Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) plant der Gesetzgeber den größten Umbau der energetischen Gebäuderegulierung seit Einführung des sogenannten Heizungsgesetzes. Für private Eigentümer wird vor allem die neue Freiheit bei der Heizungswahl kommuniziert für professionelle Bestandshalter, Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen liegt die eigentliche Relevanz jedoch woanders: in der Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter, in den Pflichten für Nichtwohngebäude und in der Frage, wie sich Modernisierungsbudgets über die nächsten Jahre rechtssicher planen lassen. Dieser Beitrag ordnet den aktuellen Entwurfsstand für Entscheider in der Immobilienwirtschaft ein und zeigt, welche Weichen Sie schon jetzt stellen sollten auch wenn das Gesetz formal noch nicht in Kraft ist.

Zur Einordnung vorab das Wichtigste, denn hier entstehen in der Praxis die meisten Fehleinschätzungen: Das Bundeskabinett hat den Entwurf zum GModG am 13. Mai 2026 beschlossen, nachdem der Referentenentwurf am 5. Mai 2026 vorgelegt und in einer ungewöhnlich kurzen Frist mit den Verbänden abgestimmt worden war. Mit dem Kabinettsbeschluss liegt zwar ein Regierungsentwurf vor das Gesetz gilt damit aber noch nicht.

Der Entwurf muss das parlamentarische Verfahren durchlaufen: Beratung im Bundestag, Behandlung in den zuständigen Ausschüssen, anschließend Befassung im Bundesrat. Nach derzeitiger Planung soll dieses Verfahren noch vor der parlamentarischen Sommerpause abgeschlossen werden; eine Zustimmung des Bundesrates ist nach der Kabinettsvorlage nicht erforderlich. Ob der Entwurf das Parlament unverändert übersteht, ist offen aus den Fraktionen und von Sachverständigengremien gibt es zu einzelnen Punkten erhebliche Kritik.

Bis zum Inkrafttreten gilt weiterhin das bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG). Damit es in der Übergangsphase nicht zu einer Regelung kommt, die nur wenige Wochen Bestand hätte, wurde das Inkrafttreten der bisherigen 65-Prozent-Pflicht für Großstädte um vier Monate auf den 1. November 2026 verschoben. Für die Praxis heißt das: Wer in den kommenden Monaten Modernisierungsentscheidungen trifft, bewegt sich in einem Übergangsfenster mit zwei Regelwerken ein Grund mehr, Maßnahmen sauber zu dokumentieren und den Zeitpunkt von Entscheidungen bewusst zu wählen.

Das GModG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz ablösen. Der vollständige Titel lautet im Entwurf „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz GModG)“. Schon die Umbenennung signalisiert die inhaltliche Richtung: weg von einer primär ordnungsrechtlichen Energieeinsparlogik, hin zu einer Modernisierungs- und Transformationslogik. Die zuständigen Ministerien beschreiben das Gesetz als technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher.

Der sichtbarste Eingriff betrifft die mit der GEG-Novelle eingeführte Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Der Entwurf streicht die entsprechenden Regelungen vollständig und zwar sowohl für Neubauten als auch für den Bestand. An die Stelle einer pauschalen Anlagenvorgabe soll ein technologieoffener Ansatz treten, flankiert durch eine schrittweise Pflicht zu klimaneutralen Brennstoffen.

Wichtig für die professionelle Einordnung: Mehrere Fachstimmen weisen darauf hin, dass der Entwurf zwar formal mehr Freiheit bringt, in der Kabinettsfassung rechtstechnisch aber dichter und in Teilen anspruchsvoller geworden ist. Der Gesetzgeber steuert den Heizungstausch weniger über eine starre Anlagenvorgabe und stärker über Modernisierung, Effizienz, Betrieb und Nachweisfähigkeit. Für Bestandshalter bedeutet das: Die Verantwortung verschiebt sich von der bloßen Auswahl einer zulässigen Anlage hin zu einer dauerhaften, nachweisbaren Betriebs- und Effizienzorganisation. Ein unabhängiges Sachverständigengremium hat den Entwurf zudem in Teilen als schwer verständlich kritisiert ein Hinweis darauf, dass die praktische Auslegung einzelner Pflichten zunächst mit Unsicherheiten behaftet bleiben dürfte.

