Blockheizkraftwerke (BHKW) für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe in Bayern

Energiepreise schwanken stark, Klimavorgaben werden strenger und Mieter wie Kunden fordern sichtbare Nachhaltigkeit. Viele Eigentümer im Großraum München suchen daher nach Lösungen, die Betriebskosten senken und CO₂ reduzieren, ohne den Komfort zu mindern. Ein Blockheizkraftwerk, kurz BHKW, liefert gleichzeitig Wärme und Strom direkt im Gebäude und kann genau diese Ziele erfüllen. Der folgende Leitfaden zeigt, wann und wie sich ein BHKW in Mehrfamilienhäusern, Bürokomplexen oder Luxus­immobilien rechnet, welche Regeln gelten und worauf es bei Planung und Umsetzung ankommt.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein. Der Gebäudesektor liegt aktuell nicht im Zielkorridor und steht deshalb unter besonderer Beobachtung. In Bayern kommen hohe Heizgradtage und eine hohe Dichte an Bestandsimmobilien hinzu. Jede Kilowattstunde, die lokal und effizient erzeugt wird, entlastet also nicht nur das Klima, sondern auch das Stromnetz sowie das eigene Budget. Ein BHKW nutzt Kraft-Wärme-Kopplung: Ein Motor oder eine Brennstoffzelle produziert Strom. Die dabei entstehende Abwärme heizt Wasser für Heizung und Warmwasser. So werden Wirkungsgrade von bis zu 90 Prozent erzielt. In Zeiten steigender Netzstrompreise macht diese Doppelnutzung den Unterschied.

Für Eigentümer mit hohem Energieverbrauch lohnt sich die Technik doppelt. Die Bundesregierung fördert Anlagen, Stromsteuern und Umlagen sinken, und Mieter oder Nutzer profitieren von planbaren Nebenkosten. Gerade im Raum München, wo Quadratmeterpreise und Betriebskosten über dem Bundesmittel liegen, verschafft eine dezentrale Energiezentrale einen markanten Wettbewerbsvorteil.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zählte 2023 deutschlandweit rund 52 000 geförderte BHKW-Anlagen, davon knapp 10 Prozent in Bayern. Die durchschnittliche elektrische Leistung im Mehrfamilien­haussegment liegt bei 20 bis 50 Kilowatt, im Gewerbe bei 50 bis 250 Kilowatt. Laut einer Studie des Fraunhofer ISE können BHKW in Kombination mit Spitzenlast­kesseln bis zu 40 Prozent Primärenergie im Vergleich zu reinem Kesselbetrieb einsparen. In Gebäuden mit ganzjähriger Warmwasser­bereitstellung steigt das Einsparpotenzial noch weiter.

Für Investoren entscheidend: Die Amortisationszeit liegt nach Angaben des Bundesverbands Kraft-Wärme-Kopplung aktuell zwischen fünf und acht Jahren, abhängig von Laufzeit, Wärmenutzung und Eigenstromquote. Bei hohen Strompreisen und konsequenter Wärmenutzung kann sich die Anlage deutlich schneller rechnen.

Förderprogramme & Gesetze

Erster Anlaufpunkt ist das Kraft-Wärme-Kopplungs­gesetz (KWKG 2023). Es gewährt für selbst erzeugten und verbrauchten Strom einen Zuschlag von bis zu acht Cent pro Kilowattstunde über zehn Jahre, wenn die Anlage weniger als 50 Kilowatt elektrisch leistet. Größere Anlagen erhalten mittlere einstellige Centbeträge. Zusätzlich entfallen Netzentgelte und die Stromsteuer für Eigenstrom. Durch das Stromsteuergesetz bleibt nur die Konzessions­abgabe, die bei Eigennutzung im Gebäude in der Regel null Euro beträgt.

Im Rahmen der „Bundesförderung effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen“ (BEG EM) bezuschusst das BAFA den Einbau eines BHKW mit bis zu 25 Prozent der förderfähigen Kosten, wenn die Anlage erneuerbare Gase, Biomethan oder perspektivisch Wasserstoff nutzt. Fossil betriebene BHKW fallen unter bestimmte Übergangsfristen, dürfen aber weiterhin gefördert werden, wenn sie H₂-ready sind. Bayern ergänzt den Bundesrahmen durch das Programm „EnergiebonusBayern“, das vor allem Planungs- und Beratungsleistungen unterstützt.

Die neue Wärmepumpenrichtlinie 2024 verpflichtet Bestandshalter nicht direkt zum Einbau einer Wärmepumpe, setzt jedoch klare Energieeffizienzvorgaben. Ein modernes BHKW kann Teil eines Hybridsystems sein, das die Anforderungen erfüllt. Bauträger sollten zudem die CO₂-Kostenaufteilung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) beachten. Geringere Emissionen durch Kraft-Wärme-Kopplung reduzieren die Umlage auf Vermieter­seite und verbessern die Taxonomie-Konformität.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Der Weg zum wirtschaftlichen BHKW beginnt mit einer Lastganganalyse. Dazu werden Strom- und Wärmelasten für mindestens zwölf Monate erfasst. Ein Gebäude mit hoher simultaner Strom- und Wärmeabnahme profitiert am stärksten von Eigenstrom. In Mehrfamilienhäusern decken zentrale Warmwasser­bereitung und Grundlastheizung den Wärmebedarf. Gewerbliche Objekte haben oft Prozesswärme oder Klimatisierung, die sich koppeln lässt.

