Richtig lüften im Winter: Energieeffizienz und Schimmelprävention in Bayerns Gebäuden

Aktuelle Herausforderungen für Bauherren und Betreiber

Steigende Beschaffungskosten für Wärme, ambitionierte Klimavorgaben sowie höhere Komforterwartungen verlagern den Fokus der Immobilienwirtschaft massiv auf das Thema Winterlüftung. Eine optimierte Luftführung mindert Betriebsausgaben, verhindert Schäden an der Bausubstanz und unterstützt ESG-Berichterstattungen. Insbesondere im Großraum München, wo die Nutzungsdichte hoch und der Gebäudebestand heterogen ist, gewinnt ein belastbares Lüftungskonzept strategische Bedeutung.

Thermodynamische und hygrische Grundlagen

Interner Feuchteeintrag

Bei normalen Raumbelegungen werden stündlich etwa 60 g Wasserdampf pro Person freigesetzt; zusätzliche Feuchtequellen entstehen durch Büroprozesse, Reinigung oder Gastronomieflächen. Dicht schließende Gebäudehüllen halten diese Feuchte zurück. Steigt die relative Luftfeuchte bei winterlichen Außentemperaturen dauerhaft über circa 80 %, bildet sich Kondensat an Wärmebrücken – ein ideales Milieu für Schimmelsporen.

Lüftungswärmeverluste

Wärme geht beim Lüften über Transmission und Konvektion verloren. Entscheidend ist der Luftvolumenstrom: Je schneller verbrauchte Luft vollständig ausgetauscht wird, desto geringer fällt die Energiemenge pro Austauschvorgang aus. Stoßlüftung über vollständig geöffnete Fenster erzielt eine höhere Luftwechselrate als dauerhaft gekippte Flügel. Mechanische Systeme mit Wärmerückgewinnung reduzieren den Heizwärmebedarf zusätzlich – Rotations- oder Kreuzgegenstromtauscher erreichen in der Praxis Rückwärmzahlen von 75 – 90 %.

Kenndaten, Studien und regulatorischer Rahmen

Branchenspezifische Kennzahlen

• Nach Angaben des Umweltbundesamtes sind Lüftungswärmeverluste der zweitgrößte Energieposten in deutschen Nichtwohngebäuden.
• Für Bayern werden durchschnittlich rund 3 400 Heizgradtage pro Jahr ermittelt – ein Indikator für die lange Heizperiode.
• Erhebungen der Hochschule München zeigen, dass in 60 % der betrachteten Betriebe Fenster im Winter über Stunden gekippt bleiben, was Mehrverbräuche bis 30 % auslöst.

Normen und Förderkulisse

Die Planung orientiert sich an DIN 1946-6 (Wohn- und Bürogebäude) sowie DIN EN 16798 (Nichtwohngebäude). Das Gebäudeenergiegesetz 2023 fordert bei umfangreichen Sanierungen einen Lüftungsnachweis. Förderinstrumente wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) honorieren Wärmerückgewinnungssysteme mit Tilgungszuschüssen. Zusätzlich unterstützt das bayerische Programm „EnergieBonusBayern“ frühe Planungsphasen, wodurch sich wirtschaftliche Potenziale bereits zu Projektbeginn erschließen lassen.

Vorgehensweise in Planung, Bau und Betrieb

Bestandsanalyse und Konzeptentwicklung

Ein detailliertes Eingangsgutachten bildet die Grundlage: Blower-Door-Messungen quantifizieren Luftdichtheit, Thermografien entlarven Wärmebrücken. Darauf aufbauend wird ein Lüftungskonzept nach Norm erarbeitet, das Nutzerprofile, Wärmelasten und Feuchtequellen berücksichtigt. Lebenszykluskalkulationen zeigen häufig Amortisationszeiten von drei bis fünf Jahren, wenn Energiekosten und CO₂-Bepreisung einbezogen werden.

Ausführung und Qualitätssicherung

Während der Bauphase sind luftdichte Leitungsdurchdringungen und saubere Kanalinnenflächen wesentliche Qualitätskriterien. Betondecken sollten vor der Dämmung mit Brandschutz-Schotts vorbereitet werden, um nachträgliche Öffnungen zu vermeiden. Regelmäßige Prüfprotokolle dokumentieren Montagefortschritt und Dichtheitswerte. Bei Sanierungen empfiehlt sich eine temporäre Entfeuchtungslösung, um Baufeuchte abzuleiten und Terminpläne zu sichern.

Monitoring und Regelstrategie

Nach Inbetriebnahme entscheidet die Betriebsführung über dauerhafte Effizienz. Sensorik für CO₂, Temperatur und Feuchte liefert Echtzeitdaten. Gebäudeautomation passt Luftvolumenströme bedarfsabhängig an. Eine Fraunhofer-Untersuchung aus 2022 zeigt, dass variable Volumenstromsysteme den Energieeinsatz um bis zu 30 % gegenüber Konstantvolumenanlagen reduzieren können. Gleichzeitig liefern die Daten belastbare Kennzahlen für Nachhaltigkeitsberichte.

Praxisbeispiele aus dem Großraum München

Büro- und Verwaltungsgebäude

In einer Unternehmenszentrale mit 12 000 m² Nutzfläche wurde eine zentrale RLT-Anlage mit adiabater Vorkühlung nachgerüstet. Innerhalb des ersten Betriebsjahres sank der Heizwärmebedarf um etwa 9 €/m², während CO₂-Spitzen im Open-Space-Bereich deutlich reduziert wurden. Die Baumaßnahmen konnten unter Aufrechterhaltung des Regelbetriebs realisiert werden.

Hochwertige Wohnobjekte

Ein Privatobjekt am Starnberger See setzte auf dezentrale Geräte mit Wärmerückgewinnung, die unsichtbar hinter Wandpaneelen platziert wurden. Das System spart jährlich rund 18 MWh Heizenergie, ohne die Innenarchitektur oder die Fassadenansicht zu beeinträchtigen.

Retail- und Gewerbeflächen

Für ein Flagship-Store an der Maximilianstraße kam eine hybride Lösung zum Einsatz: Tagsüber unterstützt eine mechanische Lüftung bei hoher Kundenfrequenz, nachts sorgt natürliche Fassadenlüftung für Abkühlung. Die installierte Leistung konnte dadurch kleiner dimensioniert werden; die Mehrinvestition amortisierte sich innerhalb von zwei Jahren durch rund 15 % geringere Betriebskosten.

Wirtschaftlichkeitsanalyse und Finanzierungsmodelle

Eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung beginnt mit der Gegenüberstellung von Investitionskosten, Energieeinsparung und Restwert des Lüftungssystems. In bayerischen Büroimmobilien lassen sich durch Wärmerückgewinnung jährliche Heizkosten von 4 – 12 €/m² einsparen. Bei marktüblichen Kapitalisierungszinsen von drei bis fünf Prozent amortisieren sich hochwertige RLT-Anlagen damit häufig in unter sechs Jahren. Contracting-Modelle oder Energie­effizienz­dienstleister übernehmen dabei die Anfangsinvestition und refinanzieren sich aus den reduzierten Betriebskosten, was die Liquidität des Bauherrn schont und das Risiko auf mehrere Partner verteilt.

Digitale Planungstools und BIM-Integration

Building-Information-Modeling verknüpft geometrische Daten mit strömungs­technischen Parametern und beschleunigt so die Abstimmung zwischen Fachplanern, TGA-Ausführenden und Brandschutz. Strömungs­simulationen (CFD) bilden Temperatur- und Feuchtefelder detailliert ab und helfen, Zugerscheinungen oder Stagnationszonen früh zu eliminieren. Für öffentliche Bauprojekte verlangt die Oberste Baubehörde in Bayern bei Ausschreibungen zunehmend ein BIM-Fachmodell Lüftung, wodurch Planungsfehler bereits vor Baubeginn um bis zu 70 % reduziert werden können.

Wartung, Instandhaltung und Betriebssicherheit

Filterwechsel, Hygieneinspektionen nach VDI 6022 und turnus­mäßige Funktions­kontrollen sind wesentliche Bausteine für eine dauerhaft energieeffiziente Winterlüftung. Sensor­gestützte Wartung führt zu planbaren Stillstandszeiten und verlängert die Lebensdauer von Ventilatoren und Wärmetauschern. Erfahrungen auf bayerischen Klinikbaustellen zeigen, dass vorausschauende Wartungs­konzepte ungeplante Ausfälle um durchschnittlich 40 % senken, während gleichzeitig die Raumluftqualität konstant hoch bleibt.

Risikomanagement und Haftungsfragen

Unterbleibt eine fachgerechte Lüftung, drohen Schimmel­schäden und gesundheitliche Beeinträchtigungen, die zu Mietminderungen oder Schadenersatzforderungen führen können. Die Betreiberpflichten nach DIN EN 16798 und TRGS 900 umfassen regelmäßige Dokumentation von CO₂- und Feuchtewerten. In Bayern wird bei öffentlich geförderten Gebäuden ein Nachweis über die ordnungsgemäße Lüftung im Verwendungs­nachweis gefordert. Verstöße können zu Rückforderungen von Fördermitteln oder Verlust des Versicherungsschutzes führen.