Das GModG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz ablösen. Der vollständige Titel lautet im Entwurf „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz GModG)“. Schon die Umbenennung signalisiert die inhaltliche Richtung: weg von einer primär ordnungsrechtlichen Energieeinsparlogik, hin zu einer Modernisierungs- und Transformationslogik. Die zuständigen Ministerien beschreiben das Gesetz als technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher.

Der sichtbarste Eingriff betrifft die mit der GEG-Novelle eingeführte Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Der Entwurf streicht die entsprechenden Regelungen vollständig und zwar sowohl für Neubauten als auch für den Bestand. An die Stelle einer pauschalen Anlagenvorgabe soll ein technologieoffener Ansatz treten, flankiert durch eine schrittweise Pflicht zu klimaneutralen Brennstoffen.

Wichtig für die professionelle Einordnung: Mehrere Fachstimmen weisen darauf hin, dass der Entwurf zwar formal mehr Freiheit bringt, in der Kabinettsfassung rechtstechnisch aber dichter und in Teilen anspruchsvoller geworden ist. Der Gesetzgeber steuert den Heizungstausch weniger über eine starre Anlagenvorgabe und stärker über Modernisierung, Effizienz, Betrieb und Nachweisfähigkeit. Für Bestandshalter bedeutet das: Die Verantwortung verschiebt sich von der bloßen Auswahl einer zulässigen Anlage hin zu einer dauerhaften, nachweisbaren Betriebs- und Effizienzorganisation. Ein unabhängiges Sachverständigengremium hat den Entwurf zudem in Teilen als schwer verständlich kritisiert ein Hinweis darauf, dass die praktische Auslegung einzelner Pflichten zunächst mit Unsicherheiten behaftet bleiben dürfte.

Nach dem geplanten § 42 GModG soll die Entscheidung über die künftige Heizungsart beim Heizungstausch grundsätzlich wieder beim Eigentümer liegen. Der Entwurf benennt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Optionen: Neben Wärmepumpen, Fern- und Nahwärme sowie Biomasse- und Hybridheizungen sollen auch Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen weiterhin eingebaut werden dürfen.

Für die Steuerung eines Immobilienportfolios ist diese Öffnung zweischneidig. Einerseits entfällt eine starre Vorgabe, die in der Vergangenheit für Verunsicherung gesorgt hat. Andererseits wandert damit die volle Verantwortung für die wirtschaftliche Bewertung jedes einzelnen Objekts auf die Eigentümerseite. „Erlaubt“ heißt nicht „wirtschaftlich sinnvoll“: Eine neue fossile Heizung kann nach dem Entwurf zulässig sein und sich über den Lebenszyklus dennoch als die teurere Variante erweisen abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes, der Mieterstruktur und der Entwicklung der Brennstoff- und CO₂-Kosten.

Genau hier liegt die strategische Aufgabe für Bestandshalter und Verwaltungen: Statt einer pauschalen Portfolioregel braucht es eine objektscharfe Entscheidungslogik. Welche Liegenschaften sind Kandidaten für Wärmepumpe oder Anschluss an Fern- bzw. Nahwärme? Wo ist eine Hybridlösung der wirtschaftlich tragfähige Zwischenschritt? Und in welchen Fällen ist eine fossile Anlage, wenn überhaupt nur als kurzfristige Brückenlösung vertretbar? Diese Bewertung lässt sich nicht aus dem Gesetzestext ableiten, sondern nur über eine technische und wirtschaftliche Analyse pro Objekt. Als koordinierendes Generalunternehmen strukturiert die Betsa GmbH genau diesen Prozess: Wir steuern die Bestandsaufnahme, die Variantenbewertung und die spätere Umsetzung über eingebundene Fachbetriebe damit aus einem Gestaltungsspielraum eine belastbare Investitionsentscheidung wird. Leistung energetische Sanierung

Auch wenn fossile Heizungen zulässig bleiben, sind sie nach dem Entwurf nicht folgenlos. Der geplante § 43 GModG führt eine stufenweise Pflicht zur Nutzung klimaneutraler Brennstoffe bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen ein die sogenannte Bio-Treppe. Der vorgesehene Mindestanteil klimaneutraler Energieträger steigt schrittweise an:

• 10 Prozent ab 2029
• 15 Prozent ab 2030
• 30 Prozent ab 2035
• 60 Prozent ab 2040

Als klimaneutrale Energieträger nennt der Entwurf unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie verschiedene Wasserstoffarten und daraus hergestellte Derivate. Bis Ende 2034 soll die Pflicht alternativ auch durch den Einsatz von Solarthermie oder durch eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden können.

Für die professionelle Kalkulation ist die Bio-Treppe weniger eine technische als eine betriebswirtschaftliche Größe. Biogene und synthetische Brennstoffe sind in der Regel teurer als konventionelles Erdgas oder Heizöl. Eine heute eingebaute fossile Anlage bindet das Objekt damit an einen über die Jahre steigenden Brennstoffkostenpfad, dessen Höhe von der Marktentwicklung abhängt. In der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eines Bestandsgebäudes gehört dieser Pfad neben dem CO₂-Preis zwingend in die Langfristkalkulation. Wer ihn ausblendet, unterschätzt die tatsächlichen Lebenszykluskosten einer fossilen Lösung systematisch.

Hinzu kommt ein politisches Restrisiko: Für das Jahr 2030 ist eine Evaluierung des Gesetzes mit Blick auf die Klimaschutzziele und das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 vorgesehen. Nachschärfungen sind damit ausdrücklich möglich. In der CapEx-Planung sollte die Bio-Treppe deshalb nicht als feste Größe, sondern als tendenziell steigendes Kostenszenario mit Anpassungsvorbehalt behandelt werden.

Für Vermieter und Verwaltungen ist dies der wirtschaftlich folgenreichste Teil des Vorhabens und derjenige, der in der allgemeinen Berichterstattung am häufigsten untergeht. Parallel zum GModG sollen im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz sowie im Bürgerlichen Gesetzbuch neue Regelungen zur Verteilung der Mehrkosten eingeführt werden, die sich aus der Bio-Treppe ergeben.

Nach dem Entwurf des § 5a CO₂KostAufG sollen in Bestandsgebäuden die Mehrkosten für den biogenen Brennstoffanteil ab dem 1. Januar 2029 grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Diese hälftige Teilung soll bis zu einem biogenen Anteil von 30 Prozent gelten; die Mehrkosten oberhalb dieser Grenze würde danach der Vermieter allein tragen. Zusätzlich sollen ab dem 1. Januar 2028 die Netzentgelte für Erdgas sowie die CO₂-Kosten unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes pauschal hälftig zwischen beiden Vertragsparteien aufgeteilt werden.

Die wirtschaftliche Konsequenz ist eindeutig: Ein Teil der Folgekosten einer fossilen Heizung wandert künftig dauerhaft auf die Vermieterseite und ist nicht mehr vollständig über die Nebenkosten umlegbar. Damit verschlechtert sich bei gleichbleibender Kaltmiete die Nettorendite eines Objekts mit fossiler Wärmeversorgung gegenüber dem heutigen Stand. Wer Bestände bewertet, ankauft oder Modernisierungsbudgets priorisiert, muss diese Kostenverschiebung in der Cashflow-Betrachtung berücksichtigen. Eine angekündigte Härtefallregelung für besonders unsanierte Gebäude ist im vorliegenden Entwurf nicht enthalten, was die Planungsunsicherheit für unsanierte Bestände zusätzlich erhöht.

Für Verwaltungen ergibt sich daraus auch eine Kommunikationsaufgabe gegenüber den Eigentümern: Die Entscheidung „fossil oder erneuerbar“ ist künftig nicht nur eine technische, sondern eine renditerelevante Frage, die transparent dargestellt und dokumentiert werden sollte.

Mit dem GModG wird zugleich die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 weitgehend „1:1″ in nationales Recht umgesetzt. Besonders relevant für gewerbliche Portfolios sind die geplanten Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude in den §§ 40 und 41 GModG, mit denen die europarechtlich vorgegebene sogenannte „worst-first-Strategie“ umgesetzt werden soll. Der Grundgedanke: Zuerst werden die energetisch schlechtesten Gebäude in den Blick genommen.

Die konkreten Schwellenwerte sollen teils erst nachgelagert festgelegt werden, was die abschließende Bewertung derzeit erschwert. Klar ist die Richtung: Nichtwohngebäude mit größeren Heizungs- oder Klimaanlagen sollen künftig mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgestattet werden; für Bestandsgebäude ist hierfür grundsätzlich eine Umsetzungsfrist bis Ende 2029 vorgesehen. Parallel wird der Energieausweis aufgewertet und um zusätzliche Pflichtangaben erweitert er entwickelt sich vom reinen Informationsinstrument stärker zu einem Datenträger der Gebäudeperformance.

Für gewerbliche Bestandshalter heißt das in der Praxis: Der technische Gebäudebetrieb wird stärker zu einem Compliance- und Datenthema. Es genügt künftig nicht mehr, Anlagen funktionsfähig zu halten und Wartungen zu dokumentieren Energieflüsse, Betriebszustände und Effizienz müssen nachvollziehbar erfasst und gesteuert werden. Das berührt unmittelbar Instandhaltungsplanung, Betreiberkonzepte und Investitionsbudgets. Bestände mit schlechter Energiekennzahl und großen technischen Anlagen sollten daher frühzeitig identifiziert und in eine Maßnahmen- und Budgetreihenfolge gebracht werden, bevor Fristen den Handlungsspielraum verengen. Generalunternehmer-Leistungen

Die zeitliche Lage lässt sich für die Praxis in drei Punkten zusammenfassen. Erstens: Bis zum Inkrafttreten des GModG gilt das bestehende GEG; die bisherigen Übergangsfristen wurden auf den 1. November 2026 verlängert. Zweitens: Der Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 markiert den Beginn des parlamentarischen Verfahrens, nicht dessen Ende das Verfahren soll nach derzeitiger Planung vor der Sommerpause abgeschlossen werden, Änderungen im Detail sind aber möglich. Drittens: Für 2030 ist eine Evaluierung mit Bezug zum Klimaschutzgesetz vorgesehen, aus der sich Nachschärfungen ergeben können.

Für die Investitionsplanung folgt daraus eine klare Linie: Grundsätzliche Modernisierungsentscheidungen sollten nicht bis zur Verkündung aufgeschoben, sondern auf Basis belastbarer Szenarien vorbereitet werden. Wer heute die Datengrundlage je Objekt schafft, kann nach Inkrafttreten schnell und rechtssicher umsetzen statt unter Zeitdruck zu reagieren. Hinweise, dass die Heizungsförderung nach Aussage der Bundesregierung bis mindestens 2029 abgesichert sein soll, sprechen ebenfalls dafür, Maßnahmen vorausschauend zu strukturieren; konkrete Förderkonditionen sollten dabei jeweils tagesaktuell geprüft werden, da Details noch offen sind.

Aus dem Entwurfsstand lassen sich für Bestandshalter und Verwaltungen vier Handlungsfelder ableiten unabhängig davon, in welcher genauen Fassung das Gesetz in Kraft tritt:

1. Bestandsaufnahme schaffen. Verschaffen Sie sich je Liegenschaft Klarheit über Heizungsalter, Energiekennwert, Anlagengröße und Nutzungsart (Wohn- oder Nichtwohngebäude). Diese Datengrundlage ist die Voraussetzung für jede belastbare Entscheidung und wird durch die erweiterten Nachweis- und Ausweispflichten ohnehin zunehmend gefordert.
2. Objektscharfe Wirtschaftlichkeit rechnen. Bewerten Sie Heizungsoptionen nicht pauschal, sondern pro Objekt über den Lebenszyklus inklusive Bio-Treppe, CO₂-Preis und der neuen Kostenaufteilung. Erst diese Gesamtrechnung zeigt, ob eine fossile, hybride oder erneuerbare Lösung die wirtschaftlich tragfähige Variante ist.
3. CapEx priorisieren. Bringen Sie die Maßnahmen in eine Reihenfolge: zuerst die Objekte mit dem höchsten wirtschaftlichen oder regulatorischen Risiko (alte fossile Anlagen, schlechte Energiekennzahl, große Nichtwohngebäude mit Automatisierungspflicht). So vermeiden Sie, dass mehrere Liegenschaften gleichzeitig unter Fristendruck geraten.
4. Umsetzung koordiniert aufsetzen. Modernisierung im Bestand ist ein Zusammenspiel aus Planung, Ausschreibung, Fachgewerken und Qualitätssicherung. Ein koordinierender Generalunternehmer bündelt diese Schritte, bindet die erforderlichen eingetragenen Fachbetriebe ein und hält Verantwortlichkeiten, Termine und Nachweise zusammen damit die Eigentümerseite einen Ansprechpartner und einen belastbaren Plan hat.

Müssen wir bestehende, funktionierende Gasheizungen im Bestand jetzt austauschen? Nein. Der Entwurf knüpft die Pflichten überwiegend an den Neueinbau bzw. Austausch einer Heizung an, nicht an den bloßen Weiterbetrieb einer funktionierenden Anlage. Bis zum Inkrafttreten gilt zudem das bestehende GEG. Eine pauschale Austauschpflicht für intakte Bestandsanlagen lässt sich aus dem Entwurf nicht ableiten die individuelle Wirtschaftlichkeit kann gleichwohl für einen früheren Wechsel sprechen.

Welche Kosten der Bio-Treppe lassen sich künftig auf Mieter umlegen? Nach dem Entwurf des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes sollen die Mehrkosten für den biogenen Brennstoffanteil ab 2029 grundsätzlich hälftig geteilt werden, begrenzt auf einen biogenen Anteil bis 30 Prozent; darüber hinausgehende Mehrkosten trägt voraussichtlich der Vermieter allein. Netzentgelte und CO₂-Kosten sollen ab 2028 ebenfalls pauschal hälftig aufgeteilt werden. Maßgeblich ist die finale Gesetzesfassung.

Gilt die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien noch? Nach dem Entwurf soll die pauschale 65-Prozent-Pflicht entfallen sowohl für Neubau als auch Bestand. Bis zum Inkrafttreten des GModG gilt jedoch weiterhin das bestehende GEG; die zugehörige Frist wurde auf den 1. November 2026 verschoben.

Welche Pflichten kommen auf gewerbliche Nichtwohngebäude zu? Vorgesehen sind Renovierungsanforderungen nach einer „worst-first-Strategie“ sowie eine Pflicht zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung bei größeren Anlagen, mit einer Umsetzungsfrist für Bestandsgebäude grundsätzlich bis Ende 2029. Einzelne Schwellenwerte sollen teils nachgelagert festgelegt werden.

Wann tritt das GModG in Kraft? Das Kabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Das parlamentarische Verfahren soll nach derzeitiger Planung vor der Sommerpause abgeschlossen werden; ein genaues Inkrafttretensdatum steht noch nicht fest. Bis dahin gilt das bestehende GEG.

Sollten wir Modernisierungsentscheidungen bis zur Verkündung aufschieben? In der Regel nicht. Sinnvoll ist, jetzt die Datengrundlage je Objekt zu schaffen und Szenarien zu rechnen, um nach Inkrafttreten schnell und rechtssicher handeln zu können. Konkrete Maßnahmen und Förderanträge sollten jeweils auf Basis des dann geltenden Rechts und der aktuellen Förderkonditionen entschieden werden.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt für professionelle Bestandshalter weniger eine Entlastung als eine Verlagerung: weg von einer starren Anlagenvorgabe, hin zu mehr Gestaltungsfreiheit verbunden mit mehr Verantwortung für die objektscharfe Wirtschaftlichkeit und einer spürbaren Verschiebung von Folgekosten auf die Vermieterseite. Wer Portfolios steuert, sollte das GModG deshalb nicht als Heizungsthema, sondern als Investitions-, Renditen- und Compliance-Thema behandeln. Entscheidend ist nicht, was künftig erlaubt ist, sondern was über den Lebenszyklus jedes einzelnen Objekts wirtschaftlich tragfähig und rechtssicher ist.

Sprechen Sie mit uns über Ihr Portfolio. Die Betsa GmbH begleitet Bestandshalter und Verwaltungen als koordinierendes Generalunternehmen durch die Modernisierungsplanung von der objektscharfen Bestandsaufnahme über die Wirtschaftlichkeitsbewertung bis zur gesteuerten Umsetzung mit eingebundenen Fachbetrieben. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Strategiegespräch, in dem wir Ihre Liegenschaften strukturiert einordnen und eine belastbare Maßnahmen- und Budgetreihenfolge skizzieren.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens nach dem Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 und dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 wieder. Das Gebäudemodernisierungsgesetz befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren; Inhalte, Fristen und Schwellenwerte können sich bis zur Verkündung ändern. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall dar.