Ganzjährige Raumluftqualität in Bestands- und Gewerbeimmobilien: Zusammenspiel von Lüftung, Feuchtesteuerung und Luftwechselrate

Ganzjährige Raumluftqualität hat sich in Bestandsgebäuden, modernen Gewerbeimmobilien und hochwertigen Wohnobjekten zu einem strategischen Steuerungsparameter entwickelt. Nutzer erwarten gesundheitlich unbedenkliche Innenraumluft und ein behagliches Raumklima, während Eigentümer und Betreiber auf kalkulierbare Betriebskosten, Rechtssicherheit und den Werterhalt der Immobilie angewiesen sind. Reine Heiz- und Kühlstrategien reichen hierfür nicht mehr aus. Erforderlich ist eine abgestimmte Kombination aus kontrollierter Lüftung, präziser Feuchtesteuerung und bedarfsgerechter Luftwechselrate.

Im Großraum München kommen weitere Einflussfaktoren hinzu: ein wechselhaftes Alpenrandklima, hohe Verdichtung der Bebauung, ein großer Bestand an energetisch sanierten Gebäuden sowie ein anspruchsvoller Nutzer- und Mietermarkt. Raumluftqualität entwickelt sich damit zu einem standortrelevanten Merkmal, das sowohl für Unternehmenszentralen und Bürogebäude als auch für Luxuswohnungen und hochwertige Wohnanlagen von Bedeutung ist.

Ganzjährige Raumluftqualität als Management- und Steuerungsthema

Die Verantwortung für Raumluftqualität liegt zunehmend auf Ebene von Geschäftsführung, Asset Management und technischem Facility Management. Hintergrund sind sowohl gestiegene Erwartungen der Nutzer als auch verschärfte bauphysikalische und regulatorische Rahmenbedingungen.

Auf Nutzerebene rückt die Innenraumluft stärker in den Fokus. CO₂-Konzentration, relative Luftfeuchte, Luftreinheit und Schimmelrisiko werden in Büro- und Gewerbeimmobilien inzwischen bewusst wahrgenommen und häufig auch gemessen oder dokumentiert. In Arbeitswelten mit hoher Qualifikationsdichte, wie sie im Raum München typisch sind, wird ein leistungsförderndes, gesundheitlich unkritisches Raumklima als Teil der Standortqualität bewertet.

Parallel verändert sich die Bauphysik von Bestands- und Neubauten. Dichte Gebäudehüllen, hochwertige Fenster mit Mehrfachverglasung und verbesserte Dämmstandards reduzieren Lüftungswärmeverluste, senken jedoch zugleich den natürlichen Luftaustausch. Ohne kontrollierte Lüftung und geregelten Feuchteabtransport steigt die Wahrscheinlichkeit von:

• Feuchteschäden in Bauteilen
• mikrobiellen Belastungen und Schimmelbefall
• Komforteinbußen durch zu trockene oder zu feuchte Luft
• Wertminderungen bei hochwertiger Innenausstattung

Hinzu kommt der regulatorische Druck. Energie-, Arbeitsstätten- und Hygieneregelwerke verknüpfen Anforderungen an Energieeffizienz, Gesundheitsschutz und technische Gebäudeausrüstung. Raumluftqualität, Lüftung und Feuchtesteuerung werden damit zu festen Bestandteilen eines risikoorientierten Immobilien- und Portfoliomanagements, insbesondere bei großvolumigen Beständen im Münchner Stadtgebiet und Umland.

Normative und rechtliche Grundlagen für Lüftung, Luftwechselrate und Feuchteschutz

Für Planung, Sanierung und Betrieb von Nichtwohngebäuden und Wohnimmobilien ist der Blick auf einschlägige Normen und Vorschriften entscheidend. Sie definieren unter anderem Mindestanforderungen an Luftvolumenströme, Grenzwerte und Nachweisführungen für Feuchteschutz.

Normen zur Raumlufttechnik und Luftwechselrate

Für Nichtwohngebäude bildet die DIN EN 16798 (vormals DIN EN 13779) eine zentrale Grundlage. Sie ordnet Innenräume in Kategorien der Raumluftqualität ein und stellt einen Zusammenhang zwischen CO₂-Belastung, Außenluftvolumenstrom und Luftwechselrate her. Daraus ergeben sich für Bürogebäude, Schulen, Hotels und andere Nutzungen Richtwerte, die bei der Dimensionierung von Lüftungsanlagen in der Praxis eine maßgebliche Rolle spielen.

Im Wohnungsbau, insbesondere im Rahmen energetischer Sanierungen, ist die DIN 1946-6 maßgeblich. Sie fordert die Erstellung eines Lüftungskonzepts, sobald die Luftdichtheit der Gebäudehülle durch Modernisierungsmaßnahmen in relevantem Umfang erhöht wird. Ziel ist ein nutzerunabhängiger Mindestluftwechsel zur Sicherung des Feuchteschutzes. Für Eigentumswohnanlagen, Stadtvillen und hochwertige Apartments im Raum München ist diese Norm häufig Auslöser für die Einführung kontrollierter Wohnraumlüftung.

Die DIN 4108-2 und ergänzende Regelwerke zur thermischen Bauphysik dienen der Bewertung von Feuchte- und Wärmeschutz. Sie behandeln unter anderem Mindestoberflächentemperaturen, das Risiko von Tauwasserbildung und die Voraussetzungen für schimmelfreie Bauteiloberflächen. In Nutzungen mit erhöhten Feuchte- und Wärmelasten – etwa Fitnessstudios, Spa-Bereiche, Wellnesszonen oder Gastronomieflächen – sind zusätzliche technische Anforderungen an die Raumlufttechnik zu berücksichtigen, die teilweise in branchenspezifischen Richtlinien, Herstellervorgaben und Sondernachweisen konkretisiert werden.

Arbeitsstättenrecht, Energieeffizienz und Förderkontext

Für Büro- und Verwaltungsgebäude sind die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und die Technischen Regeln für Arbeitsstätten, insbesondere ASR A3.6 „Lüftung“, maßgeblich. Sie verlangen eine gesundheitlich zuträgliche Atemluft in ausreichender Menge sowie die Begrenzung von Luftverunreinigungen. Daraus ergibt sich die Anforderung, dass Lüftungssysteme nicht nur rechnerisch, sondern auch im laufenden Betrieb die vorgesehenen Luftwechselraten dauerhaft bereitstellen.

Auf der energiepolitischen Ebene setzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Anforderungen an den zulässigen Primärenergiebedarf und an den baulichen Wärmeschutz. Effiziente Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung wirken sich hier direkt auf den Energiebedarf aus und sind Bestandteil vieler Sanierungsstrategien. Förderprogramme auf Bundes- oder Landesebene knüpfen häufig an umfassende Sanierungskonzepte an, in denen die Wechselwirkungen von Dämmstandard, Lüftung, Heiz- und Kältetechnik sowie Regelungssystematik integrativ betrachtet werden.

In der Region München sind ergänzend kommunale Klimaschutzkonzepte, Bebauungspläne und städtebauliche Verträge zu berücksichtigen, die teilweise weitergehende energetische oder bautechnische Anforderungen stellen. Ein nachvollziehbares Raumluftkonzept kann in Genehmigungsprozessen, bei der Abstimmung mit Behörden und gegenüber institutionellen Investoren als wesentliches Qualitätsmerkmal dienen.

Technische Kenngrößen: Luftwechselrate, relative Luftfeuchte und Luftreinheit

Die Auslegung optimaler Lüftungs- und Feuchteschutzkonzepte basiert auf einigen wenigen, zentralen Kenngrößen. Wesentliche Parameter sind der Außenluftvolumenstrom, die Luftwechselrate, die relative Luftfeuchte sowie die stoffliche Qualität der Luft (CO₂, Feuchte, VOC, Partikel).

Die Luftwechselrate beschreibt, wie oft das Luftvolumen eines Raumes innerhalb einer Stunde ausgetauscht wird. In typischen Büros werden, in Abhängigkeit von Personendichte und Nutzung, Luftwechselraten im Bereich von etwa 2 bis 6 h⁻¹ angesetzt. In stärker belegten Bereichen wie Besprechungs- und Schulungsräumen können höhere Werte notwendig sein, um CO₂-Anstieg und Geruchslasten zu begrenzen. Zu niedrige Luftwechselraten führen zu erhöhten CO₂-Konzentrationen und subjektiv „verbrauchter“ Luft, während überhöhte Luftwechselraten den Energiebedarf steigern und Zugerscheinungen begünstigen können.

Die relative Luftfeuchte sollte sich ganzjährig bevorzugt im Bereich von etwa 40 bis 60 Prozent bewegen. Unterhalb dieses Bereichs nehmen Reizungen der Schleimhäute und das Empfinden trockener Luft zu; oberhalb steigt das Risiko von Kondensatbildung an Bauteiloberflächen und in kritischen Fugenbereichen. In hochwärmegedämmten und luftdichten Gebäuden kann bereits die übliche Nutzung – Kochen, Duschen, Wäsche trocknen, Atmung – zu zeitweise kritischen Feuchteniveaus führen, wenn kein geregelter Feuchteabtransport vorhanden ist. In Bädern, Spa- und Wellnessbereichen oder gastronomischen Nutzungen sind diese Effekte deutlich stärker ausgeprägt und erfordern entsprechende technische Vorkehrungen.

