Wohnraumverdichtung in Städten: Energetische Nachrüstung im Altbau

München wächst, ebenso Augsburg, Regensburg und viele Mittelstädte im bayerischen Umland. Gleichzeitig steigt der Druck, vorhandene Gebäudestrukturen besser zu nutzen. Wohnraumverdichtung und Nachverdichtung gelten daher als zentrale Hebel für Kommunen und Investoren. Doch jede Aufstockung oder Umnutzung im Bestand wirft die Frage auf, wie sich Energieeffizienz und Nutzerkomfort mit denkmalpflegerischen oder statischen Grenzen in Einklang bringen lassen. Der folgende Fachbeitrag zeigt, warum die energetische Nachrüstung im Altbau entscheidend für den langfristigen Wert einer Immobilie ist, wie sich Projekte professionell planen lassen und welche Chancen sich speziell im Großraum München ergeben.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Bayerische Staatsregierung verfolgt das Ziel, den Flächenverbrauch bis 2030 deutlich zu reduzieren. Statt Neubau auf der grünen Wiese rückt deshalb die Wohnraumverdichtung in Städten in den Fokus. Parallel verschärfen EU-Taxonomie, Gebäudeenergiegesetz und die Anforderungen institutioneller Kapitalgeber die Anforderungen an CO₂-Arme Portfolios. Ohne Altbaunachrüstung Energieeffizienz riskieren Bestandshalter Leerstand, Mietminderungen und Bewertungsabschläge. Ein technisch fundiertes Sanierungskonzept sichert hingegen ESG-Konformität, stabile Cashflows und macht Objekte für internationale Investitionen bankfähig.

Für Unternehmen, die Flächen selbst nutzen, steht zusätzlich das Employer-Branding im Vordergrund. Moderne Arbeitswelten brauchen Komfort, Tageslicht und ein gesundes Raumklima. Diese Faktoren lassen sich auch in Gründerzeithäusern oder Nachkriegskomplexen erreichen, wenn Lüftung, Dämmung und Haustechnik ganzheitlich optimiert werden. Durch intelligente Nachverdichtung entsteht zusätzlicher Raum für Büros, Serviced Apartments oder Dachterrassen, ohne neue Grundstücke zu akquirieren.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Die Bayrische Ingenieurkammer-Bau beziffert das Potenzial der Nachverdichtung Städte Bayern auf rund 52.000 zusätzliche Wohnungen bis 2035 allein in den sieben größten Ballungsräumen. Laut Ifo-Institut entfallen bis zu 65 Prozent der Baukosten bei Aufstockungen auf die energetische Optimierung und die neuen Technikkonzepte. Noch relevanter: Für rein energetische Sanierungen kalkuliert die Deutsche Energie-Agentur mit 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche, je nach Ausgangssituation und Anlagentechnik. Diese Summen verdeutlichen, warum eine seriöse Vorplanung Pflicht ist.

Ein Blick auf die CO₂-Bilanz lohnt sich ebenfalls. Das Umweltbundesamt zeigt, dass Bestandsgebäude für 30 Prozent der energiebedingten Emissionen im Land verantwortlich sind. Dämmung von Dach und Fassade senkt den Heizwärmebedarf um bis zu 70 Prozent. Durch Umstellung auf Wärmepumpen oder kalte Nahwärmenetze kann der Primärenergiebedarf weiter halbiert werden. Investoren profitieren doppelt, weil sich die Nebenkosten reduzieren und so die Warmmiete wettbewerbsfähig bleibt.

Förderprogramme & Gesetze

Seit 2023 greift das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Für wesentliche Umbauten schreibt es ambitionierte Effizienzstandards vor. Wer Dachflächen erweitert oder Fassaden öffnet, muss Mindestanforderungen an U-Werte erfüllen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt diese Maßnahmen mit Tilgungszuschüssen von bis zu 20 Prozent. Ergänzend bieten städtische Sanierung Bayern Programme wie „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ oder den Münchner Sanierungs- und Modernisierungsfonds. Besonders spannend: In Milieuschutzgebieten kann die Kommune Ausgleichsbeträge erlassen, wenn der Eigentümer sich zur energetischen Aufwertung verpflichtet. Eine sorgfältige Fördermittelrecherche erhöht damit die Rendite beträchtlich.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Wohnraumverdichtung beginnt mit einem integrierten Gutachten. Es vereint Tragwerksanalyse, Energieberatung und nutzerspezifische Bedarfsplanung. Ein erfahrener Generalplaner wie BETSA koordiniert die Gewerke frühzeitig. Dadurch entsteht Klarheit über statische Reserven für Aufstockungen oder Anbauten. Parallel wird geprüft, ob Fernwärmeanschluss, Luft-Wasser-Wärmepumpe oder ein hybrides Konzept die beste Wirtschaftlichkeit bieten. In der Finanzierungsphase überzeugen realistische Lebenszyklusanalysen Banken und Family Offices. Sie zeigen, dass höhere Investitionskosten durch niedrigere Betriebsausgaben und Wertsteigerung kompensiert werden.

