Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung: Effiziente Lüftungsanlagen für moderne Gewerbe- und Wohnimmobilien

Geringere Betriebskosten, gesunde Innenraumluft und steigende Anforderungen an die Energieeffizienz treiben derzeit viele Bauherren um. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung erfüllt diese Ziele gleichzeitig. Für Unternehmen, Investoren und Facility-Manager im Großraum München eröffnet die Technik neue Spielräume, um anspruchsvolle Bestandsobjekte oder Neubauten zukunftssicher auszurüsten und damit den Wert der Immobilie langfristig zu steigern.

Warum das Thema jetzt wichtig ist

Seit 2023 gelten verschärfte Vorgaben aus Gebäudeenergiegesetz (GEG) und EU-Energy Performance of Buildings Directive. Gleichzeitig steigen Heiz- und Kühlkosten trotz kurzfristiger Marktentspannung wieder an. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung senken den Primärenergiebedarf nachweislich um bis zu 50 Prozent, verringern CO₂-Emissionen und verbessern das Raumklima. In Metropolregionen wie München, in denen Grundstücke teuer und Nachverdichtung üblich ist, lässt sich durch kontrollierte Wohnraumlüftung sogar die Fensterlüftung reduzieren, was Lärm- und Feinstaubbelastung minimiert. Für Asset-Manager bedeutet das höhere Mieterzufriedenheit, längere Mietverträge und geringere Instandhaltungskosten.

Technische Grundlagen und Funktionsweise

Was bedeutet kontrollierte Wohnraumlüftung?

Bei einer kontrollierten Wohnraumlüftung übernimmt eine mechanische Lüftungsanlage den gezielten Austausch verbrauchter Innenluft gegen gefilterte Außenluft. Sensoren messen Temperatur, CO₂-Gehalt und Luftfeuchte und passen die Volumenströme automatisch an. Das verhindert Schimmel, vermeidet Zugluft und senkt den manuellen Lüftungsaufwand auf null.

Wärmerückgewinnung als Effizienztreiber

Der zentrale Baustein ist ein Wärmetauscher. Er überträgt bis zu 90 Prozent der Wärmeenergie aus der Abluft auf die Zuluft. In den Sommermonaten kann das System im sogenannten Bypass-Modus auch kühlen, indem es nachts die kühlere Außenluft ins Gebäude führt und interne Lasten abführt. Das reduziert Kühlbedarf und spart teure Spitzenlaststromkosten.

Dezentrale versus zentrale Systeme

Bei Sanierungen bietet sich oft eine dezentrale Lüftungsanlage je Raum oder Nutzungseinheit an. Der bauliche Eingriff ist klein, Schächte entfallen und der Betrieb bleibt auch bei Teilmodernisierungen möglich. Im Neubau oder bei Kernsanierungen spielt die zentrale Lösung ihre Vorteile aus: geringerer Wartungsaufwand, integrierte Filterstufen und eine einfache Einbindung in die Gebäudeleittechnik. BETSA analysiert im Vorfeld, welches Konzept zu Budget, Architektur und Bauzeitplan passt.

Aktuelle Daten, Studien und Normen

Energieeffizienzkennzahlen

Eine Studie des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik zeigt, dass Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung in Bürogebäuden den Endenergiebedarf für Heizung durchschnittlich um 30 bis 45 kWh pro Quadratmeter und Jahr senken. Bei einem 5.000 m² großen Objekt entspricht das rund 150.000 kWh und mehr als 40 Tonnen CO₂. Die Amortisationszeit liegt je nach Energieträger zwischen fünf und neun Jahren.

Wichtige Normen und Richtlinien

DIN 1946-6 regelt Planung und Ausführung der Wohnungslüftung. Die DIN 18017-3 betrifft innenliegende Sanitärräume ohne Fenster. Für Nichtwohngebäude ist die VDI-Richtlinie 6022 (Hygiene) relevant. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt bei energetischen Sanierungen eine luftdichte Hülle, was eine mechanische Lüftung quasi zwingend macht. Investoren minimieren so das Risiko von Bauschäden durch Feuchtigkeit.

Förderprogramme und steuerliche Vorteile

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst Lüftungsanlagen mit bis zu 20 Prozent Investitionszuschuss. Für gewerbliche Antragsteller gibt es zinsgünstige Kredite der KfW und Tilgungszuschüsse. In Bayern ergänzt das 10.000-Häuser-Programm die Bundesmittel. BETSA begleitet Kunden bei der Antragsstellung und sorgt dafür, dass technische Nachweise wie Luftdichtheitsmessungen fristgerecht vorliegen.

Praxisnahe Planung und Umsetzung

Anforderungen im Bestand

Bestandsgebäude stellen oft enge Schächte, begrenzte Geschosshöhen und den laufenden Betrieb vor Herausforderungen. Eine saubere Bestandsaufnahme und 3D-Laserscans legen potenzielle Leitungswege offen. Kompakte Kreuzstromwärmetauscher oder Rotationswärmetauscher werden so gewählt, dass sie durch vorhandene Technikbereiche transportiert werden können. Frequentierte Bereiche wie Konferenzräume erhalten bedarfsgeführte Zu- und Abluft, während weniger genutzte Flächen im Teillastbetrieb laufen.

