Lüftungsfehler im Winter: Schimmel vermeiden und Energie sparen in Gewerbeimmobilien
In zahlreichen Gewerbeimmobilien im Großraum München wird in der Heizperiode nicht an den bauphysikalischen Anforderungen orientiert gelüftet. Die Folgen reichen von Schimmelbefall über verdeckte Feuchteschäden bis hin zu dauerhaft erhöhten Heizkosten. Bei hochwertigen Büroimmobilien, Luxusapartments, Hotels oder komplexen Mixed-Use-Objekten greifen vereinfachte Empfehlungen zum Fensterlüften im Winter zu kurz. Erforderlich ist ein lüftungstechnisches Gesamtkonzept, das Gebäudehülle, Haustechnik und Nutzerverhalten systematisch aufeinander abstimmt. Für Eigentümer, Investoren und Facility-Manager hat dies unmittelbare Relevanz, da Lüftungsfehler im Winter den Substanzerhalt und den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen.
Rahmenbedingungen für Lüftungsfehler im Winter in Bayern
Der Immobilienbestand in Bayern wird seit Jahren mit Blick auf Energieeffizienz modernisiert. Luftdichte Fenster, hochgedämmte Fassaden und optimierte Anlagentechnik reduzieren Wärmeverluste, verringern jedoch gleichzeitig die unkontrollierte Infiltration über Fugen. Wird in solchen Gebäuden weiterhin nach früheren Gewohnheiten gelüftet, entstehen typische Lüftungsfehler im Winter: erhöhte Raumluftfeuchte, Auskühlung kritischer Bauteilzonen und darauf aufbauend Schimmel- und Feuchteschäden.
Parallel steigen die Anforderungen an Energieeffizienz und die Kosten für Heizenergie. Betreiber versuchen häufig, durch reduziertes Lüften oder veränderte Betriebsstrategien der Lüftungsanlagen Energie einzusparen. Ohne abgestimmtes Konzept führt dies jedoch schnell zu einem Zielkonflikt zwischen Schimmelschutz und Energie sparen durch Lüften. Zu geringe Luftwechsel, ungünstige Laufzeiten oder falsch gewählte Volumenströme können zu Beschwerden der Nutzer, gesundheitlichen Risiken und langfristigen Bauschäden führen, die erst spät sichtbar werden.
In verdichteten Nutzungskonzepten – etwa Coworking-Flächen, Open-Space-Büros, Fitness- und Wellnesszonen oder stark frequentierten Retail-Bereichen – entstehen hohe Feuchte- und Lastspitzen. Je höher die Belegungsdichte und je höher der Komfortanspruch, desto empfindlicher reagiert das Gebäude auf Lüftungsfehler im Winter. Ein lüftungstechnisches Konzept muss diese Lasten erfassen und so umgesetzt werden, dass sowohl Schimmel vermieden als auch Energie effizient eingesetzt wird.
Schlüsselkennzahlen und bauphysikalische Grundlagen
Feuchtequellen und Luftqualität in Gewerbeimmobilien
In der Praxis zeigt sich, dass die Mehrzahl der Schimmelprobleme in Innenräumen auf eine Kombination aus hoher Raumluftfeuchte, fehlender oder fehlerhafter Lüftung und geometrischen oder materialbedingten Wärmebrücken zurückzuführen ist. Bereits eine durchschnittlich belegte Büroetage führt zu einer kontinuierlichen Feuchteabgabe durch Personen, Pflanzen und Geräte. Pro Person können dabei im Büroalltag pro Stunde mehrere Dutzend Gramm Wasser in die Raumluft übergehen. In Besprechungsräumen, Schulungszonen oder Veranstaltungsbereichen liegen die Feuchtelasten temporär nochmals deutlich höher.
Im Winter ist die Außenluft im Raum München bei niedrigen Temperaturen in der Regel sehr trocken, gemessen an der absoluten Feuchte. Wird diese kalte Luft in den Innenraum eingebracht und erwärmt, steigt ihre Aufnahmefähigkeit für Wasserdampf stark an. Dies ist aus bauphysikalischer Sicht eine Chance: Fachgerecht geplante Lüftungsstrategien ermöglichen es, mit vergleichsweise geringem Luftaustausch die relative Luftfeuchte im Innenraum zu senken und damit Schimmelbildung vorzubeugen. Gleichzeitig besteht das Risiko, dass bei Lüftungsfehlern im Winter lokale Bauteile auskühlen und damit die Oberflächentemperatur unter den Taupunkt sinkt.
Für energetisch sanierte Gebäude ist die frühere, unkontrollierte „Fugenlüftung“ über undichte Anschlussfugen und Einfachverglasungen praktisch entfallen. Dadurch rückt die gezielte Planung des Luftwechsels in den Mittelpunkt. Neue Bodenaufbauten, sensiblere Oberflächen und aufwendige Innenausbauten reagieren empfindlich auf Feuchteakkumulation. Ein lüftungstechnisches Konzept, das Lüftung, Schimmelschutz und Energie sparen durch Lüften verbindet, wird damit zu einem entscheidenden Baustein der Gesamtplanung.
