Synergien von Sanierung und erneuerbaren Energien: Effiziente Modernisierung von Gewerbeimmobilien im Großraum München

Unternehmerinnen, Investoren und Facility-Manager stehen in München vor einer doppelten Aufgabe: Bestehende Gebäude müssen modernisiert werden, zugleich steigen die Erwartungen an Energieeffizienz und Klimaschutz. Die intelligente Kombination von Sanierung und erneuerbaren Energien bietet hier einen klaren Wettbewerbsvorteil. Wer Fassaden, Haustechnik und Nutzerkomfort in einem Schritt aufwertet, senkt dauerhaft Betriebskosten, verbessert die ESG-Bilanz und erhält den Immobilienwert. Der folgende Beitrag zeigt, warum das Thema jetzt Priorität hat, welche Förderkulissen im Raum Bayern greifen und wie sich Projekte ab der sechsstelligen Größenordnung strukturiert umsetzen lassen.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Energiepreise in Deutschland haben sich laut Statistischem Bundesamt zwischen 2020 und 2023 im Mittel um rund 35 Prozent erhöht. Parallel steigt der Druck durch Taxonomie-Reporting, CSRD und das neue Gebäudeenergiegesetz. Eigentümer, die heute nicht in energieeffiziente Sanierung investieren, riskieren künftig hohe CO₂-Kosten und Wertverluste. Zugleich wünschen Mieter nachweislich nachhaltige Arbeitsplätze. Eine kombinierte Sanierung mit Photovoltaik, Wärmepumpe oder Geothermie wirkt hier wie ein Hebel: Ein Bauabschnitt, kürzere Ausfallzeiten, weniger Schnittstellen – aber doppelte Wirkung auf Bilanz und Reputation.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Der Gewerbebestand im Großraum München umfasst laut IVD Süd über 16 Millionen m² Nutzfläche. Davon entfallen rund 58 Prozent auf Objekte vor Baujahr 1995. Diese Gebäude weisen im Durchschnitt einen Endenergiebedarf von 220 kWh/m²a auf. Moderne Neubauten liegen bei unter 80 kWh/m²a. Das Einsparpotenzial ist also enorm. Eine Studie der Deutschen Energie-Agentur zeigt, dass integrale Konzepte aus Dämmung, LED-Licht, intelligenter Regelungstechnik und Solarstrom bis zu 60 Prozent Primärenergie einsparen können. Bei Spitzenprojekten mit Wärmerückgewinnung sogar noch mehr.

Förderprogramme & Gesetze

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt auch Gewerbeimmobilien. Je nach Sanierungsniveau sind direkte Zuschüsse von bis zu 20 Prozent sowie zinsgünstige KfW-Kredite verfügbar. Bayern ergänzt dies über das 10 000-Häuser-Programm, das Photovoltaik und Stromspeicher fördert. Relevante Vorgaben liefert das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024). Es fordert unter anderem verpflichtende Wärmeplanung für Kommunen und Effizienzstandards bei größeren Umbauten. Unternehmen sollten außerdem die EU-Taxonomie berücksichtigen: Nur Investitionen, die klar definierte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, gelten künftig als „grün“ im Finanzierungskontext.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Am Beginn steht eine ganzheitliche Bestandsaufnahme. Ein zertifizierter Energieberater erstellt ein digitalisiertes Gebäudemodell und deckt Schwachstellen auf. Daraus lassen sich Szenarien ermitteln – etwa von der Teilsanierung bis zum Effizienzhaus-Standard. Unternehmen sollten eine Kosten-Nutzen-Analyse anlegen, die Capex, Opex und Förderquoten kombiniert. Banken und Family Offices bewerten aktuell bevorzugt Projekte mit klarer ESG-Story und CO₂-Pfad. Wer die Sanierung erneuerbare Energien – etwa durch Photovoltaik auf dem Dach oder Geothermie im Innenhof – integriert, verbessert seine Kennzahlen und erhält häufig günstigere Finanzierungskonditionen.

Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Nutzungsdauer der Technik. Solar-Module halten heute mehr als 25 Jahre, Wechselrichter gut 15 Jahre. Wärmepumpen erreichen 20 Jahre, wenn sie korrekt dimensioniert sind. Die Lebenszyklen passen damit zur ­Langfristperspektive vieler gewerblicher Anleger. Wichtig ist, die Anlagengröße exakt an den Strom- und Wärmelastgang anzupassen. Ein Überdimensionieren führt zu höheren Investitionskosten, ohne den Payback relevant zu verkürzen.

Umsetzung & Bauleitung

Gerade in innerstädtischen Lagen erfordert die Kombination aus Sanierung und erneuerbaren Energien eine präzise Bauphasenplanung. Ziel ist, den laufenden Betrieb so wenig wie möglich zu stören. Hier bewährt sich das Konzept „Generalplanung mit schlüsselfertiger Ausführung“. Ein Ansprechpartner koordiniert alle Gewerke – von Rohbau und Technik bis zur Abnahme. So lassen sich Abhängigkeiten zwischen Gerüstbau, Fassadendämmung und PV-Montage minimieren.

Digitale Werkzeuge wie BIM 7D erlauben außerdem, die künftigen Energiedaten schon während der Planung zu simulieren. Bauherr und Projektleitung sehen früh, wie sich Parameter wie Fenster-U-Wert oder Modulneigung auf den Jahresertrag auswirken. Spätere Nacharbeiten entfallen. In der Ausführung senken vorgefertigte Bauelemente die Montagezeit. Ein Beispiel ist das vorgehangene Fassadenelement mit integrierten Solarpaneelen, das in einem Kranhub montiert wird. So spart das Team Gerüstzeit und Innenausbau kann parallel starten. Für Münchner Objekte mit knappem Bauzeitenfenster ist das oft der entscheidende Faktor.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein klassisches Bürohaus aus den 1990er Jahren im Münchner Osten erhielt 2023 eine umfassende Modernisierung. Betsa plante und koordinierte die Dämmung der hinterlüfteten Fassade, den Austausch der RLT-Anlage, LED-Beleuchtung mit Präsenzmeldern und eine 240 kWp-Solaranlage. Der Primärenergiebedarf sank von 240 auf 85 kWh/m²a, das Label stieg von D auf A. Der Vermieter konnte Green-Lease-Verträge abschließen und die Spitzenmiete um 9 Prozent erhöhen. Die Amortisationszeit der Gesamtmaßnahme liegt bei acht Jahren.

Luxuswohnungen & Private Estates

Im südlichen Landkreis Starnberg wurde eine Villa aus den 1970er Jahren zum Effizienzhaus 55 umgebaut. Das Konzept „Haus modernisieren solar“ umfasste Erdwärmesonden, PV-Dachziegel und smarte Energiesteuerung. Die Bauherrschaft profitierte von 15 Prozent BEG-Zuschuss sowie steuerlicher Abschreibung für neu installierte Heiztechnik. Durch die Kombination konnte die gesamte Bauzeit unter sechs Monaten bleiben, weil viele Arbeiten parallel abliefen. Das Projekt zeigt, dass sich auch im Premiumsegment Energieeffizienz und Design nicht ausschließen.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Fachmarktzentrum im Landkreis Ebersberg hatte hohe Betriebskosten aufgrund älterer Gas-Heizlüftungsgeräte. Nach einer Machbarkeitsanalyse entschied sich der Betreiber für einen „Energieeffizienz Umbau“ mit Hybridsystem. Dach-PV (400 kWp) deckt nun den Grundlaststrom, während eine Luft-Wasser-Wärmepumpe die Heizung unterstützt. Gas dient nur noch als Spitzenlastreserve. Dank Lastmanagement erreicht das Center eine Autarkiequote von 48 Prozent. Die CO₂-Emissionen sinken um 310 Tonnen pro Jahr. Die Maßnahmen zahlen sich durch geringere Nebenkosten sowie ein höheres Asset-Rating aus. Investoren erzielen so eine bessere Exit-Position.

Fazit

Die Verbindung von Sanierung und erneuerbaren Energien bietet im Großraum München einen klar messbaren Mehrwert. Sie reduziert Energiekosten, erfüllt strenge ESG-Vorgaben und sichert langfristig die Attraktivität der Immobilie. Erfolgsentscheidend sind eine fundierte Bestandsanalyse, eine integrierte Planung und ein Partner, der alle Gewerke steuert. Betsa bündelt regionale Handwerkskompetenz, moderne Projektsteuerung und tiefes Know-how in Förderfragen. So erhalten Entscheider eine schlüsselfertige Lösung aus einer Hand und können sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren.

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