Ladesäulen bei Sanierungen: Elektromobilität integrieren

Bayerische Unternehmen und öffentliche Bauträger stehen vor der Aufgabe, Bestandsimmobilien zukunftssicher zu gestalten und zugleich den Hochlauf der Elektromobilität abzubilden. Die Zahl der zugelassenen E-Fahrzeuge steigt kontinuierlich; parallel verschärfen Bund, Land und EU ihre Anforderungen an eine klimaschonende Gebäudetechnik. Eine vorausschauende Integration von Ladeinfrastruktur erhöht die Funktionsfähigkeit von Gewerbe- und Wohnobjekten, unterstützt ESG-Kriterien und sichert langfristige Vermietbarkeit.

Marktdruck und strategischer Nutzen der Ladeinfrastruktur

Mit mehr als einer Million batterieelektrischer Pkw im deutschen Fahrzeugbestand (Stand 2023) hat sich die Nachfrage nach Ladepunkten in Ballungsräumen wie München spürbar beschleunigt. Studien des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft prognostizieren bis 2030 bis zu zehn Millionen E-Autos. Wer Ladepunkte frühzeitig berücksichtigt, reagiert nicht nur auf Nutzerwünsche, sondern übernimmt eine Schlüsselvoraussetzung des Gebäudeenergiegesetzes und künftiger EU-Vorgaben. In der Praxis zeigt sich, dass energetisch modernisierte Objekte mit intelligenter Ladeinfrastruktur geringere Fluktuation bei Mietern aufweisen und im Bewertungsprozess besser abschneiden.

Technische und rechtliche Leitplanken in Bayern

Normen, Richtlinien und Leistungsreserven

Die DIN 18015-1 fordert bereits bei der Leitungsführung Platzreserven für spätere Ladepunkte. Für Netzanschlüsse bis 135 kW ist darüber hinaus die VDE-AR-N 4100 maßgeblich. Planerinnen und Planer passen Hauptverteiler daher häufig auf 22 kW Dauerlast je Ladepunkt an, um spätere Erweiterungen ohne erneute Stemmarbeiten zu ermöglichen. Zu beachten sind zudem regionale Ergänzungen, beispielsweise die Technischen Anschlussbedingungen der Stadtwerke München.

Gebäudeenergiegesetz und Alternative Fuels Infrastructure Regulation

Seit Inkrafttreten des GEG gilt: Sobald bei einer umfangreichen Renovierung die elektrische Anlage betroffen ist, muss ein Ladepunkt je zehn Stellplätzen errichtet werden. Die Alternative Fuels Infrastructure Regulation (AFIR) verschärft diese Vorgabe für Nicht-Wohngebäude und sieht perspektivisch Quoten von bis zu 20 Prozent elektrifizierter Stellflächen vor. Eigentümer größerer Flächen sollten daher bereits heute Leitungsquerschnitte und Platzbedarf für zusätzliche Wallboxen einplanen.

Förderkulisse von Bund, Land und Kommunen

Die KfW unterstützt Unternehmen aktuell mit dem Zuschuss 441 (bis 900 Euro je Ladepunkt), sofern Ökostrom eingesetzt wird. Der Freistaat Bayern ergänzt über das Programm „Ladeinfrastruktur für Unternehmen“ eine Investitionsförderung von bis zu 30 Prozent. Bei Leistungen oberhalb von 100 kW stellen die Stadtwerke München projektbezogene Netzanschlusszuschüsse bereit. Eine kumulative Nutzung der Programme ist möglich, wenn die Vorgaben der beihilferechtlichen Kumulierungsregelung eingehalten werden.

Vom Konzept zur Genehmigung: Planungsschritte

Lastmanagement statt Trafostation

Der größte Kostenhebel ist der Netzverknüpfungspunkt. Dynamisches Lastmanagement verteilt die verfügbare Leistung in Echtzeit. Ein Gewerbekomplex mit 500 kW Spitzenlast erlaubt so den Betrieb von rund 40 Wallboxen à 11 kW, obwohl rein rechnerisch 440 kW erforderlich wären. Die Steuerung priorisiert Nutzungsgruppen, berücksichtigt Photovoltaik-Erträge oder Batteriespeicher und verhindert teure Lastspitzen.

Gebäudeleittechnik und offene Protokolle

Für ein konsistentes Energiemonitoring werden Ladesäulen mittels OCPP 1.6 oder Modbus-TCP in die GLT eingebunden. Echtzeitdaten zu Ladezyklen, Strombezug und Nutzerfrequenz ermöglichen eine präzise Betriebskostenanalyse. Bei Kernsanierungen empfiehlt sich, Kabeltrassen mit Leerrohren auszulegen, die sowohl Ethernet als auch Glasfaser aufnehmen. Auf diese Weise bleibt die Anlage updatefähig, wenn spätere Abrechnungs- oder Authentifizierungsverfahren eingeführt werden.

Finanzierungs- und Betriebsmodelle

Contracting, Mieterstrom oder Eigenbetrieb stehen als Optionen zur Verfügung. Beim Contracting übernimmt ein spezialisierter Dienstleister Investition, Wartung und Abrechnung. Eigentümer erhalten eine pauschale Flächenmiete. Für Standorte mit vielen Stammnutzern – etwa Firmenflotten – zahlt sich dagegen ein Eigenbetrieb aus, weil Tarife und Belegungsrechte flexibel gestaltbar sind. Wirtschaftlichkeitsrechnungen beziehen Anschaffungs-, Energie- und Wartungskosten sowie mögliche CO₂-Bepreisungen ein.

Umsetzung und Qualitätssicherung auf der Baustelle

Leistungsphasen gemäß HOAI

1. Grundlagenermittlung: Potenzialanalyse, Abstimmung mit Netzbetreiber.
2. Vor- und Entwurfsplanung: Lastprofilmodell, Platzierung der Wallboxen, Brandschutzkonzept.
3. Ausführungsplanung: Integration in die Gewerke Elektro, Lüftung, Sprinkler.
4. Ausschreibung und Vergabe: Leistungsbeschreibung inklusive Rückbauszenarien.
5. Bauüberwachung: Digitale Mängelverfolgung und Koordination der Fachfirmen.

Eine durchgängige Dokumentation sichert, dass Reserveschächte, Kabeltrassen und Beschriftungen den Normen entsprechen.

Abnahme und Inbetriebnahme

Vor Freigabe der Anlage prüfen Sachverständige gemäß DGUV Vorschrift 3 Schutzleiter, Schleifenimpedanz und RCD-Auslösezeit. Ergänzend wird ein Thermografie-Check durchgeführt, um punktuelle Erwärmungen unter Volllast zu identifizieren. Erst nach Abschluss dieser Messungen erfolgt die Netzparallelschaltung. Betriebsanweisungen und Stellplatzmarkierungen erhöhen die tatsächliche Nutzungsrate.

Erfahrungen aus unterschiedlichen Gebäudetypen

Büro- und Forschungsgebäude

Bei einem Campus im Münchner Norden wurden 60 Ladepunkte mit einer 250 kWp-PV-Anlage kombiniert. Ein pufferspeicherndes Batteriesystem von 200 kWh deckt nächtliche Ladevorgänge ab und reduziert den Netzbezug um rund 70 Prozent. Die ermittelten Einsparungen betragen 18 Prozent der jährlichen Stromkosten.

Luxuswohnobjekte und denkmalgeschützte Anwesen

Ein denkmalgeschütztes Ensemble am Starnberger See erhielt eine verdeckte Leitungsführung per Mikrotunnelbohrung. Die Wallboxen wurden in holzverkleideten Designsäulen installiert, die das historische Erscheinungsbild wahren. Gutachter beziffern den Wertzuwachs durch das „e-auto laden haus“ Konzept auf rund fünf Prozent.

Einzelhandels- und Freizeitimmobilien

Ein Retail-Park in Freising setzt auf 150 kW-Schnelllader, um die Verweildauer seiner Kundschaft zu verlängern. Ein AI-gestütztes Energiemanagement kappt Lastspitzen und hält den Haushaltsstromtarif stabil. Erste Auswertungen zeigen Umsatzsteigerungen von bis zu zwölf Prozent seit Inbetriebnahme der Ladezone.

Typische Risiken und präventive Maßnahmen

• Bauliche Restriktionen: Ältere Tiefgaragen verfügen häufig nicht über ausreichende Fluchtwege. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Brandschutzdienststelle verhindert nachträgliche Sprinklernachrüstungen.
• Leistungsallokation: Ein Mix aus 11 kW- und 22 kW-Wallboxen bedient unterschiedliche Nutzerprofile effizienter als eine uniforme 7,4 kW-Lösung.
• Kommunikation mit Mietern: Transparente Abrechnungsmodelle und Stellplatzregeln verhindern Blockierungen und steigern die Auslastung.

Perspektiven für Elektromobilität in Bestandsgebäuden

Die Europäische Union strebt bis 2035 ein Auslaufen der Verbrennerneuzulassungen an. Vor diesem Hintergrund entwickeln Hersteller Vehicle-to-Building-Systeme, die Batteriespeicher von Dienstwagen in das Gebäudenetz einbinden. In München werden bereits Modelle diskutiert, in denen Parkgebühren für Immobilien mit eigener Ladeinfrastruktur reduziert werden. Wer heute Leitungsquerschnitte großzügig dimensioniert und offene Protokolle einsetzt, schafft die Grundlage für bidirektionales Laden und flexible Netzdienste.

Betreiberpflichten und Wartungskonzepte

Einmal installiert, entscheidet der laufende Betrieb über Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit der Ladesäulen. Für gewerbliche Betreiber in Bayern gelten die Vorgaben der TRBS 1201 sowie die VDE 0105-100, die Prüfzyklen von in der Regel zwölf Monaten vorsehen. Neben der elektrischen Sicherheit rückt das Mess- und Eichrecht in den Fokus: Seit 2022 müssen alle öffentlich zugänglichen Ladepunkte eichrechtskonforme Zähler vorhalten und abrechnungsrelevante Daten für mindestens zwölf Monate speichern. Die Erfahrung zeigt, dass ein vorausschauender Wartungsvertrag mit definierten Service Levels (etwa Reaktionszeit unter 24 h) Ausfallzeiten um bis zu 80 % reduziert. Thermografische Inspektionen im Zwei-Jahres-Rhythmus decken Kontaktwiderstände an Klemmen frühzeitig auf und verlängern die Lebensdauer von Schützen und Relais.

Mess-, Steuer- und Abrechnungssysteme

Eine medienbruchfreie Abrechnung beginnt mit der Integration kalibrierter MID-Zähler in jeder Wallbox. Das Backend kommuniziert über das Open Charge Point Protocol, legt Nutzerkonten an und führt Tarifierungen durch. Für Mehrparteienobjekte empfiehlt sich ein Backend, das Lastkurven exportiert und automatisch auf die Betriebskostenumlage nach § 556a BGB vorbereitet. Datenhoheit bleibt ein zentrales Thema: In München verlangen viele Eigentümer, dass sämtliche Transaktionsdaten innerhalb der EU gehostet werden, um die Anforderungen der DSGVO sicher zu erfüllen. Schnittstellen zum ERP-System des Betreibers vermeiden Doppelbuchungen und ermöglichen eine periodengenaue Kostenstellenzuordnung.

IT-Sicherheit und Datenschutz

Immer häufiger wird die Ladeinfrastruktur in das Firmennetz eingebunden, um Flotten- oder Besucherzugänge zu steuern. Die bayerische Aufsichtsbehörde verweist dabei auf das IT-Sicherheitsgesetz 2.0, das kritische Infrastrukturen verpflichtet, BSI-zertifizierte Komponenten einzusetzen. Praktikable Schutzmaßnahmen sind VLAN-Segregation, regelmäßige Firmware-Updates und eine Zwei-Faktor-Authentifizierung für Administratoren. Ein pen-testierter VPN-Zugang für Servicepartner verhindert, dass ungeprüfte Wartungs-Laptops direkten Zugriff auf das interne Netzwerk erhalten. Unternehmen, die diese Vorkehrungen früh adressieren, verringern das Risiko von Betriebsunterbrechungen oder Bußgeldern erheblich.

Kostenoptimierte Betriebsstrategien

Dynamische Stromtarife und flexible Netzentgelte eröffnen neue Einsparpotenziale. In der bayerischen Regelzone nutzen Betreiber zunehmend Spot-Markt-gekoppelte Tarife, bei denen die Ladeleistung automatisch in Stunden mit niedrigen Preisen verschoben wird. Kombiniert mit einer 120 kWh-Batterie amortisiert sich das System bei heutigen Tarifspreisen oft binnen fünf Jahren. Ein weiterer Hebel ist die Direktvermarktung von PV-Überschüssen: Ladestrom, der in die Firmenflotte fließt, wird zum vermiedenen Strombezug und spart nicht nur Netzentgelte, sondern auch rund 7 ct/kWh Konzessionsabgabe. Wer Lastmanagement, Eigenstromnutzung und Speicher intelligent verschachtelt, senkt laut Praxisstudien aus Oberbayern die Gesamtstromkosten um bis zu 25 %.

Sektorkopplung und Energiemanagement

Die Kopplung von Ladeinfrastruktur mit Wärmepumpen, Kältemaschinen und Gebäudeautomation führt zu synergistischen Lastverschiebungen. Ein Rechenbeispiel: Wird werktags zwischen 12 und 15 Uhr überschüssiger PV-Strom für die Ladung von Firmenfahrzeugen verwendet, kann gleichzeitig die Kältemaschine für die Büroklimatisierung heruntergefahren werden. In Tests an einem Logistikstandort in Niederbayern reduzierte diese Strategie die Lastspitzen um 18 kW. Perspektivisch erlaubt Vehicle-to-Building eine Rückspeisung ins Hausnetz; die ersten Hersteller haben bidirektionale DC-Wallboxen bis 22 kW im Zulassungsprozess. Planer sollten daher DC-fähige Kabelführung und rücklaufende Messfelder in den Schaltschrank integrieren, um später nicht erneut in die Bausubstanz eingreifen zu müssen.

Brandschutz und Risikomanagement

Ladevorgänge bringen thermische und elektrische Risiken mit sich, die in Tiefgaragen besonders relevant sind. Die Leitungsanlage-Richtlinie Bayern fordert eine Klassifizierung E30 oder höher, wenn Kabelbündel mehr als 30 Meter lang sind. Ergänzende Maßnahmen wie Rauchansaugsysteme oder automatische Löschanlagen werden von den lokalen Genehmigungsbehörden oft projektbezogen festgelegt. In Pilotprojekten hat sich gezeigt, dass die Installation von Temperatur-Sensorspots an den Steckkontakten eine frühzeitige Wartung ermöglicht und Kabelschmorstellen verhindert. Durch eine klare Verantwortungszuweisung – in der Regel an den Betreiber oder den technischen Gebäudedienstleister – lassen sich Haftungsrisiken minimieren.

Projektorganisation und Stakeholder-Management

Ein erfolgreicher Roll-out scheitert selten an der Technik, sondern häufiger an unklaren Zuständigkeiten. Best Practice in der bayerischen Immobilienbranche ist ein Steering-Committee, das Bauherr, Fachplaner, Netzbetreiber, Brandschutzgutachter und IT-Abteilung zusammennimmt. In monatlichen Jour Fixes werden Genehmigungsstände, Lieferzeiten und Budgetabweichungen synchronisiert. Softwaregestützte Bautagebücher erhöhen die Transparenz gegenüber Investoren, besonders wenn ESG-Reportings nach der EU-Taxonomie erforderlich sind. Diese strukturierte Vorgehensweise verkürzt die Gesamtprojektlaufzeit erfahrungsgemäß um sechs bis acht Wochen.

Checkliste für die schnelle Standortbewertung

1. Netzanschlussleistung und Reserven im Hausanschlusskasten prüfen.
2. Stellplatzanzahl, Belegungsprofile und Ladeleistung je Nutzergruppe definieren.
3. Leitungswege, Brandschutzauflagen und Fluchtwegbreiten bewerten.
4. Förderprogramme von KfW, Freistaat und Kommune abgleichen.
5. Dienstleistungs- und Betreiberkonzept (Contracting, Eigenbetrieb) festlegen.
6. IT-Security-Vorgaben, DSGVO-Compliance und Backend-Hosting klären.
7. Schnittstellen zu PV-, Speicher- und Gebäudeleittechnik vorbereiten.

Ausblick auf regulatorische Entwicklungen

Die AFIR sieht in ihrer nächsten Überarbeitung eine Remote-Tariftransparenz sowie verpflichtende kontaktlose Bezahlmöglichkeiten vor. In Bayern laufen parallel Pilotprojekte zur Netzstabilisierung, bei denen Ladepunkte als abschaltbare Lasten vergütet werden. Wer seine Anlagen bereits heute mit einem Schaltkontakt nach § 14a EnWG ausrüstet, kann künftig Netzentgeltreduzierungen von bis zu 60 % erhalten. Außerdem plant die Bundesnetzagentur eine Standardisierung der Datenformate für Ladelogs, um den Anbieterwechsel zu vereinfachen. Frühzeitige Anpassungen schützen vor späteren Nachrüstkosten und sichern die Investition langfristig ab.

Praxiskennzahlen und Benchmarks

Aktuelle Bauprojekte in München erreichen Investitionskosten von durchschnittlich 1 100 € pro 11 kW-Ladepunkt bei Neuverkabelung. Wird die bestehende Steigzone genutzt, reduziert sich der Betrag auf etwa 750 €. Die laufenden Betriebskosten liegen inklusive Backend und Wartung zwischen 9 und 12 ct/kWh. Zum Vergleich: Der Haushaltsstromtarif in Bayern lag 2023 bei rund 36 ct/kWh. Damit erzielen Betriebe, die Fahrstrom als Commodity weitergeben, eine Marge von bis zu 40 %. Entscheidend ist eine Auslastung von mindestens 1,2 Ladevorgängen pro Tag und Ladepunkt; darunter sollte das Betreiberkonzept überprüft werden.

Rolle der Nachhaltigkeitszertifikate

Immer mehr Eigentümer streben DGNB- oder LEED-Zertifizierungen an, um Kapitalgebern grüne Standards nachzuweisen. Ladeinfrastruktur kann in beiden Systemen bis zu sechs Bewertungspunkte liefern, wenn sie in ein übergreifendes Mobilitätskonzept eingebettet ist. Kriterien wie Stellplatzreduktion, Sharing-Angebote und CO₂-Bilanz des Ladestroms sind dabei ausschlaggebend. Bei der DGNB-Neufassung 2023 wurde der Einsatz von bidirektionaler Ladetechnik erstmals als Innovationskredit aufgenommen. Wer den Optionalpunkt nutzt, verbessert die Gesamtnote um bis zu fünf Prozent und macht die Immobilie für ESG-orientierte Fonds attraktiver.

Finanzierungsmodelle jenseits von Förderprogrammen

Neben klassischen Darlehen gewinnen Green Bonds und Sale-and-Lease-back-Modelle an Bedeutung. Bei Green Bonds verpflichten sich Emittenten zu Transparenz über den ökologischen Nutzen, was die Zinslast gegenüber konventionellen Krediten um bis zu 0,3 Prozentpunkte senken kann. Das Sale-and-Lease-back macht die Ladeinfrastruktur bilanziell zu Operating Equipment und verbessert die Bilanzkennzahlen der Betreiber. Entscheidend ist eine Vertragslaufzeit, die kleiner als der technologische Erneuerungszyklus bleibt; in der Praxis haben sich zehn Jahre bewährt.

Lessons Learned aus der Baupraxis

Erfolgreiche Projekte beginnen mit einer realistischen Terminplanung, die die Lieferzeiten für Trafos, Lastmanagement-Hardware und eichrechtskonforme Zähler berücksichtigt. In der Hochphase 2022 betrugen die Lieferzeiten bis zu 24 Wochen. Frühbestellungen, Rahmenverträge und Mehrlieferantenstrategien mindern dieses Risiko. Ein weiteres Learning betrifft die Bauausführung: Farbcodierte Leerrohre für Strom, Daten und Steuerung sparen in der Endmontage bis zu 15 % Arbeitszeit und reduzieren Fehlanschlüsse. Abschließend hat sich ein kurzer Probebetrieb unter Volllast, mindestens 72 Stunden, als wirksam erwiesen, um Kinderkrankheiten vor der offiziellen Eröffnung auszuräumen.

Fazit: Wer bei Sanierungen in Bayern Ladesäulen strategisch einplant, schafft Mehrwert für Mieter, Betreiber und Umwelt. Technische Reserven, IT-Sicherheit, vorausschauende Wartung sowie ein klares Betreiberkonzept sind die Eckpfeiler wirtschaftlicher und zukunftsfähiger Ladeinfrastruktur. Jetzt handelnde Firmen sichern sich Fördermittel, niedrigere Netzanschlusskosten und die nötige Flexibilität für kommende Fahrzeug- und Gesetzesgenerationen.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular

Fragen zu unseren Dienstleistungen oder individuelle Anforderungen?

Senden Sie uns Ihre Anfrage – wir beraten Sie gerne!