Umstellung auf erneuerbare Energien im Bestand: Chancen und Praxiswissen für Gewerbeimmobilien in München
Steigende Energiepreise, Klimaziele der EU und ein anspruchsvolles Mieterklientel erhöhen den Druck auf Eigentümer von Bestandsgebäuden. Wer heute in München oder im Umland ein Bürohaus, eine Handelsfläche oder ein Premium-Wohnobjekt betreibt, kann die Umstellung auf erneuerbare Energien im Bestand nicht länger vertagen. Richtig geplant, steigert die Energiewende im Gebäude nicht nur die Nachhaltigkeitsbilanz, sondern schützt den Cashflow, erhöht den Marktwert und senkt mittelfristig Betriebskosten. Der folgende Fachbeitrag zeigt, warum sich eine Transformation jetzt rechnet, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind und wie anspruchsvolle Projekte sicher zum Erfolg geführt werden.
Warum das Thema jetzt wichtig ist
Die Gewerbemieten im Großraum München zählen seit Jahren zu den höchsten in Deutschland. Gleichzeitig klettern die Energiekosten. Laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik stiegen die Durchschnittspreise für Strom und Wärme 2023 um rund 18 %. Unternehmen reagieren mit höherer Sensibilität für Betriebskosten und ESG-Kriterien. Damit wird die Energieversorgung zum harten Standortfaktor. Wer hier frühzeitig auf Photovoltaik, Wärmepumpen oder Geothermie setzt, kann ESG-Bewertungen verbessern und Leerstand vermeiden.
Zudem greift seit Januar 2024 das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es fordert eine stufenweise Reduktion fossiler Energieträger. Neubauten unterliegen der 65-%-Regel bereits heute, Bestandsgebäude rücken Schritt für Schritt nach. Fördertöpfe wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) belohnen frühe Umsetzung mit Investitionszuschüssen und zinsgünstigen Darlehen. Für Eigentümer mit langfristiger Strategie eröffnen sich damit attraktive Finanzierungskonditionen.
Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik
Branchenkennzahlen
Der Branchenverband ZIA beziffert das Sanierungspotenzial im deutschen Nichtwohngebäudesektor auf mehr als 200 Mrd. EUR bis 2030. In Bayern entfallen davon rund 15 %. Eine Studie der TU München zeigt, dass allein die Nachrüstung älterer Gewerbeobjekte mit Photovoltaik annähernd 1,5 TWh Strom pro Jahr erzeugen könnte. Das entspricht dem Verbrauch von etwa 400.000 Münchner Haushalten. Die Investition amortisiert sich bei gewerblichen Strompreisen zwischen 25 und 35 ct/kWh meist in sieben bis neun Jahren.
Förderprogramme & Gesetze
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Seit 2024 gelten strengere Primärenergie-Grenzwerte. Fossile Kessel dürfen nur noch in Ausnahmefällen eingebaut werden. Eigentümer müssen bei Heizungserneuerung künftig einen Anteil von mindestens 65 % erneuerbarer Energie nachweisen.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Die Sanierungsförderung gewährt bis zu 30 % Zuschuss für Maßnahmen wie Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder Solarthermie. Ein Umweltbonus von 5 % kommt hinzu, wenn alte Ölkessel ersetzt werden.
Förderkredite der KfW: Programme wie 263/264 bieten Darlehen mit Tilgungszuschüssen bis 20 %. Für Unternehmen mit hohem Cashbedarf ist die Kombination aus Zuschuss und günstiger Finanzierung attraktiv.
Bayerisches Elektromobilitätsgesetz: Bei Erweiterung von Tiefgaragen muss Ladetechnik für E-Flotten vorgesehen werden. Eine PV-Anlage auf dem Dach kombiniert mit Batteriespeicher kann hier Synergien schaffen.
Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte
Planung & Finanzierung
Am Anfang steht ein strukturiertes Audit. Energieverbrauch, Gebäudetechnik, Dachstatik und Nutzerprofile werden erfasst. Moderne 3D-Laserscans erlauben eine belastbare Bestandsaufnahme innerhalb weniger Tage. Auf Basis der Daten entsteht ein Sanierungsfahrplan, der technische Optionen und Cashflow-Effekte transparent macht. Für Investoren ist wichtig, dass der Plan CapEx, Betriebskosten und Abschreibungen integriert. Ein Large-Cap-Projekt mit Wärmepumpe, PV und Fassadendämmung kann so in Jahresrendite und Discounted-Cashflow bewertet werden.
Die Finanzierung sollte frühzeitig mit Förderstellen abgestimmt sein. Viele Anträge erfordern einen Energieeffizienz-Experten. Ein erfahrener Generalunternehmer wie betsa.de übernimmt die Koordination, erstellt Nachweise und steuert die Vergabegespräche mit Banken. So lassen sich Konditionsvorteile von bis zu 300 Basispunkten erzielen.
Umsetzung & Bauleitung
Hochwertige Bestandsobjekte besitzen oft denkmalgeschützte Fassaden oder filigrane Innenausbauten. Eine schlüsselfertige Sanierung braucht deshalb ein fein abgestimmtes Bauzeitenmodell. Zuerst erfolgen Eingriffe in die Gebäudehülle, gefolgt von Technikgewerken und abschließendem Innenausbau. Eine digitale Bauakte sichert Transparenz für alle Stakeholder. BIM-Modelle ermöglichen Kollisionserkennung zwischen Lüftungsschächten, Leitungen und Tragwerk. So werden Nachträge minimiert.
Während der Bauphase ist eine lückenlose Qualitätskontrolle Pflicht. Thermografieprüfungen zeigen Wärmebrücken unmittelbar. Leistungstests von Wärmepumpen oder PV-Stringmessungen werden protokolliert. Die Bauleitung muss zudem an den Münchner Winter denken: provisorische Heizsysteme halten Innenräume frostfrei, sodass Ausbaugewerke termintreu arbeiten können.
Branchenspezifische Nutzenbeispiele
Bürogebäude & Unternehmenszentralen
Ein Münchner IT-Campus aus den 1990er-Jahren ersetzte seine Gasabsorptionkältemaschine durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe und installierte 800 kWp PV auf Dach und Carport. Die CO₂-Emissionen sanken um 65 %. Die erzielte Stromersparnis deckt 40 % des Gesamtbedarfs. Durch den verbesserten ESG-Score konnte der Eigentümer die Refinanzierung um 25 Basispunkte reduzieren.
Luxuswohnungen & Private Estates
In Grünwald entschied sich ein Family Office für Erdwärmesonden in Kombination mit Flächenheizung und dezentraler Lüftung. Hochwertige Holz-Alu-Fenster ergänzen das Paket. Das Objekt erreicht den Effizienzhaus-Standard 40 EE und bleibt architektonisch unverändert. Wertgutachten zeigen einen Marktwertzuwachs von rund 12 % gegenüber unsanierten Referenzen.
Gewerbe- und Einzelhandelsflächen
Ein Retail-Park südlich von München nutzte die Flachdachfläche für 1 MWp Photovoltaik. Die Anlage versorgt Kälteanlagen, Beleuchtung und Ladepunkte für Kundinnen und Kunden. Dank PPA-Modell generiert der Eigentümer einen Stromverkaufspreis, der 10 % unter dem Markttarif liegt und zugleich stabile Einnahmen sichert.
Fazit
Die Umstellung auf erneuerbare Energien im Bestand ist heute ein wirtschaftliches Gebot. Sie reduziert Energierisiken, verbessert ESG-Ratings und steigert den Immobilienwert. Mit fundierter Planung, integrierter Finanzierung und verlässlicher Bauleitung lassen sich auch komplexe Bestandsobjekte in München und Umgebung zukunftssicher aufstellen. Als regionaler Partner begleitet BETSA Projekte ganzheitlich – von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
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