Treppenhaus im Mehrfamilienhaus energieeffizient sanieren

Beleuchtung, Lüftung und Grundtemperierung eines Treppenhauses laufen üblicherweise 24 / 7, ohne dass direkt Mieteinnahmen entstehen. Steigende Energiepreise, ESG-Berichtspflichten und anspruchsvolle Mieterlenkung machen daher ausgerechnet diesen Gemeinschaftsbereich zum relevanten Hebel für Betriebskosten und CO₂-Bilanz. Für Eigentümer, Verwalter und Planer im Großraum München entsteht damit ein klar quantifizierbares Optimierungsfeld.

Rahmenbedingungen und Motivation

Das Bundesklimaschutzgesetz fordert bis 2030 eine Halbierung der Emissionen im Gebäudebestand gegenüber 1990. Während Heizungs- und Fassadensanierungen längst etabliert sind, entfallen in vielen Mehrfamilienhäusern bis zu 20 % des Allgemeinstroms sowie erhebliche Wärmeverluste auf das Treppenhaus. Ab 2024 wirken zudem CO₂-Preis und EU-Taxonomie direkt auf die Nebenkosten und das Immobilienrating. Wer diese Schnittstelle früh adressiert, reduziert Leerstandsrisko, erhöht die Klassifizierung nach ESG-Kriterien und erzielt konkrete Wertzuwächse.

Gesetzliche Vorgaben und Förderkulisse

Rechtsnormen

• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Nachrüstpflichten für Rohrleitungsdämmung und Effizienzanforderungen an Haustüren.
• Bayerische Bauordnung (BayBO) und Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie (MLAR): Vorgaben zur Brandschutzführung bei Kabeltrassen und Lüftungsleitungen.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Seit der Reform genügt für energieeinsparende Maßnahmen die einfache Mehrheit der Eigentümer.

Förderprogramme

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse oder Kredite für LED-Systeme, Dämmarbeiten und Türersatz im Gemeinschaftseigentum.
• 10 000-Häuser-Programm Bayern: Bonus für innovative Sanierungskonzepte mit hohem CO₂-Einsparpotenzial.
• Kommunale Programme in München: Ergänzende Investitionszuschüsse für quartiersbezogene CO₂-Reduktion.

Kennzahlen aus Forschung und Praxis

LED-Umrüstung senkt laut Deutscher Energie-Agentur den Stromverbrauch im Treppenhaus um bis zu 70 %. In Kombination mit Präsenz- und Tageslichtsensorik sind Einsparungen von 80 % erreichbar.

Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik beziffert Wärmeverluste über undichte Hauseingänge in Bestandsanlagen mit bis zu 0,12 W/(m²·K). Hochgerechnet auf ein sechsgeschossiges Gebäude mit 300 m² Treppenhauswandfläche resultiert daraus ein zusätzlicher Heizenergiebedarf von rund 2 200 kWh pro Jahr.

Technische Stellschrauben für ein energieeffizientes Treppenhaus

Beleuchtung und Steuerung

LED-Leuchten mit Wirkungsgraden bis 180 lm/W und Lebensdauern von über 50 000 h bilden den Standard. Eine normgerechte Lichtplanung nach DIN EN 12464-1 stellt 100 lx auf den Stufen sicher. Präsenzmelder und Konstantlichtregelung koppeln die Leistung an tatsächliche Nutzung und Tageslichtanteil, während vernetzte Treiber Störmeldungen in Echtzeit ausgeben.

Wärmedämmung und Luftdichtheit

Treppenhäuser fungieren oft als thermische Pufferzonen. Schlanke Hochleistungsdämmstoffe auf Innenwandebenen minimieren Wärmeabfluss ohne Eingriff in Verkehrsflächen. Haustürsysteme mit U-Werten ≤ 1,2 W/(m²·K) und dreiseitiger Dichtung verringern Konvektion. Die Anschlussfugen werden nach DIN 4108-7 luftdicht ausgeführt; ein abschließender Blower-Door-Test dokumentiert die Qualität.

Lüftung und Raumluftqualität

Natürliche Schachtlüftungen führen in Bestandsbauten zu ungeregelten Wärmeverlusten. Dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung bis 90 % sichern definierte Luftwechselraten. CO₂- und Feuchtesensoren steuern den Volumenstrom bedarfsgerecht, Filtersysteme reduzieren Feinstaubbelastung. Für denkmalgeschützte Fassaden stehen Kernbohrvarianten mit minimalem Eingriff zur Verfügung.

Planung, Kostenstruktur und Beschlussfassung

Bestandsaufnahme

1. Energieaudit nach DIN EN 16247 für elektrische und thermische Verbrauchsprofile.
2. Thermografie zur Lokalisierung von Leckagen und Wärmebrücken.
3. 3D-Laserscan zur Erfassung von Geometrie, Installationswegen und Fluchtwegen.

Wirtschaftliche Bewertung

Kostenermittlungen nach DIN 276 stellen die Investitionen transparent dar. Wirtschaftlichkeitsberechnungen berücksichtigen Strom- und Wärmekosten, CO₂-Preis sowie Instandhaltungsersparnisse. In WEG-Strukturen dient § 14 WEG als Grundlage für den Umlageschlüssel.

Finanzierung

KfW-Kredite mit tilgungsfreien Anlaufjahren glätten den Cashflow größerer Maßnahmen. Gewerbliche Bestandshalter nutzen Sonderabschreibungen nach § 7b EStG, sofern das Effizienzhausniveau erreicht wird.

Ausführung und Qualitätssicherung

Gewerkekoordination

Elektroinstallation, Ausbauarbeiten und Metallbau greifen zeitlich ineinander. Lean-basierte Bauzeitenpläne minimieren Sperrzeiten für Bewohner. Digitale Bautagebücher mit Fotodokumentation und automatisierten Checklisten sichern den Nachweis gegenüber Förderstellen.

Monitoring im Betrieb

Nach Inbetriebnahme erfassen Smart-Meter den Allgemeinstrom sekundengenau; kombinierte Temperatur- und Feuchtesensoren liefern die Datenbasis für eine fortlaufende Optimierung. Abweichungen werden per Dashboard an Facility-Management und Eigentümergemium gemeldet, was eine belastbare Verifikation der prognostizierten Einsparungen ermöglicht.

Praxisbeispiele aus dem Raum München

Gründerzeitensemble Glockenbachviertel

Der Austausch von 40-W-Glühlampen gegen LED-Downlights sowie das Nachdichten einer zweiflügeligen Haustür senkte den Strombedarf der Allgemeinbeleuchtung um 78 %. Gleichzeitig reduzierte sich der Heizwärmebedarf um 15 %. Die Amortisationszeit lag bei vier Jahren.

90er-Jahre-Wohnpark Unterhaching

Die Kombination aus Präsenzmeldern, LED-Technik und dezentraler Lüftung mit Wärmerückgewinnung führte zu Einsparungen von 35 MWh Strom und 12 MWh Wärme jährlich. Die CO₂-Emissionen sanken um rund 19 t, die Bewohnerzufriedenheit stieg laut Befragung auf 94 %.

Betriebsbegleitendes Energiemanagement

Ein einmal optimiertes Treppenhaus bleibt nur dann effizient, wenn die Betriebsführung kontinuierlich nachjustiert wird. In modernen Mehrfamilienhäusern im Großraum München übernehmen cloudbasierte Plattformen das Zusammenführen von Strom-, Wärme- und Sensorwerten. Schwellenwerte für Beleuchtungsdauer, Luftwechselrate oder Vorlauftemperatur lassen sich aus den ersten Betriebsmonaten ableiten und anschließend automatisiert anpassen. Wartungsintervalle für Leuchten, Filter oder Dichtungen werden bedarfsgerecht statt kalenderbasiert ausgelöst, was die Instandhaltungskosten um bis zu 20 % senkt.

Brandschutz und Verkehrssicherheit

Jede Sanierung im Treppenhaus muss die Schutzziele der BayBO und der MLAR strikt einhalten. Kabelbündel für LED-Netzteile sind in geschlossene Funktionserhalt-Kanäle einzulegen, um die Brandlast gering zu halten. Werden Lüftungsleitungen nachgerüstet, sind Brandschutzklappen mit Auslösetemperatur 72 °C vorzusehen. Rutschhemmende Stufenbeläge der Klasse R10 und blendfreie Lichtverteilungen verhindern Unfallgefahren und reduzieren somit die Haftungsrisiken des Eigentümers.

Schnittstellen zu Fassaden- und Heizungssanierungen

Ein energetisch aufgerüstetes Treppenhaus wirkt als Pufferzone zwischen unbeheiztem Außenklima und beheizten Wohnungen. Wird gleichzeitig die Gebäudehülle erneuert, ist der U-Wert der Haustüre mit dem Wärmedämmverbundsystem abzustimmen, um Taupunkt­verschiebungen zu vermeiden. Bei Heizungsmodernisierungen empfiehlt sich eine Reduzierung der Treppenhaus-Grundtemperierung um 2 K, was zusammen mit der Luftdichtheit bis zu 8 % Heizenergie spart. Eine gemeinsame Bauphase senkt Rüst- und Sperrzeiten um etwa 15 %.