Ein fortgeschrittener Business-Case kalkuliert Anschaffung, Wartung, Brennstoff, Förderung und Restwert. Fördermittel sollten früh beantragt werden, da BAFA und KfW Genehmigungen vor Baubeginn verlangen. Eigentümer nutzen häufig Contracting-Modelle, bei denen ein Dienstleister die Anlage plant, finanziert und betreibt. Das entlastet die eigene Bilanz und sichert Service nach festen SLA. Für Projekte in Eigenregie ist eine Kombination aus KfW-Kredit 270 „Erneuerbare Energien“, regionalen Förderzuschüssen und Eigenkapital gängig.

Umsetzung & Bauleitung

Ein BHKW ersetzt nicht den gesamten Wärmeerzeuger. In der Regel wird ein Spitzenlast­kessel beibehalten. Eine hydraulische Weiche koppelt beide Systeme. Wichtig ist die korrekte Auslegung der Pufferspeicher, um Laufzeiten zu optimieren. Die Faustregel lautet: Je länger der Motor läuft, desto wirtschaftlicher. Viele Projekte scheitern an zu kleinen Speichern oder falsch platzierten Temperatursensoren.

Im Großraum München spielt der Schallschutz eine große Rolle. Tiefe Frequenzen eines Gasmotors können benachbarte Wohneinheiten stören. Eine Kapselung mit Schalldämpfern sowie elastische Aufstellflächen vermeiden Beschwerden. Baurechtlich sind in Bayern die Technischen Regeln für Gas­installationen (TRGI) und die Bayerische Bauordnung relevant. Ein erfahrener General­unternehmer integriert die Fachplaner für Heizung, Elektrotechnik und Schallschutz früh, um Genehmigungszeiten zu verkürzen.

Die Inbetriebnahme erfolgt in mehreren Stufen. Zuerst testet der Hersteller den Motor unter Volllast. Danach kalibriert ein unabhängiger Sachverständiger die Regelstrategie. Das Protokoll ist Teil der Fördernachweise für das BAFA. Moderne Leitstände übertragen Laufzeit, Strom­produktion und Wartungsbedarf in Echtzeit in die Cloud. Eigentümer und Facility Manager werten die Daten per Dashboard aus und können so Service-Intervalle zustandsorientiert planen.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Ein Bürokomplex in München-Riem mit 12 000 Quadratmetern Nettogrundfläche ersetzte 2022 zwei alte Niedertemperatur­kessel durch ein 140 Kilowatt starkes BHKW plus Spitzenlast­kessel. Die Anlage deckt 70 Prozent des Wärmebedarfs und 60 Prozent des Stromverbrauchs. Dank KWKG-Zuschlag und gestiegener Strompreise verkürzte sich die Amortisation von acht auf sechs Jahre. Die Eigentümergesellschaft kommuniziert die CO₂-Einsparung in ihrem ESG-Reporting, was die Finanzierungskosten bei einer Green Bond Emission senkte.

Luxuswohnungen & Private Estates

In einem sanierten Palais in der Maxvorstadt kombiniert ein 20 Kilowatt Mikro-BHKW Biomethan mit einem Luft-Wasser-Wärmepumpen­system. Das BHKW liefert Grundlastwärme und Strom für Aufzüge, Beleuchtung und die E-Fahrzeug­ladeinfrastruktur. Im Sommer dient die Abwärme mithilfe eines Absorptionskühlers zur Klimatisierung der Kunstsammlung im Innenbereich. Die Eigentümer profitieren von minimalen Betriebskosten, erhöhter Versorgungssicherheit und dem Alleinstellungs­merkmal einer hocheffizienten Energiezentrale im Exposé.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Einzelhandelszentrum in Freising installierte ein 80 Kilowatt BHKW, das den Strombedarf von Bäckerei, Kühltheken und Beleuchtung deckt. Die kontinuierliche Abwärme erhitzt das Glykolnetz für Fußbodenheizung und Luftschleier an den Eingängen. Die Betreiber senkten ihre jährlichen Energiekosten um knapp 30 Prozent und stabilisierten die Innenraum­temperatur, was die Verweildauer der Kunden deutlich erhöhte. Gleichzeitig erfüllt der Komplex die Anforderungen der neuen EnSimiMaV-Verordnung zur Reduzierung des Energieverbrauchs in Nichtwohngebäuden.

Fazit

Blockheizkraftwerke bieten im Großraum München eine seltene Kombination aus Wirtschaftlichkeit, Klimaschutz und Versorgungssicherheit. Sie nutzen bewährte Technik, profitieren von klaren Förderkulissen und lassen sich flexibel in Bestandsgebäude integrieren. Entscheidend für den Erfolg sind eine präzise Lastganganalyse, ein durchdachter Business-Case und eine fachgerechte Bauleitung. Als Generalunternehmer mit regionaler Expertise stellt BETSA sicher, dass Planung, Beantragung und Umsetzung aus einer Hand erfolgen. So erzielen Eigentümer zuverlässige Renditen und erfüllen zugleich steigende ESG-Anforderungen.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular