Energetische Sanierung: Was ist Pflicht, was ist Kür?

Energiepreise bleiben hoch, ESG-Berichtspflichten werden strenger und der CO₂-Preis steigt stufenweise. Für Eigentümer gewerblich genutzter Gebäude wird die energetische Sanierung damit vom optionalen Imageprojekt zum handfesten Wettbewerbsfaktor. Doch nicht jede Maßnahme ist gesetzlich vorgegeben. Der nachfolgende Fachbeitrag ordnet klar ein, was Unternehmen laut Gesetz zwingend umsetzen müssen und welche Sanierungsschritte im Sinne einer strategischen Kür zusätzlichen Nutzen stiften.

Warum das Thema aktuell für Unternehmen entscheidend ist

Die Betriebskosten von Immobilien bestehen heute zu einem großen Teil aus Energieaufwendungen. Parallel verschärfen das Gebäudeenergiegesetz, die EU-Taxonomie und nationale Klimaziele die Anforderungen an Effizienz und Klimaschutz. Wer Pflichten ignoriert, riskiert Bußgelder, Wertverluste und eingeschränkten Zugang zu Finanzierungen. Wer früher handelt, sichert dagegen Fördermittel, reduziert die Abhängigkeit von volatilen Energiepreisen und stärkt seine ESG-Kennzahlen. Energetische Sanierung ist damit nicht nur Kostenfaktor, sondern auch Hebel für Risikominimierung und Rendite.

Rechtlicher Rahmen: Was der Gesetzgeber verlangt

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG fasst seit 2020 die frühere Energieeinsparverordnung, das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Für Neubauten regelt es Effizienzstandards; für Bestandsgebäude definiert es konkrete Nachrüstpflichten. Noch 2023 wurde die Novelle beschlossen, die den schrittweisen Abschied von rein fossil betriebenen Heizsystemen einleitet. Ab 1. Januar 2024 müssen neue Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, sofern keine Übergangsregel greift.

Energieaudit nach EDL-G

Unternehmen, die nicht unter die KMU-Definition der EU fallen, müssen nach dem Energiedienstleistungsgesetz alle vier Jahre ein Energieaudit nach DIN EN 16247-1 durchführen. Alternativ kann ein zertifiziertes Energie- oder Umweltmanagementsystem betrieben werden. Das Audit selbst verpflichtet noch nicht zur Umsetzung, es liefert jedoch eine Liste von Maßnahmen, die ab einer internen Amortisationszeit von drei Jahren häufig umgesetzt werden müssen, um Fördertöpfe zu nutzen.

EU-Taxonomie und CSRD

Die EU-Taxonomie bestimmt, ob eine Wirtschaftstätigkeit als ökologisch nachhaltig gilt. Ab 2024 müssen große Unternehmen berichten, in welchem Umfang ihre Immobilien taxonomiekonform sind. Parallel erweitert die Corporate Sustainability Reporting Directive den Kreis berichtspflichtiger Firmen. Gebäude mit schlechtem Energieausweis belasten die Kennzahlen unmittelbar. Das Zusammenspiel dieser Regulatorik verschiebt Sanierungen von der Freiwilligkeit hin zur Kredit- und Kapitalmarktvoraussetzung.

Pflichtmaßnahmen im Detail

Nachrüstpflichten bei Bestandsgebäuden

Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten oder gewerblicher Nutzung müssen laut §71 GEG Rohrleitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen dämmen. Auch der Austausch veralteter Konstanttemperaturkessel, die vor 1991 eingebaut wurden, ist verbindlich. Bei Eigentümerwechsel greift für standardisierte Standardheizkessel eine Austauschfrist von zwei Jahren, sofern keine Ausnahmetatbestände wie Niedertemperaturtechnik greifen.

Mindeststandards bei Heizung, Dämmung und Lüftung

Wer eine Heizung erneuert, muss gleichzeitig sicherstellen, dass Wärmeverteilung und Dämmung das Temperaturniveau ermöglichen. Werden mehr als zehn Prozent einer Außenfläche saniert, greift die sogenannte „Bauteilregel“: Die einzelnen Bauteile dürfen bestimmte U-Werte nicht überschreiten. Bei Fensterersatz gilt nach Anlage 7 des GEG ein Höchst-U-Wert von 1,3 W/(m²K) für Rahmen und Glas kombiniert. Unzureichende Lüftung muss durch dezentrale Geräte oder mechanische Systeme kompensiert werden, wenn Luftdichtheit durch Dämmung stark steigt.

Fristen und Sanktionen

Die Einhaltung der Pflichten überwachen kommunale Bauaufsichtsbehörden. Wer gegen Nachrüstpflichten verstößt, muss mit Bußgeldern bis 50 000 Euro rechnen. Darüber hinaus drohen Klagen von Mietern, wenn energetische Mindestbedingungen unterschritten werden und Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden können. Perspektivisch wird auch der nationale Emissionshandel für Gebäude ab 2027 strengere CO₂-Obergrenzen definieren.

Kür: Freiwillige Maßnahmen mit strategischem Mehrwert

Ganzheitliche Sanierungsfahrpläne

Ein individueller Sanierungsfahrplan verknüpft Pflichtmaßnahmen mit freiwilligen Bausteinen in einer zeitlichen Roadmap. So lassen sich Synergien heben: Wer die Fassade dämmt, kann direkt Fensteranschlüsse optimieren. Durch Bündelung entstehen Skaleneffekte bei Ausschreibungen und kürzere Stillstandszeiten im Betrieb. Der Fahrplan wird von Energieberatern nach BEG-EM-Förderrichtlinie bezuschusst.

Digitale Gebäudezwillinge und Monitoring

Mit einem digitalen Zwilling kann der Energieverbrauch in Echtzeit simuliert und optimiert werden. Intelligente Sensorik deckt Lastspitzen auf, während algorithmische Regler Beleuchtung, Lüftung und Kühlung bedarfsorientiert steuern. Die Investition erhöht nicht nur die Effizienz, sondern liefert belastbare Daten für ESG-Reporting und Taxonomie-Kennziffern.

Erneuerbare Energien integrieren

Dächer, Fassaden und Parkflächen bieten Potenzial für Photovoltaik. Wärmepumpen nutzen elektrische Überschüsse direkt. Solarthermie und Eisspeicher lassen sich als Hybridlösung kombinieren. Die Kür besteht darin, diese Technologien nicht isoliert, sondern als kaskadiertes System zu planen, um Eigenverbrauchsquoten zu maximieren. Stromspeicher oder Ladeinfrastruktur für E-Flotten schaffen zusätzliche Flexibilität.