Integration in Neubau und Kernsanierung

Schon in der Vorentwurfsphase lassen sich Lüftungsgeräte, Schachtquerschnitte und Brandschutzklappen koordinieren. Eine präzise BIM-Planung vermeidet Kollisionen mit Sprinkler- oder Elektrotrassen. Deckenintegrierte Auslässe ermöglichen eine unsichtbare Installation in repräsentativen Showrooms oder Luxus-Apartments. Die Regelungstechnik wird via BACnet oder KNX an die bereits vorhandene GLT angebunden, wodurch Betreiber Daten für vorausschauende Wartung erhalten.

Finanzierung, Lebenszykluskosten und Wirtschaftlichkeit

Bei einer Vollkostenbetrachtung fließen Investition, Energie, Wartung und Rückbau zusammen. Eine nach VDI 2067 erstellte Wirtschaftlichkeitsrechnung weist Lebenszykluskosten aus und visualisiert die Sensitivität gegenüber Energiepreisänderungen. Entscheider erhalten damit verlässliche Zahlen und können das Projekt in die Unternehmensbilanz einplanen. Durch Contracting-Modelle übernimmt ein Dienstleister die Finanzierung, während die Immobilie sofort von geringeren Betriebskosten profitiert.

Branchenspezifische Nutzenbeispiele

Bürogebäude und Unternehmenszentralen

Ein Münchner Softwarehaus sanierte 2022 seine 6.800 m² große Zentrale. Nach Einbau einer zentralen Lüftungsanlage mit Gegenstromwärmetauscher sanken Heizkosten um 38 Prozent. Messungen zeigen seitdem dauerhaft bessere CO₂-Werte unter 800 ppm, was nach Studien die kognitive Leistungsfähigkeit um bis zu 12 Prozent steigern kann. Fluktuation und Krankheitstage haben sich nach Angaben des Facility-Teams spürbar reduziert.

Luxuswohnungen und Private Estates

Hochwertige Eigentumswohnungen im Isarvorstadt-Quartier setzen auf dezente Zu- und Abluftgitter in Fensterlaibungen. Filter der Klasse F7 halten Pollen und Feinstaub zurück, was für international mobile Käufer ein wichtiges Verkaufsargument darstellt. Durch die Wärmerückgewinnung blieb die Heizlast so niedrig, dass kleinere, nahezu geräuschlose Wärmepumpen genügen. Die so gewonnene Dachfläche steht nun für eine Dachterrasse mit Alpenblick zur Verfügung und steigert den Verkaufspreis deutlich.

Gewerbe- und Einzelhandelsflächen

Ein Flagship-Store in der Maximilianstraße nutzt die Lüftungsanlage, um Feuchtigkeitsspitzen schnell abzuführen, die durch hohe Kundenfrequenz und Präsentationsbeleuchtung entstehen. Die integrierte Feuchterückgewinnung schützt empfindliche Warendisplays aus Naturholz vor Quellen und Schwindrissen. Gleichzeitig bleibt die Außengeräuschkulisse der Innenstadt draußen, weil die Fenster geschlossen bleiben können.

Häufige Fragen aus der Praxis

Wie laut sind zentrale Lüftungsgeräte?

Moderne Geräte liegen heute bei 35 dB(A) in Aufenthaltsräumen. Durch Schalldämpfer in Hauptleitungen lässt sich der Wert weiter reduzieren. In Luxus-Apartments wird das Gerät oft in Technikräumen aufgestellt, sodass die Wohnbereiche vollkommen geräuschlos bleiben.

Welche Wartungsaufwände entstehen?

Filterwechsel zweimal pro Jahr genügt in den meisten Fällen. BETSA erstellt Wartungspläne und richtet eine bedarfsgeführte Filterüberwachung ein, die Betreiber via App informiert. Wärmetauscher und Ventilatoren werden einmal jährlich inspiziert.

Lässt sich die Anlage mit Photovoltaik kombinieren?

Ja. Da der Stromverbrauch der Ventilatoren planbar niedrig ist, deckt eine mittelgroße PV-Anlage auf dem Dach bis zu 60 Prozent des Lüftungsstroms. In Kombination mit Stromspeichern kann die Lüftung sogar Lastspitzen abfedern.

Fazit

Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung trägt maßgeblich zur Dekarbonisierung und zur Werterhaltung von Gewerbe- und Wohnimmobilien bei. Sie senkt Energiekosten, schafft ein gesundes Raumklima und erfüllt aktuelle Regulatorik. Ob repräsentative Unternehmenszentrale, Luxus-Apartment oder High-Street-Store: Professionell geplante Lüftungsanlagen steigern Komfort, Effizienz und Wettbewerbsfähigkeit. BETSA kombiniert regionale Marktkenntnis im Raum München mit fundiertem Engineering und übernimmt den kompletten Prozess von der Machbarkeitsstudie bis zur schlüsselfertigen Umsetzung.

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