förderstelle
- Woche 5–6: Fördertechnischer Maßnahmenplan, Kostenaufstellung nach Leistungsphase 3 HOAI
- Woche 7–10: Online-Antrag, Upload aller Nachweise, Bestätigung zum Antrag
- Woche 11: Vergabeentscheidung, Bauvertragsschluss
- Bauphase: Dokumentation per Cloud-Tool, Zwischenabnahmen, Verwendungsnachweis
Praxisbeispiele aus München
Bürokomplex Baujahr 1995
Ein Technologieunternehmen sanierte 7 200 m² Bruttogrundfläche auf Effizienzhaus 55. Die Kombination aus BEG-Zuschuss und KfW-Kredit reduzierte den Eigenkapitalbedarf um 13 %. Das verbesserte ESG-Rating senkte zudem den Kreditspread um 28 Basispunkte.
Retail-Fläche Innenstadt
Ein institutioneller Investor installierte eine hybride Lüftungsanlage sowie LED-Systeme. Die Stadt München förderte das Beleuchtungskonzept, die KfW finanzierte die Lüftung. Die Gesamtförderquote von 35 % verkürzte die Amortisationsdauer auf fünf Jahre und erfüllte gleichzeitig die Anforderungen eines internationalen Green-Building-Labels.
Kontakt
Sie möchten die Förderfähigkeit Ihres Projekts prüfen lassen oder benötigen eine belastbare Kostenindikation?
👉 Kontaktformular
👉 Zum Angebotsformular
Wirtschaftlichkeitsrechnung und Sensitivitätsanalysen
Die zentrale Steuerungsgröße für jede Sanierung gewerblicher Immobilien ist der abgezinste Kapitalwert (Net Present Value). Für Projekte in München empfiehlt sich eine dreistufige Berechnung: Basisvariante ohne Förderprogramme, Fördervariante mit Zuschuss- und Kreditbausteinen sowie eine Stress-Variante mit 15 % Kostenaufschlag. Entscheidungsrelevant ist dabei nicht nur der effektive Jahreszins des KfW-Darlehens, sondern auch die Tilgungszuschusskomponente, die als quasi‐Eigenkapital wirkt. Bei heterogenen Flächenmieten – typisch für gemischt genutzte Bestände – wird zusätzlich eine stufenweise Anpassung der Warmmiete modelliert, um den Einfluss sinkender Betriebskosten realistisch abzubilden. Sensitivitätsrechnungen zeigen, dass allein die Vermeidung künftiger CO₂-Bepreisung in Verbindung mit dem Strompreisdeckel eine Mehrinvestition von bis zu 200 €/m² rechtfertigen kann.
Fördertechnische Stolpersteine bei Bestandstransaktionen
Wechselt die Immobilie während der Beantragungsphase den Eigentümer, muss der Förderantrag vollständig neu aufgesetzt werden. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude sieht den Antragssteller als Fördermittelempfänger; eine Abtretung nach Unterschrift ist ausgeschlossen. Bei Share-Deals wird die „wirtschaftliche Einheit“ geprüft: Verschmelzen mehrere Objektgesellschaften, addiert die Förderstelle die Beihilfen. Dadurch kann die Obergrenze der Allgemeinen Gruppenfreistellungsverordnung erreicht werden. Käufer sollten deshalb bereits in der Due-Diligence-Phase eine förderunschädliche Strukturierung vorsehen und im Kaufvertrag einen Passus zur Kostenteilung für notwendige Neubewilligungen aufnehmen.
Baurechtliche Schnittstellen und Genehmigungsmanagement
Viele energetische Maßnahmen lösen eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung aus, etwa wenn durch neue Dämmstärken die Außenmaßlinien überschritten werden. In Bayern erfolgt die Prüfung durch die Untere Bauaufsicht, die bei gewerblichen Vorhaben eine formlose Voranfrage akzeptiert. Planer integrieren den Energieausweis, die statische Bestätigung und den Brandschutznachweis in ein gemeinsames digitales Bauantragsmodell (XPlanung). Eine sorgfältige Synchronisation verkürzt die Genehmigungsdauer durchschnittlich um vier Wochen und entspricht gleichzeitig den KfW-Anforderungen an eine „durchgängige Planungsleistung“.
Digitales Monitoring als Fördervoraussetzung
Seit 2023 fordert die BEG für Projekte über 1 Million € ein kontinuierliches Energie-Monitoring über fünf Jahre. Sensoren für Wärme-, Kälte- und Stromverbrauch müssen fernabfragbar sein und 15-Minuten-Werte liefern. In der Praxis werden LoRaWAN-Netze eingesetzt, da sie dicke Stahlbetondecken in Produktionshallen besser durchdringen als WLAN. Nach Inbetriebnahme erstellt der Energieberater einen jährlichen Abgleichreport; weichen die Verbräuche mehr als 10 % vom Plan ab, verlangt die Förderstelle eine Ursachenanalyse. Für Portfoliobetreiber ergibt sich daraus ein zusätzlicher Nutzen: Die Daten können unmittelbar in das ESG-Reporting nach EU-SFDR übernommen werden.
Fazit
Förderprogramme verschaffen Sanierungen gewerblicher Immobilien in Bayern einen spürbaren Renditevorteil, verlangen jedoch eine saubere Planungskette und eine passgenaue Gesellschaftsstruktur. Wer frühzeitig Wirtschaftlichkeitsszenarien kalkuliert, Genehmigungsfragen adressiert und das digitale Monitoring mitdenkt, sichert nicht nur Zuschüsse und zinsgünstige Kredite, sondern reduziert langfristig Betriebskosten sowie regulatorische Risiken. Unternehmer und Investoren sollten daher bereits in der Vorplanung einen fördererfahrenen Energieberater hinzuziehen und alle Förderanträge vor Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen einreichen.
Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular
Haben Sie Fragen zu unseren Dienstleistungen oder individuelle Anforderungen?
