Wintercheck 2025: Welche Sanierungsmaßnahmen im Dezember wirklich sparen

Im Raum München ist der Dezember für viele Unternehmen, Projektentwickler und institutionelle Eigentümer nicht nur Abschluss der Budgetperiode, sondern ein zentraler Zeitpunkt für den technischen Wintercheck von Bestandsgebäuden. Unter realen Winterbedingungen lassen sich energetische Schwachstellen in Gewerbeobjekten, Büroimmobilien, Luxuswohnungen und größeren Portfolios präzise identifizieren. Parallel können Sanierungsmaßnahmen vorbereitet oder gestartet werden, die bereits im laufenden Heizzeitraum Energiekosten senken und zugleich den langfristigen Gebäudewert stützen.

Der Wintercheck 2025 ist dabei weniger eine Einzelmaßnahme als ein strukturierter Prüf- und Planungsprozess: Er betrachtet Gebäudehülle, Anlagentechnik, Regelung, Nutzung und regulatorische Anforderungen im Zusammenhang. Auf dieser Grundlage werden technisch sinnvolle und wirtschaftlich priorisierte Sanierungsschritte festgelegt, die sowohl kurzfristige Einsparungen im Winterbetrieb als auch eine strategische Ausrichtung auf künftige Anforderungen an Energieeffizienz und CO₂-Reduktion ermöglichen.

Relevanz des Winterchecks 2025 im Großraum München

Die klimatischen Rahmenbedingungen in Oberbayern prägen unmittelbar die energetische Performance von Bestandsgebäuden. In der Region München erstreckt sich die Heizperiode erfahrungsgemäß über mehrere Monate, vielfach von Oktober bis April. Die Belastungsspitzen mit hohen Leistungsanforderungen an Heizsysteme treten meist im Dezember und Januar auf. In dieser Phase zeigt sich, wie tragfähig die vorhandene Gebäudehülle, die Qualität der Dämmung und die Auslegung der Heiz- und Lüftungstechnik tatsächlich sind.

Unzureichend gedämmte Außenbauteile, ungedichtete Fugen, veraltete Wärmeerzeuger oder ungünstige Regelstrategien führen in der Praxis zu:

• erhöhten Heizenergieverbräuchen und steigenden Betriebskosten,
• Temperaturdifferenzen zwischen Zonen und nutzerseitigen Komfortbeanstandungen,
• vermehrten Reklamationen von Mietern und Nutzern,
• Überdimensionierung oder Dauerbetrieb von Anlagenkomponenten.

Parallel nimmt der regulatorische Druck zu. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) adressieren einen zunehmend klimaneutralen Gebäudebestand. Für gewerbliche Immobilien, Bürogebäude sowie hochwertige Wohnobjekte in Bayern bedeutet dies, dass Energieeffizienz unmittelbar mit Risikomanagement, Finanzierbarkeit und Vermarktbarkeit verknüpft ist. Ein strukturierter Wintercheck reduziert in diesem Kontext nicht nur den laufenden Energieeinsatz, sondern unterstützt auch die Vorbereitung auf künftige Verschärfungen der gesetzlichen Mindestanforderungen.

Der Dezember ist für diese Betrachtung besonders geeignet, da:

• aktuelle Verbrauchsdaten und Lastverläufe aus dem laufenden Winter vorliegen,
• Abweichungen zwischen prognostiziertem und realem Energiebedarf erkennbar werden,
• Budgetmittel zum Jahresende zielgerichtet für Sanierungsplanung und Vorleistungen eingesetzt werden können,
• Projekte strukturiert in das Folgejahr überführt und fördertechnisch vorbereitet werden können.

Aktuelle Daten, Effizienzpotenziale und Rahmenbedingungen

Energiekennwerte und Einsparpotenziale im Nichtwohngebäudebestand

Analysen von Fachinstitutionen und Branchenverbänden zeigen, dass der deutsche Nichtwohngebäudebestand weiterhin erhebliche Effizienzreserven aufweist. Besonders betroffen sind Büro- und Verwaltungsgebäude, ältere Gewerbeflächen sowie gemischt genutzte Immobilien mit Baujahren zwischen etwa 1960 und 2000. Für diese Bestände werden bei umfassender Modernisierung von Gebäudehülle, Wärmeerzeugung und Regelungstechnik Einsparpotenziale beim Heizenergiebedarf von rund 30 bis 60 Prozent ausgewiesen.

Im bayerischen Alpenvorland verschärfen die regionalen Witterungsverhältnisse die Anforderungen an energetische Standards. Hohe Temperaturdifferenzen, häufige Wechsel zwischen Frost und Tauwetter sowie Feuchtebelastung führen dazu, dass Defizite in Dämmung, Luftdichtheit und Anlagentechnik besonders deutlich zutage treten. Betreiber im Großraum München berichten regelmäßig von Lastspitzen in der Heizzentrale, wenn im Dezember und Januar über längere Zeiträume hohe Außentemperaturunterschiede auftreten und gleichzeitig eine hohe Gebäudebelegung vorliegt.

