Energieeffiziente Altbausanierung im Mehrfamilienhaus

Steigende Energiepreise, ambitionierte Klimaziele und verschärfte Regulatorik setzen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Bayern unter Handlungsdruck. Wer heute ein Altbauportfolio hält oder ein historisches Objekt erwerben möchte, sieht sich mit der Frage konfrontiert, wie sich Substanzwert, Mietattraktivität und Betriebskosten gleichzeitig optimieren lassen. Eine energieeffiziente Altbausanierung bietet hier einen klaren Hebel. Richtig geplant, senkt sie den Energieverbrauch, steigert den Marktwert und schafft Rechtssicherheit für kommende Anforderungen. Im Großraum München gilt das umso mehr, weil der Wettbewerb um hochwertige Wohn- und Gewerbeflächen intensiv ist.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Für vermögende Investoren und Facility-Manager zählt heute nicht nur der reine Quadratmeterpreis, sondern das Zusammenspiel aus langfristiger Rendite, ESG-Konformität und Nutzerkomfort. Energieeffiziente Altbausanierung adressiert alle drei Faktoren. Zum einen reduzieren geringere Heiz- und Kühlkosten das Betriebskostenrisiko, das in klassischen Nebenkostenspiegeln inzwischen bis zu 35 % der Warmmiete ausmacht. Zum anderen steigt die Vermietbarkeit, weil Mieter zunehmend auf Energielabel, Raumklima und CO₂-Bilanz achten. Und nicht zuletzt verlangt der Gesetzgeber schrittweise strengere Grenzwerte für Primärenergie. Wer jetzt klug saniert, vermeidet spätere Zwangsinvestitionen und sichert Fördermittel, die 2025 bereits auslaufen könnten.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Laut dem Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft verbraucht der deutsche Gebäudesektor jährlich rund 840 TWh Endenergie, davon 70 % für Raumwärme. In Bestandsgebäuden mit Baujahr vor 1979 liegen die spezifischen Heizwärmebedarfe häufig über 200 kWh/m²a. Nach einer umfassenden Sanierung sind Werte von 60 kWh/m²a realistisch. Das entspricht einer Einsparung von rund 70 %. In München stehen nach Angaben des Statistischen Amts gut 48 % aller Geschosswohnungsbauten in diesem Altbau-Spektrum. Das Marktpotenzial für energetische Sanierung ist somit beträchtlich.

Förderprogramme & Gesetze

Die wichtigsten Stellschrauben sind das Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und regionale Ergänzungsprogramme der LfA Förderbank Bayern. Das GEG 2023 fordert seit Jahresbeginn den Austausch alter Öl- und Kohlekessel sowie Mindeststandards für Dämmung bei größeren Baumaßnahmen. Ab 2025 wird ein teilweiser Pflichtanteil erneuerbarer Energien bei Heizungssystemen erwartet. Die BEG bezuschusst Sanierungen mit Fördersätzen bis 20 % der förderfähigen Kosten, ein zusätzlicher Effizienzbonus von 5 % gilt für Worst-Performance-Gebäude. Für Mehrfamilienhäuser im Großraum München kann die Kombination aus Zuschuss und zinsvergünstigtem KfW-Kredit bis zu 45 % der Maßnahmenkosten fremdfinanzieren.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Eine solide Bestandsanalyse ist der erste Schritt. Thermografie, Blower-Door-Test und Heizlastberechnung zeigen Schwachstellen präzise auf. Dabei lohnt sich die Begleitung durch einen Energie-Effizienz-Experten, da dessen Bestätigung Voraussetzung für Förderanträge ist. In der Regel beginnt ein wirtschaftlicher Sanierungsfahrplan mit Hüllmaßnahmen: Dach, Fassade und Fenster. Erst danach folgt die Haustechnik. So stellt man sicher, dass die neue Heizungsanlage nicht überdimensioniert wird. Als Finanzierungsbaustein kombinieren Profis KfW-Kredit 261/262, Ergänzungskredit der LfA und Eigenmittel. Für Projekte ab 1 Mio € Volumen empfiehlt sich ein Forward-Darlehen, das Zinssicherheit über mehrere Jahre bietet.

Umsetzung & Bauleitung

Die Sanierung eines bewohnten Mehrfamilienhauses verlangt präzises Taktgefühl. Ein Etagen- oder Strangkonzept minimiert Leerstandszeiten. Dabei werden einzelne Bauabschnitte so gebündelt, dass Mieter nur kurzzeitig ausweichen müssen. Moderne Wärmepumpen oder Gas-Hybrid-Systeme lassen sich in Altbauten oft ohne Großbohrungen integrieren, sofern Pufferspeicher platzsparend geplant sind. Bei der Fassadendämmung setzen sich diffusionsoffene Mineralwollesysteme durch, weil sie im Münchner Stadtkern den Denkmalschutzauflagen entsprechen. Eine begleitende Qualitätssicherung über Checklisten vermeidet Wärmebrücken und spätere Schadensersatzansprüche. Professionelle Generalübernehmer wie betsa.de übernehmen hierbei die Koordination aller Gewerke – von der Statikprüfung bis zur smarten Gebäudeleittechnik.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein mittelständischer IT-Dienstleister in München-Schwabing sanierte ein 1965 errichtetes Bürohaus mit 3.200 m² Nettogrundfläche. Kernmaßnahmen waren die Aufdopplung der Fassadendämmung auf 18 cm, dreifach verglaste Aluminiumfenster und eine VRF-Wärmepumpenanlage mit Wärmerückgewinnung. Ergebnis: Heiz- und Kühlkosten sanken um 62 %, das Gebäude erhielt ein Effizienzhaus-Stufe 70-Niveau. Die gesteigerte Flächenqualität ermöglichte Mietanpassungen von 5 €/m² ohne Leerstand.

Luxuswohnungen & Private Estates

Ein Family Office revitalisierte ein Gründerzeitobjekt in Bogenhausen. Anspruch: Den historischen Charakter bewahren, aber Energie sparen wie im Neubau. Realisiert wurden innenliegende Vakuumdämmplatten, Kapillarrohrmatten für Flächenheizung und eine Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Sondenfeld. Trotz Denkmalschutzauflagen erreichte das Haus eine Energieeinsparung von 75 %. Durch die Integration eines KNX-Systems lassen sich Temperaturzonen per App steuern. Wertsteigerung laut Gutachten: +28 % binnen zwölf Monaten.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Bei einem gemischt genutzten Objekt in der Münchner Altstadt war die Herausforderung die gleichzeitige Versorgung von Ladeneinheiten im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Eine zentrale Fernwärmeübergabestation mit Pufferspeicher belieferte zwei Niedertemperatur-Heizkreise. Intelligente Lastverschiebung verteilt Spitzenlasten in Nebenzeiten. Das reduziert Anschlussleistung und Grundgebühr. Ergänzend optimierte LED-Beleuchtung mit Präsenzsensorik die Stromverbräuche um 40 %.

Fazit

Energieeffiziente Altbausanierung im Mehrfamilienhaus ist keine isolierte Detailaufgabe, sondern ein strategisches Investment. Eigentümer senken Betriebskosten, steigern den Marktwert und erfüllen künftige ESG- und GEG-Auflagen. Entscheidend sind eine fundierte Bestandsanalyse, eine solide Finanzierungsstruktur und eine reibungslose Umsetzung. BETSA.de bietet hierfür schlüsselfertige Lösungen aus einer Hand. Mit regionaler Expertise, eigenen Bauleitern und einem Netzwerk geprüfter Fachpartner begleiten wir Ihr Projekt von der ersten Idee bis zur Abnahme.

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