Raumluftqualität ergibt sich aus dem Zusammenspiel dieser Größen mit der Luftreinheit. Neben CO₂ sind Feinstaub, flüchtige organische Verbindungen (VOC) und mikrobiologische Belastungen zu berücksichtigen. Filterstufen, Luftführung und Wartungsstrategien der Lüftungsanlagen beeinflussen diese Aspekte ebenso wie das Nutzerverhalten.

Ein wirksames Raumluftkonzept koppelt die Luftwechselrate an Feuchte-, CO₂- und Lastverläufe und orientiert sich nicht ausschließlich an statischen Pauschalwerten.

Technisch umgesetzt wird dies zunehmend über sensorbasierte, bedarfsgeführte Lüftungssysteme, die CO₂-Gehalt, Feuchte und teilweise VOC-Konzentration in Echtzeit erfassen und die Volumenströme dynamisch anpassen. Übergeordnete Gebäudeleittechnik ermöglicht dabei die Verknüpfung mit Heiz- und Kühlsystemen, Sonnenschutz und Nutzungsprofilen.

Konzeptionelle Ansätze für Bestands- und Gewerbeimmobilien im Großraum München

Bei der Sanierung und Modernisierung größerer Liegenschaften im bayerischen Raum stellt sich regelmäßig die Frage, wie sich ganzjährige Raumluftqualität mit vertretbarem Investitions- und Betriebsaufwand umsetzen lässt. Punktuelle Einzellösungen stoßen in komplexen Gebäuden schnell an Grenzen. Gefordert ist ein integrales Konzept, das Lüftung, Feuchtesteuerung, Luftwechselrate und Gebäudeautomation als miteinander verknüpfte Systeme betrachtet.

Planungsphase: Raumluftqualität als Bestandteil des Gesamt-Sanierungskonzepts

In der frühen Planungsphase werden die raumklimatischen Zielgrößen und die funktionalen Anforderungen definiert. Grundlage ist eine systematische Analyse von Bestandskonstruktion, Nutzungsstruktur, internen Lasten und zukünftig geplanten Belegungsdichten. In Bürogebäuden mit flexiblen Arbeitsplatzkonzepten, Desk-Sharing und wechselnden Teamgrößen – wie sie in vielen Münchner Unternehmen üblich sind – führt dies häufig zu Zonenkonzepten, in denen Grundlüftung und bedarfsabhängige Zusatzlüftung kombiniert werden.

Parallel sind interne Feuchte- und Wärmelasten zu erfassen. Serverräume, Kopier- und Druckbereiche, Teeküchen, Labore oder Produktionszonen erzeugen signifikante Zusatzlasten, die in die Auslegung der Raumlufttechnik einfließen müssen. Dabei stellt sich die Frage, inwieweit bestehende Anlagen – Heizung, Kühlung, eventuell vorhandene Lüftung – weiterverwendet, erweitert oder ausgetauscht werden. Die Entscheidung wirkt sich unmittelbar auf Leitungsführungen, Technikzentralen und Flächenbedarf aus.

In hochwertigen Wohnimmobilien, Penthouses und exklusiven Stadtwohnungen kommen architektonische und akustische Anforderungen hinzu. Gefordert sind dezente Luftauslässe, niedrige Schallpegel, zonenweise Regelmöglichkeiten und häufig auch erweiterte Filterkonzepte. In der Heizperiode spielt zudem die kontrollierte Luftbefeuchtung eine Rolle, um sehr niedrige relative Feuchten zu vermeiden und empfindliche Oberflächen wie Massivholz oder Naturstein zu schützen.

Investitionsrahmen, Wirtschaftlichkeit und Lebenszyklusbetrachtung

Die Bewertung von Lüftungs- und Feuchtesteuerungssystemen erfolgt im professionellen Kontext nicht isoliert, sondern im Rahmen einer Lebenszyklusanalyse. Neben Investitionskosten sind Betriebskosten, Instandhaltungsaufwand, bauliche Folgerisiken und der Einfluss auf Mietertrag und Leerstandsquote zu berücksichtigen.

Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung können in gut gedämmten Gebäuden die Heizlast signifikant reduzieren und dadurch die Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme verbessern. Eine echt bedarfsgeführte Regelung senkt Energiekosten zusätzlich, indem sie Volumenströme und Luftwechselraten dynamisch an reale Belegung und Last anpasst. Gleichzeitig können Kosteneffekte durch geringeren Feuchteschadenrisiko, längere Lebensdauer von Innenausbau und technischen Anlagen sowie eine stabilere Vermietungssituation entstehen.

In der Praxis werden Raumluftkonzepte häufig mit anderen energetischen Maßnahmen gebündelt – etwa mit Fassadendämmung, Fenstertausch, Modernisierung der Heizungsanlage oder Einbindung regenerativer Wärmeerzeuger. Für größere Immobilienportfolios im Raum München kann eine standardisierte Vorgehensweise sinnvoll sein, um wiederkehrende Planungs- und Betriebsmuster zu etablieren und Synergieeffekte zwischen verschiedenen Objekten zu nutzen.

Systemauswahl und Kombination von Lüftung und Feuchtesteuerung

Die technische Umsetzung erfolgt in der Regel über eine abgestimmte Kombination aus zentralen und dezentralen Anlagen. In größeren Gewerbeimmobilien und Hotels bilden zentrale RLT-Anlagen mit Wärmerückgewinnung häufig das Rückgrat der Raumversorgung. Über Luftverteilsysteme werden Zonen, Geschosse oder Nutzungseinheiten mit konditionierter Zuluft versorgt, während Abluft über definierte Bereiche abgeführt wird.

Dezentrale Systeme werden ergänzend dort eingesetzt, wo variable Nutzungen, hohe Lastspitzen oder besondere Anforderungen bestehen – etwa in Konferenzbereichen, Schulungszonen oder Mieteinheiten mit erhöhtem Feuchteaufkommen. In hochwertigen Wohnanlagen oder gemischt genutzten Objekten kommen vermehrt kontrollierte Wohnraumlüftungen mit Einzelraumregelung zum Einsatz. Dabei werden Luftwechselrate und Feuchte meist über Sensorik gesteuert, die CO₂, relative Feuchte oder VOC-Konzentrationen erfasst.

Die Feuchtesteuerung kann auf Raumebene, Zonenebene oder zentral erfolgen. Typische Varianten sind:

• feuchtegeführte Abluft in Bädern, Küchen und Nassräumen
• CO₂- und feuchtegeführte Zuluft in Büroräumen und Besprechungszonen
• kombinierte Regelstrategien in Bereichen mit hohen internen Lasten

Eine Einbindung in die Gebäudeautomation ermöglicht die übergeordnete Steuerung verschiedener Betriebsarten (Tag-/Nachtbetrieb, Wochenendbetrieb, Sondernutzungen) sowie die Visualisierung von CO₂-, Temperatur- und Feuchteverläufen. Monitoring-Lösungen dienen dabei sowohl der Qualitätssicherung als auch der Optimierung von Energie- und Wartungsstrategien.

Bauleitung, Ausführungskontrolle und betriebliche Organisation

Die Qualität der Umsetzung entscheidet maßgeblich darüber, ob die konzipierten Raumluftparameter im alltäglichen Betrieb erreicht werden. Abweichungen bei Kanalquerschnitten, Leitungsführung, Dichtheit, Einregulierung oder Sensorpositionen können dazu führen, dass berechnete Luftvolumenströme und Luftwechselraten nicht eingehalten werden.

Eine bauphasengerechte Koordination zwischen TGA-Planung, Ausführung, Gebäudestatik und Innenausbau ist daher erforderlich. Dies betrifft insbesondere:

• Lage und Dimensionierung von Technikzentralen, Schächten und Deckenhohlräumen
• Wärme- und Schalldämmung der Luftleitungen
• Übergänge zwischen Ausbaustufen, insbesondere bei Etappensanierungen im laufenden Betrieb
• Dokumentation und Einmessung von Luftmengen, Temperatur- und Feuchtewerten

Im laufenden Betrieb spielt die Organisation von Wartung, Filterwechsel, Inspektion und Nachjustierung eine zentrale Rolle. Veränderliche Belegungsstrukturen, Nutzungsanpassungen oder Umbaumaßnahmen erfordern regelmäßig die Überprüfung von Volumenströmen und Regelparametern. Für größere Bestände sind standardisierte Betriebs- und Wartungskonzepte ein Instrument, um ein homogenes Qualitätsniveau der Raumluft über mehrere Objekte und Standorte hinweg sicherzustellen.

Branchenspezifische Anforderungen im bayerischen Kontext

Je nach Nutzung unterscheiden sich die Anforderungen an Lüftung, Feuchtesteuerung und Luftwechselrate deutlich. Für den Raum München lassen sich insbesondere Büro- und Verwaltungsbauten, hochwertige Wohnnutzungen sowie Gewerbe- und Einzelhandelsflächen als typische Anwendungsbereiche betrachten.

Bürogebäude, Campusstandorte und Unternehmenszentralen

In modernen Bürolandschaften mit hoher Belegungsdichte, offenen Grundrissen und variablen Arbeitsplätzen ist die kontrollierte Lüftung ein wesentlicher Faktor für Leistungsfähigkeit und Flächenproduktivität. CO₂- und feuchtegeführte Lüftungskonzepte ermöglichen die differenzierte Versorgung von Besprechungsräumen, Open-Space-Flächen und Einzelbüros. Die Volumenströme werden dabei nicht nur nach Normvorgaben, sondern auch nach tatsächlicher Nutzung gesteuert.

In Unternehmenszentralen und Campusstandorten im Großraum München ist die dokumentierte Einhaltung von Raumluftqualitätskriterien zunehmend Bestandteil von Nachhaltigkeits- und ESG-Strategien. Messbare Parameter wie CO₂-Konzentration, Temperatur- und Feuchteverlauf werden teils in internen Berichten und Zertifizierungsprozessen herangezogen. Entsprechend steigt die Bedeutung belastbarer und gut dokumentierter Lüftungs- und Feuchteschutzkonzepte.

Luxuswohnungen, Penthouses und hochwertige Wohnanlagen

Im Premium-Wohnsegment steht ein gleichmäßig stabiles, zugfreies und akustisch unauffälliges Raumklima im Vordergrund. Hier werden kontrollierte Wohnraumlüftung, Feuchtesteuerung und gegebenenfalls Luftbefeuchtung so kombiniert, dass das Innenraumklima in einem engen Toleranzbereich gehalten wird. Davon profitieren insbesondere hochwertige Oberflächen, Holzböden, Natursteine sowie Kunst- und Einrichtungsgegenstände.

Im dicht bebauten Münchner Stadtgebiet spielt zudem der Schallschutz eine besondere Rolle. Durch den reduzierten Bedarf an Fensterlüftung kann Außenlärm reduziert werden, ohne Abstriche bei der Frischluftversorgung. Luftauslässe, Leitungsführung und Geräuschentkopplung werden entsprechend so geplant, dass sie die architektonische Gestaltung der Innenräume unterstützen und akustische Komfortanforderungen erfüllen.

Gewerbe-, Handels- und Gastronomieflächen

In Verkaufsflächen, Showrooms, Gastronomie- und Eventbereichen treffen stark schwankende Belegung, produktabhängige Anforderungen und gestalterische Konzepte aufeinander. Lüftungs- und Feuchteführung müssen deshalb flexibel reagierende Systeme bereitstellen, die Lastspitzen abdecken können, ohne dauerhaft überdimensioniert zu arbeiten.

In gastronomischen Nutzungen ist neben der allgemeinen Raumluftqualität insbesondere der Abtransport von Feuchte, Gerüchen und Fettbelastungen aus Küchen- und Thekenbereichen relevant. In Mode- und Lifestyle-Stores wiederum kann eine definierte Raumluftfeuchte zur Materialschonung beitragen. Für gemischt genutzte Immobilien mit unterschiedlichen Mietern bieten klar zonierte, skalierbare Lüftungsstrukturen die Möglichkeit, jeweils spezifische Anforderungen abzubilden und bei Mieterwechsel oder Flächenneuaufteilung mit vertretbarem Aufwand anzupassen.

Hotels, Gesundheitsimmobilien und Sondernutzungen

In Hotelgebäuden, Boardinghouses und Serviced Apartments in Bayern steht die Kombination aus Komfort, Energieeffizienz und hygienischer Sicherheit im Mittelpunkt. Zimmerspezifische Lüftungskonzepte mit definierter Luftwechselrate werden häufig mit zentralen Anlagen für Flure, Lobby und Gastronomie verzahnt. Entscheidend ist eine klare Trennung von Zu- und Abluftströmen, um Geruchsübertragungen zwischen Küchen, Wellnessbereichen und Gästezimmern zu vermeiden. In Spa- und Poolzonen sind erhöhte Feuchte- und Chloridbelastungen zu berücksichtigen; hier sind korrosionsgeschützte Komponenten, erhöhte Luftwechselraten und eine gezielte Entfeuchtung maßgeblich, um Bauteilschäden zu verhindern.

Gesundheitsimmobilien wie Arztpraxen, Reha-Einrichtungen oder Pflegeheime im Großraum München unterliegen zusätzlich hygienischen Anforderungen. Je nach Nutzung sind erhöhte Anforderungen an Filterklassen, Luftführung und Wartungsintervalle umzusetzen. Druckstufenkonzepte – etwa Überdruck in besonders schutzwürdigen Bereichen oder Unterdruck in Räumen mit potenziell höherer Keimbelastung – erfordern eine fein abgestimmte Regelung der Luftvolumenströme. Dabei sind die Vorgaben einschlägiger Richtlinien und die Anforderungen der Gesundheitsbehörden mit dem baulichen Bestand in Einklang zu bringen.

Saisonale Herausforderungen im Alpenrandklima

Die klimatischen Bedingungen im Raum München und entlang des Alpenrands stellen besondere Anforderungen an Planung und Betrieb von Lüftung und Feuchtesteuerung. In den Wintermonaten führen niedrige Außenlufttemperaturen und geringe absolute Feuchten bei intensiver Lüftung schnell zu sehr trockener Innenraumluft. Dies wirkt sich auf das Empfinden der Nutzer, auf Oberflächenmaterialien und auf statische Aufladungen aus. Lüftungskonzepte müssen daher einen Kompromiss aus ausreichender Frischluftversorgung und Begrenzung der Austrocknung finden. In ausgewählten Nutzungen – beispielsweise in hochwertigen Wohnbereichen, Museen oder Bereichen mit sensibler Ausstattung – kann eine kontrollierte Luftbefeuchtung sinnvoll sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung hinsichtlich Hygiene und Energieeinsatz.

Im Sommer ist dagegen häufig eine Kombination aus hoher Außenluftfeuchte und sommerlicher Erwärmung zu bewältigen. In dicht bebauten Stadtvierteln kommen Aufheizungseffekte hinzu. Wird feuchte Außenluft ohne geeignete Konditionierung in gekühlte Innenbereiche eingebracht, kann dies zu Kondensatbildung an Kältebrücken oder in Lüftungskanälen führen. Eine auf die klimatischen Verhältnisse in Bayern abgestimmte Auslegung der RLT-Anlagen mit geeigneter Entfeuchtung, bedarfsgerechter Luftwechselrate und intelligenter Nachtkühlung ist daher ein zentrales Element, um sommerlichen Wärmeschutz und Feuchtesicherheit zu gewährleisten.

Zwischen diesen Extremen liegt die Übergangszeit, in der schwankende Außentemperaturen und wechselnde Sonneneinstrahlung zu stark variierenden Lastprofilen führen. Sensorbasierte Regelstrategien, die sowohl CO₂, Temperatur als auch relative Luftfeuchte erfassen, erlauben es, den Außenluftanteil dynamisch anzupassen und die Effizienz von Wärmerückgewinnung und freier Kühlung optimal auszuschöpfen.

Gebäudeautomation, Monitoring und digitale Werkzeuge

Mit zunehmender Komplexität der Gebäudetechnik gewinnt eine leistungsfähige Gebäudeautomation an Bedeutung. In Büro-, Hotel- und Mischimmobilien im Großraum München werden Lüftungs-, Heizungs- und Kälteanlagen, Sonnenschutz und Fensterkontakte zunehmend über zentrale Gebäudeleittechnik verknüpft. Für die Raumluftqualität bedeutet dies, dass Luftwechselrate, Lufttemperatur und Feuchtesteuerung nicht isoliert, sondern als Teil eines übergreifenden Regelkonzepts betrachtet werden.

Ein praxisgerechtes Automationskonzept umfasst unter anderem:

• die Erfassung relevanter Ist-Werte (CO₂, Temperatur, relative Luftfeuchte, gegebenenfalls VOC),
• die Festlegung von Sollwertbereichen je Nutzungseinheit oder Zone,
• adaptive Regelalgorithmen, die Belegung, Tageszeit und Außensituation berücksichtigen,
• Überwachungsfunktionen, die Grenzwertüberschreitungen dokumentieren und melden.

Digitale Monitoring-Lösungen ermöglichen es, Raumluftparameter über längere Zeiträume auszuwerten und den Betrieb der Lüftungsanlagen zu optimieren. Auf Basis historischer Daten lassen sich Lastspitzen identifizieren, Regelparameter verfeinern und Wartungszeitpunkte besser planen. Für Eigentümer und Betreiber bieten solche Daten Nachweise für die Einhaltung interner Vorgaben, arbeitsstättenrechtlicher Mindestanforderungen und ESG-relevanter Kriterien. Gleichzeitig unterstützen sie bei der Kommunikation gegenüber Mietern, Nutzern und Behörden.

Sanierungsstrategien für Bestandsgebäude

Im bayerischen Gebäudebestand sind die bauphysikalischen Ausgangsbedingungen sehr heterogen. Gründerzeitbauten im Münchner Innenstadtbereich unterscheiden sich grundlegend von Bürokomplexen aus den 1970er-Jahren oder modernen Niedrigstenergiegebäuden. Eine erfolgreiche Sanierungsstrategie für Lüftung und Feuchteschutz setzt deshalb auf ein stufenweises Vorgehen, das den jeweiligen Bestand berücksichtigt und unnötige Eingriffe vermeidet.

In historisch wertvollen oder architektonisch sensiblen Bauten stehen möglichst wenig invasive Maßnahmen im Vordergrund. Dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung, schmale Installationsschächte oder die Nutzung vorhandener Schächte und Hohlräume können hier einen tragfähigen Kompromiss bieten. Ergänzend können lüftungstechnische Maßnahmen mit bauphysikalischen Verbesserungen – etwa Innendämmkonzepten mit angepasstem Feuchtemanagement – kombiniert werden, um Schimmelrisiken an kritischen Bauteiloberflächen zu reduzieren.

In Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Bauten kommen häufig umfangreichere Eingriffe in Frage. Hier bieten sich zentrale Lüftungsanlagen mit Zonenregelung an, die gleichzeitig zur Reduzierung des Energiebedarfs beitragen. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme der vorhandenen Installationsführung, statischen Reserven und Flächenpotenziale ist dabei Voraussetzung, um spätere Nutzungskonflikte zu vermeiden. Besonders bei laufendem Betrieb – etwa in vermieteten Bürohäusern oder Hotels – ist eine phasenweise Umsetzung mit provisorischen Betriebszuständen zu planen, damit Raumluftqualität und Nutzbarkeit auch während der Sanierungsarbeiten gewährleistet bleiben.

Schnittstellen zu Heizung, Kühlung und Sonnenschutz

Lüftung, Heiztechnik, Kühlung und Sonnenschutz wirken im Zusammenspiel auf die wahrgenommene Raumluftqualität. In der Praxis führt eine unzureichend abgestimmte Auslegung oder Regelung häufig zu Komfortproblemen und erhöhtem Energieverbrauch, obwohl die einzelnen Teilsysteme für sich gesehen korrekt dimensioniert sind. Ein integrales Technikkonzept betrachtet daher die Wechselwirkungen systematisch.

Bei lufttechnisch konditionierten Büroflächen in München ist beispielsweise zu prüfen, inwieweit die Kühllast über luftseitige Systeme getragen wird oder ob Flächentemperierung (Kühldecken, Betonkernaktivierung) zum Einsatz kommt. Luftwechselrate und Zulufttemperaturen sind so aufeinander abzustimmen, dass Zugerscheinungen vermieden werden und dennoch ausreichende Entfeuchtung und CO₂-Abfuhr stattfinden. Gleichzeitig beeinflusst der außenliegende Sonnenschutz die interne Last deutlich; automatisierte Verschattung in Verbindung mit tageslichtabhängiger Lichtsteuerung reduziert die Kühllast und ermöglicht niedrigere Volumenströme.

Im Heizfall ist entscheidend, wie die Wärmeerzeugung und -verteilung mit den Lüftungsströmen interagiert. In Gebäuden mit Flächenheizungen kann eine zu kalte Zuluft trotz ausreichender Raumtemperaturen als unbehaglich empfunden werden. Hier hilft eine fein abgestimmte Regelung der Zulufttemperaturen sowie eine bedarfsgerechte Anhebung der Luftwechselrate nur in belegten Zonen. In gemischt genutzten Immobilien mit unterschiedlichen Nutzeranforderungen ist eine zonenweise Parametrierung von Heizung, Kühlung und Lüftung sinnvoll, um Konflikte zwischen verschiedenen Mietparteien zu minimieren.

Betriebsführung, Wartung und Qualitätssicherung

Die technische Qualität der Lüftungsanlage allein genügt nicht, um dauerhaft eine hohe Raumluftqualität sicherzustellen. Entscheidend ist eine strukturierte Betriebsführung mit klaren Verantwortlichkeiten und definierten Prozessen. Für gewerblich genutzte Immobilien in Bayern haben sich Betriebshandbücher bewährt, in denen Sollwerte, Wartungsintervalle, Prüfprozesse und Dokumentationspflichten festgelegt sind.

Ein zentrales Element ist der regelmäßige Abgleich der realen Luftvolumenströme mit den Planungswerten. Im Zuge von Umnutzungen, Mieterausbauten oder Möblierungsänderungen können sich Strömungsverhältnisse spürbar verändern. Messungen von Luftmengen, CO₂- und Feuchteverläufen liefern die Datengrundlage, um Regelparameter anzupassen und bei Bedarf Nachjustierungen vorzunehmen. Ebenso sind Filterwechsel und Hygienekontrollen nach den einschlägigen Richtlinien durchzuführen, um Partikel- und Keimbelastungen zu minimieren.

Für Eigentümer und Facility-Management-Organisationen ist es sinnvoll, Personal gezielt zu schulen. Bedienfehler, unbedachte Eingriffe in die Regelung oder das außer Betrieb setzen von Komponenten führen oft unbemerkt zu einer Verschlechterung der Raumluftqualität. Ein Grundverständnis für die Bedeutung von Luftwechselrate, relativer Luftfeuchte und Feuchteschutz unterstützt dabei, Fehlbedienungen zu vermeiden und Optimierungspotenziale zu erkennen. Ergänzend können Serviceverträge mit klar definierten Leistungsinhalten und Reaktionszeiten zur Betriebssicherheit beitragen.

Kooperation von Fachdisziplinen und Projekteinbindung

Die Entwicklung eines tragfähigen Raumluftkonzepts erfordert das Zusammenspiel mehrerer Fachdisziplinen. TGA-Planer, Bauphysiker, Architekten, Statiker, Brandschutzplaner und Betreiber müssen frühzeitig eingebunden werden, um Schnittstellen zu klären und widersprüchliche Anforderungen zu vermeiden. Im bayerischen Genehmigungsumfeld spielen zudem Abstimmungen mit Behörden, Prüfingenieuren und gegebenenfalls Denkmalpflege eine Rolle.

In komplexen Projekten hat sich der Einsatz moderner Planungsmethoden bewährt. Digitale Gebäudemodelle erlauben eine koordinierte Leitungsführung, die frühzeitig Konflikte mit Tragstruktur, Fluchtwegen oder Ausbaugewerken aufzeigt. Simulationsgestützte Analysen von Luftströmungen und Feuchteverhalten helfen bei der Bewertung kritischer Bereiche, etwa in Atrien, Großraumbüros oder Zonen mit hoher Personenbelegung. Auf dieser Basis lassen sich Luftwechselraten bedarfsgerecht staffeln und Feuchteabfuhr zielgerichtet organisieren.

Eine klare Definition der Projektziele – etwa bestimmte CO₂-Grenzwerte, Zielkorridore für relative Luftfeuchte oder Zertifizierungsanforderungen – schafft Transparenz für alle Beteiligten. So lässt sich vermeiden, dass raumlufttechnische Anforderungen im Verlauf von Kostendiskussionen oder Nutzungsänderungen unscharf werden. Für Investoren und Eigentümer bietet eine dokumentierte Zielerreichung zudem Argumentationssicherheit gegenüber Mietern und im Rahmen von Nachhaltigkeitsberichten.

Wirtschaftliche Bewertung und Mehrwertbetrachtung

Über die reinen Investitionskosten hinaus ist eine differenzierte wirtschaftliche Betrachtung notwendig. Lüftungsanlagen mit bedarfsgerechter Regelung, Wärmerückgewinnung und Feuchtesteuerung verursachen zwar anfänglich höhere Aufwendungen als einfache Systeme, leisten jedoch einen Beitrag zur Senkung von Heiz- und Kühlkosten. Im Münchner Immobilienmarkt mit hohen Miet- und Flächenkosten wirkt sich ein stabiles, gut dokumentiertes Raumklima zudem positiv auf die Vermietbarkeit und die erzielbaren Mieten aus.

In der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Energiekosteneinsparungen durch optimierte Luftwechselrate und Wärmerückgewinnung,
• Reduktion von Feuchteschäden und damit verbundener Instandsetzungskosten,
• längere Nutzungsdauer von Innenausbauten und technischen Anlagen,
• geringere Fluktuation von Mietern durch gesteigerten Komfort,
• Unterstützung von ESG- und Nachhaltigkeitszielen mit möglichem Einfluss auf Finanzierungskonditionen.

Insbesondere bei Portfoliobetrachtungen in Bayern können standardisierte Raumluftkonzepte Synergien erschließen. Wiederkehrende technische Lösungen, einheitliche Wartungs- und Monitoringprozesse und vergleichbare Datenstrukturen reduzieren den Verwaltungsaufwand und erhöhen die Transparenz über mehrere Objekte hinweg. Ein modular aufgebautes Konzept ermöglicht es dabei, objektspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen und dennoch von Skaleneffekten zu profitieren.

Fazit: Ganzjährige Raumluftqualität systematisch sichern
Ganzjährige Raumluftqualität in Bestands- und Gewerbeimmobilien ist das Ergebnis eines abgestimmten Zusammenspiels aus Lüftungstechnik, Feuchtesteuerung, Luftwechselrate und Gebäudeautomation. Im bayerischen Kontext mit seinem anspruchsvollen Immobilienmarkt und den spezifischen klimatischen Bedingungen sind integrale, normkonforme Konzepte erforderlich, die sowohl technische als auch wirtschaftliche Aspekte berücksichtigen. Für Entscheider bedeutet dies: Raumluftqualität frühzeitig als strategischen Planungsparameter verankern, branchenspezifische Anforderungen klar definieren, die Kooperation der Fachdisziplinen organisatorisch sichern und den laufenden Betrieb über Monitoring, Wartung und Schulung aktiv steuern. Wer diese Schritte konsequent umsetzt, reduziert bauphysikalische Risiken, stabilisiert Betriebskosten und stärkt zugleich die Marktposition seiner Immobilien.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular