Energieeffiziente Altbausanierung im Mehrfamilienhaus

Marktdruck und energetischer Handlungsbedarf

In Bayern steigen Energiepreise, Klimaschutzauflagen und Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zeitgleich. Eigentümer von Bestandsgebäuden, insbesondere im dicht besiedelten Großraum München, müssen deshalb den Energieverbrauch ihrer Liegenschaften verringern, um Mietnebenkosten stabil zu halten und künftige ESG-Kriterien zu erfüllen. Die energetische Sanierung älterer Mehrfamilienhäuser bildet einen zentralen Hebel, um Vermietbarkeit, Substanzwert und Betriebskosten gleichzeitig zu optimieren.

Renditefaktor Energieeffizienz

Für Portfolioverwalter, Family Offices und Facility-Management-Gesellschaften zählt nicht allein der Kaufpreis pro Quadratmeter. Entscheidend ist die Balance aus langfristiger Rendite, regulatorischer Konformität und Nutzerkomfort. Eine energetische Modernisierung adressiert alle drei Parameter: geringere Heiz- und Kühlkosten senken das Bewirtschaftungsrisiko, ein verbessertes Energielabel steigert die Vermarktungsgeschwindigkeit und schärfere Primärenergiegrenzwerte werden frühzeitig erfüllt.

Kennzahlen und regulatorische Eckpunkte

Energetische Ausgangslage in Bayern

Nach Angaben des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft benötigt der deutsche Gebäudebestand rund 840 TWh Endenergie pro Jahr; etwa 70 Prozent entfallen auf Raumwärme. Gebäude, die vor 1979 errichtet wurden, weisen häufig Heizwärmebedarfe über 200 kWh /m² a auf. Wird die Gebäudehülle umfassend ertüchtigt, sind in der Praxis Werte um 60 kWh /m² a erreichbar – eine Reduktion von etwa 70 Prozent. Im Stadtgebiet München zählen knapp die Hälfte aller Geschosswohnungsbauten zu diesem Altbauspektrum.

Förderkulisse und Gesetzeslage

Der gesetzliche Rahmen wird durch das GEG, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie bayerische Ergänzungsprogramme geprägt. Seit 2023 ist der Austausch veralteter Öl- und Kohlekessel Pflicht, bei größeren Eingriffen gelten Mindestdämmstandards. Ab 2025 ist zudem ein Anteil erneuerbarer Energien am Heizungssystem vorgesehen. Die BEG unterstützt Sanierungen mit bis zu 20 Prozent Zuschuss, hinzu kommt ein Effizienzbonus für besonders energetisch schlechte Gebäude. In Kombination mit zinsgünstigen KfW-Krediten können bis zu 45 Prozent der Investitionskosten fremdfinanziert werden.

Vorgehensweise bei komplexen Sanierungsvorhaben

Analyse, Konzept und Finanzierung

Ein energetisches Modernisierungsvorhaben startet mit einer detaillierten Bestandsaufnahme. Thermografie, Luftdichtheitsmessung (Blower-Door) und Heizlastberechnung liefern quantifizierbare Schwachstellen. Auf Basis dieser Daten wird ein individuell abgestimmter Sanierungsfahrplan erstellt. In der Regel steht die Gebäudehülle an erster Stelle – Dach, Fassade und Fenster –, gefolgt von der Haustechnik. Diese Reihenfolge verhindert eine Überdimensionierung des künftigen Wärmeerzeugers. Für die Finanzierung werden häufig KfW-Programme 261/262, Ergänzungskredite der LfA Förderbank Bayern und Eigenkapitalanteile kombiniert. Bei Projektvolumina ab etwa einer Million Euro sichern Forward-Darlehen langfristige Zinsen.