Zahlreiche europäische Studien weisen darauf hin, dass sich viele Energieeffizienzmaßnahmen in Gewerbeimmobilien innerhalb weniger Jahre amortisieren, insbesondere bei steigenden Energiepreisen. Häufig wirtschaftlich relevant sind:

• hydraulischer Abgleich von Heiz- und Kühlkreisen,
• Optimierung von Regelungs- und Gebäudeleittechnik,
• Erneuerung ineffizienter Wärmeerzeuger,
• energetische Sanierung von Fassade, Dach und Fensterflächen.

Der Wintercheck 2025 ermöglicht, diese Maßnahmen projektbezogen zu bewerten und in einen abgestimmten Sanierungsfahrplan zu überführen. Die reale Betriebssituation im Dezember bietet dabei eine belastbare Datengrundlage für die Priorisierung.

Gebäudeenergiegesetz, EPBD und Förderkulisse

Für Eigentümer und Betreiber im Raum München ist der rechtliche Rahmen bei der Planung von Sanierungsmaßnahmen ein maßgeblicher Parameter. Das Gebäudeenergiegesetz definiert Mindeststandards für energetische Qualität, Primärenergiebedarf und Anlagentechnik im Neubau und Bestand. Gleichzeitig bildet es die Grundlage für eine schrittweise Verschärfung der Anforderungen, insbesondere in Richtung eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes.

Für Nichtwohngebäude und anspruchsvolle Wohnimmobilien empfiehlt sich daher eine Ausrichtung, die über die reinen Mindeststandards hinausgeht. Hintergrund sind unter anderem:

• absehbare Anpassungen der gesetzlichen Grenzwerte,
• die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien in der Immobilienfinanzierung,
• der zunehmende Einfluss energetischer Kennwerte auf Wertermittlung und Vermietbarkeit.

Parallel dazu existieren auf Bundesebene verschiedene Förderinstrumente zur Unterstützung energetischer Sanierungen. Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen adressieren typischerweise:

• umfassende Effizienzgebäude-Sanierungen,
• den Austausch veralteter Heizungssysteme,
• die Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung,
• Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudehülle.

Die Förderlandschaft unterliegt laufenden Anpassungen. Für die Planungs- und Entscheidungsprozesse in Unternehmen ist daher eine zeitnahe Prüfung der Förderfähigkeit im Rahmen des Winterchecks zweckmäßig, insbesondere wenn zu Jahresbeginn Förderanträge gestellt oder Finanzierungsentscheidungen vorbereitet werden sollen.

Auf europäischer Ebene adressiert die überarbeitete Gebäuderichtlinie EPBD verstärkt energetisch ineffiziente Bestandsgebäude. Themen wie Energieausweise, Mindestanforderungen und die Transparenz gegenüber Nutzern und Investoren gewinnen an Bedeutung. Für hochwertige Büroimmobilien und Objekte im Premiumsegment führt dies dazu, dass dokumentierte Energieeffizienz zum festen Bestandteil von Bewertung, Vermietung und Transaktion wird.

Strukturierter Wintercheck: Vorgehen bei Planung und Finanzierung

Bestandsanalyse und Sanierungsfahrplan

Ein technischer Wintercheck setzt bei einer systematischen Bestandsaufnahme an. Für größere Objekte oder Immobilienportfolios im Raum München umfasst diese üblicherweise:

• die Auswertung von Energie- und Lastprofilen der vergangenen Heizperioden,
• die Betrachtung der vorhandenen Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster, Türen),
• die Analyse der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Kühlung, Lüftung, MSR),
• die Erfassung der Nutzungsmuster und Belegungszeiten.

Moderne Monitoring- und Messkonzepte ermöglichen es, gerade im Dezember unter realen Lastbedingungen detaillierte Daten zu erfassen. Typische Prüfgrößen sind:

• Vorlauf- und Rücklauftemperaturen in Heiz- und Kühlkreisen,
• Temperaturverteilung in Zonen und Geschossen,
• Luftwechselraten und Lüftungsverluste,
• Stromverbräuche von Pumpen, Ventilatoren und Beleuchtung.

Auf Basis dieser Daten wird ein Sanierungsfahrplan erarbeitet, der in aufeinander abgestimmte Maßnahmenpakete gegliedert ist. Differenziert wird häufig zwischen:

• kurzfristigen Optimierungen mit sofortiger Wirkung im Winterbetrieb,
• mittelfristigen Eingriffen an Anlagentechnik und Regelung,
• langfristig geplanten Maßnahmen an Fassade, Dach und strukturellen Bauteilen.

Diese phasenweise Vorgehensweise erleichtert die Integration in den laufenden Betrieb, ermöglicht eine geordnete Budgetplanung und berücksichtigt technische Abhängigkeiten, beispielsweise zwischen Fassadensanierung und Anpassung der Heizlast oder zwischen Luftdichtheitsmaßnahmen und Lüftungskonzept.

Finanzierung, ESG und betriebliche Abläufe

Energetische Modernisierungen greifen zunehmend in Fragen der Finanzierung und Bewertung ein. Banken und Investoren beziehen Energiekennwerte, CO₂-Bilanz und ESG-Kriterien in ihre Entscheidungsprozesse ein. Ein nachvollziehbarer Sanierungsplan, der aus dem Wintercheck abgeleitet ist, kann die Grundlage für:

• verbesserte Finanzierungskonditionen,
• die Nutzung spezifischer Förderprogramme,
• eine transparente Kommunikation gegenüber Gremien, Beiräten und Aufsichtsräten bilden.

Im Rahmen des Winterchecks wird daher nicht nur die technische Machbarkeit, sondern auch die Investitionsstruktur betrachtet. Üblich ist eine Kombination aus:

• Eigenmitteln,
• klassischer Kreditfinanzierung,
• fördermittelgestützten Darlehen und Zuschüssen,
• gegebenenfalls ESG-orientierten Finanzierungsinstrumenten.

Ein weiterer Aspekt betrifft die Einbindung von Nutzern und Facility-Management-Strukturen. In Büroimmobilien, Retailflächen und gemischt genutzten Gebäuden im Großraum München sind die Auswirkungen auf den laufenden Betrieb maßgeblich. Der Dezember bietet aufgrund von Urlaubszeiten und reduzierter Belegung in manchen Nutzungsarten die Möglichkeit, Eingriffe auf Zeitfenster mit geringerer Auslastung zu legen. Die Planung des Bauablaufs berücksichtigt dabei Zugänglichkeiten, mietvertragliche Vorgaben und technische Randbedingungen.

Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen im Winterbetrieb

Bauablauf, Witterung und Qualitätssicherung

Die Realisierung von Sanierungsmaßnahmen im Winter ist im bayerischen Kontext mit witterungsbedingten Besonderheiten verbunden. Frost, Schneefall, kurze Tageslichtzeiten und hohe Luftfeuchtigkeit beeinflussen insbesondere Arbeiten an Dach, Fassade und Freianlagen. Ein angepasster Bauablaufplan priorisiert daher in der Regel Gewerke, die witterungsunabhängig im Gebäudeinneren umgesetzt werden können, und legt Außenarbeiten auf geeignete Zeitfenster oder Folgesaisons.

Zu den Maßnahmen, die sich typischerweise auch im Dezember integrieren lassen, gehören unter anderem:

• Optimierung und Parametrierung der Heizungsregelung,
• hydraulischer Abgleich von Heizkreisen,
• Austausch von Pumpen, Ventilen und Armaturen,
• Anpassungen an der Gebäudeleittechnik bzw. GLT-Programmierung,
• Innenausbauarbeiten mit Fokus auf Dämmung in Technikräumen, Schächten und Kellergeschossen,
• Modernisierung der Beleuchtung auf effiziente LED-Systeme inklusive Präsenz- und Tageslichtsteuerung.

Im Winterbetrieb kommt der Qualitätssicherung eine besondere Bedeutung zu. Temperatur- und Feuchtemessungen, Trocknungskonzepte und Kontrollprüfungen neu eingebauter Dämmstoffe und Bauteile dienen dazu, Bauschäden zu vermeiden. In hochwertigen Büroimmobilien, Unternehmenszentralen oder Luxuswohnungen sind zudem sichtbare Beeinträchtigungen von Oberflächen oder Komfortparametern nicht akzeptabel, weshalb eine detaillierte Dokumentation und laufende Kontrolle der Ausführung erforderlich ist.

Die Erfahrung mit regionalen Witterungsverhältnissen im Raum München spielt bei der Auswahl der Fachfirmen eine Rolle. Kenntnisse über typische Frostperioden, Schneelasten und Feuchteverhältnisse fließen in die Planung von Bauabschnitten, die Logistik und die Auswahl geeigneter Baustoffe und Verarbeitungssysteme ein.

Koordination mit technischer Gebäudeausrüstung

Sanierungsmaßnahmen, die Heizzentralen, Lüftungsanlagen, Kühltechnik oder Gebäudeautomation betreffen, erfordern eine enge Abstimmung zwischen Bauleitung, Fachplanung und Facility-Management. Der Wintercheck 2025 dient hier als Grundlage für ein abgestimmtes Vorgehen, das kurze Stillstandszeiten und gesicherte Übergangslösungen vorsieht. Wesentliche Punkte sind:

• die Festlegung von Zeitfenstern für Anlagenabschaltungen,
• die Planung von Provisorien zur Sicherstellung der Wärme- und Luftversorgung,
• die Abstimmung von Umschaltungen mit der Gebäudenutzung,
• die Integration von Funktionstests und Probebetrieb unter Winterbedingungen.

Durch gezielte Anpassung der Regelungsstrategien, beispielsweise von Heizkurven, Zeitprogrammen und Temperatur-Sollwerten, lassen sich oftmals bereits ohne bauliche Eingriffe spürbare Effekte erzielen. Der Winterbetrieb liefert hierfür eine repräsentative Datenbasis, um die Auswirkungen direkt zu bewerten und gegebenenfalls nachzujustieren.

Branchenspezifische Schwerpunkte im Wintercheck

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

In Bürogebäuden und Unternehmenszentralen ist der Zusammenhang zwischen Energieeffizienz und Nutzerkomfort unmittelbar spürbar. Typische Hinweise auf Optimierungsbedarf sind:

• räumlich ungleich verteilte Temperaturen,
• Überheizung einzelner Zonen bei gleichzeitigem Kälteempfinden in anderen Bereichen,
• Zugerscheinungen im Bereich von Fensterfassaden,
• häufige Nutzeranpassungen an Raumthermostaten.

Im Rahmen eines Winterchecks werden diese Beobachtungen systematisch erfasst und mit Messdaten aus der Gebäudeautomation verknüpft. Häufige Ansatzpunkte im Dezember sind:

• Anpassung von Heizkurven und Zeitprogrammen,
• Verifizierung und Harmonisierung von Raumtemperatur-Sollwerten,
• Optimierung der Lüftungsanlagen hinsichtlich Volumenströmen und Betriebszeiten,
• Überarbeitung von Regelkonzepten für Zonen mit hohen inneren Lasten.

Für weiterreichende Projekte kann der Wintercheck den Startpunkt für eine Fassade- oder Dachmodernisierung bilden. Der Einsatz hochwertiger Verglasungen, wärmebrückenoptimierter Konstruktionen und angepasster Dämmstandards reduziert langfristig Heizenergiebedarf und verbessert gleichzeitig den thermischen Komfort. Vor allem Unternehmenszentralen nutzen diese Maßnahmen, um Energiekennwerte, Außenwirkung und Nachhaltigkeitsberichte in Einklang zu bringen.

Luxuswohnungen und Private Estates

Im Segment der Luxuswohnungen und Private Estates im Großraum München stehen neben der Energieeffizienz vor allem Komfort, Gestaltungsqualität und diskrete Abwicklung im Fokus. Häufig sind komplexe haustechnische Systeme, individuelle Grundrisse und hochwertige Materialien vorhanden, die eine sorgfältige Planung von Eingriffen erfordern.

Der Wintercheck umfasst hier in der Regel:

• die Prüfung von Flächenheizsystemen (z. B. Fußboden- oder Wandheizungen),
• die Bewertung und gegebenenfalls Anpassung von Wärmeerzeugern,
• die Analyse der Gebäudeautomation einschließlich Szenarien für Abwesenheit und Nachtbetrieb,
• die Betrachtung von Sonnenschutz, Verschattung und deren Einbindung in das Regelkonzept.

Durch raumweise Temperaturregelung, abgestimmte Betriebsarten und eine hochwertige Gebäudehülle lassen sich Energieeinsatz und Komfortanforderungen aufeinander abstimmen. Der Winterbetrieb liefert dabei realistische Informationen über Aufheiz- und Abkühlverhalten, Reaktionszeiten der Systeme und das Zusammenspiel von Heizung, Belüftung und Sonnenschutz.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen im Raum München sind durch eine hohe Abhängigkeit von Nutzerfrequenz und internen Lasten gekennzeichnet. Offene Eingangsbereiche, häufige Türöffnungen, Beleuchtung und technische Ausstattung führen zu einem komplexen Zusammenspiel von Wärme- und Kältebedarf.

Der Wintercheck 2025 betrachtet hier unter anderem:

• die Wirksamkeit von Luftschleieranlagen und Eingangssituationen,
• die Qualität und energetische Performance von Verglasungen,
• die bedarfsgerechte Steuerung von Heiz- und Lüftungsanlagen in Abhängigkeit von Öffnungszeiten und Frequenz,
• die Abstimmung zwischen verkaufsfördernder Beleuchtung und Energieeffizienz.

Insbesondere bei Bestandsgebäuden, die in der Vergangenheit für andere Nutzungen konzipiert wurden, treten im Winterbetrieb häufig energetische Fehlanpassungen zutage. Der Dezember eignet sich, um diese im laufenden Betrieb zu analysieren und mit anstehenden Umbauten, Mieterwechseln oder Repositionierungen zu verknüpfen. Auf diese Weise lassen sich bauliche und anlagentechnische Maßnahmen mit mieterspezifischen Ausbauten kombinieren und Synergien im Bauablauf nutzen.