Entscheidend ist ein strukturiertes Fördermanagement. Energieberater mit BAFA-Zulassung übernehmen die Antragstellung, erstellen detaillierte Verwendungsnachweise und reduzieren so das Ausfallrisiko. Auch steuerliche Effekte lassen sich nutzen: Nach §35c EStG können bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten bei vermieteten Objekten steuerlich geltend gemacht werden. Für Kapitalgesellschaften lohnt der Blick auf Sonderabschreibungen gemäß §7i EStG, falls Denkmalschutz ins Spiel kommt.

Umsetzung & Bauleitung

Die Bauphase erfordert präzise Taktung. Bei innerstädtischen Projekten begrenzen enge Zufahrten und Ruhezeiten die Logistik. Moderne Just-in-Time-Konzepte mit Mikro-Hubs verkürzen Baustellenzeiten. BIM-basierte Kollisionsprüfungen minimieren Nachträge und sorgen für transparente Kostensteuerung. Speziell bei der Nachrüstung Altbau München spielen denkmalrechtliche Auflagen eine große Rolle. BETSA setzt hier auf reversible Details, wie hinterlüftete Innendämmsysteme mit kapillaraktiven Kalziumsilikatplatten. So bleibt die historische Fassade erhalten, ohne auf Energieeffizienz zu verzichten.

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die integrale Gebäudeautomation. Sensorik in Dachaufbauten, Aufzugsschacht oder Lichthöfen überwacht Feuchtigkeit und Temperatur. Frühwarnungen vermeiden Bauschäden. Gleichzeitig liefern die Daten Nachweise für ESG-Reporting und Green-Building-Zertifikate wie DGNB oder LEED. Facility-Manager erhalten Zugriff auf eine einzige Plattform, statt sich auf Insellösungen zu verlassen.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Technologieunternehmen aus Unterhaching wollte seine Belegschaft aufstocken, fand jedoch kein passendes Neubaugrundstück. Gemeinsam mit BETSA entschied man sich für eine Aufstockung in Holz-Hybridbauweise auf das bestehende Verwaltungsgebäude aus den 1980er-Jahren. Die Maßnahme erhöhte die BGF um 1.800 Quadratmeter. Durch hochgedämmte Module, eine PV-Fassade und eine reversible Wärmepumpe sank der Endenergiebedarf des gesamten Komplexes um 55 Prozent. Gleichzeitig blieb der Betrieb nahezu störungsfrei, weil die Arbeiten größtenteils vom Dach aus erfolgten.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im Lehel modernisierte ein Family Office eine Gründerzeitvilla, um hochwertiges Wohneigentum zu schaffen. Die Herausforderung: strenge Vorgaben des Ensembleschutzes und begrenzte Lagerflächen. BETSA plante eine Innendämmung mit Aerogel und ersetzte die alte Gasetagenheizung durch ein Erdsonden-System. Mit dezentralen Lüftungsgeräten und Wärmerückgewinnung erreichte das Projekt Effizienzhaus 85, ohne historische Stilelemente anzutasten. Die Transaktionsbewertung stieg nach Fertigstellung um 27 Prozent.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Retail-Investor sanierte ein innerstädtisches Kaufhaus in Rosenheim. Ziel war die Umwandlung von Verkaufsflächen in Mikro-Offices und Gastronomie. Die ehemalige Dachtechnikzentrale bot Raum für zwei zusätzliche Geschosse. Durch Stahlleichtbau konnte die Last ohne aufwendige Fundamentsanierung aufgenommen werden. Das Energiekonzept verknüpft nun eine CO₂-neutrale Kälte-Wärme-Koppelung. Ergebnis: 320 neue Arbeitsplätze und eine 35 Prozent höhere Miete pro Quadratmeter, weil flexible Flächen und geringe Nebenkosten gefragt sind.

Fazit

Wohnraumverdichtung und energetische Nachrüstung gehen Hand in Hand. Wer innerstädtische Grundstücke bestmöglich nutzen möchte, muss Altbauten technisch und rechtlich auf den neuesten Stand bringen. Die Beispiele aus Büro, Wohn- und Retail-Bereich zeigen, dass sich Effizienzsteigerungen von über 50 Prozent realisieren lassen, ohne den Charakter eines Gebäudes zu verlieren. BETSA begleitet den gesamten Prozess – von der Machbarkeitsstudie über die Fördermittelstrategie bis zur schlüsselfertigen Übergabe. So erhalten Eigentümer, Investoren und Facility-Manager planbare Kosten, terminsichere Abläufe und ein Objekt, das langfristig in jede ESG-Agenda passt.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular