Brandschutz im Winter: Worauf Unternehmen und Investoren jetzt achten müssen

Wenn die Temperaturen fallen, steigen die Brandrisiken in Gewerbeimmobilien wie Bürohäusern, Retail-Flächen oder exklusiven Wohnanlagen spürbar an. Mobile Heizgeräte, höhere elektrische Lasten und eingeschränkte Lüftung verändern die Gefahrenlage. Für Eigentümer, Investoren und Facility-Manager im Großraum München kann ein einziges Schadensereignis nicht nur Betriebsunterbrechungen, sondern auch erhebliche Wertverluste bedeuten. Ein saisonal angepasster Brandschutz im Winter schützt Menschen, Sachwerte und Projektrenditen – und erfüllt zugleich die gestiegenen Erwartungen von Behörden und Versicherern.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die kalte Jahreszeit ändert die Nutzungsprofile vieler Immobilien. Lagerhallen werden intensiver beheizt, Baustellen setzen provisorische Wärmequellen ein, Tiefgaragen dienen als Zwischenlager für Verpackungsmaterial. Laut dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft entstehen rund dreißig Prozent aller Feuerschäden zwischen November und Februar. Gleichzeitig verschärfen die Bundesländer ihre Bauordnungen und verlangen detaillierte Brandschutzkonzepte bereits in frühen Planungsphasen. Wer Sanierungen oder Umnutzungen plant, sollte daher jetzt prüfen, ob die vorhandene Brandschutzorganisation wintertauglich ist, bevor das Risiko sichtbar wird.

Risikofaktoren in den kalten Monaten

Heizgeräte und provisorische Wärmequellen

Elektroheizlüfter, Gasstrahler oder Diesel-Warmlufterzeuger kommen oft kurzfristig zum Einsatz, etwa bei Trocknungsarbeiten nach Innenausbau. Diese Geräte erzeugen hohe Oberflächentemperaturen und brauchen Abstand zu brennbaren Stoffen. Werden sie auf brennbarem Untergrund oder neben Verpackungen platziert, kann ein Funken reichen, um ein Feuer auszulösen. Zudem fehlt oft eine automatische Abschaltung, falls das Gerät umkippt oder überhitzt.

Elektrische Lastspitzen durch Beleuchtung

Adventsbeleuchtung, Punschstände vor dem Foyer oder E-Mobilitäts-Ladesäulen verlängern die Betriebszeit elektrischer Anlagen. Kabeltrommeln und Mehrfachsteckdosen werden überlastet. Hinzu kommt, dass niedrige Temperaturen die Isolationswerte alter Leitungen verschlechtern können. Die Folge sind Lichtbögen und Schmorstellen, die im Verborgenen entstehen.

Bau- und Sanierungsarbeiten im Winterbetrieb

Viele Bauherren in München und Umgebung nutzen den Winter, um Innenausbau oder Teilmodernisierungen durchzuführen. Geschlossene Fenster halten Kälte draußen, aber auch Schweißrauch und Staub drinnen. Funkenflug in schlecht gelüfteten Bereichen erhöht die Explosionsgefahr, wenn Lösungsmittel aus Bodenbeschichtungen verdampfen. Ohne angepasste Heißarbeitserlaubnis und Brandsicherheitswache steigt das Risiko exponentiell.

Rechtliche Anforderungen und aktuelle Normen

Musterbauordnung und Bayerische Bauordnung

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) verweist auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Sie fordert, dass bauliche Anlagen so beschaffen sein müssen, dass Entstehung und Ausbreitung von Feuer und Rauch verhindert werden. Für Winterbetrieb besonders wichtig sind Rauchabschnittsbildung, funktionierende Brandschutztüren und die Zugänglichkeit von Rettungswegen – auch wenn Schnee oder Eis den Außenbereich einschränken.

Technische Regeln für Arbeitsstätten

Die ASR A2.2 konkretisiert die Anforderungen an betrieblichen Brandschutz. Arbeitgeber müssen Brandschutzhelfer benennen und Löschmittel in ausreichender Anzahl bereithalten. Bei saisonalen Gefährdungen, etwa durch Zusatzheizungen, sind Gefährdungsbeurteilungen zu aktualisieren. Eine Dokumentation schützt vor Haftungsansprüchen und Bußgeldern.

Versicherungsauflagen und Haftung

Industrieversicherer prüfen bei Vertragsabschluss die Einhaltung von VdS-Richtlinien. Werden temporäre Heizgeräte eingesetzt, muss das Versicherungsunternehmen oft vorab informiert werden. Kommt es zu einem Brand, kann grobe Fahrlässigkeit den Versicherungsschutz mindern. Führungskräfte haften zudem persönlich, wenn sie Organisationspflichten verletzen und dadurch Schäden für Dritte entstehen.

Praxisnahe Maßnahmen für ein sicheres Objekt

Planung und Organisation

Ein wirksames Brandschutzkonzept für die Wintermonate beginnt mit einer Gefährdungsanalyse. Dabei erfasst das Facility-Team alle Bereiche, die eine veränderte Nutzung erwarten. Ergänzend wird ein temporärer Brandschutzplan erstellt, der provisorische Heizquellen, Lagerflächen und Rettungswege dokumentiert. Schulungen für Mitarbeiter und Fremdfirmen vermitteln klare Verhaltensregeln, etwa das Verbot von offenen Flammen in nicht überwachten Bereichen.

Technische Lösungen

In wärmeintensiven Abschnitten empfiehlt sich der Einsatz von stationären Elektroheizsystemen mit integrierter Temperaturüberwachung und automatischer Abschaltung. Rauchmelder mit Funkvernetzung lassen sich ohne bauliche Eingriffe installieren und eignen sich besonders für Sanierungsphasen. Wärmebildkameras helfen, Hotspots in Schaltschränken oder Deckenkonstruktionen früh zu erkennen. Für Tiefgaragen oder Materiallager kann eine Sprinklernachrüstung als Trockenanlage erfolgen, damit Leitungen nicht einfrieren.

Wartung und Dokumentation

Löschwasserleitungen, Hydranten und Sprinkleranlagen brauchen Frostschutzprüfungen. Batteriepufferungen von RWA-Steuerzentralen verlieren bei Kälte an Kapazität und müssen unter zwölf Grad Celsius nachgeladen oder gegen Kälte geschützt werden. Alle Maßnahmen gehören in ein digitales Wartungsbuch. Moderne CAFM-Systeme legen Prüfprotokolle revisionssicher ab und senden Eskalationsmeldungen bei Fristüberschreitung.

Fallbeispiele aus dem Großraum München

Bürokomplex mit Hybridheizung

Ein Technologiecampus in Unterschleißheim kombinierte Gasbrennwertkessel mit Wärmepumpen. Während einer Kälteperiode sprang der Gasanteil stärker an als geplant. Die erhöhte Abgastemperatur führte zu Wärmestau in einem Aufstellraum, in dem Papierlager stattfanden. Nach einer Risikobeurteilung verlegte das Projektteam die Lagerzone, installierte Temperaturfühler und integrierte die Alarme in das Gebäudemanagementsystem. Ergebnis: Kein weiterer Zwischenfall, stabile Versicherungseinstufung und weniger CO₂ dank optimierter Fahrweise.

Luxuswohnanlage am Tegernsee

Bei einem exklusiven Mehrfamilienhaus sorgten Kaminöfen und offene Gaskamine für gemütliche Atmosphäre. Gleichzeitig entstanden Rußablagerungen in Abluftkanälen. In Abstimmung mit dem Bezirkskaminkehrer wurde ein engmaschiger Reinigungsplan eingeführt. Zusätzlich erhielt jede Wohneinheit CO-Warnmelder. Durch die frühzeitige Einbindung des Brandschutzsachverständigen konnte die Feuerstättenschau ohne Beanstandungen abgeschlossen werden.

Einzelhandelsimmobilie in Freising

Ein Fachmarktzentrum wollte nach Ladenschluss Weihnachtsbeleuchtung eingeschaltet lassen. Die Elektroprüfung zeigte, dass die vorhandenen Stromkreise ausgereizt waren. In nur zwei Wochen installierte das Bauteam neue LED-Stränge mit Niedervolt-Technik. Ein Zeitrelais schaltet die Anlage nachts ab. Die Modernisierung senkte die Brandlast und verbesserte die Energieeffizienz um 40 Prozent – ein doppelter Mehrwert für Eigentümer und Mieter.

Rolle eines Generalunternehmers für schlüsselfertigen Brandschutz

Schnittstellenmanagement

Brandschutz tangiert Architektur, TGA-Planung, Bauausführung und Betreiberpflichten. Ein erfahrener Generalunternehmer koordiniert alle Gewerke zentral. Dadurch werden Konflikte, etwa zwischen Lüftungsführung und Sprinklermodulen, früh erkannt. In Zeiten hoher Auslastung der Handwerksbetriebe sichert ein GU verlässliche Kapazitäten und einheitliche Qualitätsstandards.

Kosten- und Terminsicherheit

Münchner Projekte stehen oft unter hohem Zeitdruck, weil Leerstand teuer ist. Eine GU-Leistung mit Festpreis und fixem Übergabetermin schafft Planbarkeit. Durch digitale Baudokumentation lassen sich Nachträge transparent bewerten und Risiken früh abfedern. Das reduziert finanzielle Überraschungen und schützt die Wirtschaftlichkeit des Investments.

Qualitätssicherung bis zur Abnahme

Eine Abnahme ohne Restmängel verkürzt die Gewährleistungsfrist und verbessert den Cashflow. Durch systematische Prüfabläufe, beispielsweise Rauchversuche und Inbetriebnahmen bei Minusgraden, zeigt der GU, dass alle Anlagen auch im Winter zuverlässig funktionieren. Investoren profitieren von lückenloser Dokumentation, die Behörden und Versicherer anerkennen.

Fazit

Brandschutz im Winter erfordert einen ganzheitlichen Blick auf Technik, Organisation und rechtliche Anforderungen. Wer Risiken wie Zusatzheizungen, elektrische Lastspitzen oder geänderte Bauabläufe unterschätzt, gefährdet Menschenleben und Vermögenswerte. Frühzeitige Planung, moderne Überwachungstechnik und eine lückenlose Wartung minimieren das Schadenspotenzial und erhalten den Objektwert. Ein erfahrener Generalunternehmer wie BETSA integriert alle Maßnahmen in ein schlüsselfertiges Konzept und bietet Investoren im Raum München die nötige Kosten- und Terminsicherheit.

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