Barrierefreie Zugänge im Winter sichern: Planung, Technik und Haftungsfragen für Gewerbeimmobilien
Glätte, Schnee und Frost sind für jedes Gebäude eine Herausforderung. Für barrierefreie Zugänge können sie jedoch zum handfesten Risiko werden – sowohl für Nutzer als auch für Eigentümer. Unternehmer, Investoren und Facility-Manager im Großraum München stehen deshalb vor der Aufgabe, winterfeste Lösungen zu schaffen, die Rechtskonformität, Komfort und Wirtschaftlichkeit vereinen. Der folgende Fachbeitrag zeigt, wie sich barrierefreie Zugänge ganzjährig sicher und normgerecht betreiben lassen, welche Technik sich bewährt hat und warum eine frühzeitige, integrale Planung entscheidend ist.
Warum das Thema jetzt wichtig ist
Die Bevölkerung altert, die Zahl mobilitätseingeschränkter Menschen steigt. Laut Statistischem Bundesamt nutzen bereits 7,8 % aller Erwerbstätigen regelmäßig Hilfsmittel wie Rollatoren. Parallel verschärfen Kommunen ihre Winterdienst-Satzungen. Für Eigentümer bedeutet das: Mehr Personen sind auf barrierearme Zugänge angewiesen, während die Haftungsrisiken bei Unfällen steigen. Gewerbe- und Luxusobjekte im Raum München können es sich daher nicht mehr leisten, Barrierefreiheit nur als Schönwetterthema zu betrachten.
Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik
Branchenkennzahlen
Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) schätzt die Folgekosten von Rutschunfällen im öffentlichen Raum auf jährlich rund 1 Mrd. €. 36 % dieser Unfälle ereignen sich auf Betriebsgeländen. Versicherer verzeichnen dabei eine durchschnittliche Schadenssumme von 29.000 € je Vorfall. Damit haben sich die Durchschnittskosten binnen fünf Jahren fast verdoppelt – getrieben von Personenschäden und Regressforderungen der Sozialversicherungen.
Förderprogramme & Gesetze
Bauliche Barrierefreiheit ist in Deutschland vorrangig in der DIN 18040 geregelt. Sie schreibt für Bewegungsebenen rutschhemmende Beläge (R-Klasse ≥ 10) und eine max. Querneigung von 2 % vor. In Bayern ergänzt die Bayerische Bauordnung (BayBO) § 39: „Eingänge sowie Zugänge von der öffentlichen Verkehrsfläche müssen stufenlos ausgebildet sein.“ Hinzu kommt die Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB) sowie kommunale Räum- und Streupflicht, in München festgelegt über Art. 51 BayStrWG und die „Verordnung über die Reinhaltung und Reinigung der öffentlichen Straßen“. Für Investoren interessant: Die KfW-Förderung „Altersgerecht Umbauen“ (Programm 455-B) bezuschusst barrierefreie Erschließungsmaßnahmen bis 6.250 € je Wohneinheit – auch für gemischt genutzte Gebäude.
Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte
Planung & Finanzierung
Idealerweise wird das Winterkonzept schon in der Vorentwurfsphase verankert. Ein interdisziplinäres Team aus Architekten, TGA-Fachplanern, Landschaftsarchitekten und Fachanwälten prüft dabei:
1. Bestandsanalyse: Welche Höhendifferenzen, Belagsarten und Entwässerungsrinnen sind vorhanden? Wo bilden sich kritische Kältebrücken?
2. Nutzerprofil: Wie hoch ist der Anteil mobilitätseingeschränkter Nutzer? Gibt es Liefer- oder Gästeströme mit Sonderanforderungen?
3. Lebenszykluskosten: Im Vergleich zu rein mechanischem Räumen amortisieren sich beheizte Rampen oft nach 7–10 Jahren, weil Streumittel und Personal entfallen.
4. Förder- und ESG-Vorteile: Barrierefreiheit zahlt auf die EU-Taxonomie-Kriterien „Soziale Nachhaltigkeit“ ein und verbessert Scoring-Werte bei Green-Building-Zertifikaten.
Bei der Finanzierung greifen neben der KfW auch regionale Programme, etwa der „Münchner Förderpreis Barrierefrei“ (bis 10.000 € Zuschuss bei Pilotprojekten). Für großvolumige Objekte lohnt es sich, die Maßnahmen in das Gesamtbudget einzupreisen und so Skaleneffekte zu nutzen.
Umsetzung & Bauleitung
Die Bauphase entscheidet, ob die Planung später robust funktioniert. Achten Sie auf:
Qualifizierte Unternehmer: Vergeben Sie Heizsysteme, Abdichtungen und Beschichtungen an GU oder Fachbetriebe mit Referenzen in der Barrierefreiheit.
Dokumentation: Gewissenhafte As-Built-Unterlagen sind Pflicht, um spätere Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.
Prüfmock-ups: Legen Sie vor Baubeginn Musterflächen an, um Rutschsicherheit (Pendelschlagverfahren) und Drainageleistung zu testen.
Sensorik-Integration: Führen Sie Kabeltrassen und Temperaturfühler frühzeitig, damit sie nachher nicht in tragenden Bauteilen nachgerüstet werden müssen.
Technische Lösungen für barrierefreie Winterzugänge
Elektrische Flächenheizsysteme
Sie bestehen aus Dünnbett-Heizmatten oder Heizkabeln, die unter dem Oberbelag verlegt werden. Eine Regelung mit Feuchte- und Temperaturfühlern aktiviert das System nur bei Frostgefahr. In München kalkulieren Planer mit rund 220 W/m². Bei einer 15 m² großen Rampe ergeben sich jährliche Betriebskosten von etwa 260 € – abhängig von Wetter und Stromtarif.
Hydraulische Systeme
Warmwassergeführte Lösungen nutzen meist die bestehende Heizungsanlage. Vorteil: niedrige Betriebskosten bei Gebäuden mit BHKW oder Wärmepumpe. Nachteil: Höhere Einbauhöhe (45–60 mm) und Sonderanforderungen an die Regelung, um Rücklauftemperaturen zu sichern.
Antirutsch-Beschichtungen und Beläge
Beläge aus Naturstein können mit glasperlengestrahlten Streifen aufgeraut werden. Alternativ kommen Gießharzbeschichtungen mit Bauxit- oder Quarzgemisch zum Einsatz. Sie erreichen R-Klassen bis R13. Für Blindenleitstreifen empfiehlt DIN 32984 einen Kontrastwert von ≥ 0,4 nach LRV-Methode.
Entwässerung und Gefälle
Selbst die beste Heizung verliert ihre Wirkung, wenn Tauwasser nicht abfließt. Planen Sie daher ein Längsgefälle von 1,5 % und lineare Rinnen nach DIN 19580. Bei Sanierungen können schlanke Einlegerinnen (15 mm Einbauhöhe) nachträglich eingeklebt werden.
Organisation des Winterdienstes
Technik verringert, ersetzt aber nie vollständig den Winterdienst. Eine Kombination aus digitalem Monitoring und klaren Verträgen schafft Sicherheit.
Digitales Monitoring
Smarte Sensoren messen Bodenfeuchte, Temperatur und Salzkonzentration. Die Daten fließen in ein CAFM-System und lösen Statusmeldungen aus. So kann das Facility-Management in Echtzeit nachsteuern.
Vertragsmodelle
Viele Eigentümer delegieren den Winterdienst an externe Dienstleister. Wichtig ist, Zuständigkeit, Räumzeitfenster und Haftungsübernahme eindeutig zu regeln. In München gilt meist die Frist von 07:00 bis 20:00 Uhr. Eine Fotodokumentation nach Einsatz verhindert spätere Beweisnot.
Branchenspezifische Nutzenbeispiele
Bürogebäude & Unternehmenszentralen
In einem jüngst modernisierten Headquarter in Unterföhring wurden 120 m² Haupteingang mit elektrischer Flächenheizung und Granitbelag R12 saniert. Die Unfallquote sank binnen eines Winters auf null. Die Maßnahme verbesserte zugleich die ESG-Ratingnote um zwei Punkte.
Luxuswohnungen & Private Estates
Ein Private Estate am Starnberger See erhielt eine beheizte Tiefgaragenrampe plus taktile Leitstreifen. Dadurch können ältere Bewohner auch bei Eisglätte ohne fremde Hilfe das Grundstück verlassen. Die Eigentümergemeinschaft verzeichnet seitdem weniger Instandhaltungsaufwand für Beton, da Tausalze entfallen.
Gewerbe- und Einzelhandelsflächen
Ein Flagship-Store in der Münchner Innenstadt nutzt eine Warmwasser-Lösung, gespeist aus Abwärme des Kälteanlagenverbunds. Die Betriebskosten liegen um 35 % unter denen von Elektro-Systemen. Gleichzeitig bleibt der Gehweg durchgehend stufenlos und trocken, was die Verweildauer der Kunden erhöht.
Fazit
Barrierefreie Zugänge im Winter sichern nicht nur Menschen mit Mobilitätseinschränkungen, sie schützen auch Unternehmen vor Haftung, Imageverlust und unnötigen Betriebskosten. Wer frühzeitig plant, kann Fördermittel nutzen, ESG-Ziele erreichen und den Cashflow seines Portfolios stabilisieren. Ein schlüsselfertiger Partner, der Planung, Bauleitung und Gewährleistungsmanagement aus einer Hand bietet, reduziert Schnittstellen und sichert Termine.
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