Brandschutz bei der Modernisierung richtig umsetzen

Rahmenbedingungen im aktuellen Baurecht und bei Versicherern

Modernisierungen im Großraum München bewegen sich in einem dicht regulierten Umfeld. Die Bayerische Bauordnung verlangt für jede relevante Nutzungsänderung einen prüffähigen Brandschutznachweis. Ergänzend greifen bundesweit die Vorgaben der Musterbauordnung, insbesondere hinsichtlich Gebäudeklassen, Rettungswegen und objektbezogenem Brandschutzkonzept. Parallel verschärfen Versicherer ihre Zeichnungskriterien: Höhere Selbst­behalte oder Prämienaufschläge drohen, wenn Brandlasten nicht plausibel reduziert oder Schutzsysteme lückenhaft nachgewiesen werden.

Auswirkung auf Projektabläufe

• Frühzeitige Abstimmung mit Bauaufsicht und Prüfsachverständigen verkürzt Genehmigungszeiten.
• Ein vollständiger Nachweis zur sicherheit gebäude senkt Versicherungskosten in der Betriebsphase.
• Mehrstufige Planfreigaben helfen, Änderungen in letzter Minute zu vermeiden.

Datenlage und wirtschaftliche Relevanz

Laut Institut für Schadenverhütung betragen die direkten Brandschäden in gewerblichen Gebäuden bundesweit rund 1,6 Mrd. € jährlich. In Bayern überschreitet der Anteil von Umbauten am Hochbauvolumen inzwischen 55 %. Gleichzeitig erfüllt weniger als die Hälfte der Bestandsgebäude der Baujahre 1990–2010 heutige Anforderungen an Fluchtwegsicherheit und brandschutzdämmung, sobald die Nutzung erweitert wird. Diese Lücke erhöht nicht nur das Schadenpotenzial, sondern auch die Gefahr nachträglicher Auflagen.

Bei jeder vierten Firma, die einen größeren Brand erleidet, folgt laut Statistik innerhalb von zwölf Monaten eine Insolvenz.

Förderinstrumente wie die KfW-Programme 261/262 oder Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude erleichtern die Finanzierung von Sprinkler-, Druckbelüftungs- oder Brandmeldeanlagen, wenn sie integral mit Energieeffizienzmaßnahmen kombiniert werden.

Projektablauf von der Analyse bis zur Inbetriebnahme

Bestandsaufnahme und Konzeptentwicklung

Der Startpunkt ist eine detaillierte Erhebung der vorhandenen Bausubstanz. 3D-Laserscans, Materialproben und Rauchsimulationen liefern die Grundlagen für ein integrales Brandschutzkonzept. Planer für Architektur, TGA und Bauphysik arbeiten dabei simultan. So lassen sich Konflikte zwischen Leitungsführung, Tragwerk und Schutzmaßnahmen frühzeitig erkennen.

Kosteneinbindung und Förderfähigkeit

Ein eigenständiger Kostenblock „Brandschutz“ innerhalb der Gesamt-CAPEX schafft Transparenz gegenüber Investoren und Kreditinstituten. Werden Bauabschnitte in Etappen realisiert, kann jede Phase einen separaten Förderantrag stellen und damit die Zuschüsse kumulieren.

Ausführung und Bauleitung

Während der Bauphase verhindert eine eng gesteuerte Schnittstellenkoordination das Öffnen fertiger Brandabschottungen oder unzulässige Kabeltrassen. Digitale Fotodokumentationen per App sichern den Nachweis, dass Einbauten regelkonform ausgeführt wurden. Ein Bauzeitenplan mit fixen Prüfintervallen berücksichtigt die Abnahmen nach DIN 4102 sowie Funktionsprüfungen von Brandschutzklappen, bevor Lüftungsanlagen in Betrieb gehen.

Branchenspezifische Anwendungen

Büro- und Verwaltungsgebäude

Flexible Arbeitsplatzkonzepte erhöhen die Personendichte und damit die Anforderungen an Alarmierung und Rauchableitung. In einem Münchner Verwaltungsbau aus den 1990er-Jahren wurde eine LED-Fluchtwegbeleuchtung mit integrierter Beschilderung eingesetzt; der Stromverbrauch sank um 18 %, die Evakuierungszeiten reduzierten sich messbar.

Luxuswohnobjekte und denkmalgeschützte Bauten

Hochwertige Innenausbauten vertragen keine sichtbaren Technikkomponenten. Eine wassernebelbasierte Löschanlage mit minimalem Leitungsquerschnitt schützt Holz und historische Stuckflächen, während rahmenlose Brandschutzverglasungen offene Grundrisse ermöglichen. Gipsfaserplatten liefern die erforderliche brandschutzdämmung, ohne Fassadenstruktur oder Farbton zu verändern.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Retailflächen unterliegen wechselnden Brandlasten. Ein Zonenkonzept für Rauchmelder erlaubt die sektorale Evakuierung, wodurch Verkaufsflächen bei Fehlalarm nicht vollständig geräumt werden müssen. Versetzbare Trennwände mit F90-Eigenschaften bieten die nötige Flexibilität, ohne dass für jede Umbauphase eine neue brandschutz sanierung vorgeschrieben ist.

Industrie- und Logistikbauten

In Fertigungshallen, Distributionszentren und Gefahrstofflagern dominieren hohe Brandlasten und große Raumvolumen. Die Bayerische Bauordnung schreibt hier ab Gebäudeklasse 5 in der Regel automatische Löschanlagen vor. Praxisbewährt sind ESFR-Sprinkler, die mit höherem Wasserausstoß die schnelle Brandentwicklung kompensieren. Für Regallager gilt: Jeder Brandabschnitt darf maximal 4 000 m² betragen, es sei denn, RWA-Anlagen und selbsttätige Löschsysteme werden redundant kombiniert. Der Verzicht auf Brandwände zugunsten von Rauchschürzen und Zonenklappen spart Bauzeit, erfordert jedoch präzise Rauchgasberechnungen nach VDI 6019. Tragwerksplaner bevorzugen bei Hallen aus Stahlstützen oft reaktive Brandschutzbeschichtungen, da sie Gewicht reduzieren und die brandschutzdämmung zugleich optisch unauffällig bleibt.

Hotellerie, Kliniken und Pflegeeinrichtungen

In Beherbergungs- und Sonderbauten steht der Personenschutz im Vordergrund. Mobilitätseingeschränkte Nutzer verlangen nach horizontaler Evakuierung über Sicherheitstreppenräume mit Druckbelüftung. Evakuierungsaufzüge gemäß DIN EN 81-72 sind in neueren Konzepten Standard; ihr Schacht muss F90-Qualität mit eigener Stromversorgung nachweisen. Für Gastbetriebe im Bestand bietet sich eine brandschutz sanierung mit flächendeckender Funkrauchmelder­technik an. So werden Deckenaufbauten geschont und historische Stuckelemente nicht beschädigt. Die Kombination aus Akustikdecken und nichtbrennbaren Einlageplatten erhöht zusätzlich die sicherheit gebäude, ohne Komforteinbußen für Gäste.

Digitale Planungsmethoden und BIM

Building Information Modeling beschleunigt die Koordination zwischen Architektur, TGA und Statik. Brandschutzattribute – etwa Feuerwiderstandsklassen, Leitungsabschottungen oder Fluchtweglängen – sind als Datensätze hinterlegt und lassen sich automatisch auswerten. Kollisionen zwischen Sprinklerrohren und Unterzügen werden schon im Modell erkannt, wodurch Nacharbeiten auf der Baustelle entfallen. In München verlangen immer mehr Bauaufsichtsbehörden ein digitales Übergabemodell als Teil des prüffähigen Nachweises; dies spart Papier und verbessert die Transparenz für Prüfsachverständige.

Qualitätssicherung und Betrieb

Nach der Fertigstellung beginnt die langfristige Betreiberverantwortung. Ein digitales Wartungsbuch erfasst Prüfintervalle für Brandmelder, Feststellanlagen und Rauchschutz-Druckanlagen. Betriebsanweisungen nach DIN 14096 hängen gut sichtbar an jedem Brandabschnitt. Kommt es zu Umbauten, sichert eine vorausschauende brandschutz sanierung, dass Abschottungen wieder geschlossen und Alarmschleifen korrekt adressiert werden. Versicherer honorieren diese konsequente Dokumentation mit Prämienrabatten von bis zu zehn Prozent.

Häufige Fehlerquellen und Risikominimierung

Erfahrungen aus bayerischen Bauprojekten zeigen fünf wiederkehrende Schwachstellen: fehlende Deckendurchdringungsabschottungen, zu enge Fluchtwegbreiten nach Grundrissänderungen, unzureichender Nachweis der brandschutzdämmung bei Trennwänden, verspätete Bestellung des Prüfsachverständigen und mangelnde Schulung des Facility-Teams. Gegenmaßnahmen sind eine Checkliste zu Projektbeginn, Mock-Up-Tests vor Serienmontage und verpflichtende Abnahmeprotokolle. Entscheider sollten das Budget für Nachbesserungen bei mindestens drei Prozent der Brandschutzkosten ansetzen, um unvorhergesehene Anpassungen abzufedern.

Fazit
Ein wirksames Brandschutzkonzept entsteht aus integrierter Planung, baulicher Präzision und lückenloser Dokumentation. Wer Brandlasten früh identifiziert, digitale Modelle nutzt und Wartungsprozesse vertraglich fixiert, minimiert Bauverzögerungen, senkt Versicherungskosten und schützt Mitarbeitende wie Investitionen gleichermaßen.

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