Gut gedämmt ist halb gewonnen: Ihr Guide zur Fassadensanierung

Eine sanierte Fassade steigert den Marktwert jeder Gewerbeimmobilie. Sie senkt Energiekosten, verbessert das Raumklima und schützt die Bausubstanz dauerhaft. Für Eigentümer und Betreiber im Großraum München sind diese Effekte doppelt relevant. Zum einen steigen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Zum anderen bleibt der Wettbewerb um Mieter und Käufer anspruchsvoll. Wer heute in eine hochwertige Fassadensanierung investiert, sichert sich also einen klaren Vorsprung.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Energiepreise in Bayern lagen 2023 laut Bayerischem Landesamt für Statistik rund 38 Prozent über dem Vorkrisenniveau. Jede Kilowattstunde, die gar nicht erst verbraucht wird, wirkt sich direkt auf die Betriebskosten aus. Zeitgleich verschärfen ESG-Richtlinien den Druck auf Investoren. Nicht energietaugliche Gebäude verlieren an Attraktivität, weil sie bei Umweltkennzahlen schlechter abschneiden. Eine fachgerecht gedämmte Fassade adressiert beide Punkte zugleich. Sie reduziert den Heizbedarf um bis zu 25 Prozent und lässt sich in Nachhaltigkeitsberichte einbinden. Hinzu kommt ein dritter Faktor. Die GEG-Novelle schreibt bereits für Bestandsgebäude konkrete Nachrüstpflichten bei größeren Sanierungen vor. Wer ohnehin plant, die Außenhülle zu modernisieren, sollte die Wärmedämmung deshalb von Beginn an berücksichtigen.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Die Deutsche Energie-Agentur beziffert das technische Einsparpotenzial im Fassadenbereich auf 93 TWh pro Jahr. Bei Büroimmobilien im süddeutschen Raum liegt der Heizenergiebedarf derzeit durchschnittlich bei 140 kWh pro Quadratmeter. Moderne Dämmverbundsysteme können diesen Wert auf unter 80 kWh senken. In einer Studie der TU München amortisierten sich Investitionen in die Gebäudehülle im Mittel nach neun Jahren. Besonders interessant: Sanierte Objekte erzielten im Vergleichszeitraum eine um 7 Prozent höhere Miete pro Quadratmeter. Das macht deutlich, dass sich energetische Maßnahmen finanziell und strategisch lohnen.

Förderprogramme & Gesetze

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt seit Januar 2024 einen maximalen U-Wert von 0,24 W/(m²K) bei neu verputzten Fassadenflächen über zehn Prozent der Gesamtfläche. Wer die Schwelle überschreitet, muss dämmen. Fördermittel der Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) decken bis zu 15 Prozent der Investition ab; Kombinationen mit dem KfW-Kredit 261 erhöhen den Fördersatz über den sogenannten Bonus für serielles Sanieren. In Bayern ergänzt das 10 000-Häuser-Programm gewerbliche Sanierungsvorhaben, sofern der Firmensitz im Freistaat liegt. Wichtig ist eine frühzeitige Antragstellung, sonst verfällt der Anspruch. Fachplaner und Energie-Effizienz-Experten sollten daher von Beginn an in das Projektteam eingebunden sein.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Zu Beginn jeder Fassadensanierung steht ein präzises Aufmaß. Thermografische Aufnahmen decken Wärmebrücken auf. Ergänzend liefern Blower-Door-Tests erste Hinweise auf Luftdichtheitsmängel. Auf dieser Basis erstellt das Planungsteam einen Sanierungsfahrplan. Er definiert Maßnahmen, Termine und Budgets. Eigentümer erhalten so eine klare Entscheidungsgrundlage. Danach folgt die Wirtschaftlichkeitsanalyse. Sie verknüpft Baukosten, Fördergelder und Betriebskosteneinsparungen. In München üblich ist zusätzlich eine Lebenszyklusbetrachtung über 20 bis 30 Jahre. Diese Methode zeigt den Gesamtwertbeitrag der Fassade für Cashflow und Exit-Strategie.

In der aktuellen Marktlage empfehlen viele Finanzierer die Kombination aus Eigenkapital, KfW-Darlehen und gegebenenfalls Leasinglösungen für Bauteile wie Photovoltaikfassaden. Ein starker Generalübernehmer vereinfacht die Abwicklung, weil er Planungs-, Ausführungs- und Fördermanagement bündelt. BETSA übernimmt diese Rolle auf Wunsch schlüsselfertig. Auftraggeber erhalten eine einzige Kosten- und Terminzusammenfassung statt mehrerer Einzelgewerke.