Stakeholder-Kommunikation und Nutzerakzeptanz

Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Abstimmung zwischen Hausverwaltung, Mietern und Handwerksbetrieben. Frühzeitige Aushänge und digitale Abstimmungstools minimieren Beschwerden bei Probeschaltungen von Präsenzmeldern oder temporären Zugangs­beschränkungen. Nach Abschluss der Maßnahmen hilft ein kurz gehaltenes Bewohner­-FAQ, Fehlbedienungen der Lüftungsgeräte zu verhindern und die Akzeptanz der neuen Regelstrategien zu steigern.

Roadmap für Entscheider

1. Strategieworkshop mit Energieberater und Facility-Manager zur Priorisierung von Maßnahmen.
2. Erstellung eines Sanierungsfahrplans nach DIN/TS 18599 mit Fokus auf Treppenhaus und angrenzende Nebenzonen.
3. Abstimmung mit Förderstellen; Vorab-Bestätigung der BEG-Förderfähigkeit einholen.
4. Ausschreibung in Einzellosen gemäß VOB/A, um Preis- und Terminsicherheit zu erhöhen.
5. Bauausführung in bewohnerfreundlichen Zeitfenstern; begleitende Qualitätssicherung durch Sachverständige.
6. Nachlaufendes Monitoring über mindestens 12 Monate zur Verifikation der Einsparungen und Optimierung der Regelparameter.

Kostenkennwerte und Amortisation

Regionale Vergabedaten zeigen für Bayern folgende Richtwerte (Netto):
– LED-Umbau mit DALI-Steuerung: 35 – 55 €/m² Treppenhausfläche
– Türersatz inklusive Dämm-Anschluss: 6 500 – 9 000 € pro Anlage
– Dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung: 1 800 – 2 300 € pro Gerät
– Innendämmung mit 40 mm Vakuum-Paneelen: 120 – 150 €/m² Wandfläche

Unter Annahme eines Strompreises von 28 ct/kWh und eines Wärme­äquivalents von 9 ct/kWh liegen die statischen Amortisationszeiten typischer Maßnahmen bei drei bis sieben Jahren. Durch die Einbindung von BEG-Zuschüssen verkürzt sich dieser Zeitraum häufig um ein bis zwei Jahre.

Digitale Twin-Modelle für Lebenszyklus-Optimierung

Die punktgenaue Erfassung des Treppenhauses mittels 3D-Laserscan ermöglicht die Erstellung eines Digital Twins, in den alle baulichen und haustechnischen Eigenschaften eingebettet werden. Während der Betriebsphase vernetzt der Zwilling Echtzeit-Daten mit Wartungs-Tickets und stellt Prognosen zu Restlebensdauern sowie künftigen Energieverbrauchstrends bereit. Bestandsverwalter in München nutzen diese Modelle zunehmend, um Portfolio-Entscheidungen unter ESG-Gesichtspunkten zu treffen und die Berichtspflichten gegenüber Investoren zu vereinfachen.

Ausblick auf regulatorische Entwicklungen

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes sieht schärfere Primärenergie­-Grenzwerte für den Bestand vor. Darüber hinaus wird die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) voraussichtlich eine Pflicht für smarte Gebäude-Indikatoren ab 2026 einführen. Immobilien, deren Gemeinschaftsbereiche schon heute mit Sensorik, Energiemanagement und Wärmerückgewinnung ausgerüstet sind, erfüllen diese Vorgaben weitgehend und sichern sich Wettbewerbsvorteile im Vermietungsmarkt.

Risikobewertung und Versicherbarkeit

Versicherer honorieren modernisierte Treppenhäuser durch niedrigere Prämien für Leitungswasser- und Brandschäden, sofern eine Fernüberwachung vorhanden ist. Gleichzeitig sinkt die Gefahr von Regressforderungen, weil die Nachweiskette über digitale Bautagebücher lückenlos geführt wird. Für Eigentümer ergibt sich ein messbarer Risikopuffer, der in der Total Cost of Ownership-Berechnung berücksichtigt werden sollte.

Fazit
Ein systematisch saniertes Treppenhaus reduziert Betriebskosten, steigert die Energieeffizienz des gesamten Mehrfamilienhauses und erfüllt künftige ESG-Anforderungen. Entscheider profitieren, wenn sie Gewerke integriert planen, Fördermittel konsequent ausschöpfen und das Monitoring von Anfang an mitdenken. Wer jetzt investiert, sichert langfristige Wertstabilität, minimiert regulatorische Risiken und stärkt die Position am Münchner Immobilienmarkt.

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