E-Mobilität und Sanierung: Ladeinfrastruktur für Bestandsimmobilien im Raum München

Doppelter Veränderungsdruck im bayerischen Immobilienbestand

Im Wirtschaftsraum München treffen zwei Entwicklungen aufeinander: Die Zahl elektrifizierter Fahrzeuge steigt kontinuierlich, während Investoren, Kreditgeber und öffentliche Stellen die Nachhaltigkeits­kriterien für Gebäude verschärfen. Wer eine grundlegende Modernisierung plant, muss daher prüfen, wie Ladepunkte für Elektrofahrzeuge ohne Zeitverlust in die bauliche Maßnahme integriert werden können. Fehlende Ladeinfrastruktur kann Vermietbarkeit, Rendite und Standortqualität beeinträchtigen.

Zahlen und Prognosen zur Elektromobilität

Aktuelle Marktsituation

Das Kraftfahrt-Bundesamt verzeichnete zwischen 2020 und 2023 eine deutliche Verdreifachung rein batterieelektrischer Pkw in Bayern. Eine wachsende Zahl von Firmenflotten setzt parallel auf E-Transporter für innerstädtische Lieferketten. In hochpreisigen Wohnsegmenten gehören private Wallboxen bereits zur Grundausstattung.

Bedarf im Wirtschaftsraum München

Branchennahe Studien gehen davon aus, dass Münchens Gebäudebestand bis 2030 bis zu 300.000 zusätzliche Ladepunkte aufnehmen muss. Rund 80 % aller Ladevorgänge finden laut Fraunhofer-Analysen am Arbeitsplatz oder zu Hause statt. Gewerbeobjekte ohne eigene Ladeinfrastruktur laufen Gefahr, in Standortvergleichen zurückzufallen.

Rechtlicher Rahmen und Förderkulisse

Bundes- und Landesvorschriften

Das Gebäude-Elektromobilitäts­infrastruktur-Gesetz (GEIG) verpflichtet Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen zur Vorverlegung von Leitungswegen. In Bayern verlangt die Bayerische Bauordnung bei wesentlichen Änderungen der elektrischen Anlage die Einhaltung aktueller anerkannter Regeln der Technik. Die überarbeitete EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden definiert Mindestmengen an Ladepunkten bei größeren Renovierungen.

Finanzielle Anreize

Mehrere Programme fördern Investitionen in Ladeinfrastruktur. Auf Bundesebene stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Darlehen mit Tilgungszuschuss bereit. Kommunale Initiativen, beispielsweise im Stadtgebiet München, ergänzen diese Mittel mit Zuschüssen für nicht öffentliche Ladepunkte, insbesondere wenn vor Ort erzeugter Ökostrom genutzt wird.

Planungsschritte für technisch belastbare Lösungen

Lastanalyse und Dimensionierung

Zu Projektbeginn führt eine Lastgangabschätzung Klarheit über die zusätzlich erforderliche Anschlussleistung. In Bürogebäuden entstehen Lastspitzen häufig am Vormittag, während in hochwertigen Wohnanlagen die Hauptbelastung in den Abendstunden eintritt. Ein dynamisches Lastmanagement verteilt verfügbare Leistung bedarfsabhängig und verhindert Netzüberlastungen.

Technische Optionen

• AC-Wallboxen (bis 22 kW) für längere Standzeiten und geringere Investitionskosten
• DC-Schnelllader (ab 50 kW) für kurze Ladezeiten, jedoch höheren Netzanschlussbedarf
• Vorausschauende Leitungsquerschnitte und Reserve­trassen für künftige Erweiterungen

Normative Grundlage für die Ausführung

Planung und Montage orientieren sich an DIN 18015-1 sowie der VDE-Anwendungsregel 4100. Die Prüfung nach VDE 0100-600 dokumentiert die elektrische Sicherheit. OCPP-fähige Ladepunkte ermöglichen die Anbindung an übergeordnete Energie- oder Gebäudemanagement­systeme.

Finanzierungskonzepte und Wirtschaftlichkeit

Bei größeren Vorhaben empfiehlt sich ein modulares Finanzierungskonzept, das Eigenmittel, zinsvergünstigte Kredite und Zuschüsse kombiniert. Die Integration von Photovoltaik und Batteriespeichern senkt Bezugskosten aus dem Netz und verbessert die Amortisation. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Netzbetreiber klärt, ob Verstärkungen erforderlich sind oder Lastmanagement ausreichende Flexibilität bietet.

Anwendungsbeispiele aus dem Großraum München

Büro- und Verwaltungsgebäude

Ein Mittelständler in Unterschleißheim modernisierte die Tiefgarage und installierte 36 AC-Ladepunkte plus zwei 75-kW-DC-Lader. Durch softwaregestütztes Lastmanagement blieb der vorhandene 800-kVA-Hausanschluss unverändert.

Denkmalgeschützte Premium-Wohnimmobilien

Bei der Sanierung einer Stadtvilla in Grünwald wurde eine unterirdische Stromschiene eingebaut, an der jede Stellfläche später eine Wallbox aufnehmen kann. Der Ladestrom stammt aus einer 25-kWp-Photovoltaik-Anlage mit Speicher und wird wohnungsgenau abgerechnet.

Einzelhandel und Freizeitstandorte

Ein Outlet-Center im Landkreis Ebersberg verband Fassadenarbeiten mit dem Aufbau von 20 DC-Schnellladern. Das System ist in das Loyalty-Programm des Betreibers eingebunden, wodurch Ladestrom als Kundenbindungsinstrument fungiert.

Abrechnung und Nutzerverwaltung

Die künftige Wirtschaftlichkeit einer Ladeinfrastruktur steht und fällt mit einem transparenten Abrechnungs­system. In Bayern gelten das Eichrecht nach Mess- und Eichgesetz sowie die Preisangabenverordnung. Ladepunkte benötigen daher MID-konforme Zähler, eine manipulationssichere Datenspeicherung und eine eichrechtskonforme Schnittstelle zum Backend. Betreiber im Raum München wählen häufig OCPP-Backends, die RFID-Karten, App-Freischaltungen und Ad-hoc-Zahlungen per QR-Code parallel unterstützen. Bei gewerblichen Tiefgaragen lassen sich Firmenwagen, Besucher und Private klar trennen. Schnittstellen zu ERP-Systemen ermöglichen das automatische Buchen von Ladekosten auf Kostenstellen, was die interne Verrechnung vereinfacht.

Betriebsmodelle: Eigentum, Contracting oder Mieterstrom

Immobilieneigentümer können Ladeinfrastruktur selbst betreiben, sie vollständig an einen Charge Point Operator auslagern oder in ein Contracting-Modell einbinden. Beim klassischen Eigenbetrieb verbleiben Investition und Risiko beim Gebäudeeigner, zugleich bleiben alle Erlöse in der Immobilie. Ein Contracting reduziert den Kapitalbedarf; der Dienstleister errichtet, betreibt und wartet die Technik gegen eine fixe Grundgebühr oder Beteiligung am Stromumsatz. Für Wohnanlagen gewinnt das Mieterstrommodell an Bedeutung. Hier liefert der Betreiber Strom aus einer gebäudeeigenen Photovoltaik-Anlage an Ladepunkte und Wohnungen gleichermaßen, was den lokalen CO₂-Fußabdruck senkt und die EU-Taxonomie-Kriterien unterstützt.

Brandschutz und bauliche Integration

Die Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung schreibt bei Umrüstungen detaillierte Brandschutz­maßnahmen vor. Jede Wallbox in Sammelgaragen muss auf nicht brennbaren Untergründen montiert werden, Leitungswege sind bis mindestens R30 zu kapseln. Kabeltrassen dürfen Brandwände nicht ohne geprüfte Abschottungen durchqueren. In älteren Tiefgaragen empfiehlt sich zudem eine brandschutztechnische Bewertung der Lüftungsleistung, da die in der Elektromobilität möglichen thermischen Durchgänge höher ausfallen als bei konventionellen Fahrzeugen. Für DC-Schnelllader sind separate Unterverteilungen sinnvoll, um die Trennbarkeit im Störfall sicherzustellen.

Schnittstellen zum Energiemanagement

Moderne Ladeinfrastruktur lässt sich über Modbus TCP, MQTT oder REST-API an Gebäudeleittechnik koppeln. In Büroobjekten wird das Lastmanagement häufig mit der Regelung der Kälte- und Lüftungsanlagen verknüpft, um Spitzen in der Mittagszeit zu glätten. Bei kombinierten PV- und Batteriespeicheranlagen macht ein prognosebasiertes Lademanagement Sinn: Überschüsse aus der Mittagsproduktion werden priorisiert auf Firmenfahrzeuge verteilt, während Netzbezug in die Abendstunden verschoben wird. Für Netzdienlichkeit sind in Bayern bereits Pilotprojekte mit Vehicle-to-Grid-fähigen Fahrzeugen nach ISO 15118 am Start, die sekundengenau auf Frequenzschwankungen reagieren.

Projektabwicklung: Von der Vorplanung bis zur Inbetriebnahme

Die Erfahrung zeigt, dass eine strukturierte Ablaufplanung nach HOAI-Leistungsphasen die Projektlaufzeit um bis zu 20 % verkürzt. In der Vorplanung wird ein Standort-Audit erstellt, das Bestandsleitungen, Trafokapazität und Fluchtwege analysiert. Genehmigungs- und Ausführungsplanung müssen den Netzanschlussantrag, Brandschutz­konzept und Statik für eventuell notwendige Deckendurchbrüche synchronisieren. Lieferzeiten für Transformatoren können zwölf Monate überschreiten; eine frühzeitige Bestellung ist daher Pflicht. Vor der Inbetriebnahme erfolgt die DGUV-V3-Prüfung, anschließend übermittelt der Elektrofachbetrieb das Inbetriebnahmeprotokoll via iMSys-Zugang an den Netzbetreiber. Erst danach darf öffentlich abgerechnet werden.

Wartung und Lifecycle-Kosten

Der laufende Betrieb verursacht typischerweise 1,5 % der Investitionssumme pro Jahr. Eingerechnet sind Firmware-Updates, Kalibrierungen und die jährliche Sichtprüfung gemäß VDE 0701-0702. DC-Lader erfordern zusätzlich nach 10.000 Betriebsstunden einen Filter- und Lüftertausch. Durch eine Service-Flatrate lassen sich ungeplante Ausfälle minimieren; Auswertungen bayerischer Fuhrparks belegen eine Verfügbarkeit von über 98 % bei vertraglich gebundener Wartung. Auf 15 Jahre gerechnet liegen die Gesamtkosten eines AC-Ladepunktes in München aktuell bei rund 0,08 € pro kWh abgegebenem Strom, sofern PV-Strom anteilig genutzt wird. Eine Kosten-Nutzen-Analyse sollte stets Netzerweiterung, Betriebskosten und mögliche Einnahmen aus Stromverkauf gemeinsam betrachten.

Ausblick auf regulatorische Entwicklungen

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes und die EU-Verordnung zur alternativen Kraftstoffinfrastruktur sehen ab 2025 strengere Vorgaben zur Vorkon­fektionierung von Leitungswegen sowie höhere Mindestquoten für Ladepunkte vor. Gleichzeitig arbeitet der bayerische Verteilnetzbetreiberverbund an standardisierten Flexibilitäts­tarifen, die niedrigere Netzentgelte für gesteuertes Laden versprechen. Wer Projekte heute mit offenen Protokollen und ausreichenden Reserven plant, reduziert das Risiko künftiger Nachrüstungen erheblich.

Fazit:
Ladeinfrastruktur in Bestandsimmobilien des Wirtschaftsraums München muss technische, rechtliche und wirtschaftliche Faktoren zugleich erfüllen. Erfolgsentscheidend sind eine frühzeitige Lastanalyse, ein klar definiertes Betriebs­modell und die Integration in das Gebäudemanagement. Wer zusätzlich Brandschutzvorgaben strikt umsetzt und ein robustes Wartungs­konzept etabliert, stellt die Zukunfts­fähigkeit seiner Immobilie sicher und stärkt ihre Attraktivität für Nutzer und Investoren.

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