Energieeffizienz im Gewerbebau: Potenziale erkennen, Kosten senken, Werte sichern

Steigende Energiepreise, ambitionierte Klimaziele und der ESG-Druck von Kapitalgebern verändern das Immobiliengeschäft im Großraum München rasant. Vor allem Gewerbeobjekte mit hoher Grundfläche werden heute genau nach ihrem Energieverbrauch bewertet. Wer jetzt in Energieeffizienz investiert, schützt also nicht nur Betriebskosten, sondern auch Rendite und Unternehmensimage. Dieser Beitrag erklärt, warum das Thema gerade für Entscheider und Investoren wichtig ist, welche regulatorischen Vorgaben gelten und wie sich Sanierungsmaßnahmen in der Praxis erfolgreich umsetzen lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Zwischen 2021 und 2023 stiegen die durchschnittlichen Stromkosten für Nicht-Haushaltskunden laut Bundesnetzagentur um rund 40 Prozent. Parallel verschärfen sich die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sowie die Berichtspflichten nach EU-Taxonomie und Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Unternehmen, die ihre Gewerbeimmobilien nicht energieeffizient betreiben, verlieren daher mehrfach: durch hohe Betriebskosten, durch steigende CO₂-Abgaben und durch Abwertungen in der Portfolio­bewertung. In einem Wirtschaftsraum mit geringem Leerstand wie München erhöhen sich zudem die Erwartungen von Mietern an nachhaltige Flächen. Energieeffizienz ist damit kein „Nice-to-have“ mehr, sondern ein zentraler Wettbewerbsfaktor.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Laut einer Studie des Instituts für Gebäudetechnologie entfallen 31 Prozent des gesamten industriellen Endenergieverbrauchs in Deutschland auf Prozesswärme und Gebäudeheizung. Allein in Bayern liegen die spezifischen Heizenergieverbräuche von Bestands-Gewerbegebäuden bei durchschnittlich 190 kWh/m² a, während Neubauten nach GEG-Standard unter 75 kWh/m² a erreichen. Das Einsparpotenzial ist also erheblich. Eine Untersuchung der Deutschen Energie-Agentur zeigt, dass sich durch ganzheitliche Sanierung – Dämmung, Anlagentechnik, digitale Steuerung – durchschnittlich 45 Prozent Energiekosten einsparen lassen. Die Amortisationszeit liegt, abhängig von Objekt und Nutzung, zwischen fünf und neun Jahren, bei steigenden Energiekosten sogar darunter.

Förderprogramme & Gesetze

Für Investoren besonders relevant ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Über die Kreditvariante WKf 263/264 lassen sich bis zu 15 Millionen EUR pro Vorhaben zinsvergünstigt finanzieren, ergänzt um Tilgungszuschüsse von bis zu 25 Prozent, sofern ambitionierte Effizienzstandards erreicht werden. Zusätzlich unterstützt das Bayerische 10 000-Häuser-Programm energetische Einzelmaßnahmen in Gewerbeobjekten, etwa den Tausch von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Auf regulatorischer Seite gilt seit 2024 die Novelle des GEG: Heizungsanlagen müssen spätestens ab 2026 mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen, für Neubauten in Gewerbegebieten greift die Regel bereits 2024. Parallel führt die EU-Taxonomie konkrete Schwellenwerte für Primärenergiebedarf ein. Wer diese Benchmarks verfehlt, riskiert künftig erschwerte Kreditbedingungen.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Energieeffizienzprojekte beginnen mit einer belastbaren Datengrundlage. Ein zertifizierter Energieaudit gemäß DIN EN 16247-1 deckt Lastprofile, Gebäudehülle und Anlagenwirkungsgrade auf. Aus den Ergebnissen entsteht ein Maßnahmenfahrplan, der technische Optionen, Kosten und Einsparungen transparent gegenüberstellt. Entscheidend ist eine Lebenszyklusbetrachtung: Höhere Investitionen in hochwertige Dämmstoffe oder intelligente Gebäudeautomation zahlen sich über Jahrzehnte aus. Bereits in der Konzeptphase sollte ein Fördermittel-Check erfolgen. Die Erfahrung zeigt, dass frühzeitige Abstimmung mit Finanzierern und Förderbanken Genehmigungszeiten verkürzt und die Eigenkapitalbelastung minimiert.

Gerade im sechs- bis sieben­stelligen Segment empfehlen sich Contracting-Modelle. Dabei übernimmt ein Energiedienstleister Teile der Investition und refinanziert sich über die eingesparten Energiekosten. Für Eigentümer ergibt sich so ein offener Cashflow ohne zusätzlichen Kapitaldienst. Wichtig ist jedoch, alle Verträge auf flexible Laufzeiten und klare Performance-Garantien zu prüfen. BETSA arbeitet in der Region München mit etablierten Contracting-Partnern zusammen und integriert deren Angebote nahtlos in die Gesamtplanung.

Umsetzung & Bauleitung

Die größte Herausforderung in belebten Gewerbeobjekten ist der Weiterbetrieb während der Sanierung. Um Umsatzausfälle zu vermeiden, erfolgt die Bauausführung in nutzungsoptimierten Abschnitten. Digitale Bauzeitenmodelle zeigen, wann welche Mietflächen temporär eingeschränkt sind, und erlauben präzise Terminankündigungen an Mieter oder Produktionsleitung. Moderne Methoden wie Building Information Modeling (BIM) unterstützen zudem die Kollisionsprüfung zwischen neuen Leitungswegen und Bestandsinstallationen. So reduzieren sich unvorhergesehene Nachträge.

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Qualitätssicherung. Thermografische Aufnahmen noch vor dem Verschließen der Bauteile decken Wärmebrücken auf, Luftdichtheits­tests nach Blower-Door-Methode stellen die Hülle sicher. Parallel überwachen intelligente IoT-Sensoren die Anlageninbetriebnahme und melden Abweichungen in Echtzeit. BETSA setzt hier auf ein integrales Baustellen-Controlling, bei dem erfahrene Bauleiter, Energieberater und Fachplaner täglich digitale Checklisten aktualisieren. Das Resultat: termingerechte Fertigstellung und verlässliche Energieziele.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Bei Büroimmobilien entfallen bis zu 40 Prozent des Endenergieverbrauchs auf Kühlung und Lüftung. In einem Projekt in München-Schwabing realisierte BETSA die Nachrüstung einer adiabaten Kühlung kombiniert mit einer Photovoltaik-Dachanlage. Das Gebäude erreicht nun einen Primärenergiebedarf von 68 kWh/m² a und erfüllt damit das Level „Taxonomy-aligned“. Zusätzlicher Nutzen: Die PV-Anlage liefert rund 55 Prozent des Kühlbedarfs direkt, wodurch Lastspitzen im Netz vermieden werden. Mieter profitieren von stabilen Nebenkosten, und der Eigentümer konnte die Warmmiete moderat anheben.

Luxuswohnungen & Private Estates

Auch im High-End-Segment spielen Betriebskosten zunehmend eine Rolle. Ein denkmalgeschütztes Stadtpalais in München-Lehel wurde komplett kernsaniert. Durch Innendämmung mit Kapillar­putzen, eine reversible Wärmepumpenanlage und ein unsichtbar integriertes Eisspeicher­system sank der jährliche Heiz- und Kühlbedarf um 52 Prozent. Die wertvolle Fassade blieb unangetastet, gleichzeitig stieg der Marktwert des Objekts um rund 18 Prozent, wie ein unabhängiges Gutachten bestätigt. Für Family Offices ein starkes Argument, Energieeffizienz als Asset-Management-Instrument einzusetzen.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Im Einzelhandel dominieren Beleuchtung und Lüftung. Ein Münchner Shopping-Center reduzierte durch LED-Retrofit inklusive präsenz- und tageslichtgesteuerter Sensorik den Stromverbrauch für Licht um 70 Prozent. Ergänzt um Wärmerückgewinnung aus der Kälteanlage ergab sich eine Gesamt­ersparnis von 1,2 Mio. kWh pro Jahr. Für den Betreiber bedeutet das nicht nur geringere Kosten, sondern auch bessere ESG-Ratings gegenüber institutionellen Investoren.

Fazit

Energieeffizienz im Gewerbebau ist zum entscheidenden Hebel für Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Marktattraktivität geworden. Aktuelle Studien belegen hohe Einsparpotenziale, der regulatorische Druck nimmt weiter zu und Förderprogramme schaffen zusätzliche Anreize. Wer frühzeitig handelt, sichert sich langfristig niedrige Betriebskosten, steigert den Immobilienwert und erfüllt kommende ESG-Anforderungen. Als schlüsselfertiger Partner bündelt BETSA Planung, Bauleitung und Qualitätskontrolle unter einem Dach – mit besonderer Expertise für komplexe Objekte im Großraum München.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular