Barrierefreies Wohnen durch intelligente Sanierung: Zukunftssichere Immobilien im Großraum München

Barrierefreies Wohnen war lange ein Thema für private Bauherren, die ihre Wohnung altersgerecht machen wollten. Inzwischen verlagert sich der Fokus. Unternehmen, Bestandshalter und Family Offices erkennen, dass barrierefreie und zugleich energieeffiziente Gebäudeleerstände vermeiden, ESG-Scores verbessern und den Wiederverkaufswert steigern. Der Großraum München ist hiervon besonders betroffen, weil die Nutzerstruktur immer älter, internationaler und anspruchsvoller wird. Eine intelligente Sanierung schafft für diese Zielgruppen Sicherheit, Komfort und Nachhaltigkeit in einem Schritt.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Der demografische Wandel trifft Bayern früher und stärker als viele andere Regionen. Laut Bayerischem Landesamt für Statistik liegt der Anteil der über 67-Jährigen in München schon heute bei rund 16 Prozent, Tendenz steigend. Parallel verschärft die Taxonomie-Verordnung der EU die Berichtspflichten für Eigentümer, die langfristig institutionelles Kapital anziehen möchten. Barrierefreiheit wird damit von einer optionalen Komfortfunktion zu einem messbaren Werttreiber im Portfolio. Wer jetzt investiert, sichert sich Fördermittel, vermeidet teure Ad-hoc-Umbauten und positioniert seine Liegenschaft zukunftsfähig.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Branchenkennzahlen

Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft aus 2023 zeigt, dass bundesweit nur etwa acht Prozent des Bestands als barrierearm gilt. Im Premium-Segment liegt die Quote sogar bei unter fünf Prozent. Gleichzeitig planen laut CBRE-Umfrage 62 Prozent der Investoren, bei nächsten Transaktionen ESG-Kriterien explizit zu berücksichtigen. In München summiert sich der Leerstand hochwertiger Büroflächen auf rund 600 000 Quadratmeter. Viele davon scheitern an fehlender Barrierefreiheit oder an mangelnder Energieeffizienz. Für Eigentümer ergibt sich daraus ein dringender Handlungsbedarf, da jeder Monat Leerstand im gehobenen Segment spürbare Cash-Flow-Verluste bedeutet.

Förderprogramme & Gesetze

Auf Bundesebene unterstützt das KfW-Programm 159 „Altersgerecht Umbauen – Kredit“ Maßnahmen wie stufenlose Zugänge, Aufzugsnachrüstungen oder die Verbreiterung von Türöffnungen. Die BEG-Förderlandschaft ergänzt dies bei energiebezogenen Gewerken, etwa der Erneuerung von Fenstern oder der Installation intelligenter Heizsysteme. Bayern legt mit dem Wohnraumförderprogramm „Kombi-Modernisierung“ nach und bezuschusst bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten, sofern beide Ziele – Barrierefreiheit und Energieeffizienz – kombiniert werden. Auf der Regulatorikseite verweisen Planer häufig auf die DIN 18040, die bauliche Anforderungen an barrierefreie Wohnungen und Arbeitsstätten definiert. In München greifen zudem die lokalen Stellplatz- und Erhaltungssatzungen, die den Umbau von Bestandsgebäuden steuern. Für institutionelle Anleger kommt die EU-Taxonomie hinzu. Sie verlangt transparente Kennzahlen zur sozialen Nachhaltigkeit, zu der die Barrierefreiheit formal zählt.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Planung & Finanzierung

Erfolgreiche Sanierungen starten mit einem integrierten Plan. Erstens empfiehlt sich ein due-diligence-ähnliches Vorgehen. Architekten, Fachplaner und Sachverständige überprüfen Statik, Haustechnik und Brandschutz gleichzeitig. Zweitens sollte die Förderlandschaft früh eingebunden werden. Schon eine unvollständige Dokumentation kann zu Rückzahlungsforderungen führen. Drittens lohnt ein Mehrstufen-Budget. So lassen sich Einsparungen durch Synergien, etwa bei gleichzeitiger Öffnung von Wänden für Elektroleitungen und für Türverbreiterungen, realistisch abbilden. Banken in München werten derart strukturierte Projekte positiv, weil das Risiko von Bauzeitverlängerungen sinkt.

Umsetzung & Bauleitung

Während der Bauphase hängt vieles von einer lückenlosen Bauleitung ab. Ein Generalunternehmen wie BETSA koordiniert alle Gewerke, sodass Aufzugbauer, Elektriker und Trockenbauer nicht nacheinander, sondern parallel arbeiten können. Digitale Bauakte und BIM-Modelle verhindern Kollisionen zwischen Haustechnik, Schallschutz und Barriereelementen. Praxisbeispiel: Wird ein zweiter Rettungsweg über eine neue Rampe eingeplant, müssen Statik-Nachweise, Wärmeschutz und Entwässerung mitgeführt werden. Ein zentrales Modell spart hier bis zu 15 Prozent Bauzeit. Für den Nutzer bedeutet das einen früheren Bezug und damit geringere Opportunitätskosten.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude & Unternehmenszentralen

Für Unternehmen zählt jede betriebsstörungsfreie Stunde. In einem Münchner Headquarter aus den 1990er Jahren installierte BETSA während des laufenden Betriebs zwei Plattformlifte und automatisierte Brandschutztüren. Durch Schichtarbeit und Staubschutzwände blieb der Geschäftsbetrieb uneingeschränkt. Im Ergebnis stieg die Flächenproduktivität, da Mitarbeiter mit Mobilitätseinschränkungen keine Ausweicharbeitsplätze mehr benötigten. Das Unternehmen erreichte zudem eine Verbesserung seines ESG-Ratings, was sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirkte.

Luxuswohnungen & Private Estates

Barrierefreiheit wird hier oft mit Krankenhausflair verwechselt. Moderne Lösungen nutzen flächenbündige Schiebetüren, bodengleiche Duschen mit Natursteinablaufrinne oder diskrete Unterflurlifte in mehrgeschossigen Penthäusern. Sensorisch gesteuerte Beleuchtungssysteme erhöhen nicht nur den Komfort, sondern senken zugleich den Energieverbrauch. Ein Family Office in Grünwald kombinierte einen altersgerechten Ausbau mit Wärmepumpentechnik und errang dadurch den KfW-Effizienzhaus-Standard 70. Die Wertsteigerung lag nach Gutachterangaben zehn Prozent über den reinen Baukosten.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Im stationären Handel entscheiden Sekunden über Umsatz. Ein ebenerdiger Eingang ohne Türschwelle erhöht nachweislich die Kundenfrequenz. In der Münchner Innenstadt wurde eine Bestandspassage aus den 1970er Jahren barrierefrei erschlossen. Die Maßnahmen umfassten einen neuen Aufzugskern, taktile Leitsysteme und eine intelligente Gebäudesteuerung, die Stoßlüftungen automatisiert. Die Mieteinnahmen stiegen um 18 Prozent, da bis dahin ausgeschlossenes Klientel, zum Beispiel Eltern mit Kinderwagen oder Touristen mit Gepäck, den Weg in die oberen Etagen fand.

Fazit

Barrierefreies Wohnen durch intelligente Sanierung vereint soziale Verantwortung, ökonomische Vernunft und regulatorische Sicherheit. Wer heute in München und Umgebung in seine Bestände investiert, senkt Leerstandsrisiken, verbessert ESG-Kennzahlen und steigert die Attraktivität für Nutzer aller Altersstufen. BETSA.de begleitet Sie dabei als verlässlicher Partner mit regionaler Expertise, klaren Prozessen und einem Netzwerk spezialisierter Fachplaner.

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