Energieberatung im Winter: Warum der Dezember für Bestandsgebäude besonders relevant ist

Energieeffizienz ist im gewerblichen und hochwertigen wohnwirtschaftlichen Immobilienbestand zu einem eigenständigen Steuerungsfeld geworden. Für Projektentwickler, Bestandshalter, institutionelle Investoren und Facility-Management-Verantwortliche in Bayern stellt sich nicht mehr die Frage, ob, sondern wie Gebäude energetisch optimiert werden. Steigende Energie- und CO₂-Kosten, ambitionierte Klimaschutzziele auf Bundes- und Landesebene sowie ESG-Vorgaben der Kapitalmärkte verschärfen die Anforderungen an Planung, Betrieb und Modernisierung. Eine systematische Energieberatung im Winter, insbesondere im Dezember, nutzt die klimatischen Rahmenbedingungen, um belastbare Daten für den Gebäudebestand zu gewinnen und daraus tragfähige Sanierungs- und Investitionsstrategien abzuleiten.

In dieser Jahreszeit liegen für die meisten Objekte aktuelle Verbrauchsdaten vor, während gleichzeitig Haushaltsplanungen, Capex-Budgets und strategische Instandhaltungsprogramme für das Folgejahr konkretisiert werden. Der Dezember verbindet damit die technisch aussagekräftigste Betriebsphase eines Gebäudes mit einem entscheidungsintensiven Zeitpunkt in den Organisationen. Energieberatung wird so zu einem Instrument, das sowohl die physikalische Performance des Gebäudes als auch die wirtschaftliche Steuerung des Portfolios adressiert.

Energieberatung im Winter als Diagnosetool für den Gebäudebestand

Unter winterlichen Betriebsbedingungen treten energetische und bauphysikalische Schwachstellen eines Gebäudes deutlich zutage. Temperaturdifferenzen zwischen innen und außen sind groß, Heiz- und Lüftungsanlagen laufen häufig unter Volllast, und Nutzerverhalten wirkt sich unmittelbar auf Lastspitzen und Komfortniveaus aus. Eine im Dezember angesetzte Energieberatung kann diese Rahmenbedingungen nutzen, um den Ist-Zustand des Gebäudes in einer energetisch anspruchsvollen Situation zu erfassen.

Typische Beobachtungspunkte sind dabei:

• Temperaturverläufe in einzelnen Zonen und Geschossen
• Wärmeverluste über Fassaden, Dächer, Fenster und erdberührte Bauteile
• Zugerscheinungen und unzureichende Luftdichtheit der Gebäudehülle
• Regelgüte von Heizkreisen und Lüftungssystemen bei unterschiedlichen Außentemperaturen
• Lastspitzen bei Wärmeerzeugern, Lüftungsanlagen und Lüftungsgeräten mit Wärmerückgewinnung

Die im Winter erhobenen Mess- und Betriebsdaten ermöglichen es, planerische Annahmen und theoretische Berechnungen mit realen Verhaltensmustern des Gebäudes zu spiegeln. So entsteht eine technische Grundlage, auf der Sanierungsentscheidungen, Priorisierungen und Variantenvergleiche mit deutlich geringerem Unsicherheitsgrad getroffen werden können. Im Großraum München, in dem hochwertige Büroimmobilien, Hotels, Einzelhandelsflächen und gehobene Wohnanlagen oft komplexe TGA-Systeme aufweisen, ist diese Datentiefe ein wesentlicher Faktor für die Planungssicherheit.

Parallel verschieben sich die Anforderungen auf den Immobilienmärkten. Zertifizierte Energieeffizienz, nachvollziehbare Sanierungsfahrpläne und planbare Betriebskosten werden zunehmend als harte Qualitäts- und Risikokriterien betrachtet. Eine im Dezember durchgeführte Energieberatung ermöglicht eine zeitlich saubere Anbindung an Budget- und Investitionsprozesse, sodass ermittelte Maßnahmenpakete unmittelbar in die Wirtschaftsplanung übernommen werden können.

Rahmenbedingungen: Datenlage, Studien und regulatorische Vorgaben

Energetische Kennwerte und Marktanforderungen

Der Gebäudesektor trägt in Deutschland weiterhin signifikant zu den energiebedingten CO₂-Emissionen bei. Besonders im Nichtwohngebäudebestand – etwa bei Bürogebäuden, Verwaltungsbauten, Hotels und Einzelhandelsflächen – liegen die spezifischen Verbräuche vieler Bestandsimmobilien über den Werten, die für einen kompatiblen Pfad zu den Klimaschutzzielen erforderlich wären. Dies gilt auch für den Ballungsraum München mit einer hohen Dichte an Bestandsbauten aus verschiedenen Baualtersklassen.

Für Eigentümer und Investoren stehen neben diesen klimapolitischen Aspekten vor allem die betrieblichen Konsequenzen im Vordergrund. Energie- und Betriebskosten sind in den vergangenen Jahren durch volatile Preise und CO₂-Bepreisung deutlich stärker in den Fokus der laufenden Kostenkontrolle gerückt. Eine qualifizierte Energieberatung identifiziert hier Effizienzpotenziale, die in vielen Fällen mit überschaubaren Amortisationszeiten verbunden sind, insbesondere wenn Regelung, hydraulischer Abgleich, Dämmstandard und Bestandstechnik aufeinander abgestimmt werden.

Untersuchungen und Marktbeobachtungen zeigen, dass energieeffiziente Gebäude im Vermietungs- und Transaktionsprozess Vorteile aufweisen. Sie sind tendenziell leichter vermietbar, erreichen häufig niedrigere Leerstandsrisiken und werden von ESG-orientierten Investoren bevorzugt geprüft. In Due-Diligence-Prozessen rücken energetische Kennziffern, CO₂-Intensität und der dokumentierte Stand der Sanierungsplanung in den Vordergrund. Eine im Winter erarbeitete, praxisorientierte Energieberatung mit klar strukturiertem Maßnahmenkatalog erhöht die Transparenz in diesen Prüfprozessen und unterstützt die Bewertung der Objekte im Portfolio.

Fördersystematik und rechtliche Anforderungen

Für energetische Gebäudeoptimierung und Energieberatung stehen in Deutschland vielfältige Förderinstrumente zur Verfügung. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) umfasst Zuschüsse und Kredite sowohl für Beratungsleistungen als auch für bauliche und technische Maßnahmen an Hülle und Anlagentechnik. In Bayern ergänzen landesspezifische Programme und kommunale Initiativen die Bundesförderung; im Raum München werden zudem kommunale Klimaschutzkonzepte sukzessive in konkrete Anforderungen überführt.

Eine Energieberatung, die im Dezember durchgeführt wird, kann die Förderkulisse systematisch berücksichtigen, da bis dahin meist die relevanten Richtlinien und Budgets für das Folgejahr absehbar sind. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) wird dabei zunehmend als Instrument genutzt, um Maßnahmen phasenweise zu strukturieren und in der BEG zusätzliche Bonuskomponenten zu aktivieren, sofern die dort empfohlenen Schritte umgesetzt werden.

Juristisch wird die energetische Qualität des Gebäudebestands im Wesentlichen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) adressiert. Es definiert Mindestanforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, legt Nachrüstpflichten für bestimmte Anlagen und Bauteile fest und enthält Vorgaben für Effizienzstandards. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist bei Sanierungs- und Umnutzungsprojekten ebenso zu berücksichtigen wie bei der Modernisierung von Heizanlagen, Lüftungssystemen oder Gebäudehüllen.

Darüber hinaus verpflichten europäische und nationale Regelungen große Unternehmen zur Einführung von Energie- oder Umweltmanagementsystemen, etwa nach ISO 50001 oder EMAS. In solchen Systemen bildet die systematische Energieberatung von Gebäuden einen festen Baustein, um energetisch relevante Verbraucher zu identifizieren, Ziele abzuleiten und Maßnahmen nachzuverfolgen. Für kommunale und landeseigene Liegenschaften in Bayern wirkt zusätzlich das jeweilige Klimaschutzrecht, das ambitionierte Reduktionspfade für Treibhausgasemissionen vorgibt und häufig auf eine schrittweise Dekarbonisierung des Immobilienportfolios ausgerichtet ist.

Im Großraum München konkretisieren zahlreiche Kommunen diese Vorgaben durch eigene Klimaschutzkonzepte, kommunale Förderrichtlinien oder Anforderungen an Neubau- und Sanierungsprojekte. Energieberatung im Winter bietet in diesem Umfeld die Möglichkeit, förderfähige Vorhaben rechtzeitig zu identifizieren, Antragsfristen zu berücksichtigen und Planungs- sowie Baukapazitäten frühzeitig zu reservieren.

Strukturiertes Vorgehen bei Planung, Finanzierung und Umsetzung

Definition der Zielsetzung und Aufbau eines Anforderungskatalogs

Eine Energieberatung, die auf anspruchsvolle Bestandsgebäude im Raum München ausgerichtet ist, beginnt in der Regel mit der Klärung der strategischen Zielsetzung. Je nach Eigentümerstruktur und Nutzungsschwerpunkt können unterschiedliche Prioritäten im Vordergrund stehen:

• Reduktion von Energie- und Betriebskosten
• Verbesserung von Komfort, Innenraumklima und Nutzerzufriedenheit
• Erfüllung interner ESG-Vorgaben oder regulatorischer Anforderungen
• Steigerung der Marktpositionierung, Vermietbarkeit oder Transaktionsfähigkeit

Aus diesen Zielen wird ein technischer und wirtschaftlicher Anforderungskatalog abgeleitet, der die spätere Bewertung von Maßnahmenoptionen strukturiert. Da Ende des Jahres üblicherweise vollständige Verbrauchs- und Lastgangdaten des laufenden Geschäftsjahres vorliegen, kann die Energieberatung die Analysen auf eine breite Datenbasis stützen. Dies betrifft insbesondere die Auswertung von:

• Jahres-Heizarbeit und Spitzenlasten
• Stromverbräuchen der technischen Gebäudeausrüstung
• Lastprofilen in Abhängigkeit von Außentemperatur und Belegung
• Betriebszeiten und Regelstrategien einzelner Anlagengruppen

Auf dieser Grundlage entsteht ein Sanierungs- und Modernisierungskonzept, das auf die spezifische Gebäudetypologie, die bauliche Struktur und die TGA-Konfiguration abgestimmt ist. Es bildet die Basis für einen Sanierungsfahrplan, der technische Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und die betrieblichen Rahmenbedingungen zusammenführt.

Sanierungsfahrplan, Variantenbildung und Finanzierung

Für komplexe Objekte – etwa großflächige Bürogebäude, innerstädtische Mischnutzungen oder hochwertige Wohnanlagen – ist ein mehrstufiger Sanierungsfahrplan erforderlich. Er beschreibt in zeitlicher und technischer Reihenfolge, welche Maßnahmen an Hülle und Anlagentechnik sinnvoll aufeinander aufbauen. Typische Bausteine sind:

• Modernisierung oder Umstellung der Wärmeerzeugung (z. B. Wärmepumpensysteme, Hybridlösungen)
• Optimierung der Wärmeverteilung und der hydraulischen Systeme
• Dämmung von Dach, Fassade und erdberührten Bauteilen
• Erneuerung oder Verbesserung von Fenstern und Verschattungselementen
• Integration von Photovoltaik, gegebenenfalls mit Speichersystemen
• Anpassung der Gebäudeautomation und der Regelstrategien

Die Energieberatung bewertet die energetische Wirkung dieser Maßnahmenpakete, quantifiziert die Einsparpotenziale und stellt sie den Investitionskosten gegenüber. Daraus ergeben sich Varianten mit unterschiedlichen Investitionsvolumina, Amortisationszeiten und Dekarbonisierungseffekten. Für die Eigentümer entsteht damit eine Entscheidungsgrundlage, auf deren Basis Förderkulissen, Finanzierungsinstrumente und interne Budgetstrukturen verknüpft werden können.

Ein im Dezember erarbeiteter Sanierungsfahrplan hat den Vorteil, dass er in der Regel noch in die finalen Budget- und Investitionsentscheidungen des Folgejahres einfließen kann. So lassen sich Maßnahmen zeitlich so staffeln, dass steuerliche Effekte, interne Budgetzyklen und bauliche Zeitfenster (z. B. geplante Leerstände, Mieterauszüge oder Umbauphasen) berücksichtigt werden. Für Portfoliobetreiber im Premium- und Gewerbesegment ist zudem die Einbindung in die Gesamtstrategie des Immobilienbestands von Bedeutung, etwa durch:

• Vergleichende Betrachtung von Carbon-Footprints verschiedener Objekte
• Priorisierung nach energetischer Dringlichkeit und Marktrelevanz
• Harmonisierung der technischen Standards innerhalb des Portfolios

Berücksichtigung von Betrieb, Nutzerstrukturen und Mietverhältnissen

Energieeffizienz-Maßnahmen greifen in vielen Fällen in den laufenden Betrieb ein. Insbesondere bei Büro- und Gewerbeflächen im Raum München, die häufig eine hohe Auslastung und sensible Nutzerstrukturen aufweisen, ist daher eine Abstimmung zwischen technischer Planung und betrieblichen Anforderungen erforderlich. Eine Energieberatung im Winter liefert dazu praxisrelevante Informationen, etwa zu:

• Tatsächlichen Nutzungszeiten und Belegungsmustern
• Temperatur- und Luftqualitätsanforderungen verschiedener Nutzungszonen
• Peaks durch Sondernutzungen, Veranstaltungen oder saisonale Effekte
• Mietvertraglichen Regelungen zu Betriebskosten und Modernisierungsmaßnahmen

Diese Parameter fließen in die Planung von Bauphasen, Interimsnutzungen und Kommunikationskonzepten ein. So können energetische Sanierungen unter laufendem Betrieb vorbereitet werden, ohne den Funktionsbetrieb der Gebäude oder die vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Mietern zu beeinträchtigen.

Umsetzung, Bauleitung und Qualitätssicherung im Winterbetrieb

Die Umsetzung energetischer Maßnahmen erfordert eine koordinierte Steuerung sämtlicher Gewerke. Eine vorgelagerte Energieberatung bildet dabei das technisches Pflichtenheft, auf dessen Grundlage Planung, Ausschreibung und Bauleitung aufsetzen. Für Projekte im Großraum München mit hohem technischen Anspruch ist eine zentrale Bauleitung sinnvoll, die:

• die Schnittstellen zwischen Architektur, TGA und Ausbaugewerken koordiniert
• Terminketten und Bauphasen unter Berücksichtigung des laufenden Betriebs steuert
• Qualitätsanforderungen aus dem energetischen Konzept durchsetzt

Im Winterbetrieb können neu installierte oder optimierte Systeme unter realen Belastungsbedingungen überprüft werden. Dies betrifft unter anderem:

• Einregelung von Heiz- und Lüftungssystemen
• Abgleich von berechneten und gemessenen Vor- und Rücklauftemperaturen
• Überprüfung der Wirksamkeit von Dämm- und Dichtungsmaßnahmen
• Bewertung des Raumklimas aus Sicht der Nutzer

Eine begleitende Qualitätssicherung dokumentiert die erreichten Parameter und vergleicht sie mit den Annahmen aus der Energieberatung. Auf Basis dieser Rückkopplung lassen sich Regelungsstrategien nachjustieren und gegebenenfalls kleinere bauliche Anpassungen vornehmen, um die prognostizierten Einsparungen möglichst vollständig zu realisieren. Für Betreiber mit mehreren Objekten im Bestand entsteht so ein Erfahrungsfundus, der bei weiteren Maßnahmen in anderen Liegenschaften genutzt werden kann.

Energieberatung im Winter in unterschiedlichen Gebäudesegmenten

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Im Büroimmobilien- und Verwaltungssegment liegen die Schwerpunkte häufig auf Betriebssicherheit, Mitarbeiterkomfort und Repräsentationswirkung. Im Winter zeigt sich, ob die installierte Heizungs- und Lüftungstechnik die Flächen gleichmäßig und energieeffizient versorgt, ob hoch verglaste Fassaden thermisch angemessen funktionieren und ob die Gebäudeautomation auf wechselnde Außentemperaturen und Sonneneinstrahlung sinnvoll reagiert.

Eine Energieberatung im Dezember kann in diesem Segment unter anderem folgende Aspekte bearbeiten:

• Analyse und Optimierung der hydraulischen Verteilung und der Regelungstechnik
• Bewertung des Zusammenspiels von Fassade, Verschattung und Heiz-/Kühlsystemen
• Überprüfung der Lüftungsanlagen, insbesondere hinsichtlich Wärmerückgewinnung und Volumenströmen
• Potenziale durch bedarfsorientierte Steuerung von Beleuchtung und technischen Verbrauchern

Für Unternehmenszentralen mit hohem repräsentativen Anspruch ist die Abstimmung zwischen architektonischer Gestaltung, hochwertigem Innenausbau und energetischer Performance besonders ausgeprägt. Eine frühzeitig angesetzte Energieberatung ermöglicht es, Sanierungs- oder Optimierungsschritte so zu staffeln, dass sie entlang der Unternehmens- und Budgetzyklen umgesetzt werden können, ohne Kernfunktionen des Standorts zu beeinträchtigen.

Hochwertige Wohnungen, Penthouses und Private Estates

Im gehobenen Wohnsegment im Raum München, zu dem Penthouses, Villen und Private Estates gehören, stehen Komfort, Privatsphäre und gestalterische Qualität im Vordergrund. Gleichzeitig steigt die Erwartung, dass diese Objekte energetisch auf einem zeitgemäßen Niveau betrieben werden. Im Winter lässt sich gut erkennen, ob:

• Gebäudehülle und Fenster den gewünschten Dämmstandard bieten
• Fußbodenheizungen, Kaminanlagen und Wärmepumpensysteme optimal zusammenarbeiten
• Smart-Home-Komponenten wie Einzelraumregelungen und Verschattung sinnvoll integriert sind

Energieberatung in der Heizperiode nutzt Wärmebildaufnahmen, punktuelle Messungen und Nutzerbefragungen, um Schwachstellen an Bauteilanschlüssen, Dachkonstruktionen oder erdberührten Bereichen sichtbar zu machen. Daraus werden individuelle Konzepte entwickelt, die den architektonischen Charakter des Objekts einbeziehen und gleichzeitig Energiebedarf und Betriebskosten reduzieren. Hochwertige Materialien und präzise handwerkliche Ausführung spielen dabei eine zentrale Rolle, da sie sowohl die energetische Wirkung als auch den Werterhalt und die Wertentwicklung der Immobilie beeinflussen.

Viele Eigentümer im Premiumsegment verfolgen langfristige Strategien über mehrere Jahre oder Generationen hinweg. Ein energetischer Fahrplan für das Objekt strukturiert in diesem Kontext die Abfolge von Maßnahmen – von der Dämmverbesserung über den Austausch der Fenster bis hin zur Integration erneuerbarer Energien und Speicherlösungen. Eine im Winter durchgeführte Bestandsaufnahme erleichtert die Abstimmung von Komfortansprüchen, technischen Optionen und energetischen Zielwerten.

Gewerbeflächen und Einzelhandelsobjekte

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen im Großraum München weisen aufgrund von Öffnungszeiten, Kundenfrequenz und Beleuchtungsanforderungen eine eigene energetische Charakteristik auf. Im Winter kommen hohe Heizlasten, Lichtanforderungen in den Abendstunden und der Betrieb automatischer Türanlagen zusammen. Energieberatung in dieser Phase ermöglicht es, die reale Belastungssituation abzubilden und daraus effizientere Betriebskonzepte und Sanierungsmaßnahmen abzuleiten.

Relevante Ansatzpunkte sind unter anderem:

• Optimierung von Heizungs- und Lüftungsanlagen unter Berücksichtigung der Kundenströme
• Energetische Verbesserung von Eingangsbereichen, Luftschleiern und Türsystemen
• Umstellung auf energieeffiziente Beleuchtungskonzepte mit geeigneter Lichtsteuerung
• Überprüfung der Zonierung, um einzelne Bereiche differenziert zu temperieren

Bei gemischt genutzten Objekten, etwa mit Einzelhandel im Erdgeschoss und Büro- oder Wohnnutzungen in den Obergeschossen, gewinnt die integrierte Betrachtung verschiedener Zonen an Bedeutung. Eine im Winter durchgeführte Energieberatung erfasst die unterschiedlichen Anforderungen der Nutzungen und entwickelt daraus ein abgestimmtes Gesamtkonzept. Dadurch lassen sich widersprüchliche Anforderungen an Komfort und Effizienz reduzieren und Sanierungsmaßnahmen so terminieren, dass sie mit Mietvertragslaufzeiten und Umbaumaßnahmen kompatibel bleiben.

Hotels, Boardinghäuser und Serviced Apartments

Hotels und vergleichbare Beherbergungsbetriebe im Großraum München zeichnen sich durch einen hohen, ganzjährigen Energiebedarf und stark nutzungsabhängige Lastgänge aus. In der Heizperiode überlagern sich Raumwärmebedarf, Warmwasserbereitung, Küchen- und Wellnessbereiche, Beleuchtung und Lüftung zu komplexen Lastprofilen. Eine Energieberatung im Winter ermöglicht es, diese Wechselwirkungen messtechnisch sauber zu erfassen und in der Anlagentechnik gezielt anzusetzen.

Im Fokus stehen häufig die Optimierung der Wärmeerzeugung – etwa durch moderne Brennwerttechnik, Wärmepumpen oder hybride Systeme –, die hydraulische Entzerrung stark verzweigter Heizkreise sowie die energetische Bewertung zentraler Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Besonders in Häusern mit älterer Bausubstanz und nachträglichen Erweiterungen finden sich häufig ineffiziente Strangführungen, ungünstig dimensionierte Pumpen und unzureichend abgeglichene Heizkreise. Unter winterlichen Bedingungen lassen sich Temperaturschwankungen in Fluren, Zimmern und öffentlichen Bereichen eindeutig zuordnen und durch Abgleich, Ventiltausch oder den Einsatz von Differenzdruckreglern beheben.

Ein weiterer Ansatzpunkt ist der Umgang mit Komfortanforderungen der Gäste: Hohe Duschwasserverfügbarkeit, flexible Raumtemperaturen und 24/7-Nutzung von Lobby und Gastronomie müssen mit wirtschaftlichem Energieeinsatz in Einklang gebracht werden. Die Energieberatung analysiert, inwieweit bestehende Regelungsstrategien, Zeitprogramme und Sollwerte hinterfragt werden können, ohne das Serviceversprechen zu beeinträchtigen. In Kombination mit einem Sanierungsfahrplan lassen sich so Maßnahmen priorisieren, die in saisonal schwächeren Zeiträumen umgesetzt werden können und Förderprogramme sowie steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten optimal nutzen.

Logistik- und Produktionsstandorte

Logistikimmobilien und leichte Produktionsgebäude im Raum München weisen im Winter besondere energetische Herausforderungen auf: große Hallenvolumina, häufig geöffnete Tore, teilweise geringe Dämmstandards und heterogene Prozesse. Eine systematische Energieberatung unter Kältebedingungen zeigt, wie stark Infiltration, unkontrollierte Lüftung und unzureichend zonierte Heizsysteme den Energieeinsatz treiben.

Technische Schwerpunkte liegen hier auf der Bewertung unterschiedlicher Heizsysteme wie Dunkelstrahler, Warmluftheizungen, Flächenheizungen und Luftschleieranlagen. Unter realen Betriebsbedingungen kann die Effektivität von Torluftschleiern, Schnelllauftoren oder Schleusenanordnungen gemessen und mit alternativen Lösungen verglichen werden. Gleichzeitig bietet die Heizperiode die Möglichkeit, Temperatur- und Feuchteverläufe in unterschiedlichen Hallenzonen zu erfassen, um gezielt nachzuweisen, wo eine Absenkung der Solltemperaturen technisch und prozessual möglich ist.

In Produktionsbetrieben ist die Integration von Prozessabwärme in das Wärmekonzept häufig ein wesentlicher Hebel. Die Energieberatung ermittelt, in welchem Umfang Abwärme aus Druckluftanlagen, Kälteanlagen oder Produktionsprozessen zur Hallenbeheizung, zur Vorwärmung von Zuluft oder für die Warmwasserbereitung genutzt werden kann. In Verbindung mit geeigneter Regelungstechnik, Wärmerückgewinnung und gegebenenfalls der Ergänzung um Wärmepumpen lassen sich CO₂-Emissionen und Energiekosten signifikant reduzieren. Im Dezember liegen in der Regel auch belastbare Produktions- und Betriebsdaten des laufenden Jahres vor, sodass Einsparpotenziale plausibel mit Kennzahlen wie kWh pro Tonne Produkt oder kWh pro versandte Einheit hinterlegt werden können.

Methodik: Messkonzepte und Datenauswertung im Winter

Energieberatung im Winter lebt von strukturierten Messkonzepten. Für gewerbliche und hochwertige wohnwirtschaftliche Bestandsgebäude wird in der Regel eine Kombination aus kurzfristigen Messkampagnen und der Auswertung vorhandener Langzeitdaten eingesetzt. Entscheidende Parameter sind dabei Vor- und Rücklauftemperaturen, Volumenströme, Raumtemperaturen, Luftmengen, elektrische Leistungen wichtiger Verbraucher und die Außentemperatur.

Ein typisches Vorgehen umfasst die Installation temporärer Datenlogger an repräsentativen Messpunkten, die Aufschaltung auf vorhandene Gebäudeleittechnik sowie die Auswertung von Abrechnungs-, Zähler- und Smart-Meter-Daten. Gerade im Dezember, wenn durchgängige Heizanforderung vorliegt, lassen sich Lastgänge und Regelungscharakteristiken klarer erkennen als in Übergangszeiten. Anomalien wie nächtliche Lastspitzen, nicht abgesenkte Heizkreise oder ineffiziente Taktraten von Wärmeerzeugern können gezielt identifiziert werden.

Die Datenauswertung erfolgt zunehmend softwaregestützt, etwa durch Lastganganalysen, Regressionsauswertungen zwischen Energieverbrauch und Außentemperatur oder Benchmarking innerhalb eines Portfolios. Auf dieser Basis können Gebäude in Effizienzcluster eingeteilt, Ausreißer erkannt und priorisierte Maßnahmenlisten erstellt werden. Für Unternehmen mit mehreren Standorten in Bayern wird so transparent, welche Liegenschaften kurzfristig ein hohes Einsparpotenzial haben und wo tiefergehende bauphysikalische Untersuchungen sinnvoll sind.

Bauphysik und Gebäudehülle unter winterlichen Bedingungen

Während sich im Sommer eher Themen wie sommerlicher Wärmeschutz und Überhitzungsrisiken zeigen, steht im Winter die Qualität der thermischen Hülle im Vordergrund. In der Energieberatung kommen deshalb in der Heizperiode häufig bauphysikalische Untersuchungen zum Einsatz, die Wärmebrücken, Luftundichtigkeiten und Schwachstellen an Anschlüssen aufdecken. Besonders relevant sind dabei Bestandsgebäude aus den 1950er- bis 1990er-Jahren im Münchner Stadtgebiet, deren Dämmniveau und Detailausbildung oft nicht heutigen Standards entspricht.

Thermografie-Aufnahmen der Fassaden, Dächer und Fenster sind in kalten Nächten besonders aussagekräftig. Sie ermöglichen es, Wärmeverluste visuell darzustellen und gezielte Sanierungsmaßnahmen abzuleiten, etwa die Ertüchtigung von Rollladenkästen, die Nachdämmung von Attiken oder die Verbesserung von Anschlussdetails an Balkonplatten. Ergänzend kommen Blower-Door-Tests zum Einsatz, um die Luftdichtheit der Gebäudehülle zu prüfen und Leckagen zu lokalisieren, die im Zusammenspiel mit Winddruck und Unterdruck in Schächten zu erheblichen Energieverlusten führen können.

Aus bauphysikalischer Sicht ist zudem die Feuchteproblematik im Winter ein zentrales Thema. Niedrige Oberflächentemperaturen an Wärmebrücken können zu Kondensatbildung und Schimmelrisiken führen. Die Energieberatung bewertet daher nicht nur den Energiebedarf, sondern auch das Risiko von Feuchteschäden und hygienischen Beeinträchtigungen. Sanierungskonzepte für die Hülle müssen in diesem Kontext material- und ausführungssicher geplant werden, um spätere Schäden zu vermeiden. In hochwertigen Wohn- und Hotelobjekten ist dies auch unter dem Aspekt der Gewährleistung und des Werterhalts von Bedeutung.

Technische Gebäudeausrüstung: Optimierung im laufenden Winterbetrieb

Die technische Gebäudeausrüstung bietet im Bestandsbau häufig kurzfristig wirksame Effizienzpotenziale, die ohne tiefgreifende Eingriffe in die Bausubstanz realisierbar sind. Im Winterbetrieb lassen sich diese Potenziale besonders gut identifizieren und validieren, da nahezu alle relevanten Anlagen unter Teillast- oder Volllastbedingungen laufen. Eine Energieberatung konzentriert sich hier auf die Gesamtsystembetrachtung von Wärmeerzeugung, Wärmeverteilung, Lüftung, Kälte, Gebäudeautomation und Nutzerinteraktion.

Bei Heizungsanlagen stehen die Anpassung der Heizkurve, die Optimierung der Vorlauftemperaturen, der hydraulische Abgleich und die bedarfsgerechte Pumpenregelung im Vordergrund. Im Bereich der Lüftungstechnik werden die Effizienz von Wärmerückgewinnungssystemen, die Auslegung der Volumenströme und die Regelungsstrategien für unterschiedliche Nutzungszonen überprüft. Gerade im Dezember ist erkennbar, ob Lüftungsanlagen unnötig in vollem Umfang laufen oder ob Anpassungen an Belegungs- und Öffnungszeiten möglich sind.

Gebäudeautomation und Leittechnik bilden den zentralen Hebel, um vorhandene TGA-Systeme energetisch zu optimieren. Eine Energieberatung analysiert Funktionspläne, Zeitprogramme und Sollwerte und vergleicht sie mit den gemessenen Betriebszuständen. Abweichungen zwischen Planung und Realität – etwa dauerhafte Handbetriebseinstellungen, deaktivierte Sensoren oder ungenutzte Energiesparfunktionen – werden systematisch erfasst. Daraus resultieren Maßnahmen wie die Aktualisierung von Regelstrategien, die Schulung des Betriebspersonals oder der schrittweise Ausbau der Sensorik zur besseren Erfassung des realen Nutzungsverhaltens.

Nutzerverhalten, Kommunikation und Betriebsschulung

Selbst die beste Planung und Technik entfaltet ihr volles Einsparpotenzial nur, wenn der Betrieb und das Nutzerverhalten darauf abgestimmt sind. In Büro- und Verwaltungsgebäuden, Hotels, Wohnanlagen und Handelsimmobilien spielt die Information und Einbindung der Nutzer daher eine wesentliche Rolle. Eine Energieberatung im Winter bezieht diese Ebene systematisch ein, da das Nutzerverhalten in der Heizperiode den Energieverbrauch besonders stark beeinflusst.

Typische Themen sind die Nutzung von Fensterlüftung versus mechanischer Lüftung, die Bedienung von Einzelraumregelungen, der Umgang mit Verschattungssystemen und die Akzeptanz von Temperaturkorridoren. Befragungen, Workshops und begleitende Informationsmaterialien können dazu beitragen, Bewusstsein zu schaffen und energieeffiziente Verhaltensweisen zu fördern, ohne den Komfort wahrnehmbar zu beeinträchtigen. In hochwertigen Wohnobjekten und Hotels werden entsprechende Maßnahmen häufig in ein Service- oder Concierge-Konzept eingebettet, um individuelle Bedürfnisse aufzunehmen und gleichzeitig auf Energieziele hinzuweisen.

Für Facility-Management-Teams in München und ganz Bayern ist zudem die gezielte Schulung im Umgang mit erneuerter TGA, Gebäudeleittechnik und Monitoring-Systemen ein Erfolgsfaktor. Die Energieberatung entwickelt hierfür häufig Betriebsführungskonzepte, die klare Zuständigkeiten, Kontrollzyklen und Eskalationswege bei Störungen definieren. Durch regelmäßige Auswertung von Kennzahlen – etwa monatliche Energieberichte oder saisonale Performance-Reviews – bleiben Effizienzgewinne langfristig gesichert und können bei Bedarf nachjustiert werden.

ESG, Taxonomie und Dekarbonisierungsstrategien im Portfolio

Für institutionelle Investoren, Family Offices und Bestandshalter mit größeren Portfolios in Bayern nimmt die Verknüpfung von Energieberatung mit ESG-Strategien und gesetzlichen Offenlegungspflichten an Bedeutung zu. Insbesondere die EU-Taxonomie und die Berichterstattung nach CSRD oder freiwilligen Rahmenwerken wie GRESB rücken die energetische Performance von Bestandsgebäuden in den Fokus. Im Winter erhobene Daten zu Energieverbrauch, CO₂-Intensität und Sanierungsstand können hier direkt in die strategische Planung einfließen.

Eine systematische Energieberatung unterstützt die Ableitung von Dekarbonisierungspfaden für das Portfolio, inklusive Zwischenzielen, Investitionsbedarfen und Priorisierungen. Auf Basis der erhobenen Kennwerte werden Gebäude in Cluster eingeteilt – etwa nach kurzfristig erschließbaren Effizienzpotenzialen, baulichen Restriktionen oder marktseitigen Anforderungen. Daraus ergeben sich konkrete Maßnahmenprogramme, die Investitionsentscheidungen im Dezember und zu Jahresbeginn maßgeblich beeinflussen.

Für den Standort München kommt hinzu, dass ESG-konforme Gebäude im Wettbewerb um bonitätsstarke Mieter, insbesondere aus der Finanz- und Technologiebranche, zunehmend als Hygienefaktor gelten. Eine belastbare energetische Planung, die auf realen Winterdaten basiert, verbessert nicht nur die Betriebskostenstruktur, sondern auch die Transparenz im Reporting gegenüber Investoren, Banken und Mietern. Energieberatung wird damit zu einem integralen Bestandteil der Risiko- und Wertsteuerung im Immobilienportfolio.

Integration erneuerbarer Energien und Sektorkopplung

Ein wesentlicher Baustein moderner Energie- und Sanierungskonzepte ist die Integration erneuerbarer Energien und die intelligente Vernetzung der technischen Systeme. Insbesondere in Bestandsgebäuden im urbanen Kontext von München stellt sich die Frage, wie Photovoltaik, Wärmepumpen, Batteriespeicher, Ladeinfrastruktur für Elektromobilität und gegebenenfalls Nah- oder Fernwärme sinnvoll kombiniert werden können. Die Energieberatung im Winter liefert hierzu wichtige Eingangsdaten für die Dimensionierung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

Auf Grundlage der gemessenen Wärme- und Stromlastgänge können Szenarien entwickelt werden, wie eine teil- oder vollumfängliche Umstellung der Wärmeerzeugung auf Wärmepumpensysteme, unterstützt durch PV-Strom, aussehen kann. Gleichzeitig wird geprüft, inwieweit bestehende Fern- oder Nahwärmeanschlüsse langfristig genutzt, optimiert oder durch hybride Konfigurationen ergänzt werden sollen. Für größere Gewerbe- und Wohnanlagen ist zudem die Frage relevant, ob Mieterstrom- oder Quartierslösungen wirtschaftlich und organisatorisch umsetzbar sind.

Sektorkopplung, also die Verknüpfung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität, gewinnt im Kontext betrieblicher Klimastrategien an Relevanz. Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge, batteriegestützte Spitzenlastkappung und die flexible Nutzung von Wärmespeichern bieten Ansatzpunkte, um Lastspitzen zu reduzieren und Eigenverbrauchsquoten zu erhöhen. Die Energieberatung bewertet diese Optionen unter technischen, wirtschaftlichen und regulatorischen Gesichtspunkten und verankert sie in einem übergeordneten Sanierungs- und Entwicklungsplan für die Liegenschaft.

Praxisorientierte Schritte zur Implementierung im Dezember

Damit Energieberatung in der Winterperiode ihren vollen Nutzen entfalten kann, ist ein klar strukturierter Projektablauf entscheidend. Bereits im Herbst sollten Ziele, Untersuchungsumfang und verfügbare Daten definiert werden, damit Messkampagnen und Vor-Ort-Termine im Dezember zielgerichtet durchgeführt werden können. Ein schlanker Projektplan umfasst typischerweise die Phasen Datenaufnahme, Vor-Ort-Analyse, Auswertung, Variantenbildung und die Ableitung konkreter Maßnahmenpakete.

Im Dezember selbst konzentriert sich die operative Arbeit auf Vor-Ort-Begehungen, Interviews mit Objektbetreuung und Nutzern, sowie auf die Feinjustierung des Messkonzepts. Nach der Heizspitze im Januar und Februar können ergänzende Messwerte erhoben und Analysen verfeinert werden. Entscheidend ist jedoch, frühzeitig belastbare Zwischenergebnisse zu generieren, um sie in Budget- und Investitionsentscheidungen einfließen zu lassen.

Für Unternehmen und öffentliche Auftraggeber in Bayern lohnt es sich, interne Entscheidungsprozesse, Gremientermine und Reportingzyklen mit diesem Zeitplan zu synchronisieren. So kann gewährleistet werden, dass identifizierte Maßnahmen nicht im Folgejahr erneut aufgeschoben werden, sondern zeitnah in Planung, Ausschreibung und Umsetzung übergehen. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Eigentümervertretern, Facility Management, Fachplanern und Energieberatern bildet dabei die Grundlage für eine effektive Umsetzung.

Fazit: Eine fundierte Energieberatung im Winter schafft für Eigentümer, Betreiber und Investoren in Bayern einen klaren Informations- und Entscheidungsvorsprung. Die Kombination aus realitätsnahen Betriebsdaten, bauphysikalischen Erkenntnissen und einer systematischen Bewertung der technischen Optionen ermöglicht es, Sanierungs- und Optimierungsmaßnahmen gezielt zu planen und wirtschaftlich zu priorisieren. Wer den Dezember gezielt für Analyse, Planung und Budgetierung nutzt, senkt nicht nur kurzfristig Energie- und Betriebskosten, sondern sichert mittel- und langfristig die Wettbewerbsfähigkeit, ESG-Konformität und Wertstabilität seines Immobilienbestands.

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