Dachaufstockung und Dachdämmung: Effiziente Lösungen für komplexe Dachformen

Unternehmer, Investoren und Facility-Manager im Großraum München prüfen derzeit intensiv, wie sie Bestandsgebäude in kurzer Zeit energieeffizienter und zugleich wertsteigernd gestalten können. Zwei Maßnahmen stehen dabei oft an erster Stelle: die Dachaufstockung zur Erweiterung der vermietbaren Fläche und die Dachdämmung zur Senkung der laufenden Betriebskosten. Beide Eingriffe greifen ineinander. Wer das Thema strategisch verknüpft, erzielt Synergien bei Bauzeit, Finanzierung und Genehmigung.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verschärft die Anforderungen an den Wärmeschutz von Außenbauteilen, insbesondere bei „wesentlichen Änderungen“. Eine Dachsanierung gilt rechtlich als solche Änderung. Parallel sind Bauflächen im urbanen Raum knapp. Die Aufstockung bietet eine der wenigen Chancen, neue Quadratmeter ohne Grundstückszukauf zu schaffen. Das Zusammenspiel von Aufstockung und Dämmung bildet somit den Kern einer nachhaltigen Portfolio-Strategie.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Die Bayerische Architektenkammer beziffert das ungenutzte Aufstockungspotenzial allein in München auf rund 7,5 Millionen Quadratmeter. Laut einer Studie des Fraunhofer IBP liegt der Energieverbrauch unsanierter Dächer bei bis zu 250 kWh/m²a. Mit zeitgemäßer Dämmung sinkt dieser Wert auf unter 60 kWh/m²a. Die gleiche Studie zeigt: Eine integrale Planung, die Aufstockung und Dachdämmung kombiniert, reduziert die Baukosten um durchschnittlich 12 Prozent gegenüber getrennten Bauabschnitten.

Förderprogramme & Gesetze

Das Bundesprogramm Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) unterstützt Dämmarbeiten mit Zuschüssen von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten. Für Nichtwohngebäude kommen KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss in Betracht. Wichtig: Die Antragstellung muss vor dem ersten Auftrag erfolgen, und ein Energie-Effizienz-Experte muss eingebunden sein. Neben dem GEG greifen in Bayern die Bauordnungen Art. 6 und Art. 32 BayBO, die Abstands- und Brandschutzregelungen bei Aufstockungen definieren. Wer frühzeitig Statik, Schallschutz und Brandschutz konsolidiert, vermeidet Nachträge und Terminrisiken.

Technische Optionen bei verschiedenen Dachformen

Steildach: Aufsparren- und Zwischensparrendämmung

Bei einem klassischen Steildach mit Sparren eignet sich die Aufsparrendämmung, wenn gleichzeitig eine neue Dachhaut geplant ist. Die Wärmedämmung liegt oberhalb der Sparren. So bleibt der Holzquerschnitt warm und trocken, und Wärmebrücken entfallen fast vollständig. Kombiniert mit einer Dachaufstockung lässt sich die Dicke der Tragschicht anpassen, um zusätzliche Lasten aufzunehmen. Alternativ ermöglicht die Zwischensparrendämmung eine Nachrüstung von innen, wenn die Eindeckung erhalten bleiben soll. Bei U-Wert-Zielen nach GEG (≤ 0,20 W/m²K) genügt oft eine Dämmstärke von 200–240 mm PU-Hartschaum oder Mineralwolle mit geringer Wärmeleitfähigkeit.

Flachdach: Umkehrdach und Warmdach

Viele Gewerbebauten in München besitzen Flachdächer. Deren Sanierung folgt anderen Regeln. Beim Warmdach liegt die Abdichtung auf der Dämmung; beim Umkehrdach kehrt sich die Schichtung um. Der Vorteil: Die Abdichtung bleibt bei Temperaturschwankungen geschützt, was die Lebensdauer erhöht. Für Bestandsgebäude mit Aufstockung empfiehlt sich oft eine Hybrid-Variante. Hier wird eine druckfeste Schaumglas- oder XPS-Platte oberhalb der Tragkonstruktion verlegt. Zusätzliche Lasten durch neue Geschosse können so sicher abgeführt werden. Im Rahmen einer Flachdachsanierung Energieeffizienz kombiniert man diese Aufbauart mit Photovoltaik-Modulen. Die PV-Unterkonstruktion dient gleichzeitig als Auflast und spart separate Befestigungssysteme.

Hybrid- und Sonderformen

Mansarddächer, Sheddächer und gefaltete Dachlandschaften stellen besondere Anforderungen. Die Aufstockung erfolgt hier häufig in Modul- oder Holzrahmenbauweise, da das geringe Eigengewicht statische Reserven schont. Passgenaue Vorfertigung reduziert die Bauzeit auf dem belebten Grundstück. Speziell bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen Innendämmungen mit Kalziumsilikat oder Aerogel zum Einsatz. Diese Materialien erreichen lambda-Werte von 0,015 W/mK und verringern die Aufbauhöhe im Traufbereich.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Eine Machbarkeitsstudie bildet den Auftakt. Sie verknüpft Statik, Baurecht und Wirtschaftlichkeit. Erfahrene Fachplaner kalkulieren verschiedene Szenarien: reine Dachdämmung, Aufstockung mit Dämmung oder Gesamtumbau. So entsteht eine belastbare Entscheidungsgrundlage für Vorstand oder Investment-Komitee. Parallel lohnt ein Gutachten zur grauen Energie. Viele Förderstellen honorieren den Erhalt tragender Bauteile mit Bonuspunkten. Für die Finanzierung empfiehlt sich ein Mix aus Eigen- und Fördermitteln. Zahlungspläne sollten Milestones wie „Rohbau dicht“ oder „TGA in Betrieb“ definieren. Das senkt Liquiditätsrisiken und vereinfacht Reporting-Pflichten gegenüber Kapitalgebern.

Umsetzung & Bauleitung

Komplexe Dachformen erfordern eine präzise Baukoordination. BIM-Modelle liefern Kollisionsprüfungen in Echtzeit. Besonders kritisch sind Durchdringungen für Haustechnik, wie Lüftungs- oder Sprinklerleitungen. Jeder unkontrollierte Eingriff in die luftdichte Ebene kann später zu Bauschäden führen. Eine erfahrene Bauleitung plant daher feste Prüf-Takte: Luftdichtheitsmessung (Blower-Door) nach Fertigstellung der Dämmung, Feuchtemonitoring während der Aufstockung, Endkontrolle der Abdichtung mit Hochvolt-Test. Für die Montagephase empfehlen sich vorgefertigte Dachelemente. Sie verkürzen Sperrzeiten, senken das Wetterrisiko und minimieren Lärmbelastung für Nachbarn.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Münchner Softwareunternehmen ließ sein 1980er-Büro um zwei Holzmodulebenen aufstocken. Durch die gleichzeitige Aufsparrendämmung sank der Heizbedarf um 58 Prozent. Die neuen Flächen erzielten Mieten, die 42 Prozent über dem Bestandsniveau lagen. Binnen acht Jahren amortisiert sich die Gesamtinvestition.

Luxuswohnungen & Private Estates

Bei einer herrschaftlichen Villa in Grünwald wurde das Mansarddach angehoben. Eine Aerogel-Innendämmung gewährleistete den Erhalt der historischen Biberschwanz-Eindeckung. Die Eigentümer gewannen 180 m² zusätzliche Wohnfläche mit Blick auf die Alpen. Dank der verbesserten Hülle erfüllt das Objekt nun den KfW-55-Standard, was langfristig die Betriebskosten halbiert.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Fachmarktzentrum in Freising modernisierte sein Flachdach als Umkehrdach mit integrierter PV. Gleichzeitig entstand eine eingeschossige Aufstockung für Lager und Logistik. Die Kombination erhöhte den Nutzwert des Grundstücks signifikant. Die CO₂-Einsparung liegt bei über 300 t jährlich, was in ESG-Ratings positiv bewertet wird.

Fazit

Dachaufstockung und Dachdämmung bilden ein starkes Duo für Eigentümer, die Flächenbedarf und Energieeffizienz gleichzeitig lösen wollen. Wer frühzeitig Statik, Förderung und Bauphysik verknüpft, spart Kosten und Zeit. BETSA bietet im Großraum München einen schlüsselfertigen Service aus einer Hand. Unsere Experten koordinieren alle Schritte von der Machbarkeitsanalyse bis zur Abnahme. So erhalten Sie planbare Budgets, feste Termine und messbare Energieeinsparungen.

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