Technologische Entwicklungen und Zukunftstrends

Bedarfsgeregelte Volumenströme auf Basis von CO₂-, VOC- oder Präsenz­sensorik werden in vielen Neubauten bereits umgesetzt. Künstliche Intelligenz optimiert dabei die Regelalgorithmen eigenständig und passt sich an veränderte Nutzerprofile an. Wärmepumpen in Kombination mit Lüftungsanlagen – sogenannte Kompaktgeräte – gewinnen besonders im mehrgeschossigen Wohnungsbau an Bedeutung, da sie Heizung, Kühlung und Frischluft in einem System vereinen. Für Bestandsgebäude stehen nachrüstbare Plug-&-Play-Module zur Verfügung, die ohne Eingriff in die Bausubstanz installiert werden können.

Besondere Anforderungen sensibler Nutzungen

Laborgebäude, Reinräume oder Archive erfordern streng definierte Temperatur- und Feuchtekorridore. In Münchner Pharma­produktionsstätten wird die Luftfeuchte im Winter häufig zwischen 40 – 50 % gehalten, um elektrostatische Entladungen zu vermeiden. Hier kommen Sorptions­rotoren mit hohem Feuchte­rückgewinnungsgrad zum Einsatz. Für Kulturgüter in Museen gilt eine maximale Schwankungsbreite von ±5 % relativer Luftfeuchte; redundante Lüftungsstränge mit USV-gespeisten Ventilatoren stellen den kontinuierlichen Betrieb sicher.

Integration erneuerbarer Energiequellen

Photovoltaik auf Dachflächen oder Fassaden liefert Strom für Ventilatoren und Regeltechnik. In Kombination mit Batteriespeichern decken Anlagen im bayerischen Alpenvorland bis zu 60 % des jährlichen Lüftungsstrombedarfs ab. Solarthermische Luftkollektoren können vorerwärmte Außenluft in das RLT-System einspeisen und senken so die Heizlast an kalten, sonnigen Wintertagen. Förderprogramme wie die BEG bezuschussen diese Hybrid­lösungen zusätzlich.

Qualifizierung von Personal und Nutzerkommunikation

Selbst die beste Technik bleibt wirkungslos, wenn Bediener und Nutzer nicht geschult sind. Praxis­workshops, digitale Handbücher und Quartalsberichte über Energie­kennzahlen erhöhen das Systemverständnis und schaffen Akzeptanz. In Münchner Wohnquartieren hat sich gezeigt, dass die Kombination aus verständlichen Dashboards und kurz gehaltenen Einweisungen die Fehlbedienung von Lüftungsgeräten um mehr als die Hälfte reduziert.

Praxisnahe Checkliste für neue Projekte

• Luftdichtheit ≤ 1,5 h⁻¹ bei n50-Messung sicherstellen.
• Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 bereits in der Vorplanung festlegen.
• Wärmerückgewinnung ≥ 80 % anstreben; Wirtschaftlichkeits­berechnung beilegen.
• Sensorik für CO₂ und relative Feuchte in allen Haupt­aufenthaltsräumen vorsehen.
• Wartungsplan inklusive Ersatzteil­management vertraglich fixieren.
• Fördermöglichkeiten auf Landes- und Bundesebene früh beantragen.

Benchmarking und kontinuierliche Verbesserung

Der Vergleich eigener Verbrauchswerte mit Branchen­benchmarks ermöglicht eine laufende Optimierung. Energiekennzahlen wie kWh/(m²·a) für Lüftungswärme oder spezifische CO₂-Emissionen fließen in ESG-Reports und Green-Building-Zertifizierungen ein. Unternehmen im Großraum München erzielen durch vierteljährliche Soll-Ist-Analysen durchschnittlich 8 % zusätzliche Energie­einsparungen, indem sie Anlagenparameter nachjustieren und Betriebszeiten anpassen.

Schlussbetrachtung zur regulatorischen Entwicklung

Mit Inkrafttreten zukünftiger EU-Vorgaben zur Gesamtenergie­effizienz wird die Nachweis­pflicht für bedarfsgerechte Winterlüftung weiter steigen. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr plant bereits ein digitales Register, in dem Betreiber ihre Lüftungsperformance hochladen können. Frühzeitige Vorbereitung auf diese Berichtspflichten sichert Förderzugänge und verhindert Sanktionen.

Fazit

Winterlüftung entscheidet zunehmend über Energieeffizienz, Werterhalt und Rechtskonformität von Gebäuden in Bayern. Ein integrales Lüftungskonzept mit hoher Wärmerückgewinnung, digitaler Regelung und durchdachtem Wartungsplan minimiert Betriebskosten, schützt vor Schimmel und stärkt ESG-Ratings. Bauherren und Betreiber sollten frühzeitig Wirtschaftlichkeit prüfen, Fördermittel sichern und qualifiziertes Fachpersonal einbinden, um technische und rechtliche Anforderungen souverän zu erfüllen.

Falls Sie eine ausführlichere Beratung oder ein konkretes Angebot wünschen, senden Sie uns eine Anfrage:
👉 Kontaktformular
Oder nutzen Sie unser Anfrageformular:
👉 Zum Angebotsformular