Hotel- und Serviced-Apartment-Konzepte

In Hotels, Boardinghäusern und Serviced Apartments im Raum München treffen hohe Komfortanforderungen auf volatile Auslastungsgrade. Der Wärme- und Warmwasserbedarf schwankt deutlich zwischen Wochenend- und Werktagsbelegung, zwischen Messezeiten, Wintersaison und Phasen geringerer Auslastung. Ein Wintercheck zeigt hier, ob die vorhandene Anlagentechnik und Regelung diesen Schwankungen folgt oder dauerhaft auf Volllastniveau betrieben wird. Typische Prüffelder sind die Ansteuerung von Zentralheizungen mit Pufferspeichern, die Zirkulation von Warmwasser einschließlich der Dämmung von Leitungsnetzen sowie die Interaktion von Raumautomation, Fensterkontakten und Lüftungsanlagen in Gästezimmern. Unter realen Winterbedingungen lassen sich unzureichend gedämmte Stränge, überdimensionierte Zirkulationspumpen oder ungünstige Betriebszeiten deutlich erkennen.

Neben der Wärmeerzeugung rücken Kälteversorgung und Lüftungstechnik in den Fokus, da viele Häuser ganzjährig Komfortkühlung anbieten. Eine optimierte Betriebsführung im Dezember, abgestimmt auf Auslastung und Zimmertypen, reduziert gleichzeitig Strom- und Wärmelasten. Ergänzend kann geprüft werden, ob die Einbindung regenerativer Systeme – etwa Wärmepumpen mit Außenluft- oder Grundwasserquellen – sinnvoll ist und wie diese mit bestehenden Gaskesseln oder Fernwärmeanschlüssen kombiniert werden können. Für Betreiber ist entscheidend, dass Energieeffizienzmaßnahmen ohne merkliche Einschränkungen im Gästekomfort umgesetzt werden. Entsprechend werden Eingriffe in die Regelung zunächst testweise auf ausgewählten Etagen vorgenommen und über Monitoring begleitet, bevor sie auf das gesamte Haus ausgerollt werden.

Logistik- und Produktionsstandorte

Bei Logistikimmobilien, Lagerhallen und Produktionsstandorten im bayerischen Raum stellen große Hallenvolumen, häufig geöffnete Tore und unterschiedliche Temperaturzonen eine besondere Herausforderung dar. Im Winterbetrieb wird sichtbar, wie stark Warmluft im Deckenbereich „stehen bleibt“ und ob Arbeitsbereiche im unteren Bereich untertemperiert sind. Ein strukturierter Wintercheck umfasst hier die Analyse von Tor- und Luftschleiersituationen, Deckenventilatoren zur Wärmeverteilung, Strahlungsheizsystemen, getrennten Temperaturzonen für Lager- und Kommissionierbereiche sowie der Regelung von Prozesswärme und -kälte. Unter realer Frostbelastung wird deutlich, ob die Heizkonzepte zur Hallengeometrie und Nutzung passen oder ob Energie in kaum genutzte Zonen abgegeben wird.

In Produktionsgebäuden werden zusätzlich interne Lasten, Abwärme aus Maschinen und lüftungstechnische Anforderungen durch Emissionen oder Feuchtigkeit berücksichtigt. Gerade in der Kombination von Prozesslüftung und Wärmeversorgung entstehen häufig Einsparpotenziale: Wärmerückgewinnung aus Abluft, die Nutzung von Abwärme über Wärmetauscher und die Anpassung von Luftwechselraten an tatsächliche Betriebszeiten führen zu reduzierten Heizlasten im Winter. Unternehmensseitig ist wichtig, dass Anpassungen keine Beeinträchtigung von Produktionsabläufen oder Qualitätsanforderungen auslösen. Daher werden Maßnahmen eng mit Produktionsverantwortlichen abgestimmt, in produktionsarmen Zeitfenstern realisiert und über Testläufe mit begleitenden Messungen abgesichert.

Technische Prioritäten: Gebäudehülle im Winter bewerten

Die Gebäudehülle ist einer der zentralen Hebel zur Reduktion von Heizenergie. Im Winter liegt der Vorteil darin, dass thermische Schwachstellen unmittelbar erfahrbar sind: kalte Innenoberflächen, Zugerscheinungen, Kondensatbildung an Fensterlaibungen und differierende Oberflächentemperaturen entlang von Fassadenachsen. Ein technischer Wintercheck nutzt diese Rahmenbedingungen, um die thermische Qualität von Außenwänden, Dächern und Fensteranschlüssen messtechnisch zu erfassen. Wärmebilder, punktuelle Feuchtemessungen und Temperaturaufzeichnungen in kritischen Zonen liefern Hinweise auf fehlende oder geschädigte Dämmung, Wärmebrücken und Undichtheiten der Luftdichtheitsebene.

Auf Basis dieser Ergebnisse werden Prioritäten festgelegt. In vielen gewerblichen Objekten im Großraum München zeigt sich, dass zunächst luftdichtheitsrelevante Maßnahmen wie das Schließen von Fugen, das Nachdämmen von Rollladenkästen, das Optimieren von Tür- und Fenstereinstellungen sowie der Austausch einzelner kritischer Fensterbereiche den größten kurzfristigen Effekt haben. Größere Dach- oder Fassadensanierungen werden meist auf die außenseitig geeignete Jahreszeit gelegt, jedoch bereits im Dezember planerisch vorbereitet. Dazu gehören Detailuntersuchungen von Anschlusspunkten, die Überprüfung der Tragstruktur im Hinblick auf zusätzliche Dämmstärken sowie die Abstimmung mit Brandschutz- und Schallschutzanforderungen.

Fenster, Verschattung und Nutzerkomfort

Fensterflächen sind im Münchner Gebäudebestand ein zentrales Thema, insbesondere bei Büro- und Wohngebäuden mit hohen Glasanteilen. Im Winter wird deutlich, wie gut Verglasung, Rahmenprofile und Einbausituation zusammenwirken. Oberflächen- und Raumtemperaturmessungen im Bereich von Fensterbändern zeigen, ob Zugerscheinungen durch Konvektion, Undichtheiten oder unzureichende Verglasungsqualität verursacht werden. Gleichzeitig wird die Rolle des Sonnenschutzes neu bewertet: Während in den Sommermonaten Verschattung zur Reduktion von Kühllasten beiträgt, kann im Winter eine übermäßige Nutzung innenliegender Jalousien solare Gewinne reduzieren und Heizlasten erhöhen.

Ein Wintercheck erfasst daher die tatsächlichen Nutzergewohnheiten, die Steuerungslogik der Verschattung und deren Verknüpfung mit der Gebäudeautomation. Anpassungen der Regelung können dazu führen, dass bei niedriger Außentemperatur und Sonneneinstrahlung der Sonnenschutz bewusst offenbleibt, um solare Gewinne zu nutzen, während in den Abendstunden wärmetechnisch optimierte Schließszenarien greifen. Bei anstehenden Sanierungen werden energetisch hochwertige Verglasungen mit optimierten g-Werten und thermisch getrennten Rahmenkonstruktionen eingeplant. Für Bestandsobjekte, bei denen ein kompletter Austausch kurzfristig nicht wirtschaftlich ist, werden Zwischenlösungen wie Dichtungserneuerung, der Einbau von Vorfenstern oder die Ergänzung innenliegender Vorsatzschalen geprüft.

Heiztechnik: Wärmeerzeuger, Verteilung und Regelung

Der Bereich der Wärmeerzeugung und -verteilung bietet in vielen Bestandsgebäuden das größte kurzfristig erschließbare Einsparpotenzial. Im Winter zeigt sich, ob Kesselanlagen, Übergabestationen, Fernwärmeübergabepunkte und Wärmepumpen bedarfsgerecht ausgelegt und geregelt sind. Im Rahmen eines Winterchecks werden Vor- und Rücklauftemperaturen, Taktungen von Wärmeerzeugern, Betriebszeiten der Pumpen sowie die Temperaturkonstanz in Haupt- und Nebenkreisen analysiert. Häufig offenbart sich, dass eine Anpassung der Heizkurve, die Reduktion überhöhter Vorlauftemperaturen und eine optimierte Nachtabsenkung ohne Komfortverlust zu deutlichen Einsparungen führt.

Bei veralteten Wärmeerzeugern wird geprüft, ob eine Modernisierung auf Brennwerttechnologie, Fernwärme oder hybride Konzepte sinnvoll ist. Im Raum München spielen außerdem die Verfügbarkeit von Nahwärmenetzen, die Einbindung von Wärmepumpen, die Nutzung von Umweltwärmequellen sowie die Einhaltung der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes eine zentrale Rolle. Die Datengrundlage aus dem Winterbetrieb unterstützt dabei, die künftige Heizlast realistisch zu dimensionieren, Überdimensionierungen zu vermeiden und Reserven gezielt auszulegen. Ergänzend werden Verteilnetze betrachtet: hydraulischer Abgleich, bedarfsgerechte Pumpenregelung und die Dämmung von Leitungen in unbeheizten Bereichen stellen sicher, dass erzeugte Wärme effizient im Gebäude ankommt.

Lüftungs- und Klimasysteme im Winterbetrieb

Mechanische Lüftungsanlagen, Klimageräte und Luftaufbereitungsanlagen beeinflussen im Winter maßgeblich den Heizenergiebedarf. Insbesondere in Büroobjekten, Hotels, Retailflächen und Versammlungsstätten sind Volumenströme, Betriebszeiten und die Wirksamkeit von Wärmerückgewinnung entscheidend. Im Wintercheck werden CO₂-Niveaus, Temperatur- und Feuchteverläufe, Anlagenzustände sowie die Steuerungsphilosophie der Lüftungstechnik analysiert. In vielen Bestandsgebäuden laufen Lüftungsanlagen länger als notwendig oder mit zu hohen Luftmengen, was im Winter zu unnötigen Heizlasten führt.

Durch eine Anpassung der Zeitprogramme an reale Nutzungszeiten, die Implementierung von bedarfsgeregelten Konzepten mit CO₂-, Temperatur- oder Präsenzsensorik und die Überprüfung der Wärmerückgewinnung lassen sich relevante Einsparungen erzielen. Zudem wird geprüft, ob in bestehenden Anlagen Wärmerückgewinnungssysteme nachgerüstet oder optimiert werden können. Dies betrifft insbesondere ältere Geräte mit einfachen Kreuzstromwärmetauschern, die durch effizientere Systeme ersetzt werden können. Für Betreiber im Großraum München ist darüber hinaus wichtig, dass Lüftungs- und Klimasysteme unter winterlichen Spitzenbedingungen zuverlässig funktionieren, um Beschwerden wegen trockener Luft, Zugluft oder zu geringer Temperaturen vorzubeugen.

Monitoring, Messkonzepte und digitale Werkzeuge

Ein systematischer Wintercheck stützt sich zunehmend auf digitale Werkzeuge und Monitoringkonzepte. Moderne Gebäudeleittechnik, Submetering und Datenlogger liefern detaillierte Informationen über Energieflüsse, Temperaturverläufe und Anlagenzustände. Für Bestandsimmobilien, die nicht durchgängig mit moderner MSR-Technik ausgestattet sind, können temporäre Messkonzepte eingerichtet werden: mobile Datenlogger in ausgewählten Räumen, Temperatur- und Feuchtesensoren in kritischen Zonen, Durchfluss- und Temperaturmessungen in Hauptsträngen sowie mobile Stromzähler für Anlagenkomponenten.

Diese Daten bilden die Grundlage für eine faktenbasierte Bewertung und ermöglichen eine klare Priorisierung der Sanierungsmaßnahmen. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Abbildung typischer Nutzungsmuster unter winterlichen Bedingungen: Arbeitszeiten, Wochenendbetrieb, Veranstaltungsprofile und Belegungsspitzen. Ergänzend können digitale Zwillinge oder vereinfachte Simulationsmodelle eingesetzt werden, um das Zusammenspiel von Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzung zu analysieren. So lassen sich Szenarien wie die Umstellung auf eine andere Wärmeerzeugung, die Änderung der Lüftungsstrategie oder die Sanierung der Fassade bereits vor Umsetzung bewerten, inklusive ihrer Auswirkungen auf Energiebedarf, Komfort und Investitionskosten.

Organisatorische Voraussetzungen und Kommunikation

Neben der technischen Betrachtung spielt die organisatorische Vorbereitung eine wesentliche Rolle. Ein erfolgreicher Wintercheck setzt eine klare Projektstruktur voraus, in der Zuständigkeiten, Entscheidungswege und Kommunikationskanäle definiert sind. Für Unternehmen im Raum München bedeutet dies, dass Eigentümervertretung, Facility Management, Nutzervertretungen, technische Fachplanung und gegebenenfalls externe Gutachter frühzeitig eingebunden werden. Dadurch lassen sich Vor-Ort-Termine, Messkampagnen und Eingriffe in den Gebäudebetrieb so planen, dass sie mit den betrieblichen Abläufen kompatibel sind.

Die Kommunikation mit Mietern und Nutzern ist besonders in gewerblichen Objekten mit hoher Fluktuation wichtig. Temperaturveränderungen, zeitweise Anpassungen von Lüftungsraten oder Beleuchtungskonzepten sollten erklärt und transparent gemacht werden, um Akzeptanz zu sichern. Rückmeldungen aus der Nutzerschaft – etwa über digitale Meldesysteme oder strukturierte Befragungen – liefern wertvolle Hinweise, welche Gebäudebereiche im Winter als problematisch wahrgenommen werden. Indem subjektive Wahrnehmungen mit objektiven Messdaten verknüpft werden, entsteht ein umfassendes Bild der energetischen und komfortbezogenen Situation, das in die Sanierungsplanung einfließt.

Risikomanagement, Werterhalt und Portfoliosicht

Energieeffizienz und Wintertauglichkeit von Gebäuden sind zunehmend auch Fragen des Risikomanagements. Für Eigentümer mit mehreren Objekten im Großraum München stellt sich die Aufgabe, Risiken aus steigenden Energiepreisen, verschärften gesetzlichen Anforderungen und sich wandelnden Nutzererwartungen auf Portfolioebene zu bewerten. Ein strukturierter Wintercheck liefert hierfür belastbare Kennzahlen: Energieverbräuche pro Quadratmeter, CO₂-Emissionen, technische Restlebensdauern zentraler Anlagen, Zustand der Gebäudehülle sowie der Stand der Gebäudeautomation.

Auf dieser Basis können Objekte klassifiziert werden – von geringem Handlungsbedarf bis hin zu dringenden Sanierungsfällen. Maßnahmen lassen sich so priorisieren, dass sowohl kurzfristige Einsparziele als auch mittel- und langfristige ESG-Strategien erfüllt werden. Für Finanzierungs- und Bewertungsprozesse ist es hilfreich, die geplanten Maßnahmen in einem klaren Sanierungsfahrplan mit Zeithorizonten, Investitionsvolumina und erwarteten Effekten auf Energiekennwerte zu dokumentieren. Das reduziert Unsicherheiten in der Kommunikation mit Banken, Investoren und Bewertungsgutachtern und unterstützt strategische Entscheidungen wie Halten, Entwickeln oder Veräußern einzelner Objekte.

Praktische Maßnahmen mit hoher kurzfristiger Wirkung

Aus technischer Sicht lassen sich mehrere Maßnahmenklassen identifizieren, die im Dezember typischerweise mit überschaubarem Aufwand umgesetzt werden können und unmittelbar auf die Heizkosten wirken. Dazu zählen zum einen regelungstechnische Optimierungen: Überprüfung und Anpassung von Heizkurven, Reduktion überhöhter Raumtemperatur-Sollwerte, Anpassung von Nacht- und Wochenendabsenkungen, Optimierung von Zeitprogrammen für Lüftungs- und Beleuchtungsanlagen. Zum anderen bieten sich technische Eingriffe in der Anlagentechnik an, wie der Austausch ungeregelter Pumpen durch hocheffiziente Modelle, die Sanierung oder Ergänzung von Dämmung an Verteilleitungen, der hydraulische Abgleich von Heiz- und Kühlkreisen sowie die Modernisierung einzelner Armaturen oder Regelventile.

Ergänzt werden diese Schritte durch Maßnahmen an der Gebäudehülle, die auch im Winter realisierbar sind: der Austausch von Dichtungen an Fenstern und Türen, das Schließen von Fugen und Durchdringungen in Technikräumen und Schächten, die Verbesserung der Luftdichtheit an Dach- und Fassadenanschlüssen im Innenbereich sowie die Dämmung von Kellerdecken und Technikräumen. In der Summe können solche Maßnahmen den Heizenergiebedarf spürbar reduzieren und gleichzeitig den Komfort verbessern, ohne dass umfangreiche Bauarbeiten an der Außenhülle erforderlich sind. Für viele Unternehmen stellen sie einen pragmatischen Einstieg dar, der mit überschaubaren Investitionen verbunden ist und kurzfristig messbare Ergebnisse liefert.

Langfristige Strategie: Von Einzelmaßnahmen zur Effizienz-Roadmap

Damit Sanierungsmaßnahmen nicht isoliert nebeneinanderstehen und spätere Schritte behindern, ist eine übergeordnete Effizienzstrategie entscheidend. Diese umfasst die schrittweise Weiterentwicklung des Gebäudebestands in Richtung höherer Effizienzstandards, die Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung nach einem abgestimmten Zeitplan und die Integration regenerativer Energien. Auf Grundlage der im Winter gewonnenen Daten lassen sich Zielwerte für Energiekennzahlen, CO₂-Emissionen und Betriebskosten definieren, die mit dem Unternehmensleitbild und regulatorischen Anforderungen korrespondieren.

Eine solche Roadmap legt fest, welche Maßnahmen kurzfristig umgesetzt werden, welche als mittel- bis langfristige Projekte mit größerem Planungsaufwand angesetzt sind und wie sich diese aufeinander beziehen. Beispielsweise sollte eine umfassende Fassadensanierung mit der zukünftigen Wärmeerzeugungsstrategie abgestimmt werden, um Heizlasten realistisch zu bemessen und Anlagen weder zu über- noch zu unterdimensionieren. Ebenso sind Anpassungen der Lüftungstechnik und Gebäudeautomation mit geplanten Änderungen in der Nutzung oder Flächenaufteilung zu verzahnen. So entsteht aus dem Wintercheck eine strategische Perspektive, die Planungssicherheit erhöht, Budgets strukturiert und die Weichen für einen zukunftsfähigen Gebäudebestand im Großraum München stellt.

Fazit: Ein strukturierter Wintercheck im Dezember bietet Unternehmen und Eigentümern im Raum München die Möglichkeit, unter realen Belastungsbedingungen energetische Schwachstellen zu identifizieren, wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsmaßnahmen zu priorisieren und diese mit Finanzierungs- und ESG-Strategien zu verknüpfen. Wer kurzfristig regelungstechnische Optimierungen, hydraulische Abgleiche und kleinere Hüllensanierungen umsetzt und parallel eine langfristige Effizienz-Roadmap entwickelt, senkt nicht nur die aktuellen Heizkosten, sondern reduziert regulatorische und marktwirtschaftliche Risiken. Entscheider sollten den Winter gezielt nutzen, um Daten zu erheben, Sanierungsfahrpläne zu konkretisieren und Projekte so zu strukturieren, dass Komfort, Betriebssicherheit und Werterhalt der Immobilien nachhaltig gesichert werden.

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