Energieeffizienz im Denkmalschutz: Herausforderung & Lösungen

Historische Gebäude prägen das Stadtbild im Großraum München und stehen oft unter Denkmalschutz. Unternehmen, Investoren und Facility-Manager sehen in diesen Objekten eine werthaltige Anlage, doch steigende Energiepreise und ESG-Vorgaben erhöhen den Handlungsdruck. Energieeffizienz im Denkmalschutz verbindet scheinbare Gegensätze: Substanz bewahren und gleichzeitig Betriebskosten senken. Der folgende Fachbeitrag zeigt, wie beides gelingt und welche Rolle ein schlüsselfertiger Partner wie BETSA dabei spielen kann.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Energiepreise im Süden Deutschlands liegen laut Bundesnetzagentur rund zwölf Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Parallel verpflichtet das bayerische Klimaschutzgesetz kommunale wie private Eigentümer, ihre CO₂-Bilanz zu verbessern. Historische Objekte geraten dadurch in den Fokus, denn sie weisen häufig einen Heizwärmebedarf von über 200 kWh/m²a auf – drei- bis viermal so viel wie ein moderner Neubau. Mit Blick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Nachhaltigkeits-Reportingpflicht nach EU-Taxonomie wird die energetische Aufwertung damit zu einer strategischen Pflichtaufgabe für Bestandshalter.

Für die Wirtschaft lohnt sich das doppelt. Erstens sinken die Betriebskosten sofort. Zweitens steigt die Vermietbarkeit, weil viele Mietinteressenten Green-Lease-Kriterien abfragen. Wer einen denkmalgeschützten Altbau energetisch optimiert, positioniert sich damit als verantwortungsbewusster Eigentümer und verbessert seine Exit-Optionen.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Eine Studie des Fraunhofer IBP von 2023 schätzt, dass allein in Bayern rund 280 000 Gebäude ganz oder teilweise unter Denkmalschutz stehen. Davon entfallen 35 Prozent auf gewerbliche Nutzung. Die durchschnittliche Heizölnachfrage beträgt dort 18 Liter pro Quadratmeter und Jahr; bei Erdgas sind es 20 Kubikmeter. Nach Berechnungen des ifo Instituts lassen sich durch behutsame Sanierung bis zu 65 Prozent dieser Verbräuche einsparen. Gleichzeitig bleiben über 90 Prozent der charakteristischen Fassadenflächen erhalten, wenn moderne Dämmverfahren wie Innendämmputz oder Aerogelpaneele eingesetzt werden.

Die Renditeperspektive ist messbar. Das Beratungsunternehmen JLL ermittelte 2022, dass energetisch ertüchtigte Altbauten in A-Lagen Münchens im Mittel 2,1 Euro mehr Nettokaltmiete pro Quadratmeter erzielen als unsanierte Vergleichsobjekte – bei gleichzeitiger Wertsteigerung von durchschnittlich zwölf Prozent innerhalb von fünf Jahren.

Förderprogramme & Gesetze

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Sanierungen von Baudenkmälern zwar Ausnahmen zu den Effizienzanforderungen vor, verlangt jedoch die Nutzung der „wirtschaftlich vertretbaren“ Energieeinsparpotenziale. Eigentümer tragen deshalb eine erhöhte Darlegungspflicht. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Denkmal (BEG EM, KfW 297/298) unterstützt sie. Förderfähige Maßnahmen sind Innendämmung, Fensterrestaurierung mit Isolierglas nach historischem Vorbild, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse und Nahwärmenetze. Der Tilgungszuschuss kann bis zu 25 Prozent der Investitionskosten betragen, begrenzt auf 15 Millionen Euro pro Vorhaben. Bayern ergänzt diese Mittel über das Programm „Bayerische Denkmalenergie“, das zusätzlich zehn Prozent Zuschuss für besonders schützenswerte Kulturobjekte gewährt. Wichtig ist die frühzeitige Einbindung eines Energieeffizienz-Experten mit Denkmalzertifikat, da Anträge vor Auftragsvergabe gestellt werden müssen.

Weitere regulatorische Leitplanken sind das Bayerische Denkmalschutzgesetz und kommunale Satzungen. Entscheidungen über Fassaden, Fensteraufteilungen oder Dachlandschaften fallen daher in enger Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege. Verzögerungen drohen, wenn keine genehmigungsfähige Gesamtplanung existiert. Eine integrierte Sanierungs- und Energieplanung schafft hier Klarheit und verkürzt den Behördenprozess spürbar.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Der erste Schritt ist stets eine genaue Bestandserfassung. 3D-Laserscans liefern millimetergenaue Modelle, in denen Wärmebrücken, Feuchtequellen und Tragwerksreserven sichtbar werden. Auf Basis dieser Daten lassen sich Digital Twins erstellen. Investoren können so verschiedene Energie-Szenarien simulieren, etwa den Einfluss einer Wärmepumpe in Kombination mit Innendämmung. Die Software liefert Kennwerte wie Return on Invest (ROI), dynamischen Amortisationszeitraum und CO₂-Einsparung. Parallel wird geprüft, welche Maßnahmen förderfähig sind. Bei komplexen Gebäuden empfiehlt sich die Bündelung der Gewerke in einem Generalunternehmer-Modell. Dadurch steigen Kostensicherheit und Termintreue, weil Schnittstellenrisiken entfallen.

Finanzierungsseitig spielen grüne Kredite eine wachsende Rolle. Banken gewähren bis zu 20 Basispunkte Zinsvorteil, wenn das Objekt nach Sanierung bestimmte Energieklassen oder Taxonomie-Kriterien erfüllt. Ein professioneller Projektpartner bindet diese Anforderungen frühzeitig in die Bau- und Kostenplanung ein und liefert den erforderlichen Dokumentationsstrang für Banken und Förderstellen.

Umsetzung & Bauleitung

Bei denkmalgeschützten Fassaden verbietet sich die klassische Außendämmung. Innendämmsysteme aus Kalziumsilikat oder Hydrophob-Aerogel sind hier das Mittel der Wahl. Sie erreichen Wärmeleitfähigkeiten ab 0,018 W/mK und eine geringe Aufbauhöhe, sodass Raumgrößen erhalten bleiben. Wichtig ist der kapillare Feuchtestrom, damit Mauerwerk weiterhin diffusionsoffen bleibt. Eine vor Ort gemessene Rohdichte gibt Aufschluss über die Tragfähigkeit. Danach erfolgt die Planung des Dübelrasters und der Dampfbremsfolien, falls erforderlich.

Fenster sind häufig die energetische Schwachstelle. Historische Kämpfer und Sprossen lassen sich heute mit filigranen Holz-Alu-Profilen nachbilden, die eine Zweifach- oder sogar Dreifachverglasung aufnehmen. Der U-Wert sinkt dadurch von oft über 3,0 auf unter 1,3 W/m²K. Mit verdeckt liegenden Beschlägen bleiben Optik und Denkmalsubstanz unangetastet. Ergänzend ermöglicht ein hydraulischer Abgleich der Heizkörper sowie der Einsatz digitaler Thermostatventile Einsparungen von bis zu zehn Prozent ohne größere Eingriffe.

Im Bereich Anlagentechnik haben sich hybride Lösungen bewährt. Eine reversible Luft-Wasser-Wärmepumpe deckt Grundlasten ab, während ein Gas-Brennwertkessel Spitzen bei sehr niedrigen Außentemperaturen übernimmt. Ein Pufferspeicher erhöht die Betriebseffizienz. Wenn Fernwärme verfügbar ist, lässt sich das System modular ergänzen. Für Investoren interessant: Abwärme aus Server- oder Produktionsräumen kann in ein Niedertemperatur-Heiznetz eingespeist werden, wodurch die Effizienz der Wärmepumpe weiter steigt.

Die Bauleitung bei laufender Nutzung bleibt eine organisatorische Herausforderung. Staubschutzwände, temporäre Fluchtwege und eine klare Phasenplanung minimieren Ausfallzeiten für Mieter oder Nutzer. Ein erfahrener Generalunternehmer koordiniert Gewerke wie Heizung, Elektrik, Stuckateur, Restaurator und Mess-/Steuer-Technik (MSR) aus einer Hand. So lassen sich Synergieeffekte, zum Beispiel gemeinsame Gerüstzeiten oder parallele Rohbau- und Innenausbauarbeiten, optimal nutzen.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Eine denkmalgeschützte Stadtvilla im Münchner Lehel wurde in den letzten Jahren zu einem Firmensitz mit modernen Open-Space-Flächen umgebaut. Durch die Kombination von Innendämmung, neuer Heiztechnik und LED-Lichtsteuerung sank der Endenergiebedarf von 245 auf 78 kWh/m²a. Die monatlichen Betriebskosten reduzierten sich um 2,50 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig entstand eine repräsentative Adresse, die Kunden und Mitarbeitende gleichermaßen beeindruckt. Zusätzlicher Mehrwert: Die Immobilie erfüllt nun das Anforderungsprofil mehrerer ESG-Fonds, wodurch sich der potenzielle Investorenkreis vergrößerte.

Luxuswohnungen & Private Estates

Bei einem Jugendstil-Ensemble am Starnberger See war die Herausforderung, den Charakter der Stuckfassade zu wahren. Der Einbau von Hochleistungs-Aerogel-Dämmputz ermöglichte eine Reduktion der Wand-U-Werte auf 0,38 W/m²K ohne optische Veränderungen. Eine Sole-Wasser-Wärmepumpe nutzt das angrenzende Grundstück als Erdsondenfeld. Zusammen mit einer dezent integrierten Photovoltaik-Fassadenlösung deckt das System 80 Prozent des jährlichen Energiebedarfs regenerativ. Die restliche Energie liefert ein Biogas-Tarif. Eigentümer berichten nicht nur von geringeren Kosten, sondern auch von einem spürbar verbesserten Raumklima.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein denkmalgeschütztes Kaufhaus in der Münchner Altstadt musste seine Energieintensität reduzieren, ohne den Betrieb zu unterbrechen. Die Lösung bestand in einer neuen Gebäudeleittechnik, die Besucherströme und Außentemperatur in Echtzeit erfasst. Lüftungsanlagen passen ihre Luftmengen dynamisch an, während LED-Lichtbänder tageslichtabhängig gesteuert werden. Ein Blockheizkraftwerk speist Strom und Wärme ins Hausnetz. Die Gesamtenergieeinsparung liegt bei 38 Prozent. Durch Green-Lease-Verträge teilen sich Eigentümer und Mieter die Einspargewinne, was die Akzeptanz für Modernisierungsmaßnahmen stark erhöhte.

Fazit

Energieeffizienz im Denkmalschutz ist kein Widerspruch, sondern ein Wettbewerbsvorteil. Wer historische Gebäude behutsam und zugleich konsequent modernisiert, profitiert von planbaren Kosten, höheren Mieteinnahmen und einer verbesserten CO₂-Bilanz. Förderprogramme und regulatorische Erleichterungen schaffen zusätzliche Anreize, erfordern jedoch eine frühzeitige, fachübergreifende Planung. BETSA bündelt alle Leistungen von der Bestandsanalyse über die Genehmigungsplanung bis zur schlüsselfertigen Realisierung. So erhalten Bauherrinnen und Bauherren maximale Sicherheit bei Termin, Budget und Qualität.

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