Fassadendämmung WDVS: Planung und Ausführung für Gewerbeimmobilien im Großraum München

Einordnung der Fassaden­dämmung in der bayerischen Baupraxis

Die Gebäudehülle bestimmt maßgeblich den energetischen Gesamtbedarf eines Objekts. In Metropolräumen wie München, wo hohe Grundstückspreise auf ambitionierte Klimaziele treffen, stellt die Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) einen zentralen Hebel zur Senkung laufender Kosten dar. Neben der Reduktion des Heiz- und Kühlenergiebedarfs schützen geeignete Systeme die Tragstruktur vor Witterungseinflüssen und tragen zur langfristigen Werterhaltung bei.

Markt- und Gesetzeslage

Aktuelle Kennzahlen

Nach Erhebungen des Bundesverbands Energieeffiziente Gebäudehülle wurden rund 54 % der gewerblichen Fassaden bundesweit vor 1995 erstellt; im Raum München beläuft sich dieser Anteil auf etwa 61 %. Untersuchungen des Fraunhofer IBP belegen Einsparpotenziale von durchschnittlich 70 kWh/(m²a) Endenergie durch eine nachträgliche WDVS-Maßnahme. Bei einer Fassadenfläche von 5.000 m² entspricht dies einer jährlichen Reduktion von rund 350.000 kWh und aktuellen Preisniveaus zufolge einer Betriebskosteneinsparung von über 50.000 €.

Regulatorische Anforderungen und Förderrahmen

• Ab 2025 verschärfte Grenzwerte für den Jahres-Primärenergiebedarf größerer Nichtwohngebäude.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse bis zu 20 % für WDVS mit U-Werten ≤ 0,20 W/(m²K).
• Bayerisches 10.000-Häuser-Programm: zusätzliche Mittel für gemischt genutzte Objekte.
• Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD): erweiterte Berichtspflichten für Großunternehmen seit 2023.

Förderanträge sind grundsätzlich vor Leistungsbeginn einzureichen; eine integrale Planung erleichtert die Nachweisführung gegenüber Förderstellen und Aufsichtsbehörden.

Vorgehensweise bei Konzept und Finanzierung

Bestandsanalyse

1. Thermografie zur Identifikation äußerer Wärmebrücken.
2. Blower-Door-Messungen zur Quantifizierung der Luftdichtheit.
3. Materialprüfung des Bestandsputzes auf Tragfähigkeit und Feuchtegehalt.

Dämmstoffauswahl

• Polystyrol: kostenoptimiert, etablierte Verarbeitung.
• Mineralwolle: erhöhter Brandschutz, verbesserte Schalldämmung.
• Holzfaser oder Aerogel: geringe Wärmeleitfähigkeit bei reduzierter Schichtdicke, geeignet für hochwertige oder denkmalgeschützte Fassaden.

Wirtschaftlichkeitsrechnung

Eine Cash-Flow-Betrachtung hat sämtliche Kostensegmente zu berücksichtigen: Gerüststellung, Untergrundvorbereitung, Dämmstoff, Armierung, Oberflächenbeschichtung sowie Bau- und Fachplanung. Bei institutionellen Anlegern werden Fördermittel und steuerliche Effekte regelmäßig in das Renditemodell integriert.

Realisierung auf der Baustelle

Vorbereitung und Untergrund

Vor Montagebeginn sind Risse, lose Putzschichten und Feuchtequellen zu sanieren. In Teilen Oberbayerns, die der Erdbebenzone 2 zugeordnet sind, ist eine erhöhte Lastabtragung bei der Verdübelung zu berücksichtigen.

Systemaufbau

• Verklebung und Verdübelung gemäß Zulassung und statischen Vorgaben.
• Armierungsschicht mit alkaliresistentem Glasfasergewebe zur Rissvermeidung.
• Oberputze auf Silikonharz-, Silikat- oder High-Lotus-Basis für reduzierte Verschmutzungs- und Wartungsintervalle.