Normen, Richtlinien und Förderkulisse
Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und einschlägigen Normen wie der DIN 1946-6 werden Mindestanforderungen an den Luftwechsel und die lüftungstechnischen Maßnahmen definiert. Für Wohnnutzungen in Mischobjekten – etwa hochwertige Apartments, Service-Apartments oder Wohnanteile in gemischt genutzten Quartieren – ist ein systematisches Lüftungskonzept bei wesentlichen Eingriffen in die Gebäudehülle verpflichtend. Für Nichtwohngebäude wie Büro- und Verwaltungsbauten kommen zusätzlich arbeitsstättenrechtliche Regelungen und branchenspezifische Richtlinien zur Raumluftqualität und zum Feuchteschutz hinzu.
Förderprogramme im Bereich energetische Sanierung setzen zunehmend auf integrale Lösungen. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung werden als wesentlicher Bestandteil eines energieeffizienten Gesamtkonzepts betrachtet, wenn es darum geht, Schimmel zu vermeiden und gleichzeitig beim Lüften Energie zu sparen. Werden Gebäude ohne abgestimmte Lüftungsplanung ertüchtigt, entsteht nicht nur ein erhöhtes Risiko für Bauschäden durch Lüftungsfehler im Winter, es können zudem Potenziale aus Förderprogrammen ungenutzt bleiben.
Im Rahmen von Energieaudits nach DIN EN 16247 oder im Kontext von Energiemanagementsystemen auf Basis der ISO 50001 wird der Bereich Lüftung regelmäßig als wesentlicher Energieverbraucher analysiert. Typische Defizite sind überdimensionierte oder falsch regulierte Luftmengen, ungeeignete Betriebszeiten und nicht oder unzureichend gedämmte Luftleitungen. Eine fachlich fundierte Planung konzentriert sich deshalb darauf, wie lüften, Schimmel vermeiden und Energie sparen durch Lüften in einem konsistenten technischen Konzept zusammengeführt werden können – sowohl im Bestand als auch im Zuge umfassender Modernisierungen im Raum München.
Konzepte zur Vermeidung von Lüftungsfehlern im Winter
Systematische Planung und Bestandsanalyse
Die Grundlage für den Umgang mit Lüftungsfehlern im Winter bildet eine strukturierte Bestandsaufnahme. Dazu gehören die bauphysikalische Bewertung der Gebäudehülle, die systematische Identifikation von Wärmebrücken, die Analyse der Nutzungsszenarien und Belegungsprofile sowie die Erfassung der vorhandenen Heizungs- und Lüftungstechnik. In Mehrmieterobjekten ist zusätzlich zu klären, wie unterschiedlich Nutzergruppen tatsächlich lüften und welche Gebäudebereiche besonders schimmelgefährdet sind. Häufig betroffen sind innenliegende Sanitärräume, Teeküchen, Archive oder Lagerflächen ohne natürliche Lüftungsmöglichkeit.
Aus dieser Analyse heraus wird ein lüftungstechnisches Konzept entwickelt, das den Zielkonflikt zwischen ausreichendem Luftwechsel und Energie sparen durch Lüften auflöst. In hochwertig ausgebauten Gewerbeimmobilien kommen dafür häufig zentrale oder dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung zum Einsatz. Über Wärmetauscher wird die Abluft genutzt, um die zugeführte Außenluft vorzuwärmen. Dies reduziert Lüftungswärmeverluste und ermöglicht gleichzeitig stabile Feuchte- und Temperaturverhältnisse.
Ergänzend werden sensorgestützte Regelstrategien eingesetzt. CO₂-Sensoren, Feuchtesensoren oder Anwesenheitserfassung erlauben es, Volumenströme bedarfsgerecht anzupassen. Auf diese Weise lassen sich Lastspitzen, etwa in Konferenzbereichen oder Fitnesszonen, gezielt abfangen, ohne dauerhaft hohe Luftmengen zu fahren. Lüften, Schimmel vermeiden und Energie sparen Lüften werden so auf Grundlage messbarer Parameter zusammengeführt.
Wirtschaftlichkeit und Lebenszyklusbetrachtung
Investitionen in Lüftungstechnik zur Vermeidung von Lüftungsfehlern im Winter sind in der Regel nicht nur aus technischer, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht relevant. Schimmel- und Feuchtesanierungen in laufend genutzten Gebäuden führen häufig zu Betriebsunterbrechungen, Nutzungseinschränkungen und gegebenenfalls zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Dem gegenüber stehen planbare Investitionskosten für Lüftungsanlagen, Steuerungstechnik und bauliche Optimierungen.
