Solarthermie und Heizungsunterstützung kombinieren: Effiziente Wärme für Gewerbe- und Premiumimmobilien

Steigende Energiepreise, verschärfte CO₂-Vorgaben und die wachsende ESG-Relevanz von Gebäuden erhöhen den Druck auf Eigentümer, Investoren und Facility-Manager, den Primärenergiebedarf ihrer Objekte zu senken. Eine der wirtschaftlichsten Optionen ist die Kombination aus Solarthermie und konventioneller Heizungsunterstützung. Der Ansatz nutzt kostenlose Sonnenenergie, reduziert fossile Brennstoffe und steigert zugleich den Immobilienwert im Großraum München. Dieser Beitrag erklärt, wie sich eine solche Hybridlösung technisch, rechtlich und wirtschaftlich optimal realisieren lässt.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Unternehmen in Bayern spüren den Wandel auf mehreren Ebenen. Erstens liegt der lokale Gaspreis seit 2021 rund 60 % über dem Vorkrisenniveau. Zweitens tritt ab 2024 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit strengeren Effizienzanforderungen in Kraft. Drittens verlangen Kapitalgeber vermehrt Nachhaltigkeitsratings nach EU-Taxonomie. Eine Solarthermieanlage, die aktiv Warmwasser und Heizung unterstützt, senkt die Jahresprimärenergiekennzahl um bis zu 35 %. Dadurch verbessert sich das Energie­ausweis-Label oft um eine Klasse. Gerade bei großflächigen Dächern von Büro­komplexen oder Luxus­residenzen amortisieren sich Investitionen häufig in weniger als zehn Jahren.

Technische Grundlagen der Solarthermie

Funktionsweise moderner Kollektoren

Flachkollektoren und Vakuum­röhren­kollektoren absorbieren Sonnenstrahlung und übertragen die Wärme an eine frostsichere Solarflüssigkeit. Vakuum­röhren zeichnen sich durch einen geringeren Wärmeverlust aus und erreichen Spitzentemperaturen bis 120 °C. Bei gut ausgerichteten Dachflächen erzielt eine Kollektorfläche von 10 m² in München rund 5 000 kWh Solarwärme pro Jahr. Für Gewerbe­immobilien werden häufig Kollektivflächen von 80 bis 400 m² geplant, um sowohl Spitzen­bedarf im Winter als auch hohe Warmwasser­lasten abzudecken.

Speichersysteme und Hydraulik

Die gewonnene Wärme speist einen Pufferspeicher, der je nach Nutzung 50 bis 100 Liter pro Quadratmeter Kollektorfläche fasst. Warmwasser-Schicht­ladespeicher sorgen für hohe Zapfleistungen, während Kombispeicher gleichzeitig Raumheizung fördern. Eine intelligente Hydraulik, gesteuert über Solarregelungen mit M-Bus oder Modbus, priorisiert Solarbetrieb, bevor Gas- oder Ölkessel zugeschaltet werden. Damit sinken Laufzeiten der konventionellen Erzeuger beträchtlich, was Wartungskosten reduziert.

Kombination von Solarthermie und zentraler Heizungsunterstützung

Hybridlösungen mit Wärmepumpe

Besonders effizient ist die Kopplung einer Solarthermieanlage mit einer Luft- oder Erdreich­wärmepumpe. Die Solarwärme erhöht die Quelltemperatur oder speist direkt in den Heizkreis ein. Das steigert die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe um bis zu 15 % und erlaubt niedrigere Vorlauftemperaturen. Für Bestandgebäude mit Radiatoren lässt sich eine bivalente Betriebsweise wählen: Ab ca. 5 °C Außentemperatur übernimmt der vorhandene Brennwertkessel die Spitzenlast, während Solarthermie auch bei klarem Winterhimmel unterstützt.

Integration in Bestandsanlagen

Im Münchner Altbestand sind oftmals Gaszentralheizungen mit volumetrischen Strangreglern verbaut. Eine Nachrüstung der Solarthermie erfordert dann hydraulische Entkopplung via Plattenwärme­tauscher sowie solaroptimierte Regelstrategien. In großen Wohnanlagen erhöhen witterungsgeführte Pumpen die Effizienz signifikant. Für denkmalgeschützte Fassaden können Kollektoren auf Flachdächern in Aufständerung montiert werden, ohne das Straßenbild zu verändern. So bleibt der architektonische Charakter erhalten.

Regulatorische Rahmenbedingungen und Förderprogramme

Gebäudeenergiegesetz und EU-Vorgaben

Das GEG schreibt für Neubauten ab 2024 einen Erneuerbare-Energien-Anteil von mindestens 65 % am Endenergiebedarf vor. Bei Sanierungen greifen verschärfte Anforderungswerte an den Jahresprimärenergiebedarf. Für Investoren relevant: Eine Solarthermieanlage kann bis zu 60 % des geforderten Anteils decken, wenn sie auf Warmwasser und Heizungsunterstützung ausgelegt ist. Zusätzlich verlangen die EU-Taxonomie-Kriterien für Nichtwohngebäude einen Primärenergiebedarf, der mindestens 10 % unter dem nationalen Nearly-Zero-Energy-Building-Standard liegt. Solarthermie reduziert hier entscheidend.

Bundesförderung effiziente Gebäude und regionale Programme

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst Solarthermieanlagen bis 40 % der förderfähigen Kosten, wenn gleichzeitig eine ineffiziente Heizungsanlage ersetzt wird. Für Großanlagen über 100 kWth gibt es in Bayern das Programm „EnergieBonusBayern“, das einen zusätzlichen Zuschuss von bis zu 70 €/m² Kollektorfläche gewährt. Förderanträge müssen vor Auftragsvergabe gestellt werden. Eine detaillierte Planung inklusive hydraulischem Schema ist Pflichtbestandteil. Eigentümer erhalten neben Zuschüssen günstige KfW-Kredite mit Tilgungszuschüssen von bis zu 22,5 %.

Wirtschaftlichkeit und Finanzierung

Investitionskosten und Lebenszyklusbetrachtung

Für Gewerbeanlagen liegen die spezifischen Investitionskosten zwischen 600 und 900 €/m² Kollektorfläche. Bei einem 200 m²-System ergeben sich Gesamtkosten von rund 140 000 € inklusive Speicher, Rohrleitungen und MSR-Technik. Unter Münchner Einstrahlungsbedingungen erzeugt die Anlage etwa 100 000 kWh Wärme pro Jahr. Gegen aktuelle Erdgaspreise von 0,10 €/kWh spart dies 10 000 € jährlich. Rechnet man Wartung und Strombedarf der Pumpen mit ein, ergibt sich eine interne Verzinsung von 7–9 % über 20 Jahre. Die CO₂-Einsparung beläuft sich auf etwa 20 t jährlich, was weitere 1 400 € an vermiedenen Zertifikatskosten darstellen kann.

Contracting-Modelle und steuerliche Aspekte

Für Unternehmen, die Kapital binden müssen, bietet sich ein Wärmeliefer-Contracting an. Ein Contractor plant, errichtet und betreibt die Solarthermieanlage und verkauft die erzeugte Wärme zu einem festen Arbeitspreis. Dieser Arbeitspreis liegt typischerweise 15 % unter dem Forecast fossiler Energiekosten. Da keine Bilanzverlängerung erfolgt, verbessert sich das Eigenkapital­rating. Steuerlich kann ein Contracting-Modell als Betriebsausgabe geltend gemacht werden, was das zu versteuernde Ergebnis sofort senkt.

Best-Practice-Beispiele aus dem Großraum München

Büro- und Verwaltungsgebäude

Ein internationaler Technologiekonzern in Garching rüstete sein 12 000 m² Verwaltungsgebäude mit 320 m² Vakuum­röhren­kollektoren nach. Die Solarthermie deckt 28 % des Jahresheizwärme­bedarfs. Der Primärenergiekennwert sank von 240 auf 170 kWh/m²a. Durch die bessere Effizienz­klasse erhöhte sich die Vermietungs­quote innerhalb eines Jahres um 6 %, weil mehrere ESG-orientierte Mieter anbandelten.

Luxuriöse Mehrparteienhäuser

In Grünwald installierte ein Bauträger auf zwei Penthouse-Villen eine 90 m² Flachkollektor­anlage mit 8 000 Liter Pufferspeicher. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sorgt für Grundlast, Solarthermie übernimmt das Spitzenprofil an sonnigen Wintertagen. Die Bewohner genießen eine konstante Vorlauftemperatur von 35 °C für Fußbodenheizung und 60 °C für Warmwasser. Der Einsatz von Solarthermie ermöglichte es, den vorgeschriebenen Primärenergie­faktor zu erfüllen, ohne die Fassaden mit dicken Dämmplatten zu überarbeiten.

Gewerbeparks mit gemischter Nutzung

Ein Logistik- und Einzelhandels­park in Freising kombinierte 450 m² Solarthermie mit einem Blockheizkraftwerk. Im Sommer deckt die Solarthermie nahezu den gesamten Warmwasser­bedarf der gastronomischen Einheiten. Das BHKW läuft dann nur zur Spitzenlast und Stromproduktion. Die simultane Nutzung spart pro Jahr 38 t CO₂ und reduziert den Gasverbrauch um 18 %. Der Betreiber erfasst alle Daten über ein webbasiertes Monitoring­portal, das auch für Energieaudits nach DIN EN ISO 50001 genutzt wird.

Umsetzungsleitfaden für Entscheider

Schritt 1: Potenzialanalyse

Zu Beginn steht eine Gebäude- und Last­analyse. Dachstatik, Verschattung, hydraulische Einbindung und Nutzungsprofile werden erfasst. Ein erfahrenes Fach­planungsbüro erstellt darauf basierend eine Simulation, die Solarerträge, Speicherdimension und Restwärmebedarf abbildet.

Schritt 2: Planung und Vergabe

Auf Grundlage der Simulation entsteht ein Vorentwurf inklusive Hydraulik­schema. Wichtig ist die frühzeitige Abstimmung mit Brandschutz, Denkmalschutz und Bauamt. Die Vergabe erfolgt üblicherweise im GU-Modell, damit Gewährleistung und Schnittstellen klar geregelt sind. Ein Vergabe­paket beinhaltet Leistungsverzeichnis, VDI 6002-Nachweis und Förderantrag.

Schritt 3: Bauleitung und Monitoring

Während der Bauphase kontrolliert eine unabhängige Bauleitung die Einhaltung der Montage­richtlinien. Vor Abnahme erfolgt ein hydraulischer Abgleich. Nach Inbetriebnahme wird ein digitales Monitoring eingerichtet, das Erträge, Temperaturen und Pumpen­laufzeiten aufzeichnet. So lassen sich Effizienz und Fehlfunktionen transparent überwachen.

Fazit

Die Kombination von Solarthermie und Heizungsunterstützung bietet Unternehmen, Investoren und anspruchsvollen Eigentümern im Raum München eine verlässliche Strategie gegen steigende Energiekosten und strenge ESG-Vorgaben. Moderne Kollektoren, intelligente Speichertechnik und förderfähige Hybridlösungen senken den Primärenergiebedarf erheblich, steigern die Objektqualität und sichern nachhaltige Renditen. BETSA.de unterstützt Sie mit regionaler Expertise, ganzheitlicher Planung und schlüsselfertiger Umsetzung – von der ersten Potenzialanalyse bis zum effizienten Betrieb.

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