Bauablauf und Qualitätssicherung

Ein projektbezogener Bauzeitenplan legt Montageabschnitte, Gerüstumsetzungen und witterungsabhängige Arbeitsschritte fest. Der Oberbauleiter dokumentiert alle Meilensteine im Bautagebuch; regelmäßige Jour-fixe sichern Termin- und Kostentreue. Bei laufendem Nutzerbetrieb empfiehlt sich eine abschnittsweise Umsetzung mit Nacht- oder Wochenendarbeiten, um Betriebsunterbrechungen zu minimieren.

Praxisbeispiele nach Assetklassen

Bürostandorte

Ein 1990 errichteter Komplex in München erhielt 18 cm Mineralwolle, wodurch der Heizwärmebedarf um 32 % sank. In Kombination mit einer reversiblen Wärmepumpe konnte der Primärenergiebedarf um weitere 40 % reduziert werden, sodass die Effizienzgebäude-Stufe 40 eingehalten wird.

Premium-Wohnbau

Ein Ensemble dreier Villen in Grünwald wurde mit 6 cm Aerogelplatten gedämmt. Der resultierende U-Wert von 0,15 W/(m²K) ermöglicht eine denkmalverträgliche Maßnahme ohne Veränderungen der Fassadenproportionen und erhöhte den Mietpreis im möblierten Segment um 18 %.

Einzelhandel und Mixed-Use

Ein Retail-Park südlich von München installierte ein Befestigungssystem, das die direkte Montage von Photovoltaik-Modulen auf der WDVS-Ebene erlaubt. Die Anlage liefert 290 MWh Strom pro Jahr und deckt damit den Eigenbedarf des Centers, während die Fassade gleichzeitig den Wärmeverlust senkt.

Brandschutz und Sicherheitskonzepte

Bei Nichtwohngebäuden in Bayern fordert die Bayerische Bauordnung ab einer Höhe von 7 m eine brandschutztechnische Klassifizierung von Fassadendämmungen. Mineralwolle erfüllt die Vorgabe „nicht brennbar“ (A1/A2) und eignet sich damit für Hochhäuser sowie Sonderbauten. Bei Polystyrol-Systemen ist eine geschossweise Brandriegelung aus nicht brennbaren Streifen zwingend. In Tiefgaragenbereichen empfiehlt sich ein Spritzschutzputz mit erhöhter Stoßfestigkeit, der eine Dauerbelastung durch Verkehrseinflüsse kompensiert und die Funktionsschicht vor Beschädigung schützt. Für Industriebauten, in denen erhöhte Lösemittel- oder Fettbelastungen auftreten, sind Spezialputze mit erhöhter Flammpunkttemperatur verfügbar, die sowohl mechanischen als auch chemischen Beanspruchungen standhalten.

Detailplanung von Anschlüssen und Übergängen

Thermische Schwachstellen entstehen bevorzugt an Fensterlaibungen, Attiken, Dachrandabschlüssen und Übergängen zu Sichtbetonflächen. Ein bayerisches Ausführungshandbuch empfiehlt bei WDVS eine Überdämmung des Fensterrahmens von mindestens 3 cm, um lineare Wärmebrücken zu minimieren. Für Attiken in Schneelastzone 2 (Voralpenrand) sind speziell zugelassene, druckfeste Aufdopplungen vorzusehen, die Wind- und Schubkräfte aufnehmen. Bewegungsfugen müssen exakt mit dem Tragwerk korrespondieren, da Setzungsdifferenzen von nur 1 mm bereits zu Putzrissen führen können. Elastische Fugendichtstoffe mit ≤ 25 % Dauerelastizität sichern dauerhaften Schutz vor Schlagregen.

