Lüftungskonzepte im Herbst für Gewerbeimmobilien in München: Energieeffizienz und Raumluftqualität

Herbstliche Rahmenbedingungen und betriebliches Timing

Zwischen Oktober und Dezember treffen moderate Außentemperaturen, stabile Hochdrucklagen und ein reduziertes Raumklima-Risiko aufeinander. In diesem Zeitraum lassen sich Lüftungsanlagen austauschen oder erweitern, ohne dass Innenräume stark auskühlen oder tägliche Abläufe signifikant beeinträchtigt werden. Betreiber im Großraum München nutzen damit eine natürliche Wärmesenke für Testläufe der Wärmerückgewinnung und können spätere Energieeinsparungen bereits in der kommenden Heizperiode verbuchen.

Marktdaten, Normen und finanzielle Anreize

Kennzahlen zur energetischen Wirkung

Erhebungen des Bundesverbands GebäudeKlima zeigen, dass Büroimmobilien durchschnittlich rund ein Fünftel des gesamten Heizwärmebedarfs durch Lüftungsverluste einbüßen. Anlagen mit hocheffizienten Wärmetauschern senken diesen Anteil auf unter acht Prozent. Parallel belegt eine Fraunhofer-IBP-Studie ein Produktivitätsplus von bis zu zehn Prozent, wenn CO₂-Konzentrationen in Verwaltungsgebäuden konstant unter 1 000 ppm gehalten werden.

Gesetzliche Leitplanken und Förderkulisse

• GEG 2023: Grenzwerte für Primärenergiebedarf in Nichtwohngebäuden, Lüftung mit Wärmerückgewinnung als wesentlicher Nachweisfaktor.
• BEG EM: Zuschüsse bis 40 Prozent für den Austausch oder die Nachrüstung, sofern mindestens 80 Prozent Temperaturwirkungsgrad gemäß DIN EN 308 erreicht werden.
• DIN 1946-6: Forderung nach einem Lüftungskonzept bei wesentlichen Änderungen der Gebäudehülle; gilt auch für Fassaden- oder Dachsanierungen.

Die gleichzeitige Inanspruchnahme regionaler Instrumente wie des Bayerischen 10 000-Häuser-Programms reduziert die Amortisationszeit größerer Anlagen häufig auf unter sechs Jahre.

Methodische Schritte von Analyse bis Finanzierung

Bedarfs- und Standortanalyse

1. Raumnutzungsprofil erfassen: Personenbelegung, Feuchtequellen, Emissionsquellen.
2. Messkampagne zur tageszeitlichen CO₂-Last: Ermittlung von Peaks für die spätere Volumenstromregelung.
3. Bauliche Restriktionen prüfen: Statik, Leitungswege, Denkmalschutzauflagen.

Technische Konfiguration

In Bestandsbauten aus der Münchner Gründerzeit haben sich kompakte Deckengeräte mit Kreuzgegenstromtauschern bewährt. Neubauten im Umland setzen zunehmend auf modulare RLT-Zentralgeräte mit vollintegrierten Sorptionsrotoren. Entscheidungsrelevante Parameter sind:

• Temperatur- und Feuchtewirkungsgrad
• Ventilator-Effizienzklasse gemäß EU-Verordnung 1253/2014
• Optionen für adiabate Kühlung oder Kondensationsmanagement

Finanzierungsmodelle

Großportfolien nutzen häufig Contracting-Konstrukte, bei denen Kapitalkosten (CAPEX) in laufende Betriebsentgelte (OPEX) überführt werden. Einzelinvestoren in der Münchner Innenstadt greifen auf Investitionsrücklagen oder spezifische Bankdarlehen mit KfW-Bezuschussung zurück, um bilanzielle Belastungen zu glätten.

Projektabwicklung im Herbstfenster

Logistische Feinplanung

Geräteaufstellungen auf Flachdächern erfordern Kranzeiten, die mit dem städtischen Baureferat und der Straßenverkehrsbehörde abgestimmt werden. Nacht- oder Wochenendtermine minimieren Verkehrsbehinderungen entlang des Altstadtrings. Im Innenausbau gilt das Prinzip der staubarmen Sanierung: HEPA-Filtrierende Luftreiniger sowie modulare Staubschutzwände trennen Rein- und Bauzonen.

Inbetriebnahme und Monitoring

Gemäß DIN EN 12599 erfolgt der Luftmengenabgleich, anschließend wird das System über digitale Sensorik in das CAFM des Betreibers eingebunden. Live-Daten zu Volumenstrom, Feuchte und Temperatur legen den Grundstein für ein fortlaufendes Energiemonitoring. Hygienekontrollen und Filterwechselintervalle orientieren sich an VDI 6022.

Nutzenszenarien aus unterschiedlichen Assetklassen

Bürocampus und Unternehmenszentralen

Ein Technologiepark im Norden Münchens reduzierte den Heizwärmebedarf um 150 MWh jährlich durch den Einsatz von Rotationswärmetauschern mit 83 Prozent Rückgewinnungsgrad. Die CO₂-Spitzenwerte sanken um durchschnittlich 300 ppm, was in internen Erhebungen mit niedrigeren Krankenständen korrelierte.

Denkmalgeschützte Wohnobjekte

In einem Bogenhausener Stadthaus stabilisierte eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Enthalpietauscher die relative Raumfeuchte ganzjährig oberhalb von 40 Prozent. Dies schützte empfindliche Stuckdecken und Parkett, während Schalldruckpegel von unter 18 dB(A) den Premium-Charakter der Immobilie sicherten.

Einzelhandel und Showrooms

Ein Flagship-Store in der Maximilianstraße setzt auf ein hybrides System aus automatisierter Fensterlüftung und mechanischer CO₂-gesteuerter Grundlast. Der Ventilatorstrombedarf halbierte sich; parallel sorgt eine integrierte Wärmepumpe für Zuluftvorwärmung durch Nutzung der internen Abwärme aus LED-Beleuchtung.

Hotel- und Gastronomieflächen

In Häusern mit 24-Stunden-Betrieb treffen hohe interne Wärmelasten aus Küchen, Wäschereien und Wellnessbereichen auf stark schwankende Belegungszahlen. Lüftungskonzepte müssen deshalb dynamisch regelbar sein und neben der Wärmerückgewinnung auch Geruchs- sowie Aerosolabscheidung gewährleisten. Aktivkohlefilter in der Abluftkanalisation schützen angrenzende Wohnquartiere vor Geruchsemissionen, während CO₂-Sensoren in den Gasträumen den Volumenstrom bedarfsgerecht nachführen. Ein Vier-Sterne-Hotel in München-Schwabing erreichte durch die Umrüstung auf EC-Ventilatoren und einen Enthalpietauscher einen Stromspareffekt von 18 % und senkte gleichzeitig die jährlichen Legionellenprüfkosten, da die Zulufttemperatur im Winter konstant über 12 °C gehalten wird.

Produktions- und Laborgebäude

In Fertigungshallen mit Maschinenabwärme oder Chemikalien spielt die Raumluftqualität eine sicherheitsrelevante Rolle. Kombinierte Zu- und Abluftdecken mit Schichtströmung führen Schadstoffe gezielt ab, ohne den thermischen Komfort der Mitarbeiter zu beeinträchtigen. Für Labortrakte fordert die DIN EN 16798 strikte Druckzonierung; hier sichern variable Frequenzumrichter das Unterdruckniveau bei geringerem Energieeinsatz. Ein Münchner Pharmaunternehmen reduzierte so die Luftwechselrate von 15 auf 10 h⁻¹, was 70 MWh Heizwärme pro Jahr einspart, ohne die GMP-Konformität zu gefährden.

Hygienische Anforderungen und Wartungsstrategie

Die VDI 6022 schreibt halbjährliche Sichtprüfungen und mindestens jährliche Hygieneinspektionen vor. Betreiber minimieren Stillstandszeiten, wenn sie Wartungsfenster mit den ohnehin geringeren Herbstbelegungen synchronisieren. Eine praxiserprobte Sequenz lautet: Filterwechsel – Wärmeübertragerreinigung – Ventilatorlager checken – Dichtheitsprüfung des Kanalsystems – Rezertifizierung der Brandschutzklappen. Digitale Wartungspläne im CAFM lösen automatische Erinnerungen aus und dokumentieren lückenlos für Behörden oder Versicherungsträger.

Digitalisierung und Smart-Building-Integration

Edge-fähige Regler erfassen Temperatur, CO₂, Feuchte und VOC in Echtzeit und übermitteln die Daten per BACnet oder Modbus an die Gebäudeleittechnik. Durch Machine-Learning-Algorithmen passt sich der Luftwechsel an Prognosen für Belegungsgrad und Wetter an. Erste Auswertungen aus Münchner Pilotgebäuden zeigen bis zu 12 % zusätzliche Energieeinsparung gegenüber klassischer PID-Regelung. Gleichzeitig steigen Transparenz und Reporting-Fähigkeit, was ESG-Ratings positiv beeinflusst.

Risikobewertung und Wirtschaftlichkeitsanalyse

Für Investitionsentscheidungen empfehlen sich Szenarienrechnungen über 15 Jahre. Eingangswerte: Energiepreissteigerung, Restwerte der Technik, Wartungskosten, mögliche Ausfallrisiken. Sensitivitätsanalysen offenbaren, dass der Temperaturwirkungsgrad des Wärmetauschers und die Ventilatorenergiekosten die stärksten Hebel darstellen. Bei Förderquoten über 30 % verschiebt sich der Kapitalwert häufig schon nach fünf Jahren in den positiven Bereich, selbst wenn konservative Preissteigerungen von nur 3 % zugrunde gelegt werden.

Checkliste für die Herbstumrüstung

– Gebäudeaudit durchführen und Lüftungsbedarf neu kalkulieren.
– Förderfähigkeit prüfen und Anträge noch vor Auftragsvergabe einreichen.
– Lieferzeiten für zentrale Komponenten (Ventilatoren, Wärmetauscher) sichern.
– Ablaufplanung mit Bauleitung, Facility-Management und Mietern abstimmen.
– Kran- und Straßensperrgenehmigungen mindestens vier Wochen vor Montage beantragen.
– Nach Inbetriebnahme ein Monitoring-Dashboard einrichten und Verantwortlichkeiten für die Datenanalyse festlegen.

Fazit
Energieeffiziente Lüftungskonzepte im Herbst kombinieren optimales Timing mit maximalem Förderspielraum. Wer Analyse, Technikwahl und Digitalisierung konsequent verzahnt, senkt Betriebskosten, steigert die Raumluftqualität und erfüllt gesetzliche Anforderungen in einem Schritt. Frühzeitige Planung, ein durchgängiges Monitoring und eine wartungsfreundliche Ausführung sind zentrale Erfolgsfaktoren für Gewerbeimmobilien in München und ganz Bayern.

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