Umsetzung & Bauleitung

Bei hochwertigen Immobilien entscheidet die Materialwahl über Optik und Dauerhaftigkeit. Klassische Polystyrolsysteme dominieren den Massenmarkt. Doch im Premiumsegment setzen sich Mineralwolle- oder Resol-Schaumplatten durch. Sie bieten bessere Brandschutzwerte und eine schlankere Aufbauhöhe. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen Vakuum-Isolationspaneele oder hinterlüftete Vorhangfassaden zum Einsatz. Diese Systeme erreichen U-Werte bis 0,10 W/(m²K) bei minimaler Stärke. So lässt sich die historische Ansicht bewahren, ohne an Energieeffizienz zu sparen.

Die Montage erfolgt in klaren Schritten. Zuerst wird der Untergrund geprüft und gereinigt. Risse werden verpresst, lockere Putzschichten entfernt. Danach verklebt oder verdübelt das Team die Dämmplatten. Wärmedämmverbundsysteme erhalten eine Armierungsschicht mit Glasfasergewebe. Zum Abschluss kommen Putz oder Fassadenplatten. Bei Vorhangfassaden wird zusätzlich eine Hinterlüftungsebene eingezogen. Jede Phase erfordert eine engmaschige Qualitätskontrolle. Digitale Bautagebücher dokumentieren Fortschritte täglich. So behalten Projektbeteiligte im Großraum München auch bei komplexen Zeitplänen den Überblick.

Eine häufig unterschätzte Aufgabe ist die Abstimmung mit Nachbarn und Behörden. Genehmigungsverfahren nach Bayerischer Bauordnung sind zwar zügig, dennoch schafft ein zentraler Ansprechpartner für alle Fragen Klarheit. BETSA stellt deshalb einen festen Bauleiter. Er koordiniert Handwerker, Sachverständige und Lieferanten. Dank dieser Struktur bleiben Schnittstellen sauber und Termine sicher.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein internationaler Technologiekonzern in Garching modernisierte 2022 seine Hauptverwaltung. Die Fassade erhielt ein Mineralwolle-Verbundsystem mit Natursteinvorsatz. Der Primärenergiebedarf sank um 28 Prozent. Gleichzeitig kletterte die BREEAM-Bewertung von „Good“ auf „Very Good“. Die Maßnahme ermöglichte es dem Facility-Management, Nebenkostenverträge neu zu verhandeln. Allein die gesunkenen Heizkosten sparten im ersten Winter rund 180 000 Euro ein.

Luxuswohnungen & Private Estates

In Grünwald entschied sich eine Family Office Struktur für eine hochgedämmte Vorhangfassade aus eloxiertem Aluminium. Vakuum-Paneele reduzierten die Wandstärke, sodass wertvolle Wohnfläche erhalten blieb. In Verbindung mit einer dezentralen Lüftung stieg der Schalldämmwert von 38 auf 52 dB. Die Bewohner genießen nun ein ruhigeres Raumklima, während die Immobilie in die höchste Energieeffizienzklasse A+ aufstieg. Der Endinvestor profitierte von einer Wertsteigerung von knapp zwölf Prozent laut aktuellem Marktgutachten.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Modeanbieter in der Münchner Innenstadt tauschte 2023 sein altes WDVS gegen eine hinterlüftete Keramikfassade. Die Kombination mit LED-integrierten Fugen liefert nun eine repräsentative Außenwirkung. Gleichzeitig erfüllte das Projekt alle Vorgaben der Landeshauptstadt für gestaltete Einkaufslagen. Nach Abschluss sank der Kühlenergiebedarf im Sommer um 15 Prozent, da die neue Fassade die solare Last besser reflektiert.

Fazit

Eine hochwertige Fassadensanierung verbindet Energieeffizienz, Werterhalt und Design. Im Großraum München erzielt sie dadurch eine seltene Win-Win-Situation: geringere Betriebskosten, höhere Mieten und langfristige ESG-Konformität. Wer frühzeitig plant, kann Fördergelder sichern und die Baumaßnahme steuerlich optimal ansetzen. BETSA steht Ihnen als regionaler Partner zur Seite. Wir koordinieren alle Schritte von der Bestandsaufnahme bis zur schlüsselfertigen Übergabe – transparent, terminsicher und auf Ihre Renditeziele abgestimmt.

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