BIM-gestützte Ausschreibung und Vergabe

Building Information Modeling vereinfacht die Massenermittlung und Kollisionsprüfung zwischen WDVS, Fensterbändern und haustechnischen Installationen. In München verlangen immer mehr Asset-Manager einen BIM-Abwicklungsplan (BAP), der die Schnittstellenkoordination vor Baustart fixiert. Durch die Verknüpfung von IFC-Modellen mit Leistungsverzeichnissen nach DIN 276 können Mengen- und Kostenschätzungen fortlaufend aktualisiert werden. Ausschreibungen nach VOB/C STLB-Bau nutzen die modellbasierten Positionsnummern, sodass Angebotsauswertungen automatisiert erfolgen. Nach Auftragsvergabe ermöglicht das Modell eine lückenlose Dokumentation, die für spätere Förderabrechnungen oder ESG-Reporting herangezogen wird.

Langfristige Instandhaltung und Monitoring

Die Lebensdauer eines WDVS beträgt 30 bis 40 Jahre, vorausgesetzt, Wartungsintervalle von fünf Jahren werden eingehalten. Sichtprüfungen identifizieren Abplatzungen, Mikrorisse oder biologische Bewuchsbildung. Hydrophobierende Fassadenreiniger verlängern den Reinigungszyklus bei Silikonharz- und High-Lotus-Putzen. Für großflächige Gewerbeimmobilien im Raum München empfiehlt sich der Einsatz von Drohnen mit multispektralen Kameras, um Feuchteanomalien frühzeitig zu erfassen. Sensorik auf Basis von RFID-Tags kann außerdem Temperatur- und Feuchtewerte in Echtzeit an ein zentrales CAFM-System übermitteln, sodass Wartungsbudgets präzise geplant werden.

Rückbau und Recyclingfähigkeit

Die Bayerische Deponieverordnung setzt seit 2023 strengere Grenzwerte für HBCD-haltige Polystyrolabfälle. Neue Polystyrolplatten sind inzwischen HBCD-frei und können sortenrein recycelt werden. Mineralwolle lässt sich als Baustoffrecycling untergemischt in Leichtbeton verwenden. Im Planungsstadium sollten daher Demontageszenarien definiert und Baustoff­pässe nach DIN EN ISO 22057 hinterlegt werden. Die Vorab-Registrierung im Rücknahmesystem der Dämmstoffhersteller minimiert Entsorgungskosten und erfüllt gleich­zeitig ESG-Anforderungen institutioneller Investoren.

Kosten- und Terminrisiken steuern

Preisgleitklauseln auf Basis des Statistischen Bundesamts (Index 612) schaffen Transparenz bei Dämmstofflieferungen, deren Marktpreise in den letzten Jahren um bis zu 15 % pro Quartal schwankten. Ein Mehrkostenrisiko lässt sich weiter senken, wenn Bestandsaufnahmen mittels Endoskopie und Haftzugsprüfungen frühzeitig erfolgen; dadurch sinkt die Wahrscheinlichkeit unvorhergesehener Untergrundsanierungen. Für winterliche Bauphasen in Oberbayern ist ein Kältetarif einzuplanen, der temporäre Fassadeneinhausungen und Warmluftgebläse umfasst. Ein Puffer von mindestens zehn Arbeitstagen in der Grobterminplanung hat sich als praxisgerecht erwiesen, um wetterbedingte Stillstände auszugleichen.

Synergien mit TGA und erneuerbaren Energien

Die Kombination aus Fassadendämmung und haustechnischen Upgrades erhöht die Gesamtwirtschaftlichkeit. Eine Reduktion der Heizlast um 25 % ermöglicht Downsizing bei Kessel- oder Wärmepumpenleistung, was bis zu 150 €/kW Investitionskosten spart. Bei Kühlbedarf kann die verbesserte Gebäudehülle eine kleinere Kälteanlage signifikant günstiger dimensionieren. Photovoltaik- oder Solarthermie-Elemente lassen sich mittels Schienensystemen direkt auf lastverteilenden Montageplatten des WDVS verankern. Voraussetzung ist eine statische Nachweisführung, die die Zusatzlasten im Bereich Dämmstoffdruckfestigkeit und Dübeltragfähigkeit berücksichtigt.

Besonderheiten bei denkmalgeschützten Objekten

In Bayern entscheidet das Landesamt für Denkmalpflege über die Genehmigungsfähigkeit einer Fassadendämmung. Systeme mit Aerogel oder Vakuumdämmung erreichen U-Werte von 0,15 W/(m²K) bei Schichtdicken unter 6 cm und wahren somit das historische Erscheinungsbild. Eine kapillaraktive Innendämmung kann eine Alternative sein, wenn die Außenfassade unberührt bleiben muss. Hierbei sind hygrothermische Simulationen (z. B. WUFI©) erforderlich, um Tauwasseransammlungen in der Bestands-Struktur auszuschließen. Im Genehmigungsverfahren beschleunigen Musterachsen mit Originalputz-Finish die Abstimmung mit dem Denkmalrat.

Qualifizierung von Fachunternehmen

Die Ausführung von WDVS darf ausschließlich durch Betriebe erfolgen, die eine Herstellerzertifizierung sowie einen Eintrag in die Handwerksrolle Stuckateur oder Maler vorweisen können. Für Großprojekte empfiehlt sich ein Präqualifikationsverfahren nach VOB/A § 6. Relevante Nachweise sind unter anderem Referenzlisten über mindestens 10.000 m² realisierte Fassadenflächen, Qualifikationsbescheinigungen der Bauleiter und ein gültiger SCC- oder ISO 45001-Nachweis für Arbeitssicherheit. Ein Vergütungsmodell nach Einheitspreisen reduziert Nachtragsrisiken, sofern Aufmaß- und Freigabeprozesse eindeutig definiert sind.

Dokumentation für Förder- und ESG-Reporting

Für die Beantragung der Bundesförderung muss ein anerkannter Energieeffizienz-Experte die U-Wert-Berechnung, die lückenlose Fotodokumentation des Schichtaufbaus sowie die Luftdichtheitsmessung bestätigen. Darüber hinaus verlangen viele ESG-Investoren digitale Nachweise in Form von Environmental Product Declarations (EPD) und CO₂-Fußabdruckrechnungen. Ein zentral abgelegter Projektdatenraum erleichtert die Zusammenstellung aller Unterlagen und dient als Grundlage für die Pflichtveröffentlichungen nach CSRD. Der Mehraufwand amortisiert sich durch bessere Finanzierungskonditionen, da Kreditinstitute zunehmend Nachhaltigkeits-Boni gewähren.

Zusammenfassung der Qualitätskennzahlen

Erfolgreiche Projekte im Großraum München erreichen heute regelhaft Fassadenu-Werte zwischen 0,15 und 0,20 W/(m²K). Die Bauzeit liegt, abhängig von Witterung und Fassadengeometrie, bei rund 1,5 bis 2,0 m² Montageleistung pro Mitarbeiter und Stunde. Fehlstellenquoten unter 0,5 % gelten als Best-Practice-Benchmark. In Kombination mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung lassen sich Primärenergieeinsparungen von bis zu 60 % dokumentieren, was den Pfad zur Klimaneutralität deutlich verkürzt.

Fazit
Fassadendämmung mit WDVS erschließt im bayerischen Gewerbebestand erhebliche Einsparpotenziale, erhöht den brandschutztechnischen und bauphysikalischen Standard und sichert die Werthaltigkeit der Immobilie. Entscheidungsrelevant sind eine frühzeitige Bestandsanalyse, die qualifizierte Auswahl von Dämmstoff und Systemkomponenten, eine BIM-unterstützte Ausschreibung sowie eine lückenlose Dokumentation für Förderstellen und ESG-Berichterstattung. Wer diese Punkte beachtet, reduziert Kosten-, Termin- und Haftungsrisiken signifikant und positioniert sein Objekt langfristig zukunftssicher.

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