Im Rahmen von Lebenszyklusbetrachtungen werden neben den Investitions- und Betriebskosten auch potenzielle Folgekosten durch Schäden, Imageverluste oder Flächenstilllegungen berücksichtigt. Ein stimmiges Lüftungskonzept, das lüften, Schimmel vermeiden und Energie sparen lüften integriert, beeinflusst somit nicht nur den Energieverbrauch, sondern auch die Werthaltigkeit der Immobilie über den gesamten Nutzungszeitraum.
Die frühzeitige Einbindung lüftungstechnischer Überlegungen in die Projektkalkulation erleichtert die Abstimmung zwischen technischen und wirtschaftlichen Zielen. Besonders bei komplexen Sanierungen im Bestand ist zu berücksichtigen, dass nachträgliche Anpassungen an Luftführungen, Schächten oder der Gebäudehülle deutlich kostenintensiver sind als eine vorausschauende Planung.
Nutzerführung und Bedienkonzepte
Selbst gut geplante Lüftungsanlagen können Lüftungsfehler im Winter nicht vollständig kompensieren, wenn Nutzerverhalten und Technik nicht aufeinander abgestimmt sind. Dauerhaft gekippte Fenster bei laufender Heizung, abgeschaltete Lüftungsgeräte oder blockierte Luftdurchlässe sind typische Ursachen für ineffizientes Lüften und lokale Schimmelprobleme.
Ein wesentlicher Aspekt eines lüftungstechnischen Gesamtkonzepts ist daher die Definition verständlicher Bedien- und Informationsstrukturen. Dazu zählen klar nachvollziehbare Raumklimabedienungen, logische Betriebszustände und gegebenenfalls verbindliche Voreinstellungen. Technische Lösungen wie Fensterkontakte, die bei geöffneten Fenstern Heizkörper absperren, oder automatische Regelungen, die bei hohen CO₂-Werten den Luftwechsel erhöhen, tragen dazu bei, Lüftungsfehler im Winter zu reduzieren und gleichzeitig Energie zu sparen beim Lüften.
Umsetzung in der Sanierungspraxis
Bauleitung, Qualitätssicherung und Inbetriebnahme
Ob ein Lüftungskonzept in der Praxis funktioniert, entscheidet sich in der Ausführung. Bauleitung, TGA-Fachplanung und ausführende Unternehmen müssen eng koordiniert vorgehen, um die Luftdichtheit der Gebäudehülle sicherzustellen, Wärmebrücken zu minimieren und Lüftungsanlagen fachgerecht zu integrieren. Typische Schwachstellen finden sich an Fensteranschlüssen, Rollladenkästen, Durchdringungen oder Übergängen zwischen unterschiedlichen Bauteilaufbauten. In Verbindung mit hohen Innenraumfeuchten und Lüftungsfehlern im Winter entstehen hier bevorzugt Kondensationszonen.
Die Luftdichtheit wird in der Regel mittels Differenzdruckverfahren (Blower-Door-Test) überprüft. Dabei werden Leckagen identifiziert, die zu unkontrollierten Luftströmungen, Zugerscheinungen und erhöhten Energieverlusten führen können. Parallel erfolgt die Inbetriebnahme und Einregulierung der Lüftungsanlage. Neben dem Abgleich der Volumenströme sind dabei die Abstimmung von Heiz- und Lüftungszeiten, die Parametrierung der Regelung und die Zuordnung der Luftmengen zu den jeweiligen Nutzungsbereichen relevant.
In laufend genutzten Bürogebäuden, Hotels oder Retailflächen ist die Bauphasenplanung für die Vermeidung von Lüftungsfehlern im Winter besonders sensibel. Während Ausbau- oder Sanierungsarbeiten erhöhen Estrichaustrocknung, Innenputze, erhöhte Baufeuchte und zeitweise außer Betrieb befindliche Heizsysteme das Schimmelrisiko. Temporäre Lüftungslösungen, Schutz der Oberflächen und abgestimmte Betriebsstrategien für Heizung und Lüftung tragen dazu bei, Feuchtespitzen zu begrenzen und Kondensatbildung an Bauteilen zu vermeiden.
Nach Abschluss der Bau- und Inbetriebnahmephase ist eine strukturierte Übergabe der technischen Anlagen an Betreiber und Facility-Management erforderlich. Nur wenn die Verantwortlichen die Funktionsweise der Lüftungssysteme, die Zusammenhänge zwischen Luftwechsel, Raumluftfeuchte und Energieverbrauch sowie die typischen Lüftungsfehler im Winter kennen, lassen sich die Anlagen langfristig in den vorgesehenen Betriebszuständen halten.
Branchenspezifische Betrachtungen
Bürogebäude und Unternehmenszentralen
In Bürogebäuden stehen neben dem baulichen Feuchteschutz insbesondere die Luftqualität und das thermische Wohlbefinden der Nutzer im Vordergrund. Hohe CO₂-Konzentrationen, unangemessene Luftfeuchten und Zugerscheinungen wirken sich direkt auf Leistungsfähigkeit und Akzeptanz des Gebäudes aus. Lüftungslösungen, die Lüftungsfehler im Winter gezielt adressieren, kombinieren daher Schimmelschutz, behagliche Raumkonditionen und Energie sparen durch Lüften.
Sensorbasierte, zonenweise geregelte Anlagen passen die Luftmengen an die tatsächliche Belegung an. Damit werden Überlüftung und unnötige Lüftungswärmeverluste reduziert, während gleichzeitig Lüftungsfehler wie dauerhaft geschlossene Fenster bei hoher Belegung oder permanent gekippte Fenster trotz laufender Heizung vermieden werden. Für repräsentative Unternehmenszentralen spielt darüber hinaus der Oberflächenschutz eine Rolle, da Feuchteflecken, Verfärbungen oder Schimmel an Fensterleibungen, Deckenbereichen oder hinter Einbauten die Wahrnehmung des Standorts beeinflussen.
Luxuswohnungen, Penthouses und Private Estates
Hochwertige Wohnnutzungen in und um München sind häufig durch individuelle Innenausbauten, hochwertige Naturmaterialien und empfindliche Oberflächen geprägt. Holzoberflächen, Maßmöbel und verdeckte Installationen reagieren sensibel auf Feuchtewechsel und Kondensatbildung. Lüftungsfehler im Winter, etwa unzureichender Luftwechsel bei gleichzeitig hoher Feuchteproduktion, können hier zu Verformungen, Verfärbungen oder verdecktem Schimmel hinter Verkleidungen führen.
Zentrale oder dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung stellen in diesen Objekten eine technische Basis dar, um den erforderlichen Luftwechsel unabhängig von der Anwesenheit der Nutzer sicherzustellen. Über Feuchte- und CO₂-regelungen lassen sich Lüftungsraten automatisieren, sodass lüften, Schimmel vermeiden und Energie sparen lüften weitgehend ohne manuelle Eingriffe zusammenwirken. Fensterlüftung bleibt möglich, ist jedoch nicht die einzige Grundlage für das Raumklima.
In Objekten mit sporadischer Nutzung, etwa Zweitwohnsitzen oder kurzzeitig genutzten Apartments, spielt die zeitliche Steuerung eine zusätzliche Rolle. Lüftungssysteme, die auch bei längerer Abwesenheit einen Grundluftwechsel sicherstellen, reduzieren das Risiko, dass sich Feuchte in Bauteilen und Einbauten akkumuliert und unbemerkt Schimmel entsteht.
Gewerbe- und Einzelhandelsflächen
Gewerbe- und Einzelhandelsflächen im Erdgeschossbereich sind durch häufiges Öffnen von Eingangsbereichen, wechselnde Personenzahlen und zusätzliche innere Lasten aus Beleuchtung und Technik gekennzeichnet. Im Zuge energetischer Sanierungen werden diese Zonen zunehmend besser gedämmt und mit luftdichten Fenstern ausgestattet. Ohne angepasste lüftungstechnische Versorgung können Lüftungsfehler im Winter hier zu erhöhten Feuchteschäden und steigenden Heizkosten führen.
Für Betreiber und Eigentümer stellt sich daher die Frage nach passenden lüftungstechnischen Systemen: Zentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung, zonenweiser Regelung und gegebenenfalls Nachtbetrieb zur Auskühlung oder Entfeuchtung bieten die Grundlage, um bedarfsgerecht zu lüften und gleichzeitig Energie zu sparen. Besonders in Lager-, Umkleide- und Nebenräumen ohne eigene Außenfenster ist die Planung des Luftwechsels entscheidend, da hier Feuchtebelastungen oft unterschätzt werden.
Bei Umbauten oder Mieterausbauten ist zu prüfen, ob die vorhandenen Luftmengen und Luftführungen noch zu den neuen Nutzungen passen. Änderungen der Grundrisse, zusätzliche Technikflächen oder neue Belegungsdichten können dazu führen, dass vorhandene Lüftungskonzepte nicht mehr ausreichen. Eine Anpassung von Regelstrategien, Sensorik und Volumenströmen trägt dazu bei, lüften, Schimmel vermeiden und Energie sparen lüften auf die geänderten Rahmenbedingungen abzustimmen.
Hotels, Boardinghouses und Long-Stay-Konzepte
Hotel- und Boardinghouse-Immobilien im Großraum München vereinen hohe Komfortansprüche mit stark schwankender Belegung. In der Heizperiode entstehen in den Gästezimmern Feuchtespitzen vor allem durch Duschen, Wäschetrocknung im Zimmer und zeitweise hohe Belegungsdichten. Wird in diesen Phasen nicht ausreichend gelüftet, steigen Raumluftfeuchte und Oberflächenfeuchte insbesondere an Fassadenbereichen, Fensterleibungen und in Einbaunischen. Schimmelbefall hinter Kopfenden von Betten, Gardinen oder Einbaumöbeln ist eine typische Folge solcher Lüftungsfehler im Winter.
Für Betreiber ergeben sich besondere Anforderungen an die technische Ausstattung und Steuerung der Lüftungsanlagen. In Standardzimmern bewähren sich nutzerunabhängige Grundlüftungen, die über Feuchte- oder CO₂-Sensoren bedarfsgerecht erhöht werden können. In Luxussegmenten mit zusätzlichen Feuchtequellen, etwa Whirlpools, Dampfduschen oder Wellnessbädern in der Suite, sind separate Entfeuchtungskonzepte sinnvoll, um Schimmel zu vermeiden und zugleich Energie zu sparen beim Lüften. Wichtig ist eine klare Trennung der Luftströme aus Feuchträumen und Aufenthaltsbereichen, damit keine belastete Luft in andere Zonen übertragen wird.
Flure, Konferenzbereiche, Spa- und Fitnessflächen erfordern eigene Regelkonzepte. Hier sind Lüftungsfehler im Winter häufig auf zu niedrige Luftwechselraten in Spitzenzeiten oder falsch eingestellte Wärmerückgewinnung zurückzuführen. Wird zur Energieeinsparung die Zulufttemperatur zu weit abgesenkt, kommt es in Randzonen und an thermisch sensiblen Bauteilen zu lokalen Unterkühlungen. In Verbindung mit hoher Innenluftfeuchte entstehen kritische Bauteiloberflächentemperaturen und damit ein erhöhtes Schimmelrisiko. Eine sorgfältige Abstimmung von Vorlauftemperaturen, Luftmengen und Laufzeiten der Lüftungsgeräte ist daher unerlässlich.
In langen Winterphasen mit geringer Auslastung – beispielsweise zwischen Messe- und Ferienzeiten – muss der Grundluftwechsel dennoch sichergestellt sein. Wird aus Kostengründen die Lüftung zu stark reduziert oder abgeschaltet, können leerstehende Zimmer und Korridore auskühlen, was Kondensatbildung an Außenwänden, Fensterrahmen und Leitungsdurchführungen begünstigt. Betreiber sollten deshalb klar definierte Winterbetriebsarten vorsehen, die einen minimalen Feuchteabtransport gewährleisten und gleichzeitig Energie sparen durch bedarfsgerechtes Lüften.
Wellness-, Fitness- und Spa-Bereiche
Wellnessbereiche in Hotels, Fitnessstudios oder Day-Spas im Raum München gehören bauphysikalisch zu den anspruchsvollsten Zonen einer Gewerbeimmobilie. Hohe Luftfeuchten, warme Wassertemperaturen und große verglaste Flächen treffen hier auf meist hochwertige Innenausbauten. Lüftungsfehler im Winter führen in solchen Bereichen besonders schnell zu sichtbaren und verdeckten Schäden, von Schimmel in abgehängten Decken bis hin zu Korrosionsproblemen an Metallbauteilen.
Ein funktionierendes Lüftungskonzept für diese Nutzungen basiert auf exakt abgestimmten Luftwechselraten, definierten Feuchte-Sollwerten und einer sorgfältigen Luftführung. Zuluft und Abluft müssen so angeordnet werden, dass kritische Oberflächen – etwa Kaltzonen an Außenwänden oder Glasfassaden – gezielt mit temperierter Luft angeströmt werden. Ungeeignete Luftleitungsführungen oder unzureichend dimensionierte Volumenströme bewirken, dass Feuchte in Raumecken, hinter Verkleidungen oder in Techniknischen stehen bleibt. Die Folge sind lokale Kondensatbereiche, die bei ungünstiger Wartung erst entdeckt werden, wenn der Schimmelbefall bereits weit fortgeschritten ist.
Bei winterlichen Außentemperaturen bietet sich grundsätzlich die Chance, über trockene Außenluft Feuchte effizient zu reduzieren und gleichzeitig Energie zu sparen beim Lüften, sofern Wärmerückgewinnungssysteme mit hohem Wirkungsgrad eingesetzt werden. Entscheidend ist jedoch, dass diese Anlagen nicht aus Sorge vor Energieverlusten zu stark „gefahren“ werden. Wird die Luftwechselrate zu weit abgesenkt, etwa in Randzeiten oder nachts, kann in warmen Wasserbereichen und Saunalandschaften trotz geringer Belegung ein Überschuss an Luftfeuchte entstehen, der sich in Bauteilen niederschlägt. Monitoring über Feuchte- und Temperaturfühler sowie ein durchdachtes Alarm- und Loggingkonzept helfen, solche Lüftungsfehler im Winter frühzeitig zu erkennen.
Ein weiterer Aspekt ist die Trennung unterschiedlicher Feuchte- und Komfortzonen: Ruheräume, Behandlungsräume und Umkleiden sollten nicht mit dem gleichen Luftregime wie Nassbereiche betrieben werden. Separate Lüftungszonen mit jeweils angepassten Sollwerten ermöglichen es, Schimmel zu vermeiden und Energie sparen durch Lüften nutzungsspezifisch zu kombinieren. In der Praxis bedeutet dies häufig, bestehende Lüftungsanlagen in der Sanierung zu segmentieren, Luftwege umzubauen und die Regelungstechnik aufzuwerten.
Mixed-Use-Objekte und gemischte Quartiere
In gemischt genutzten Gebäuden und Quartieren, wie sie im Münchner Stadtgebiet und im Umland zunehmend entstehen, überlagern sich unterschiedliche Nutzungsprofile mit völlig verschiedenen Anforderungen an Lüftung und Feuchteschutz. Büroflächen, Einzelhandel, Gastronomie, Fitness, Hotel und hochwertige Wohnnutzungen werden häufig in einer gemeinsamen Gebäudehülle mit zentraler oder teilzentraler Haustechnik organisiert. Lüftungsfehler im Winter entstehen hier oft an den Schnittstellen der Gewerke und Zuständigkeiten.
Ein zentrales Risiko liegt in der Übertragung von Feuchte zwischen Nutzungsbereichen, etwa wenn Abluftsysteme von Gastronomie- oder Wellnessbereichen nicht konsequent getrennt sind oder Druckverhältnisse in den Schächten ungeplant variieren. Strömungsumkehr in Abluftleitungen, Leckagen in Schächten oder unzureichend abgedichtete Installationsschächte können dazu führen, dass feuchtebelastete Luft in sensiblere Zonen eindringt. Schimmelbildung in angrenzenden Büroräumen oder Apartments ist dann häufig die Folge, obwohl dort scheinbar ausreichend gelüftet wird.
Planer und Betreiber sollten deshalb besonderes Augenmerk auf die lüftungstechnische Zonierung legen. Für jede Nutzungseinheit sind definierte Luftmengen, Betriebszeiten und Druckkonzepte festzulegen, die sowohl Schimmel vermeiden als auch Energie sparen beim Lüften ermöglichen. In Bestandsquartieren mit nachträglichen Umnutzungen – beispielsweise der Umwandlung von ehemaligen Büroflächen in Service-Apartments – ist zu prüfen, ob die bestehende Lüftungskonfiguration den neuen Anforderungen an Feuchteschutz und Luftqualität noch genügt. Häufig erfordert dies zusätzliche Lüftungsgeräte oder dezentrale Lösungen, um wohnähnliche Feuchteprofile sicher zu beherrschen.
Die Betriebsorganisation spielt in Mixed-Use-Objekten eine ebenso große Rolle wie die Technik. Unterschiedliche Mieterinteressen, Servicezeiten und Hausordnungen führen nicht selten dazu, dass Fensterlüftung, innenliegende Lüftungsgeräte und zentrale Anlagen gleichzeitig und unkoordiniert betrieben werden. Schulungen, klare Lüftungsleitfäden und eine zentrale, digital unterstützte Überwachung der Raumklimawerte tragen dazu bei, Lüftungsfehler im Winter zu identifizieren und systematisch zu reduzieren.
Monitoring, Messkonzepte und digitale Unterstützung
Moderne Gewerbeimmobilien im bayerischen Raum integrieren zunehmend digitale Werkzeuge, um die Themen Lüften, Schimmelschutz und Energie sparen durch Lüften besser steuerbar zu machen. Anstelle rein statischer Betriebszeiten für Lüftungsanlagen rücken datenbasierte Regelungskonzepte in den Vordergrund, die auf Echtzeitmessungen und historischen Auswertungen beruhen.
Kernbestandteil eines solchen Ansatzes ist ein geeignetes Sensor- und Monitoringkonzept. Neben CO₂-Sensoren zur Abbildung der Luftqualität kommen vor allem Feuchtesensoren, Temperaturfühler und, in kritischen Bauteilbereichen, Oberflächentemperatursensoren zum Einsatz. In Kombination mit Raumlufttemperatur und relativer Luftfeuchte lassen sich daraus Taupunkttemperaturen sowie ein Schimmelrisikoindex ableiten. Überschreiten diese Kennwerte vorgegebene Schwellen, kann die Regelung automatisch den Luftwechsel erhöhen oder lokale Wärmequellen ansteuern, um Kondensatbildung zu vermeiden.
Digitale Gebäudeleittechnik (GLT) und Energiemanagementsysteme bieten zudem die Möglichkeit, Lüftungsfehler im Winter systematisch zu dokumentieren. Auffällige Muster – etwa dauerhaft zu hohe Feuchten in bestimmten Zonen, häufige manuelle Eingriffe durch Nutzer oder wiederkehrende Grenzwertüberschreitungen bei CO₂ – werden sichtbar und können in Optimierungsmaßnahmen umgesetzt werden. Gerade im Großraum München, wo energetisch hochwertige Hüllen und hohe Belegungsdichten zusammentreffen, ist ein solches datenbasiertes Vorgehen ein wesentlicher Baustein zur nachhaltigen Reduktion von Schimmelrisiken.
Wichtig ist, dass Sensorik und Auswertung praxisgerecht geplant werden. Zu viele Einzelmesspunkte ohne klare Auswertungsstrategie erzeugen Datenmengen, die im Alltag kaum genutzt werden. Zielgerichtete Monitoringkonzepte konzentrieren sich daher auf lüftungstechnisch kritische Zonen wie innenliegende Sanitärbereiche, Archivräume, Technikräume, hoch belastete Konferenzzonen oder Wellnessbereiche. Für diese Räume können individuelle Alarmgrenzen definiert und mit konkreten Handlungsanweisungen für das Facility-Management verknüpft werden.
Betriebsoptimierung, Wartung und Instandhaltung
Selbst gut geplante Lüftungsanlagen verlieren bei unzureichender Wartung und fehlender Betriebsoptimierung schnell ihre Wirksamkeit. Verschmutzte Filter, verstellte Volumenstromregler, undichte Lüftungskanäle oder nicht mehr korrekt arbeitende Klappen beeinflussen Luftmengen und Strömungsrichtungen. In der Heizperiode führt dies dazu, dass eigentlich berechnete Luftwechselraten nicht mehr erreicht werden, obwohl die Anlagen scheinbar ordnungsgemäß laufen. Lüftungsfehler im Winter sind dann eine direkte Folge mangelhafter Instandhaltung.
Ein professionelles Wartungskonzept berücksichtigt daher nicht nur die herstellerseitig vorgegebenen Intervalle, sondern auch die tatsächliche Nutzung und die lüftungstechnische Sensibilität einzelner Bereiche. In Feuchträumen, Wellnessbereichen oder Produktionszonen mit besonderen Anforderungen an den Feuchteschutz sind häufigere Inspektionen sinnvoll, um Schimmelrisiken und Energieverluste frühzeitig zu erkennen. Dazu gehören Sichtprüfungen von Kanälen und Bauteilen, Dichtheitskontrollen, Funktionsprüfungen von Klappen sowie die Überprüfung von Tauwasserabführungen in Wärmetauschern.
Die Betriebsoptimierung geht darüber hinaus und überprüft, ob die eingestellten Betriebszeiten, Sollwerte und Regelstrategien noch zum aktuellen Nutzungsprofil passen. Veränderungen bei der Belegung, neue Arbeitszeitmodelle, geänderte Mietstrukturen oder Homeoffice-Anteile können dazu führen, dass vormals passende Lüftungsprogramme im Winter zu Über- oder Unterlüftung führen. In Energieaudits und technischen Betriebsreviews sollte daher regelmäßig geprüft werden, ob durch Anpassung von Zeitprogrammen, Volumenströmen und Temperaturkennlinien sowohl Schimmel vermieden als auch Energie beim Lüften eingespart werden kann.
Gerade in Bestandsgebäuden mit etappenweise durchgeführten Modernisierungen ist es wichtig, eine lückenlose Dokumentation der lüftungstechnischen Änderungen zu pflegen. Nur wenn Pläne, Regelschemata und Einstellwerte aktuell sind, können TGA-Fachplaner, Servicetechniker und Facility-Manager Lüftungsfehler im Winter zielgerichtet identifizieren und beheben.
Kommunikation, Schulung und Verantwortlichkeiten
Die technische Qualität eines Lüftungssystems allein reicht nicht aus, um Schimmel dauerhaft zu vermeiden und gleichzeitig Energie zu sparen beim Lüften. Entscheidend ist, wie Betreiber, Nutzer und Dienstleister im Alltag mit den Anlagen umgehen. Fehlende oder widersprüchliche Informationen führen häufig dazu, dass Fensterlüftung und mechanische Lüftung unkoordiniert eingesetzt, Bedienelemente falsch interpretiert oder Regelkreise durch manuelle Eingriffe ausgehebelt werden.
Ein strukturiertes Kommunikations- und Schulungskonzept sollte daher fester Bestandteil der Betriebsorganisation sein. Dazu gehören Einweisungen des Facility-Managements in die Funktionen der Lüftungsanlagen, leicht verständliche Bedienanleitungen für Nutzer sowie klare Festlegungen, wer wann in die Regelstrategie eingreifen darf. In Bürogebäuden können beispielsweise Leitfäden zum Raumklimamanagement helfen, Missverständnisse zu vermeiden, etwa zur Frage, wann Fensterlüftung sinnvoll ist und wann sie Lüftungsfehler im Winter provoziert.
