Sanierungskredit oder Eigenkapital? Finanzierung im Vergleich

München wächst, Immobilienwerte steigen und die Anforderungen an nachhaltige Bestandsgebäude verschärfen sich. Wer heute eine Gewerbefläche, ein Luxusobjekt oder ein Unternehmens­quartier modernisiert, bewegt sich schnell im sechs- bis siebenstelligen Kostenrahmen. Vor dem ersten Spatenstich stellt sich daher die zentrale Frage: Lässt sich die Sanierung besser aus Eigenmitteln stemmen oder lohnt sich ein Sanierungskredit? Der folgende Fachbeitrag beleuchtet beide Wege, berücksichtigt aktuelle Zahlen aus Bayern und bietet Entscheidungsträgern eine praxisnahe Orientierung.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Seit 2022 liegen die Baupreisindizes laut Bayerischem Landesamt für Statistik rund 15 Prozent über dem Vorkrisenniveau. Parallel verschärft das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Effizienz­anforderungen an Bestandsgebäude. Wer jetzt nicht modernisiert, riskiert an Wert zu verlieren und gegen künftige ESG-Vorgaben zu verstoßen. Steigende Zinsen erschweren jedoch die Kreditaufnahme. Die Wahl der richtigen Finanzierung wirkt damit direkt auf Rendite, Liquidität und Projekttermin.

Rahmenbedingungen in Bayern und München

Wirtschaftliche Lage und Baupreise 2024

Der Raum München verzeichnet eine anhaltend hohe Flächennachfrage. Leerstände im Bürosegment liegen laut Colliers bei unter 5 Prozent. Zeitgleich steigen Baukosten insbesondere für technische Gebäudeausrüstung. Für Stahl- und Elektromaterial weisen Branchenbarometer Aufschläge von 20 Prozent gegenüber 2021 aus. Projekte werden dadurch kapitalintensiver und erfordern eine solide Finanzierungsstruktur.

Regulatorische Vorgaben und Nachhaltigkeitsstandards

Mit dem GEG 2024 und der EU-Taxonomie verzahnen sich nationale Regelungen mit europäischen Klimazielen. Ab 2026 sollen Nichtwohngebäude in Energieklasse F schrittweise saniert werden. Für Kreditinstitute wird die Einhaltung von ESG-Kriterien zum Vergabefaktor. Unternehmen, die jetzt investieren, profitieren von günstigeren Konditionen und sichern die Taxonomie-Fähigkeit ihrer Objekte.

Finanzierungsoptionen im Überblick

Eigenkapitalfinanzierte Sanierung

Eigenmittel gelten als schnell und unabhängig. Ein Unternehmer entscheidet ohne Bankvorgaben, Zeitpläne oder Covenants. Bauherr und Bauleiter können Budgets flexibel umschichten. Die Bilanz zeigt jedoch eine Mittelbindung, die alternative Investments blockiert. Bei Renditeobjekten sinkt der Eigenkapital­hebel, was die Gesamtrendite drückt. Zudem entfällt der steuerliche Zinsaufwand als Betriebsausgabe.

Sanierungskredit und Modernisierungsdarlehen

In Bayern bieten Geschäftsbanken, Förderinstitute und spezialisierte Kreditplattformen Modernisierungsdarlehen zwischen 10 und 30 Jahren Laufzeit. Typische Besicherungen sind Grundschulden, Globalzessionen oder Mietabtretungen. Die Zinsen lagen 2023 je nach Bonität bei 3,8 bis 5,2 Prozent effektiv. Förderkredite der KfW, etwa Programm 261/262, reduzieren den Satz um bis zu 1,5 Prozentpunkte. Die Tilgung kann bis zu fünf Jahre ausgesetzt werden, was die Bauphase entlastet. Wichtig: Banken prüfen detailliert die Baukosten­planung und verlangen Nachweise zu ESG-Konformität.

Kombinierte Modelle und Mezzanine-Lösungen

Immer häufiger setzen Projektträger auf Hybridstrukturen. Eigenkapital deckt Planungs- und Genehmigungs­kosten. Ein Bankdarlehen finanziert Kostengruppe 300/400. Zusätzlich fließt Mezzanine-Kapital für Kostengruppen 600/700 ein. Diese Schicht liegt rechtlich zwischen Fremd- und Eigenkapital, erhöht den Gesamthebel und bleibt bilanzschonend. Die Zinsaufschläge von 8 bis 12 Prozent lassen sich durch verkürzte Projektlaufzeiten oft kompensieren. Für sehr hochwertige Objekte im Luxussegment kommen Family-Office-Darlehen hinzu, die flexible Rückzahlungspläne erlauben.

Kosten- und Risikovergleich

Liquidität und Bilanzwirkung

Eigenkapital entlastet kurzfristig das Fremdkapital­konto, bindet aber Liquidität, die für Kerngeschäfte fehlt. Ein Sanierungskredit erhöht die Passivseite, erhält jedoch operative Mittel frei. Facility-Manager sehen den Vorteil in stabilen Cashflow-Reserven für Wartung und Mieterbetreuung. Investoren wiederum nutzen den Leverage-Effekt für höhere Internal Rates of Return.

Zinsentwicklung und Förderkulisse

Die Europäische Zentralbank signalisiert für 2024 eine Seitwärtsbewegung. Trotzdem bleiben Energieeffizienz­darlehen zinsgünstig, da sie von Förderzuschüssen profitieren. In Bayern addieren sich KfW-Konditionen mit Landesprogrammen der LfA Förderbank. Werden mindestens 55 Prozent Primärenergie eingespart, winken Tilgungs­zuschüsse bis 22,5 Prozent. Eigenkapitalträger erhalten diese Boni nur, wenn sie einen separaten Förderkreditanteil integrieren.

Steuerliche Effekte

Zinsaufwand aus Sanierungskrediten ist als Betriebsausgabe sofort abzugsfähig. Eigenkapitalzinsen fallen weg, dafür steigt der aktivierte Herstellungswert und wird über 50 Jahre abgeschrieben. Höhere Abschreibungen mindern zwar den Jahresüberschuss, verteilen die Steuerlast aber langfristig. Für Kapitalgesellschaften mit stabilem Cashflow kann die Kreditvariante steuerlich attraktiver sein.

Operative Auswirkungen auf Projektablauf

Planungssicherheit und Vergabe

Eine Eigenkapitallösung beschleunigt den Projektstart. Budgets stehen fest, Ausschreibungen laufen ohne Bankfreigaben. Bei Bankfinanzierungen verlangt das Kreditinstitut hingegen Nachträge, wenn die Kostengruppen um mehr als zehn Prozent steigen. Eine schlanke Kostensteuerung und ein erfahrener Generalübernehmer reduzieren Genehmigungs­schleifen und halten den Bauzeitenplan.

Bauzeitmanagement und Nachtragskontrolle

Während der Bauphase prüft die Bank Zahlungsabrufe, meist monatlich durch einen externen Gutachter. Das schafft Kostendisziplin, erhöht jedoch den Kontrollaufwand des Bauleiters. Eigenkapital­projekte sind flexibler, aber auch anfälliger für Nachtragsrisiken. Ein professionelles Controlling mit BIM-gestützten Mengen­fortschrittsberichten empfiehlt sich in beiden Fällen.

Praxisbeispiele aus dem Großraum München

Modernisierung eines Bürocampus in Garching

Ein Technologie­unternehmen sanierte 18.000 m² Bürofläche und steigerte die Energieeffizienz um 60 Prozent. Die Finanzierung erfolgte zu 40 Prozent aus Eigenmitteln, 50 Prozent über einen Förderkredit und 10 Prozent Mezzanine. Die Bank verzichtete auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei frühzeitiger Rückzahlung, da das ESG-Rating A-minus erreicht wurde.

Luxuriöse Kernsanierung einer Gründerzeitvilla in Grünwald

Ein Privatinvestor nutzte vollständig Eigenkapital, um Entscheidungsfreiheit zu wahren und den Denkmalschutz flexibel umzusetzen. Dank schneller Vergabe konnte die Bauzeit von 22 auf 16 Monate verkürzt werden. Der Verzicht auf Fremdkapital ersparte 380.000 Euro Zinsen, band aber erhebliche Liquidität.

Revitalisierung von Einzelhandelsflächen in der Innenstadt

Ein Family Office kombinierte einen Sanierungskredit mit fünfjähriger Tilgungs­freistellung und 25 Prozent Eigenkapital. Durch optimierte Mieterstruktur stiegen die Jahresnettokaltmieten um 28 Prozent. Die Kreditrate wird ab Jahr sechs aus dem höheren Cashflow bedient, wodurch der Loan-to-Value unter 55 Prozent bleibt.

Entscheidungsleitfaden für Investoren und Unternehmen

Checkpunkte für die Finanzierungswahl

Erstens: Projektgröße und Laufzeit definieren. Zweitens: Unternehmensliquidität prüfen und mit Baukosten koppeln. Drittens: Förderfähigkeit und ESG-Vorgaben bewerten. Viertens: Steuerliche Auswirkungen durchrechnen. Fünftens: Szenarioanalysen für Zinsänderungen erstellen. Eine Matrix aus diesen Faktoren zeigt, welche Variante die beste Rendite-Risiko-Balance bietet.

Typische Fallstricke vermeiden

Ein häufiger Fehler ist die Unterschätzung von Bauzeitverlängerungen, die bei Kredit­projekten Zinsmehraufwand erzeugen. Ebenfalls kritisch: zu niedrige Rückstellungen für Kostenindex­sprünge. Frühzeitiges Hedging gegen Zinsänderungen und eine Pauschalpreis­vereinbarung mit Generalunternehmern schaffen Puffer. Bei Eigenkapitalprojekten gilt es, Liquiditäts­reserven für Nachträge von mindestens zehn Prozent einzuplanen.

Fazit

Eigenkapital schafft Geschwindigkeit und Unabhängigkeit, bindet aber Liquidität und mindert den Eigenkapitalhebel. Sanierungskredite schonen Cash und ermöglichen steuerliche Vorteile, erfordern jedoch bankenseitige Kontrolle und Zinsmanagement. Eine hybride Finanzierung kombiniert das Beste aus beiden Welten, erfüllt ESG-Vorgaben und optimiert Rendite und Risikoprofil. BETSA kennt die Rahmenbedingungen im Großraum München aus erster Hand und setzt Projekte so auf, dass Finanzierung und Bauablauf nahtlos ineinander greifen.

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