Bauausführung im laufenden Betrieb

Bewohnte Mehrfamilienhäuser erfordern ein Bauphasen-Konzept, das Leerstände minimiert. Häufig wird strangsweise oder etagenweise modernisiert, sodass Mieter nur kurzzeitig ausweichen müssen. Wärmepumpen- oder Gas-Hybrid-Systeme lassen sich durch kompakt dimensionierte Pufferspeicher auch in beengten Technikräumen integrieren. Diffusionsoffene Mineralwolle-Fassadensysteme erfüllen die häufigen Auflagen des Denkmalschutzes im Münchner Stadtgebiet. Checklisten-gestützte Qualitätssicherung reduziert Wärmebrückenrisiken und spätere Gewährleistungsfälle. Die Koordination mehrerer Gewerke erfolgt üblicherweise durch einen Generalübernehmer mit eigener Bauleitung.

Praxisbeispiele aus dem Großraum München

Büroimmobilie Schwabing

Ein 1965 errichtetes Bürogebäude mit 3 200 m² Nettogrundfläche erhielt eine 18 cm starke Fassadendämmung, dreifach verglaste Aluminiumfenster und ein VRF-Wärmepumpensystem mit Wärmerückgewinnung. Der Endenergiebedarf sank um 62 Prozent, die Immobilie erreichte Effizienzhaus-Stufe 70.

Gründerzeitobjekt in Bogenhausen

Ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus wurde mit innenliegenden Vakuumdämmplatten, Kapillarrohrmatten für Flächenheizung und einer Sole-Wasser-Wärmepumpe modernisiert. Trotz baulicher Restriktionen reduzierte sich der Energiebedarf um 75 Prozent, während der historische Fassadencharakter erhalten blieb.

Mischobjekt Altstadtkern

Bei einem gemischt genutzten Gebäude erfolgte die Wärmeversorgung über eine zentrale Fernwärmestation mit Pufferspeicher und zwei Niedertemperaturkreisen. In Verbindung mit intelligenter Lastverschiebung konnte die Anschlussleistung reduziert und die Grundgebühr spürbar gesenkt werden. Eine LED-Beleuchtung mit Präsenzsteuerung verringerte den Stromverbrauch der Gewerbeflächen um weitere 40 Prozent.

Integration moderner Wärmeerzeuger und Speicher

Die größte Einsparhebel nach der Dämmung liegt in der Umstellung des Wärmeerzeugers. Für massive Bestandsgebäude im bayerischen Alpenvorland eignen sich insbesondere Luft-Wasser-Wärmepumpen im Nahbereich bis 55 °C Vorlauftemperatur. Reicht das Temperaturfenster wegen alter Heizkörper nicht aus, wird ein Gas-Hybrid-System mit Spitzenlastkessel installiert. In dicht bebauten Münchner Quartieren steht die Erschließung tiefer Erdsonden häufig im Konflikt mit Leitungsnetzen; dort kommen leistungsgeregelte Luftaus­sen­einheiten zum Einsatz, kombiniert mit 800-bis-1 500-Liter-Pufferspeichern. Eine gleitende Regelung senkt Taktzeiten und erhöht die Jahresarbeitszahl. Bei Gebäuden mit mehr als 1 000 m² konditionierter Fläche empfiehlt sich zudem die Einbindung von Solarthermie zur Warmwasser­deckung in den Sommermonaten.

Lüftungskonzepte für dichte Gebäudehüllen

Mit steigender Luftdichtheit wächst der Bedarf an kontrollierter Lüftung. Dezentral angeordnete Geräte mit Wärmerückgewinnung erlauben eine etappenweise Installation, ohne die Statik anzutasten. Für Geschosswohnungs­bauten über fünf Stockwerke bietet sich hingegen ein zentrales RLT-Gerät im Dachraum an. Eine Wärmerückgewinnungs­rate von 80 % reduziert die Heizlast deutlich und verbessert die Feuchteführung in innenliegenden Bädern. Schalldämpfer mit Mineralwoll­füllung erfüllen dabei die in Bayern gültigen Lärmschutzstufen bis Kategorie III.

Gebäudeautomation und Monitoring

Energieeffizienz endet nicht bei der Bauabnahme. Ein BACnet-fähiges Gebäudeleitsystem erfasst Vorlauf-, Rücklauf- und Raumtemperaturen sowie Fensterkontakte in Echtzeit. Die Daten fließen in ein Cloud-Dashboard, das Facility-Manager automatisiert alarmiert, wenn Verbrauchswerte den Prognosekorridor verlassen. Praxisstudien zeigen, dass ein solches Monitoring selbst in kleinen Mehrfamilienhausportfolios den Energieverbrauch um zusätzliche 5 bis 8 % senkt, weil Fehlbedienungen und Anlagenausfälle schneller erkannt werden.

Schallschutz, Brandschutz und Nutzerkomfort

Energiebezogene Baumaßnahmen dürfen die bauakustischen Standards nicht unterlaufen. Estrichaufdopplungen mit Trittschalldämmmatten und entkoppelte Installations­schächte erreichen in Bestandsgebäuden nach DIN 4109 Werte von 53 dB. Bei Fassaden­dämmungen wird das Brandverhalten über mineralische Baustoffe mit Euroklasse A1 abgesichert. Gleichzeitig verbessern diffusionsoffene Systeme das Raumklima, indem sie Feuchte puffern und Schimmelbildung vorbeugen.

Lebenszykluskosten und Wirtschaftlichkeitsanalyse

Für Investoren ist nicht allein der Sanierungsaufwand entscheidend, sondern die gesamte Kosten-Nutzen-Relation über 20 bis 30 Jahre. Eine Vollkostenrechnung nach DIN 276 in Kombination mit einer dynamischen Kapitalwertmethode gibt Aufschluss über Amortisationszeiten. Typische Effizienzpakete in Münchner Gründerzeitbauten erzielen interne Zinsfüße zwischen 6 und 9 % – bei kalkulatorischen Energiepreissteigerungen von lediglich 2 % pro Jahr. Steigen die Preise stärker, verbessert sich die Rendite signifikant. Steuerlich lassen sich Einzelmaßnahmen über die §§ 35c und 10f EStG sofort oder linear abschreiben, wodurch der Cash-flow in den ersten fünf Jahren entlastet wird.

Risiko-, Termin- und Qualitätsmanagement

Baukostenrisiken entstehen häufig durch ungeplante Schadstofffunde, wetterbedingte Verzögerungen oder Koordinationsprobleme zwischen Ausbau- und TGA-Gewerken. Ein digitales Bautagebuch, verknüpft mit 3D-Modellen (Open-BIM), legt Abhängigkeiten frei und ermöglicht eine vorausschauende Materiallogistik. Zeitpuffer von 15 % in der Rahmenterminplanung gelten in Oberbayern als Richtwert, um winterbedingte Stillstände abzufedern. Die Abnahme erfolgt gewerkeweise nach VOB/C, ergänzt um Blower-Door-Nachweis und thermografische Stichproben.

Regulatorischer Ausblick bis 2030

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD sieht für Wohngebäude bis 2030 Effizienzklassen von mindestens „D“ vor. Bayern plant parallel eine Verschärfung der Bayerischen Bauordnung, wonach Nachverdichtungspotenziale bei Dachausbauten nur freigegeben werden, wenn der Primärenergiebedarf um 45 % sinkt. Unternehmen sollten deshalb bereits heute mit Effizienzhaus-Stufe 55 kalkulieren, um spätere Nachrüstungen auszuschließen.

Fazit
Energieeffiziente Altbausanierung in bayerischen Mehrfamilienhäusern erfordert ein abgestimmtes Zusammenspiel aus Gebäudehülle, Wärmeerzeugung, Lüftung und digitaler Regelungstechnik. Wer systematisch vorgeht, kann den Energiebedarf um bis zu 70 % senken, Betriebskosten stabilisieren und kommende Gesetzesnovellen gelassen abwarten. Entscheidend sind eine belastbare Bestandsanalyse, förderoptimierte Finanzierung und ein lückenloses Qualitätsmanagement. Firmenkunden sichern sich so nicht nur ökologische, sondern handfeste ökonomische Vorteile.

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