In Hotels, Retailflächen oder Fitnessstudios ist es sinnvoll, auch Service- und Reinigungspersonal einzubeziehen. Diese Personengruppen sind täglich vor Ort und können frühzeitig Hinweise auf Kondensat, Feuchteflecken oder muffige Gerüche liefern, wenn sie entsprechend sensibilisiert sind. Eine klare Melde- und Eskalationsstruktur stellt sicher, dass solche Beobachtungen zeitnah überprüft und gegebenenfalls Maßnahmen eingeleitet werden.
Verantwortlichkeiten sollten nicht nur organisatorisch, sondern auch vertraglich definiert sein. In Mehrmieterobjekten ist festzulegen, welche Lüftungsleistungen vom Vermieter bereitgestellt werden, welche Eingriffe dem Mieter obliegen und wie mit nachträglichen Ausbauten umzugehen ist. Nur wenn diese Fragen geklärt sind, lassen sich lüftungsbedingte Schimmelprobleme und Streitigkeiten über Kostenverteilungen bei notwendigen Sanierungen vermeiden.
Strategische Planung für Neubau und Bestandsentwicklung
Für Investoren und Eigentümer im Großraum München stellt sich die Frage, wie die Themen Lüftungsfehler im Winter, Schimmelvermeidung und Energie sparen durch Lüften frühzeitig in die Objektstrategie integriert werden können. Die Weichen werden bereits in der Projektentwicklung und in der frühen Entwurfsplanung gestellt, wenn Gebäudegeometrie, Hüllqualität, Nutzungsmix und TGA-Konzept definiert werden.
Im Neubau bietet sich die Chance, Lüftungskonzepte konsequent integrativ zu entwerfen. Dazu gehört die Abstimmung von Fassadenkonzepten, Fensterflächenanteilen, Sonnenschutz und Lüftungstechnik, um sowohl sommerlichen Wärmeschutz als auch winterliche Feuchteabfuhr zu optimieren. Kompakte Baukörper mit gut planbaren Luftwegen, ausreichend dimensionierte Technikflächen und klare Zonierung der Nutzungen erleichtern es, bedarfsgerecht zu lüften und Schimmel zu vermeiden, ohne in der Heizperiode unnötig Energie zu verbrauchen.
In der Bestandsentwicklung sind häufig stufenweise Strategien erforderlich. Nicht jedes Gebäude lässt sich sofort mit einer vollflächigen mechanischen Lüftung ausstatten. Priorisierung ist gefragt: Zunächst werden besonders schadensanfällige Bereiche – innenliegende Zonen, Feuchträume, Bereiche mit hoher Belegungsdichte – mit technischen Lösungen ausgestattet und baulich ertüchtigt. Parallel werden Fensterlüftungsstrategien optimiert, Nutzer informiert und Gebäudedaten gesammelt. Auf dieser Grundlage können in späteren Sanifizierungsphasen weitere Ausbauten der Lüftungstechnik gezielt geplant werden.
Für langfristige Portfoliobewirtschaftung ist es sinnvoll, Bewertungs- und Entscheidungskriterien zu definieren, die neben Energiekennwerten auch Schimmelrisiko, Feuchtebelastung und Nutzerzufriedenheit berücksichtigen. So lassen sich Maßnahmenpakete entwickeln, die über einzelne Gebäude hinaus konsistent sind und Lüftungsfehler im Winter systematisch reduzieren – von der einfachen Anpassung der Betriebszeiten bis hin zur kompletten Umrüstung der Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung.
Fazit: In bayerischen Gewerbeimmobilien entscheidet ein abgestimmtes Zusammenspiel aus Gebäudehülle, Lüftungstechnik, Monitoring und Betriebsorganisation darüber, ob Schimmelrisiken beherrscht und gleichzeitig Heizenergie eingespart werden. Betreiber und Eigentümer sollten lüftungstechnische Konzepte frühzeitig in die Planung integrieren, kritische Nutzungsbereiche gezielt identifizieren und technische wie organisatorische Maßnahmen aufeinander abstimmen. Zentrale Erfolgsfaktoren sind eine bedarfsgerecht geregelte Lüftung mit hoher Wärmerückgewinnung, klare Verantwortlichkeiten im Betrieb, regelmäßige Wartung und eine nutzerorientierte Kommunikation. Wer diese Punkte konsequent umsetzt, reduziert Lüftungsfehler im Winter, sichert die Bausubstanz und erhöht die Wirtschaftlichkeit seiner Immobilie über den gesamten Lebenszyklus.
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