Fenster und Türen im Winter: Kleine Maßnahmen gegen große Energieverluste

Undichte Fenster und Türen verursachen in vielen Bestandsgebäuden im Großraum München vermeidbare Energieverluste. Für Unternehmen, Immobilieninvestoren und Facility-Manager ist das nicht nur eine Kostenfrage. Es geht auch um die Erfüllung verschärfter energetischer Anforderungen, den Werterhalt der Immobilie und den Komfort für Mitarbeitende, Mieter oder anspruchsvolle Nutzer. Schon vergleichsweise kleine Maßnahmen wie das Abdichten von Fenstern im Winter oder der Schutz vor Zugluft an Türen können die Energieeffizienz deutlich verbessern – insbesondere, wenn sie in eine strategische Sanierungsplanung eingebettet werden.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Die Energiepreise im Winter sind seit einigen Jahren stark schwankend, Tendenz eher steigend. Gleichzeitig verschärfen sich die regulatorischen Rahmenbedingungen durch Gebäudeenergiegesetz, EU-Green-Deal und ESG-Anforderungen von Kapitalgebern. Gebäudeeigentümer müssen daher systematisch prüfen, wo Wärme verloren geht. Undichte Fenster und Türen gehören in vielen Bestandsportfolios zu den typischen Schwachstellen.

In Bürogebäuden, hochwertigen Wohnanlagen oder gemischt genutzten Gewerbeimmobilien entstehen durch Fugen, ungedämmte Rahmen sowie unzureichend eingedichtete Türschwellen große Energieverluste. Die Folge sind steigende Heizkosten, ungleichmäßige Raumtemperaturen und Beschwerden von Nutzern über Zugluft. Für Betreiber bedeutet dies ein erhöhtes Beschwerdemanagement und gegebenenfalls Konflikte mit Mietern, wenn Vereinbarungen zum energetischen Standard nicht eingehalten werden.

Hinzu kommt die steigende Bedeutung von Nachhaltigkeitsberichten und Taxonomie-Konformität. Auch wenn das einfache Abdichten von Fenstern im Winter allein kein Green-Building-Zertifikat ersetzt, ist es ein sichtbarer, schnell umsetzbarer Baustein in einer Gesamtstrategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands. Gerade für Portfolios mit vielen Bestandsobjekten können solche Maßnahmen ein sinnvoller erster Schritt sein, bevor umfassende Modernisierungen von Gebäudehülle und Technik umgesetzt werden.

Aktuelle Daten, Studien & Regulatorik

Energetische Kennzahlen und Effekte von Dichtheitsmaßnahmen

Studien aus Deutschland und der EU zeigen, dass bis zu 20 bis 25 Prozent der Wärmeverluste eines unsanierten Gebäudes über Fenster und Türen erfolgen, abhängig vom Baujahr und vom vorhandenen Fenstersystem. Ein erheblicher Anteil davon ist nicht durch die Glasfläche, sondern durch undichte Fugen, Rollladenkästen, Anschlussbereiche und Türschwellen bedingt. Diese Luftundichtigkeiten führen zu unkontrolliertem Luftaustausch, der die Wirkung von Heizsystemen deutlich reduziert.

Der Luftwechsel wird in der Bauphysik häufig über den n50-Wert aus dem Blower-Door-Test beschrieben. Bei Altbauten mit einfach verglasten Fenstern oder alten Holzrahmen liegen die n50-Werte zum Teil deutlich über den heutigen Anforderungen. Schon das gezielte Abdichten der Fenster im Winter und das Optimieren von Türdichtungen können diese Werte deutlich senken und damit die Energieeffizienz verbessern. In der Praxis sind Einsparungen im Heizenergieverbrauch im einstelligen bis unteren zweistelligen Prozentbereich möglich, je nach Ausgangszustand und Umfang der Maßnahmen.

Gleichzeitig verbessert sich der thermische Komfort. Räume werden weniger zugig wahrgenommen, Temperaturunterschiede zwischen Fensterzone und Raumkern verringern sich, und die Behaglichkeit steigt. Für hochwertige Büroflächen, Luxuswohnungen oder repräsentative Objekte ist das ein relevanter Faktor für Nutzerzufriedenheit und Vermietbarkeit.

Rechtliche Anforderungen an Energieeffizienz und Luftdichtheit

Die Regelungen zur Energieeffizienz von Gebäuden in Deutschland basieren aktuell auf dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dieses setzt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht um und definiert Anforderungen an Neubau und Sanierung. Für Bestandsgebäude gibt es zwar keine Pflicht, Fenster und Türen sofort auf Neubaustandard zu bringen, aber jede relevante Änderung der Gebäudehülle muss den GEG-Vorgaben entsprechen.

Für die Luftdichtheit ist insbesondere die DIN 4108-7 maßgeblich. Sie fordert eine dauerhaft luftdichte Ausführung der Gebäudehülle und beschreibt Grundsätze zur Planung und Ausführung. Fenster- und Türanschlüsse sind dabei als kritische Bereiche hervorgehoben. Für viele B2B-Kunden interessant: Eine nachweislich dichte Gebäudehülle ist oft Voraussetzung, um bestimmte Effizienzstandards oder Förderprogramme zu erreichen, zum Beispiel im Rahmen von KfW-Effizienzhäusern oder beim Einsatz bestimmter Kredit- und Zuschussprogramme.

Im Premium-Segment gewinnt zudem die Einhaltung internationaler Zertifizierungen an Bedeutung, etwa LEED, BREEAM oder DGNB. Diese legen großen Wert auf thermischen Komfort, Energieeffizienz und die Vermeidung von Zugluft. Undichte Fenster und Türen können hier negative Auswirkungen in den Bewertungssystemen haben. Für institutionelle Investoren mit ESG-Fokus kann dies unmittelbare finanzielle und reputative Folgen haben.

Hinzu kommen mietrechtliche Aspekte. Wenn in Mietverträgen bestimmte energetische Standards oder Komfortparameter vereinbart sind, kann dauerhafte Zugluft als Mangel gelten. Professionelles Fenstermanagement im Winter ist somit auch eine Maßnahme zur Risikominimierung im Bestandsmanagement.

Praxisnahe Tipps für anspruchsvolle Projekte

Strategische Planung und Finanzierung von Fenster- und Türmaßnahmen

Für größere Portfolios oder hochwertige Einzelobjekte bietet es sich an, Maßnahmen rund um Fenster und Türen im Winter in eine übergeordnete Sanierungsstrategie einzubetten. Der erste Schritt ist eine systematische Bestandsaufnahme. Dazu gehören eine visuelle Inspektion, Temperatur- und Luftstrommessungen sowie bei Bedarf ein Blower-Door-Test. Ziel ist es, die relevanten Schwachstellen zu identifizieren und zu priorisieren.

Entscheidungsträger sollten zwischen kurzfristig umsetzbaren, kleinen Maßnahmen und mittel- bis langfristigen Investitionen unterscheiden. Das Abdichten von Fenstern im Winter, der Austausch von Dichtprofilen oder das Nachrüsten von Bürstendichtungen an Türen zählen zu den eher kleinteiligen Eingriffen. Sie lassen sich meist im laufenden Betrieb umsetzen und eignen sich gut als Sofortmaßnahme, um Energieverluste zu reduzieren und Beschwerden zu minimieren.

Parallel dazu sollte geprüft werden, ob ein mittelfristiger Austausch von Fenstern und Außentüren wirtschaftlich sinnvoll ist. Moderne Systeme mit Dreifachverglasung, thermisch getrennten Rahmenprofilen und hochwertiger Fugendichtung bieten deutliche Effizienzgewinne. In Verbindung mit weiteren Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Heizungserneuerung lassen sich so umfassende Energie- und CO₂-Einsparungen erzielen. Für Investoren im Raum München ist dies auch im Hinblick auf die Wertentwicklung der Immobilie relevant, da energetisch gut aufgestellte Objekte am Markt zunehmend bevorzugt werden.

Auf der Finanzierungsseite können Förderprogramme eine Rolle spielen, insbesondere wenn Fenster und Türen Teil eines größeren energetischen Sanierungspakets sind. Förderlandschaften ändern sich regelmäßig, daher ist eine aktuelle Beratung sinnvoll. In der Regel gilt: Einzelmaßnahmen wie das reine Abdichten von Fenstern im Winter werden selten direkt gefördert, können aber als vorbereitender Schritt vor einer geförderten Gesamtsanierung sinnvoll sein. Eine integrale Planung mit erfahrenen Partnern hilft, die optimale Kombination aus kurzfristigen Effizienzgewinnen und langfristiger Investitionssicherheit zu finden.

Umsetzung, Bauleitung und qualitätsgesicherte Ausführung

Die Qualität der Ausführung entscheidet darüber, ob Maßnahmen zur Reduktion von Zugluft und Energieverlusten tatsächlich wirken. Beim Thema Fenster abdichten im Winter reicht es im professionellen Kontext nicht aus, nur einfache Dichtungsbänder aus dem Baumarkt zu kleben. Entscheidend sind passende Materialien, korrekte Verarbeitung und eine saubere Anbindung an die vorhandene Bausubstanz.

Bei Bestandsfenstern sind häufig die vorhandenen Dichtprofile gealtert und bieten keinen ausreichenden Anpressdruck mehr. Ein professioneller Austausch durch maßgefertigte Dichtungen, angepasst an das jeweilige Profilsystem, ist hier zielführend. Ergänzend kann in bestimmten Fällen eine Justierung von Beschlägen helfen, damit der Flügel wieder korrekt anliegt und die Dichtungen vollflächig greifen. Im Rahmen größerer Projekte werden solche Arbeiten systematisch geplant, um Stillstandzeiten in sensiblen Bereichen wie Büros, Praxen oder Einzelhandelsflächen zu minimieren.

Bei Türen – insbesondere Haustüren, Nebeneingängen und Türen zu unbeheizten Bereichen oder Tiefgaragen – ist das Thema Zugluft ein häufiger Störfaktor. Eine gezielte Maßnahme gegen Zugluft an der Tür umfasst die Überprüfung und den Austausch von Bodendichtungen, den Einbau von Absenkdichtungen oder die Verbesserung der Schwellenkonstruktion. In stark frequentierten Zugangsbereichen kommen zusätzlich Schleusenlösungen oder Windfänge in Betracht, um den Wärmeverlust beim Öffnen der Türen zu reduzieren.

Für die Bauleitung bedeutet dies, die Schnittstellen zwischen Ausbaugewerken, Fensterbau, Fassadenbau und TGA-Planung eng zu koordinieren. Luftdichtheit ist ein Querschnittsthema. Wenn beispielsweise neue Fenster eingebaut und fachgerecht abgedichtet werden, gleichzeitig aber Rollladenkästen oder Leitungsdurchführungen undicht bleiben, verpufft ein Teil der Wirkung. Eine integrale Planung und eine durchgängige Qualitätskontrolle – etwa durch Stichproben mit Thermografie oder Luftdichtigkeitsmessungen – sichern die Investition ab.

Bei komplexen oder hochwertigen Objekten im Raum München ist zudem der Betriebszustand im Winter zu berücksichtigen. Einige Abdichtmaßnahmen wirken sich auf den natürlichen Luftwechsel aus. In Gebäuden ohne moderne Lüftungsanlagen muss daher gegebenenfalls das Lüftungskonzept angepasst werden, damit trotz dichter Fenster und Türen ein hygienischer Luftaustausch gewährleistet bleibt. Hier kommen mechanische Lüftungssysteme oder hybride Lüftungskonzepte ins Spiel, die in einer umfassenden Modernisierungsstrategie mitgedacht werden sollten.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

In Bürogebäuden und Unternehmenszentralen im Großraum München spielt das Thema Energieeffizienz direkt in die Betriebskostenabrechnung und die Attraktivität als Arbeitsort hinein. Undichte Fenster und Zugluft an Türen führen hier nicht nur zu höheren Heizkosten, sondern wirken sich auch auf die Produktivität der Mitarbeitenden aus. Häufige Beschwerden über kalte Zonen, unangenehme Luftströme oder Temperaturschwankungen sind ein klarer Hinweis auf Optimierungspotenzial.

Eine systematische Maßnahme, um Fenster im Winter zu optimieren, beginnt in solchen Gebäuden oft mit einer Analyse der Fassadenflächen. Repräsentative Glasfassaden mit älteren Fenstersystemen können große Wärmeverluste verursachen. Professionelles Abdichten, Austausch von Dichtungen und gegebenenfalls eine partielle Erneuerung von Fensterelementen lassen sich in Etappen umsetzen, beispielsweise geschossweise oder nach Nutzungseinheiten. So bleibt der Betrieb weitgehend aufrechterhalten, während die Energieeffizienz Schritt für Schritt verbessert wird.

Ein zusätzlicher Nutzen entsteht durch die bessere Steuerbarkeit des Raumklimas. In vielen modernen Büros arbeiten sensible IT-Systeme, und Raumtemperatur- oder Luftströmungsschwankungen können Störungen begünstigen. Durch dichte Fenster und Türen reagiert die Heizungs- und Lüftungstechnik gleichmäßiger, was den Energieeinsatz optimiert und die Regelgüte erhöht. In Verbindung mit moderner Gebäudeautomation entstehen hier Synergien, die sich langfristig in geringeren Betriebskosten und einer höheren Arbeitsplatzqualität niederschlagen.

Luxuswohnungen und Private Estates

Im Premium-Wohnsegment, etwa bei Luxuswohnungen in der Münchner Innenstadt oder großzügigen Private Estates im Umland, sind Komfort und Behaglichkeit zentrale Kriterien. Eigentümer und anspruchsvolle Mieter erwarten im Winter zugfreie Räume, konstante Temperaturen und hohe Schallschutzwerte. Zugluft an Fenstern oder Türen ist hier nicht nur ein energetisches, sondern vor allem ein Komfortthema.

Für diese Zielgruppe stehen oft auch ästhetische Aspekte im Vordergrund. Historische Fenster in Altbauvillen, große Panoramaverglasungen oder rahmenlose Glasfronten sollen das architektonische Konzept unterstreichen, ohne energetische Schwachstellen zu erzeugen. Professionelle Sanierungslösungen verbinden daher hochwertige Dichtungssysteme mit unauffälligen Einbauvarianten, die die gestalterische Qualität erhalten. Wo notwendig, kommen spezielle Sanierungsprofile oder Innendichtungen zum Einsatz, die die Optik kaum beeinflussen, aber im Winter deutlich Energieverluste reduzieren.

Bei großen privaten Immobilien mit mehreren Gebäudeteilen, Garagen, Wellness- oder Poolbereichen ist zudem die Schnittstelle zwischen beheizten und unbeheizten Zonen kritisch. Türen zu Kalträumen, Garagen oder Technikbereichen sind typische Quellen für Zugluft. Zielgerichtete Maßnahmen gegen Zugluft an der Tür, etwa durch mehrstufige Dichtungskonzepte oder Windfänge, erhöhen hier nicht nur die Effizienz, sondern auch das subjektive Sicherheits- und Komfortempfinden der Bewohner.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Im Einzelhandel und in Gewerbeflächen mit Kundenverkehr hängt der wirtschaftliche Erfolg eng mit der Aufenthaltsqualität zusammen. Verkaufsräume mit kalten Zonen im Eingangsbereich oder spürbarer Zugluft an Schaufensterfronten wirken unattraktiv. Gleichzeitig sind diese Bereiche durch häufiges Öffnen von Türen oder große Fensterfronten besonders anfällig für Energieverluste im Winter.

Typische Maßnahmen umfassen hier das Optimieren von automatischen Schiebetüren, den Einbau effizienter Windfänge oder Luftschleieranlagen und das Abdichten der seitlichen und oberen Türbereiche. Auch das Fenstermanagement im Winter spielt eine Rolle: Dichtungen an großen Schaufensteranlagen, Anschlussfugen an die Fassade und Übergänge zu Bauteilen wie Rollladenkästen oder Sonnenschutzsystemen sollten regelmäßig überprüft und bei Bedarf erneuert werden.

Für Betreiber und Investoren von Gewerbeimmobilien in der Region München ist insbesondere der Betriebskostenanteil ein entscheidender Faktor. Eine Reduktion des Heizenergieverbrauchs durch gezielte Abdichtungsmaßnahmen und gegebenenfalls einen teilweisen Fenstertausch verbessert die Wirtschaftlichkeit und damit die Attraktivität der Flächen. Gleichzeitig erhöht sich die Planungssicherheit, da Energiekosten weniger stark durch ineffiziente Hüllflächen verfälscht werden.

Fazit

Fenster und Türen im Winter sind ein vergleichsweise kleiner, aber wirkungsvoller Hebel, um Energieverluste zu verringern, den Komfort zu steigern und regulatorische Anforderungen besser zu erfüllen. Das Abdichten von Fenstern im Winter, der gezielte Schutz vor Zugluft an Türen und die Modernisierung von Fenster- und Türsystemen zahlen direkt auf Betriebskosten, Werterhalt und Nutzerzufriedenheit ein. Für Unternehmen, Investoren und Facility-Manager im Großraum München lohnt sich ein strategischer Blick auf diese Bauteile, insbesondere wenn sie in eine ganzheitliche Sanierungs- und Modernisierungsplanung eingebettet werden.

Ein professioneller Partner kann dabei unterstützen, den Bestand systematisch zu analysieren, Sofortmaßnahmen mit langfristigen Investitionsentscheidungen zu verknüpfen und die Umsetzung im laufenden Betrieb zu koordinieren. BETSA begleitet anspruchsvolle Bau- und Sanierungsprojekte von der ersten Bestandsaufnahme über die energetische Konzeption bis zur schlüsselfertigen Ausführung – mit Fokus auf Qualität, Termintreue und regionaler Expertise im Raum München.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular