Treppenhaus im Mehrfamilienhaus energieeffizient sanieren
Steigende Energiepreise, strengere ESG-Kriterien und anspruchsvolle Mieter rücken bislang unterschätzte Flächen in den Fokus. Das Treppenhaus ist dabei ein Schlüsselraum. Hier laufen Beleuchtung, Lüftung und Temperatur oft rund um die Uhr, ohne direkt Erlöse zu generieren. Für Eigentümer, Investoren und Facility-Manager im Großraum München lohnt daher ein gezielter Blick auf das Einsparpotenzial. Eine energieeffiziente Treppenhaus-Sanierung verbessert nicht nur die Betriebskostenbilanz, sondern erhöht auch die Objektqualität und damit den langfristigen Wert der Immobilie.
Warum das Thema jetzt wichtig ist
Der Gebäudesektor soll laut Bundesklimaschutzgesetz bis 2030 rund fünfzig Prozent weniger CO₂ ausstoßen als 1990. Während sich viele Projekte auf Heizkessel, Fassaden oder Fenster konzentrieren, bleiben Gemeinschaftszonen häufig außen vor. Das ist riskant: In vielen Mehrfamilienhäusern verbrauchen Treppenhäuser bis zu zwanzig Prozent der Strommenge für Allgemeinbereiche. Hinzu kommen Wärmeverluste durch undichte Haustüren oder schlecht isolierte Wände. Angesichts der CO₂-Bepreisung ab 2024 schlagen solche Lecks in der Nebenkostenabrechnung spürbar zu Buche. Wer jetzt handelt, sichert sich Wettbewerbsvorteile, reduziert Leerstand und erfüllt künftige Reportingpflichten ohne Hektik.
Aktuelle Daten, Studien und Regulatorik
Branchenkennzahlen
Eine Untersuchung der Deutschen Energie-Agentur zeigt, dass LED-Beleuchtung in Treppenhäusern den Strombedarf um bis zu siebzig Prozent senken kann. Ergänzt man Präsenz- oder Tageslichtsensorik, sind Einsparungen von achtzig Prozent erreichbar. Bei Wärmeverlusten ermittelte das Fraunhofer-Institut für Bauphysik in Bestandsgebäuden bis zu 0,12 W /m²K allein über schlecht abgedichtete Haustüranlagen. Hochgerechnet auf ein sechsgeschossiges Mehrfamilienhaus mit 300 m² Treppenhauswandfläche entspricht das bis zu 2.200 kWh Zusatzheizenergie pro Jahr.
Förderprogramme und Gesetze
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, unterstützt seit 2023 auch Teilmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum. Förderfähig sind unter anderem hocheffiziente LED-Systeme, Dämmarbeiten an innenliegenden Wänden sowie der Austausch von Haustüren. In Bayern kommt das 10.000-Häuser-Programm hinzu, das Sanierungen mit hohem Innovationsgrad bezuschusst. Immobilien im Münchner Stadtgebiet können von der kommunalen Klimaprämie profitieren. Zu beachten ist außerdem das Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit seinen Nachrüstpflichten für Dämmung von Rohrleitungen und obersten Geschossdecken. In Wohnungseigentümergemeinschaften reguliert das novellierte WEG-Gesetz die Beschlussfassung: Seit 2020 genügt für energieeinsparende Maßnahmen bereits die einfache Mehrheit. Das vereinfacht die Umsetzung, erfordert aber präzise Planung und transparente Kostenaufstellung.
Technische Stellschrauben für ein effizientes Treppenhaus
Beleuchtung mit LED und Smart Controls
Moderne LED-Leuchten erreichen bis zu 180 Lumen pro Watt und halten mehr als 50.000 Betriebsstunden. Wichtig ist eine Planung nach DIN EN 12464-1, damit Treppenstufen ausreichend ausgeleuchtet sind. Präsenzmelder koppeln das Licht nur an reale Nutzung. Kombiniert man dies mit Konstantlichtregelung, passt sich die Helligkeit automatisch an vorhandenes Tageslicht an. In Glasaufgängen oder Atrien reduziert das den Verbrauch zusätzlich. Vernetzte Steuerungen melden Ausfälle sofort an die zentrale Leitzentrale. So sinken Wartungskosten, und die Sicherheit bleibt hoch.
Wärmeschutz und Luftdichtheit
Treppenhäuser sind häufig als Pufferzone zwischen Außenklima und Wohntrakt konzipiert. Fehlt eine luftdichte Schicht, entweicht Wärme in Schächte oder über Fugen zum Außenbereich. Eine nachträgliche Dämmung der Innenwände mit schlanken Hochleistungsdämmstoffen schafft Abhilfe, ohne Verkehrsflächen einzuschränken. Neue Haustürsysteme mit U-Werten von 1,2 W /m²K reduzieren Konvektion spürbar. Wichtig ist dabei eine winddichte Montage. Abdichtungsbänder nach DIN 4108-7 vermeiden Wärmebrücken an den Anschlüssen. Ein Blower-Door-Test nach Fertigstellung belegt die Qualität und verhindert Gewährleistungsstreitigkeiten.
Lüftung und Raumklima
Viele Altbauten rely on natürliche Schachtlüftung. Das führt in der Heizperiode zu unkontrollierten Wärmeverlusten. Dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung sorgen für Frischluft, filtern Feinstaub und vermeiden Schimmelbildung an Kältebrücken. Die Wärmerückgewinnung liegt bei bis zu 90 Prozent. Sensoren für CO₂ und Feuchte steuern den Volumenstrom bedarfsabhängig. So bleibt das Treppenhaus temperiert, und die Heizungsanlage arbeitet effizienter. Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es kompakte Lüfter mit minimalen Eingriffen in die Fassade.
Planungsphase: Ablauf, Budgetierung, Gemeinschaftseigentum
Bedarfsermittlung und Bestandsaufnahme
Ein Energieaudit nach DIN EN 16247 liefert belastbare Daten. Thermografie-Aufnahmen decken Wärmebrücken auf. Lichtmessungen bestimmen die Soll-Lux-Zahl pro Stufe. Parallel erfasst ein 3D-Laserscan die Geometrie. So lassen sich Kabeltrassen, Dämmstärken und Türanschlüsse exakt planen. Frühe Abstimmungen mit dem Brandschutzbeauftragten sichern die Konformität zu BayBO und MLAR. Werden Fluchtwege verändert, ist eine brandschutztechnische Stellungnahme Pflicht.
Eigentümerbeschlüsse und Finanzierung
In WEG-Strukturen entscheidet die Eigentümerversammlung. Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach § 14 WEG zeigen, wie sich die Maßnahme auf die Rücklage und die künftigen Betriebskosten auswirkt. Investoren nutzen häufig KfW-Kredite mit tilgungsfreien Anlaufjahren, um den Cashflow zu glätten. Für gewerbliche Eigentümer sind Sonderabschreibungen nach § 7b EStG attraktiv, sofern der Bauantrag älter als fünf Jahre ist und die Maßnahme eine Effizienzhaus-Stufe erreicht. Eine saubere Kostengliederung nach DIN 276 schafft Transparenz und erleichtert die Zuschussprüfung.
Umsetzung: Bauleitung und Qualitätssicherung
Gewerkekoordination
Die Montage der LED-Leuchten fällt in den Bereich Elektrotechnik, Dämmarbeiten gehören zum Ausbau, der Türtausch zum Metallbau. Eine zentrale Bauleitung steuert Schnittstellen, legt Sperrzeiten für Mieter fest und überwacht die Logistik im engen Münchner Stadtverkehr. Bauzeitenpläne nach Lean-Methodik verkürzen die Ausführungsphase spürbar. Digitales Bautagebuch und Fotodokumentation sichern den Nachweis gegenüber Förderstellen.
Nutzungsphase und Monitoring
Nach Fertigstellung hilft ein Energie-Monitoring, die prognostizierten Einsparungen zu verifizieren. Smart-Meter erfassen Stromverbrauch der Allgemeinbeleuchtung sekundengenau. Temperatur- und Feuchtesensoren dokumentieren das Raumklima. Abweichungen lassen sich so früh erkennen und nachjustieren. Servicelevel-Verträge mit dem Generalunternehmer definieren Reaktionszeiten für Störmeldungen. Dadurch bleibt die Energieeffizienz langfristig stabil.
Nutzenbeispiele aus der Praxis
Sanierung einer Münchner Altbauanlage
Bei einem Gründerzeitensemble im Glockenbachviertel ersetzten LED-Downlights die alten 40-Watt-Glühlampen. Zusätzlich wurde eine zweite Dichtungsebene in der zweiflügeligen Haustür eingebaut. Ergebnis: 78 Prozent weniger Strom für die Beleuchtung, 15 Prozent geringerer Heizwärmebedarf. Die Modernisierung rentierte sich binnen vier Jahren. Gleichzeitig stieg der Marktwert laut Gutachten um acht Prozent.
Neubaunahe Modernisierung eines 90er-Jahre-Komplexes
In einem sechzig Parteien umfassenden Wohnpark in Unterhaching wurden Präsenzmelder und ein dezentrales Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung installiert. Eine intelligente Gebäudefunklösung vernetzte alle Sensoren. Die Einsparung von 35 MWh Strom und 12 MWh Wärme pro Jahr führte zu einer CO₂-Reduktion von rund 19 Tonnen. Die Mieter honorierten die Maßnahme mit einer Zufriedenheitsquote von 94 Prozent in der Folgebefragung.
Fazit
Das Treppenhaus bietet ein überraschend großes Hebelpotenzial für Energieeinsparungen und Wertsteigerung im Mehrfamilienhaus. Moderne LED-Technik, konsequenter Wärmeschutz und smarte Lüftung schaffen messbare Vorteile bei überschaubarem Eingriff. Eine strukturierte Planung, solide Bauleitung und professionelles Monitoring sichern den Erfolg. Für Entscheider im Raum München, die mehrere Gewerke aus einer Hand wünschen, ist eine schlüsselfertige Umsetzung der effizienteste Weg. BETSA.de bündelt regionale Handwerkspartner, moderne Planungstools und jahrzehntelange Baupraxis zu einem transparenten Gesamtpaket.
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